【正文】 也是XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。經(jīng)過(guò)近年來(lái)XX房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和XX購(gòu)物中心、金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷(xiāo)售，XX市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。以強(qiáng)勢(shì)廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項(xiàng)稅費(fèi)的減免政策，以項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的銷(xiāo)售和招商政策三方面全方位進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。說(shuō)明長(zhǎng)期以來(lái)XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)分散凌亂，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的局面已迫切的希望被改變，市場(chǎng)呼喚“一站式”家居建材消費(fèi)場(chǎng)所的出現(xiàn)。 （3） 家居建材行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，期待有效地進(jìn)行市場(chǎng)整合。 （2） 商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場(chǎng)定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤(pán)的重中之重。另根據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前“漣水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面積總和已超過(guò)14萬(wàn)平米，而“漣水名城”總建筑面積為26萬(wàn)平米。項(xiàng)目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷共340份，回收有效問(wèn)卷320份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分XX房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)行了專(zhuān)題采訪。8 本項(xiàng)目土地成本相對(duì)適中，整體投資總額在進(jìn)行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項(xiàng)目未來(lái)升值空間中獲利。但較為適應(yīng)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)“單個(gè)項(xiàng)目總量應(yīng)有所控制”的特征。本項(xiàng)目距XX商圈僅800米左右，XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動(dòng)周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價(jià)值。9 項(xiàng)目為XX廣場(chǎng)周邊的第一個(gè)代表型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成功開(kāi)發(fā)后對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成有極大的推動(dòng)和促進(jìn)作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目主要特點(diǎn)有：5 項(xiàng)目地塊雙面臨路，臨街面較長(zhǎng)，適合于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但項(xiàng)目地理位置偏離市中心，還需對(duì)區(qū)域概念進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)別不統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。四至范圍：東向：XX路西向：XX院南向：XX路北向：XX 地塊規(guī)模與開(kāi)發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目宗地面積共4044平方米，實(shí)際用地面積約3898平方米。（3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益方面的可行性。宗地面積約10000平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長(zhǎng)。建材市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建材市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論一 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng) 因項(xiàng)目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類(lèi)交通溝通中，暫以“某某項(xiàng)目”代表該項(xiàng)目。該地塊土地年限達(dá)50年，作為招商引資項(xiàng)目，該地塊開(kāi)發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開(kāi)發(fā)政策性?xún)?yōu)惠。（4） 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目擬建成地上共七層、其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在36503800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在70007800平米之間。環(huán)境及配套設(shè)施：☆　電力、電訊：接入本項(xiàng)目 ☆　給排水：管道鋪設(shè)到位☆　大型汽車(chē)站：臨XX路公交車(chē)站☆　休閑廣場(chǎng)：XX市民休閑廣場(chǎng)，距本項(xiàng)目約800米☆　購(gòu)物場(chǎng)所：300米內(nèi)XXX超市及臨街小型商店☆　娛樂(lè)場(chǎng)所：300米范圍內(nèi)無(wú)大型娛樂(lè)休閑休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。6 土地年限為70年，使用年限較長(zhǎng)，可形成獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)。 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析XX市商業(yè)核心區(qū)域?yàn)閄X廣場(chǎng)和XX山。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到XX商圈的影響。5 交通區(qū)位價(jià)值目前尚不明顯，適合于大件消費(fèi)品的終端零售行業(yè)，但需進(jìn)行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)與XX路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。（6） 項(xiàng)目應(yīng)努力適應(yīng)當(dāng)前XX市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為“XX廣場(chǎng)”、“XX”商圈的有力補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、推廣、經(jīng)營(yíng)方式的差異化。最后調(diào)研結(jié)果由專(zhuān)職統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目組多次組織召開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析會(huì)議，為本項(xiàng)目下一步項(xiàng)目定位系統(tǒng)及市場(chǎng)推廣、銷(xiāo)售策略建立、執(zhí)行奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此，未來(lái)12年內(nèi)，XX市住宅物業(yè)上市體量較大，市場(chǎng)空間相對(duì)較小。 經(jīng)過(guò)“XX購(gòu)物中心”和“金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)”兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷(xiāo)售，市民對(duì)商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對(duì)商鋪投資更為謹(jǐn)慎。僅26%的客戶(hù)表示對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況滿(mǎn)意，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、日趨白熱化的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致家居建材經(jīng)營(yíng)行業(yè)利潤(rùn)下降。（4） 撼動(dòng)自發(fā)形成的市場(chǎng)地位仍需要強(qiáng)勢(shì)政策進(jìn)行引導(dǎo)。（5） 本項(xiàng)目地段價(jià)格被大部分被訪者所看好，投資價(jià)值被市民所認(rèn)同。本項(xiàng)目的發(fā)展，將成為2006年度XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，因本項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性，勢(shì)必在XX營(yíng)造空前的銷(xiāo)售推廣氣氛，以商鋪推廣銷(xiāo)售為核心，進(jìn)行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。 關(guān)于行業(yè)市場(chǎng)的意義針對(duì)目前XX市建材市場(chǎng)過(guò)于分散、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)狀，本項(xiàng)目擬定的“一站式”家居建材廣場(chǎng)，將憑借主力店強(qiáng)大的品牌效應(yīng)、統(tǒng)一的市場(chǎng)管理和廣告推廣，把XX建材市場(chǎng)整合優(yōu)化，并以貼心服務(wù)、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價(jià)格和舒適的購(gòu)物環(huán)境來(lái)吸引消費(fèi)者，從而使XX市建材行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析四 XX市情及發(fā)展概況 XX市情XX市位于湖南省中部，漣水上游。XX市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)國(guó)外。城市的改造和企業(yè)的革新勢(shì)必將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動(dòng)作用尤為顯著。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全年XX市城市居民人均可支配收入6603元，比上年增長(zhǎng)15%，2004年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工43660人，比上年增加3824人，從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬總額43660萬(wàn)元，增加3219萬(wàn)元，比上年增加8%，從業(yè)人員年人均報(bào)酬9904元，%。根據(jù)有關(guān)金融機(jī)關(guān)對(duì)XX市居民儲(chǔ)蓄水平的統(tǒng)計(jì)，XX人均儲(chǔ)蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前XX市民對(duì)投資極為謹(jǐn)慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴(lài)于銀行儲(chǔ)蓄獲取儲(chǔ)蓄收益，社會(huì)閑散資金的投資欲望極為強(qiáng)烈的特性。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無(wú)論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都不能滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。90年代末及本世紀(jì)初，隨著對(duì)外交流和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增加，XX市首次出現(xiàn)了中小型超級(jí)市場(chǎng)，再度刷新了XX市商業(yè)格局。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，將使XX市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受XX廣場(chǎng)的影響，一批商家將經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了XX商圈的快速成熟。但其雜亂的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。 因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、XX商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展提供了至少三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可觀的開(kāi)發(fā)回報(bào)，亦能成功借勢(shì)“XX”，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏”。2004年開(kāi)始，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有意識(shí)地進(jìn)行放開(kāi)，通過(guò)招商引資對(duì)一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了立項(xiàng)。“漣水名城”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對(duì)市民產(chǎn)生了影響，也對(duì)XX商品房市場(chǎng)起到了不可忽視的作用。 市場(chǎng)價(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè) 居住用房?jī)r(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)2004年前，XX市住宅市場(chǎng)價(jià)格大部分在500700元/平米左右，商品房市場(chǎng)未成型的情況下，城市居民對(duì)商品房的概念和理解均較為落后?！敖鸬貛А駮r(shí)尚廣場(chǎng)”的四樓以上臨街住宅達(dá)到了1100元/平米以上的銷(xiāo)售均價(jià)，“大華●水榭花都”銷(xiāo)售均價(jià)為950元/平米，“漣水名城”銷(xiāo)售均價(jià)1040元/平米，此銷(xiāo)售價(jià)格較2004年前的住宅銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)上漲了200400元/平米。建議本項(xiàng)目居住用房的價(jià)格定位在800元/平米左右較為合適。而一直以來(lái)，XX市的商業(yè)物業(yè)均為各國(guó)營(yíng)市場(chǎng)、單位的物業(yè)，極少向市場(chǎng)出售。目前，XX市商業(yè)用房?jī)H金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目在售，剩余單位主要以3樓為主。六 商業(yè)用房的市場(chǎng)供給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查目前XX市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目?jī)H為金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)：總建筑面積： 商業(yè)建筑面積：銷(xiāo)售價(jià)格： 臨XX路商鋪：均價(jià)18000元/平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價(jià)9000元/平米 一層內(nèi)鋪：4800元/平米 二層內(nèi)鋪：2500元/平米 三層內(nèi)鋪：1400元/平米 住宅銷(xiāo)售均價(jià)：1140元/平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來(lái)供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查處于本項(xiàng)目對(duì)面的芙蓉建材市場(chǎng)，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場(chǎng)由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了XX市建材經(jīng)營(yíng)戶(hù)的信心，其市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)威脅，但是其給經(jīng)營(yíng)商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷(xiāo)售情況調(diào)查目前在售的僅為金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)，其銷(xiāo)售情況較為良性。根據(jù)某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)調(diào)研顯示，本區(qū)域500米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租賃價(jià)格自2060元/月/平米不等，對(duì)面建材市場(chǎng)內(nèi)月租金甚至低于10元/平米/月。 市場(chǎng)需求情況通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的分析和研究，某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)48%的被訪者并不打算購(gòu)房。比較符合四線城市居民對(duì)購(gòu)房的面積需求特征。導(dǎo)致了“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目自動(dòng)工以來(lái)，銷(xiāo)售都很不理想。在價(jià)格方面，漣水名城和水榭花都的實(shí)際成交價(jià)格都沒(méi)有超過(guò)1000元/平米。同時(shí)，也有16%的被訪者正在考慮購(gòu)買(mǎi)商鋪， 24%的客戶(hù)表示視地段及價(jià)格而定，說(shuō)明在經(jīng)營(yíng)戶(hù)中間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比一般普通市民要強(qiáng)，其投資意愿相比而言也更為強(qiáng)烈。 未來(lái)該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預(yù)測(cè) XX市民長(zhǎng)期以來(lái)形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購(gòu)買(mǎi)意識(shí)不強(qiáng)。針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)放在消費(fèi)意識(shí)引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進(jìn)行項(xiàng)目推廣和銷(xiāo)售、招商工作。 項(xiàng)目人流分析因本項(xiàng)目目前所處的芙蓉廣場(chǎng)周邊無(wú)大型的消費(fèi)場(chǎng)所和市政配套設(shè)施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。4 項(xiàng)目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差，本項(xiàng)目建成后，將有效帶動(dòng)周邊物業(yè)的價(jià)值提升。2 其他舊城改造項(xiàng)目將對(duì)項(xiàng)目發(fā)展形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。眾多商品房的在銷(xiāo)售之后必會(huì)進(jìn)行裝修，因此，與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)勢(shì)必會(huì)被帶動(dòng)。50%的經(jīng)營(yíng)戶(hù)表示愿意在“一站式”家居建材廣場(chǎng)誕生后進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。也使本項(xiàng)目具備來(lái)自于經(jīng)營(yíng)戶(hù)層面的發(fā)展機(jī)會(huì)。長(zhǎng)期以來(lái)XX市民購(gòu)買(mǎi)建材都需要各個(gè)門(mén)店不斷的詢(xún)問(wèn)價(jià)格，不斷的比較產(chǎn)品，出現(xiàn)“一站式”家居建材廣場(chǎng)后，集中的產(chǎn)品種類(lèi)將大大縮短購(gòu)買(mǎi)時(shí)間，提高購(gòu)買(mǎi)效率，并能以更低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到所需要的家居建材產(chǎn)品。調(diào)查結(jié)果顯示，盡管漣源市建材市場(chǎng)未能經(jīng)營(yíng)起來(lái)在經(jīng)營(yíng)戶(hù)中形成了心理陰影，但仍有半數(shù)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)選擇了芙蓉廣場(chǎng)。3 市民對(duì)項(xiàng)目地段的懷疑態(tài)度。化解市民對(duì)項(xiàng)目能否發(fā)展成功的疑慮。6 有潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在，針對(duì)可能出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，項(xiàng)目