【正文】 在項(xiàng)目的營銷策劃上力求創(chuàng)新，以符合本項(xiàng)目定位的前瞻性眼光進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的全程策劃工作，確保開發(fā)商、投資者、社會(huì)及其他合作企業(yè)取得更大的效益。（5） 項(xiàng)目招商項(xiàng)目應(yīng)對主力店進(jìn)行重點(diǎn)對待，在年底之前與主力店達(dá)成合作，并開始廣告推廣，以確保明年3月份正式啟動(dòng)廣告宣傳，4月份左右啟動(dòng)銷售的計(jì)劃，為后續(xù)競爭對手設(shè)置進(jìn)入壁壘，從而贏得市場先機(jī)。（3） 廣告推廣 本項(xiàng)目廣告推廣的意義非常重大，不但要對芙蓉廣場商圈概念進(jìn)行炒作，以在市民心目中加強(qiáng)對本地域價(jià)值的印象，獲得強(qiáng)大的感官?zèng)_擊效應(yīng)；而且對本項(xiàng)目“家居建材廣場”的定位進(jìn)行宣傳推廣，傳達(dá)投資概念和商機(jī)概念，瞄準(zhǔn)主要的銷售、招商客戶群體，并將廣告網(wǎng)絡(luò)延伸至周邊縣市，以強(qiáng)大的廣告宣傳攻勢掀起2006年XX新的投資創(chuàng)富風(fēng)暴。因此，本項(xiàng)目應(yīng)努力控制建設(shè)成本，建立完善的成本控制體系，以保留項(xiàng)目可觀的利潤空間。（9） 本項(xiàng)目住宅將為XX市民提供環(huán)境優(yōu)美，（10） 價(jià)格適中的住房，（11） 從而（12） 改善目前市民的住房結(jié)構(gòu)（13） 本項(xiàng)目的開業(yè)經(jīng)營，（14） 將對周邊文化、體育、衛(wèi)生、金融等行業(yè)都將能起到明顯的補(bǔ)充和帶動(dòng)作用。8 大型龍頭主力店的規(guī)模效應(yīng)，將為本項(xiàng)目內(nèi)的經(jīng)營戶帶來更多的客流，使經(jīng)營戶客流量更為集中，增加銷售額，提升經(jīng)營效益。（定性） 城市發(fā)展的影響（1） 實(shí)現(xiàn)XX商圈、XX廣場商圈和芙蓉廣場的“三點(diǎn)一線”城市商業(yè)結(jié)構(gòu)，（2） 為XX市城市商業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)和拉動(dòng)作用（3） 改變芙蓉廣場周邊的街區(qū)形象，（4） 并將明顯提升XX西路、芙蓉路的物業(yè)價(jià)值，（5） 有利于擴(kuò)大城區(qū)面積，（6） 提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)；（7） 有效解決交通路目前家居建材行業(yè)經(jīng)營所導(dǎo)致的交通擁擠、城市管理難度較大等問題，（8） 大大改善交通路及其沿線的街區(qū)面貌，（9） 使城市商業(yè)中心體現(xiàn)出真正的商業(yè)價(jià)值（10） 本項(xiàng)目的經(jīng)營，（11） 將帶動(dòng)部分市民前往城西進(jìn)行消費(fèi)，（12） 從而（13） 使項(xiàng)目周邊的餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。十八 社會(huì)評價(jià)（定性） 本項(xiàng)目將以“體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)以人為本的思想，設(shè)計(jì)上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新階段之上”的設(shè)計(jì)構(gòu)想，建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)烈，將成為XX市商業(yè)和城市地標(biāo)項(xiàng)目，為提升城市品位，美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。 （2）營業(yè)稅及附加 ％計(jì)算，（3）所得稅 按照《中華XX共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，所得稅實(shí)際應(yīng)按33％計(jì)取，但根據(jù)本項(xiàng)目情況，暫預(yù)估為100萬元。本項(xiàng)目銷售和招商受政府政策影響較大，一方面項(xiàng)目開發(fā)需要政府給予相關(guān)開發(fā)稅費(fèi)上的優(yōu)惠和扶持，另一方面本項(xiàng)目的銷售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營稅費(fèi)等政策支持，如這些政策不能按時(shí)落實(shí)到位，將對本項(xiàng)目的順利銷售帶來威脅因素。 項(xiàng)目投資利潤成本利潤估算表序號項(xiàng)目（返租時(shí)）金額備注（不返租時(shí)）金額備注1銷售收入含返租期內(nèi)的租金收益2銷售成本3銷售稅金及附加%估算4銷售費(fèi)用180萬元180萬元5利潤總額1260．83萬元1232．96萬元6所得稅100萬元預(yù)估100萬元預(yù)估7凈利潤本項(xiàng)目初步估算:(1) 。(2) 為便于本項(xiàng)目后期運(yùn)作的順暢，本報(bào)告內(nèi)分別初步設(shè)定了“返租”與不“返租”的銷售價(jià)格。其中一層返租期限為1年，返租回報(bào)為8%；二、三層返租期限為3年，第一年回報(bào)率為7%，第二年回報(bào)為8%，第三年回報(bào)為9%，平均每年的固定回報(bào)為8%。3樓目前的業(yè)態(tài)定位較適宜于對主力店進(jìn)行招商。（不含天花板及天際線高度） 戶型規(guī)劃① ，進(jìn)深在12米左右。4 其他調(diào)查數(shù)據(jù)。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位的市場依據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的市場依據(jù)以某某地產(chǎn)顧問進(jìn)行的XX市房地產(chǎn)市場及家居建材市場的調(diào)查研究數(shù)據(jù)為主。3 充分利用項(xiàng)目地處XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路的特點(diǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目臨街面較長，交通優(yōu)勢明顯的優(yōu)勢。向政府申請真正能夠落實(shí)到位的稅費(fèi)減免政策，為經(jīng)營戶降低經(jīng)營成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營戶發(fā)動(dòng)集中的廣告宣傳攻勢。首先啟動(dòng)主力店招商，以滿足項(xiàng)目發(fā)展和實(shí)際推廣執(zhí)行工作的需要。 項(xiàng)目定位方案所存在問題及建議本項(xiàng)目定位方案在后期推廣和銷售、招商過程中，可能存在以下不利因素：2 銷售價(jià)格與實(shí)際租賃價(jià)格之間可能存在的矛盾，建議項(xiàng)目3樓采取整體或部分返租的形式銷售。 對“一站式”家居建材市場的地點(diǎn)選擇調(diào)查為調(diào)查在目前XX市建材經(jīng)營戶中較為理想的集中型家居建材廣場的項(xiàng)目所在地，本次調(diào)查設(shè)置了三個(gè)地點(diǎn)供經(jīng)營戶選擇。 市民對“一站式”家居建材市場的認(rèn)可度 從右圖可以看出，絕大部分市民支持XX出現(xiàn)大型的家居建材廣場。因此受到大部分經(jīng)營戶的支持和贊同。 項(xiàng)目定位方案市場調(diào)查結(jié)果 行業(yè)經(jīng)營戶對“一站式”家居建材市場的認(rèn)可度調(diào)查結(jié)果顯示：76%的經(jīng)營戶看好并支持“一站式”家居建材在XX的發(fā)展。 項(xiàng)目定位方案提出背景前XX住宅商品房上市量在14萬平米以上，且“漣水名城”離本案距離不遠(yuǎn)?！? 地塊發(fā)展威脅 Weakness1 市民對本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值仍存在懷疑心態(tài)。3 XX市目前開發(fā)在售的商業(yè)項(xiàng)目不多，為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了一定的市場機(jī)會(huì)。地塊優(yōu)勢：XX路與芙蓉路均屬XX市城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時(shí)，本項(xiàng)目地處XX去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢明顯。 綜述總體而言，XX市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于XX市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時(shí)，“XX購物中心”影響到了消費(fèi)者投資信心，如果其他商業(yè)項(xiàng)目再次打擊消費(fèi)者投資信心的話，那么XX市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。市民中有%的人正在考慮投資商鋪。十 市場預(yù)測 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測2 在對經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者都持“看情況而定”的態(tài)度，說明目前XX市的商業(yè)地產(chǎn)銷售受引導(dǎo)成分較大，在XX購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民對商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。金地帶 ● 時(shí)尚廣場的主力戶型為150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。 在售樓盤銷售情況XX市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識不強(qiáng)。目前XX市民對商品房的需求主要集中在100120平米的中戶型和140160平米的大戶型兩個(gè)檔次。 九 居住用房的市場分析 市場供應(yīng)情況XX市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)在建的項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)總建筑面積為30多萬平方米，在建的商品房面積超過14萬平方米。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況物業(yè)名稱物業(yè)類型經(jīng)營品牌月租金價(jià)格（元/平米）立華水果臨街商鋪零售50好運(yùn)來電話超市臨街商鋪21漣廣超市臨街商鋪零售80建材市場內(nèi)商鋪建材零售24目前XX市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出“受地段價(jià)值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌隆钡木置?，XX路“XX廣場”“XX購物中心”臨街商鋪的租金均在65元/平米/月以上，金地帶●時(shí)尚廣場的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá)120元/平米/月。因XX市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此XX市目前家居建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。XX市商業(yè)用房價(jià)格走勢將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn)”的局面。該項(xiàng)目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。項(xiàng)目名稱漣水名城位置XX市自來水公司旁項(xiàng)目概況開發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 建筑面積：26萬平方米 綠化率：50% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率： 門面數(shù)： 未定分幾期開發(fā)：兩期開盤時(shí)間：2006年1月 交房時(shí)間：未定 價(jià)格住宅均價(jià)：1040元/平方米 住宅最高價(jià)：1280元/平方米 門面價(jià)格：未定 車庫價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積：145平方米左右付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、銷售率一期銷售3成左右目前主推單位三室兩廳兩衛(wèi) 商業(yè)用房價(jià)格分析及走勢預(yù)測近年來，隨著XX市城市和商業(yè)發(fā)展，XX市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為：XX市房地產(chǎn)近23年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實(shí)用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場機(jī)會(huì)，價(jià)格突破千元/平米將存在一定的市場空間。 外來開發(fā)商帶來的更強(qiáng)的資本優(yōu)勢和更高的開發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開發(fā)規(guī)費(fèi)的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場的價(jià)格。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)，XX商品房市場必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對市場。 “漣水名城”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使XX市民對商品房第一次有了更為清晰的認(rèn)識。這也是目前XX市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。本項(xiàng)目勢必首當(dāng)其沖，受到XX商圈的影響，隨著金地帶●時(shí)尚廣場的開發(fā)建設(shè)，XX購物中心經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項(xiàng)目的開發(fā)，其影響會(huì)越來越明顯。另外，以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是XX市整體商業(yè)格局中的重要部分。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機(jī)電業(yè)態(tài)為主。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，XX市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了XX市民的熱情歡迎和追隨，“XX購物中心”的銷售便反映出了XX市民中蘊(yùn)藏的極強(qiáng)的投資欲望和消費(fèi)能力。這一類商品交易市場的出現(xiàn)，使XX市城市、農(nóng)村人口的消費(fèi)有了較為集中、更為方便的消費(fèi)場所。上世紀(jì)80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。XX市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費(fèi)水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。 XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況XX地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費(fèi)水平自90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。投入大量資金對XX城區(qū)進(jìn)行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。近年來市委市政府實(shí)施“科技推動(dòng)、市場帶動(dòng)”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。XX人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。并為社會(huì)了提供了眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，并將為極大的影響和帶動(dòng)周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動(dòng)和促進(jìn)“芙蓉廣場”商圈的形成，帶動(dòng)XX市城西的發(fā)展。目前，XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，本項(xiàng)目的落成必將加快XX市西城發(fā)展的進(jìn)程，進(jìn)一步完善XX市城區(qū)的整體規(guī)劃。XX廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處XX市交通南路與XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出XX市的必經(jīng)之地，