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營(yíng)銷策劃方案匯總71-在線瀏覽

2025-06-20 12:57本頁(yè)面
  

【正文】 ..............................................................................................................17㈤銷售策略 ..................................................................................................................................18⒈銷售策略 .....................................................................................................................................18⒉優(yōu)惠辦法 .....................................................................................................................................18㈥?duì)I銷準(zhǔn)備工作 ..........................................................................................................................19㈦廣告宣傳及新聞炒作計(jì)劃 ......................................................................................................20⒈廣告宣傳媒體選擇 .....................................................................................................................20⒉首選營(yíng)銷鎖定區(qū)域 .....................................................................................................................20⒊廣告宣傳對(duì)象 .............................................................................................................................20⒋廣告版位標(biāo)準(zhǔn) .............................................................................................................................20⒌廣告宣傳要點(diǎn) .............................................................................................................................20⒍主打廣告詞 .................................................................................................................................20⒎廣告策略 .....................................................................................................................................20㈧營(yíng)銷機(jī)會(huì)選擇及營(yíng)銷方式和措施 ..........................................................................................21⒈時(shí)機(jī)選擇 .....................................................................................................................................21⒉營(yíng)銷方式及措施 .........................................................................................................................21⒊可能出現(xiàn)的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施 .....................................................................................................233 / 25一、 項(xiàng)目背景分析㈠銀川市的地理位置及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r銀川地處中國(guó)大陸版圖中心地區(qū)的銀川平原中部,西臨賀蘭山脈,東拒內(nèi)蒙鄂爾多斯高原,平均海拔 1000 米左右,年均降水量 480 毫米左右,年無(wú)霜期6 個(gè)月,屬于典型的溫帶大陸性半干旱地區(qū)氣候。在它的西側(cè),賀蘭山猶如忠誠(chéng)的衛(wèi)士,用它高大的身軀擋住了騰格里沙漠的東進(jìn)步伐,九曲黃河綿亙銀川平原 300 多公里, “天下黃河富寧夏” ,使銀川平原獨(dú)享“塞上江南”的美譽(yù)。1998 年,全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 85 億元,郊區(qū)農(nóng)民收入人均 2800 元、城市居民可支配收入為人均 4821 元、社會(huì)商品零售總額達(dá) 億元、全市城市人口 60 萬(wàn),常年流動(dòng)人口 17 萬(wàn),消費(fèi)性流動(dòng)人口平均每日在 萬(wàn)人以上。占地 萬(wàn)平方公里的銀川平原占盡了上述三大地理版塊的地利,成為毗臨地區(qū)屬目的地理和經(jīng)濟(jì)中心地區(qū)。目前,外地駐銀川的機(jī)構(gòu)有 350 多家,以銀川為中心,輻射著四省區(qū)近700 萬(wàn)人口,近 10 萬(wàn)平方公里的廣大地區(qū),轉(zhuǎn)戰(zhàn)甘肅東部和陜西北部的長(zhǎng)慶油田指揮部已經(jīng)決定在銀川市東部區(qū)建立生活基地并已經(jīng)開(kāi)工建設(shè),一個(gè) 10 余萬(wàn)人的石油城將在 2—3 年內(nèi)拔地而起,屆時(shí)銀川將成為中國(guó)西部地區(qū)又一個(gè)商業(yè)中心。寧夏是中國(guó)大陸僅次于山西的第二大煤炭大省,其媒質(zhì)優(yōu)良,廣布于轄區(qū)90%的縣區(qū);寧夏也是西北地區(qū)最大的煉焦煤、動(dòng)力煤的生產(chǎn)基地,建成了全國(guó)無(wú)煙煤出口基地,其優(yōu)質(zhì)無(wú)煙煤遠(yuǎn)銷日本、東南亞和西歐各國(guó)。就銀川市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平來(lái)看,根據(jù)政府部門的統(tǒng)計(jì)資料,1997年全部。與西北地區(qū)的其他城市(如蘭州、西寧等),銀川的商業(yè)服務(wù)業(yè)還處于起步階段,正面臨著一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。隨著國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn),以長(zhǎng)慶油田生活基地建設(shè)為標(biāo)志寧夏各大礦區(qū)和廠礦企業(yè)的生活福利區(qū)的建設(shè)也將逐步展開(kāi),銀川這片肥美的土地上將會(huì)有一個(gè)長(zhǎng)足的發(fā)展,作為一個(gè)中心城市,其社會(huì)商品零售業(yè)、旅游、飲食服務(wù)業(yè)和其他各種類型的產(chǎn)業(yè)將會(huì)作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的龍頭產(chǎn)業(yè),促進(jìn)銀川的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向新的繁榮。但就 97 年至 98 年度僅有的各種統(tǒng)計(jì)資料中,我們也可以粗略地估計(jì)出商業(yè)服務(wù)業(yè)所占的大致比例,這個(gè)比例大體上為 97 年 %,98 年占 %,隨著總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策指標(biāo)制定的協(xié)調(diào)一致和標(biāo)準(zhǔn)化,上述產(chǎn)業(yè)的總體份額突破 50%是并不遙遠(yuǎn)的。由于上述生的特點(diǎn),銀川市民在思想意識(shí)觀念和文化心理上表現(xiàn)出許多特點(diǎn):? 兼收并蓄的移民成熟文化特點(diǎn):就整體的城市文化類型而言,銀川市既有西北都市的風(fēng)范,又有中心城市的氣派;就市場(chǎng)文化考察,相較于西北省會(huì)城市,它更接近于北京而表現(xiàn)出品味化和檔次化特征;? 移民群體注重享受和講求消費(fèi)的特點(diǎn):銀川市的餐飲娛樂(lè)業(yè)既有西北城市講求實(shí)際、追求實(shí)惠的特點(diǎn),又有移民城市人口群體中人際交流和群體消費(fèi)的特點(diǎn),大眾化消費(fèi)場(chǎng)所異常火爆;? 相較于穩(wěn)定居民群體,移民群體有著較為廣泛的外部聯(lián)系,經(jīng)常化的外界交流使他們有更開(kāi)放的意識(shí)和更現(xiàn)代的消費(fèi)觀念,一旦經(jīng)濟(jì)條件許可,他們會(huì)毫不猶豫地追求他們需要的生活方式和行為方式。綜而觀之,作為西部貧困地區(qū)的省會(huì)城市,銀川人在消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)心理上并不落后、保守,相反還顯示出了較強(qiáng)的、超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的特點(diǎn),這是我們認(rèn)識(shí)銀川大市場(chǎng)必須把握的一個(gè)重要基礎(chǔ)條件。龍海大廈的功能分區(qū)狀況如下:東側(cè)塔樓:622 層高檔公寓式寫(xiě)字樓,每層 3 套,共計(jì) 51 套。根據(jù)政府規(guī)劃,未來(lái) 3 年內(nèi),將以新華路和東環(huán)路十字路口為中心將城市向東拓展,包括長(zhǎng)慶石油管理局生活基地在內(nèi) 25 萬(wàn)人的新市區(qū)將使龍海大廈真正成為新的城市中心。㈡龍海大廈的優(yōu)勢(shì)分析作為一個(gè)綜合性大型建筑龍海大廈從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度,由以下一些方面的特殊優(yōu)勢(shì):⒈區(qū)位優(yōu)勢(shì):7 / 25龍海大廈位于繁華的市中心區(qū),周邊的商業(yè)環(huán)境烘托出龍海大廈鳳凰城“商業(yè)龍脈” (新華東街)的“龍首”地位。⒊綜合功能優(yōu)勢(shì):龍海大廈是集商務(wù)辦公、住宅、大型商場(chǎng)、餐飲服務(wù)、文化娛樂(lè)、泳樂(lè)健身為一體的綜合性多功能大樓,入駐龍海大廈可以“不出戶而得其便” ,充分體現(xiàn)現(xiàn)代人的文化心理和行為需求。⒌物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)龍海大廈在營(yíng)銷設(shè)計(jì)中就充分考慮到了商家居民入住后的各種需求,積極籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu),將服務(wù)和物業(yè)管理各項(xiàng)工作的首位,這種超前的工作步驟勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)整個(gè)大廈的整體運(yùn)作過(guò)程,為大廈的整體形象增添新的光彩。⒎體量?jī)?yōu)勢(shì)龍海大廈總體建筑面積地上部分是59,000平方米,其每一個(gè)功能分區(qū)都有足夠的空間位置適應(yīng)不同業(yè)種的選擇需要,既機(jī)動(dòng)靈活,又有充分的回旋空間,這是其他大廈所不能達(dá)到的。⒐可見(jiàn)的市場(chǎng)預(yù)期優(yōu)勢(shì)銀川市的市政規(guī)劃中,新華東路將向東延伸,25萬(wàn)人的城區(qū)擴(kuò)建工程正加緊進(jìn)行。㈢龍海大廈的劣勢(shì)分析進(jìn)行全方位的市場(chǎng)營(yíng)銷,首先必須深入挖掘和全面把握大廈的各種不足,有針對(duì)性地采取各種措施,變不利為有利,揚(yáng)長(zhǎng)避短,爭(zhēng)取最大限度的成功。⒉區(qū)位劣勢(shì)龍海大廈周邊雖為商業(yè)區(qū),但卻是建材、機(jī)電等專業(yè)批發(fā)和小商品營(yíng)銷場(chǎng)所,東環(huán)南路一帶過(guò)往的基本上是乘坐長(zhǎng)途客車的流動(dòng)人口,其消費(fèi)的品位和檔次達(dá)不到很高的水平。國(guó)營(yíng)的大中型企業(yè)盡管也有一定的消費(fèi)潛力,但總體上效益并不是太好,地方經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的水平限制人們對(duì)高檔物業(yè)和高尚社區(qū)的選擇能力,要使商家和消費(fèi)者接受高層住宅、高層商住一體的辦公樓和高層次的物業(yè)管理,還需要下一定的功夫。這其中,既有管理方面的困難,更有來(lái)自市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的困難,有限的市場(chǎng)容量需要極為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,才能真正把握消費(fèi)者。如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)給項(xiàng)目的營(yíng)銷帶來(lái)了許多難以想象的困難。⒎企業(yè)資金較為缺乏盡管龍海大廈有強(qiáng)勢(shì)的前期運(yùn)作和商業(yè)銀行很有力的支持,但對(duì)于一個(gè)總投入量超過(guò) 2 億的大型項(xiàng)目來(lái)說(shuō),資金的缺乏將始終伴隨著大廈的建設(shè)和營(yíng)銷過(guò)程。三、龍海大廈的總體定位市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中,最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是企業(yè)和產(chǎn)品的總體定位,只有完整的市場(chǎng)地位,才能保證企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷的過(guò)程中有明確的理念和目標(biāo),才能保證有針對(duì)性地面對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)開(kāi)展全面的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。⒉現(xiàn)代化的綜合性寫(xiě)字樓龍海大廈東側(cè)塔樓作為銀川第一幢高層多功能寫(xiě)字樓,給古老的塞上江南引進(jìn)現(xiàn)代化的辦公概念,知名企業(yè)云集,貴商巨賈匯聚,將融合出一種超越地域界限的高尚辦公寫(xiě)字樓概念,進(jìn)駐龍海大廈,既是入駐者身份、地位的象征,又是入駐企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的體現(xiàn)。目前,銀川除了個(gè)別銀行單位正在建設(shè)高層建筑以外,尚無(wú)一高層住宅建筑,22層的住宅樓不僅為銀川的住宅建設(shè)添一風(fēng)景,更為銀川及周邊地區(qū)“ 先富起來(lái) ”的階層提供了良好的居住環(huán)境。⒋老百姓的購(gòu)物天堂親近百姓,服務(wù)大眾,龍海大廈應(yīng)從形象上突出強(qiáng)調(diào)
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