【正文】 文明建設(shè)活動的深入開展，社會公德、職業(yè)道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素質(zhì)和城市的文明程度得以不斷提高。某地一帶的方言，主要有官話、壯話、平話、白話四種。某地白話是某地代表性的地方語言，源于廣東話（據(jù)說是廣東商人傳入的），但由于地域的原因，某地白話和廣東話在語調(diào)上還是有些區(qū)別。而某地人對“食”的追求并不亞于以“食在廣州”著稱的廣州人，他們往往會一家大小或與親朋好友一起，專程到某家餐館一嘗特色、一飽口福。政策與法律因素1) 2002－2003年6月房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)的影響4 2002年2月25日建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》，目的為加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，確保工程質(zhì)量，保護(hù)購房者的利益。2002年5月23日建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源、監(jiān)察部、國家工商行政管理總局七部下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》目的規(guī)范房地產(chǎn)的管理，活躍房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場既活躍又有秩序，切實(shí)保障購房者的權(quán)益。2002年8月1日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地審查報批工作有關(guān)的通知》，目的為規(guī)范建設(shè)用地的審查工作，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，提高建設(shè)用地審查報批質(zhì)量效率，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)必須用地提供保障。條例共分6章72條，內(nèi)容涉及業(yè)主、業(yè)主委員會和業(yè)主大會的職責(zé)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)以及相應(yīng)的罰則等多方面。2002年11月17日由建設(shè)部、國家計委推出《經(jīng)濟(jì)適用房價格管理辦法》，《辦法》從2003年1月1日起施行。2003年4月9日由某地市政府正式轉(zhuǎn)批某地市公安局《關(guān)于進(jìn)一步改革戶籍管理制度和意見》，實(shí)施新的戶籍準(zhǔn)入制度，明確規(guī)定以準(zhǔn)入條件取代進(jìn)城人口控制指標(biāo)，進(jìn)一步放寬外地人落戶某地的條件。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評估方法，并制定了公房、私房、雜物房、部分附屬物、裝修的拆遷補(bǔ)償報導(dǎo)價，及搬遷補(bǔ)助和停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償指導(dǎo)價。12003年6月8日國務(wù)院總理溫家寶簽署第379號國務(wù)院令，公布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，條例自2003年9月1日施行。12003年6月21日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》中指出，“加強(qiáng)個人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人貸款?！　　　　　　　　　∷椒坎疬w補(bǔ)償指導(dǎo)價　　　　　單位：元/平方米　　　　　　　結(jié)構(gòu)用途、級別框架磚混磚木簡易住宅旅社辦公一級2200200018001385二級2060187016831135三級192517501575930四級178016201460760五級165015001350720鋪面一級5115465041852325二級4840440039602200三級4620420037802100四級4290390035101950五級3960360032401800說明：以上價格僅適用于國有劃撥土地上的房屋拆遷補(bǔ)償　　　　　　　　　公房拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價　　　　　　單位：元/平方米　　　　　　　　　結(jié)構(gòu)　用途、級別　　框架磚混磚木簡易住宅126511501035575辦公用房133012101090605旅館173015701410785工業(yè)用房11001000900500鋪面一級2930266023901330二級2820256023001280三級2650241021701205四級2490226020301130五級2200200018001000說明：以上價格僅適用于國有劃撥土地上的房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)補(bǔ)助費(fèi)和停產(chǎn)業(yè)補(bǔ)償指導(dǎo)價格類別項(xiàng)目費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)搬　遷　補(bǔ)　助　費(fèi)住宅搬遷費(fèi)按房屋建筑面積每平方米每次5元標(biāo)準(zhǔn)非住宅搬遷費(fèi)按房屋建筑面積每平方米每次5元補(bǔ)助以實(shí)際搬遷的貨物和設(shè)備拆裝及運(yùn)輸?shù)氖袌鰞r格費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)搬遷誤工費(fèi)每戶100元/次電話、寬帶網(wǎng)遷移費(fèi)按電信部門規(guī)定的安裝費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有線電視安裝費(fèi)按廣播電視部門規(guī)定的原安裝收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三相電源安裝費(fèi)按供電部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)遷移費(fèi)窗式50元/臺，壁掛式100元/臺，柜式150元/臺管道燃?xì)獍床鸪龝r的安裝標(biāo)準(zhǔn)太陽能熱水器按拆除時的安裝標(biāo)準(zhǔn)房屋所有權(quán)辦證補(bǔ)助費(fèi)200元/證住宅房屋臨時安置補(bǔ)助按應(yīng)補(bǔ)償建筑面積計算，一類地段每月每平方米12元，二類地段每月每平方米10元，三類地段每月每平方米8元，四類地段每月每平方米7元，五、六地段每月每平方米6元。辦公、旅社、工業(yè)用房：一類地段每月每平方米12元，二類地段每月每平方米11元，三類地段每月每平方米10元，四類地段每月每平方米9元，五、六類地段每月每平方米8元。房屋建筑安裝工程造價計價標(biāo)準(zhǔn)　　　　單位：元/平方米結(jié)構(gòu)鋼混(高層)鋼混(小高層)鋼混(多層)排架(工業(yè)廠房)磚混磚木簡易計價 標(biāo)準(zhǔn)1400100800750700525125　　以上政策法規(guī)的制定與實(shí)施，為某地市房地產(chǎn)經(jīng)營活動的各項(xiàng)運(yùn)作提供了法律保障，規(guī)范了行業(yè)行為，有效的促進(jìn)某地市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時，為住宅市場、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供更多的客源，刺激居民的消費(fèi)欲望，為某地市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供政策保證。 某地市發(fā)展規(guī)劃對項(xiàng)目的影響某地是一座正在發(fā)展的工商業(yè)城市和交通樞紐城市，隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，大城市的輻射作用得以不斷增強(qiáng)?？傮w規(guī)劃到2010年城市面積從72平方公里擴(kuò)大到155平方公里，人口達(dá)150萬人，把某地逐步建成具有南國風(fēng)光、民族特色的現(xiàn)代化城市。1995年，建成區(qū)綠化覆蓋面積5067公頃，綠化覆蓋率達(dá)38%。今后五年，某地市將重點(diǎn)實(shí)施藍(lán)天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中國綠城，向生態(tài)城市邁進(jìn)。1 城市發(fā)展規(guī)劃布局按三級發(fā)展軸線為中心沿伸分布：2 一級發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)及南北欽防城市群。4 三級發(fā)展軸線：為一、二級軸線的補(bǔ)充?！眜 城市規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響本項(xiàng)目處在城市一級軸線的主要交通樞紐帶上。本項(xiàng)目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項(xiàng)目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和環(huán)境效益。對城市進(jìn)行科學(xué)、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。1 政府適度支持措施政府支持項(xiàng)目的規(guī)劃及調(diào)整，是項(xiàng)目啟動的基礎(chǔ)。為此，政府應(yīng)大力支持本項(xiàng)目的啟動，幫助開發(fā)商解決一些實(shí)際困難，促進(jìn)項(xiàng)目滾動發(fā)展，提升城市形象：216。 稅收優(yōu)惠；。1．5 項(xiàng)目開發(fā)時機(jī)及總時間1) 1．5．1 目標(biāo)市場的確定某地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是：市場運(yùn)行呈上升趨勢，產(chǎn)品銷售形勢良好，2003年16月投入市場的商品房在售面積就達(dá)二百九十多萬平方米，而且交投兩旺，產(chǎn)品升級換代速度加快，競爭趨于激烈。本項(xiàng)目的市場定位（在下面詳細(xì)分析）主要是針對市場空缺，大力開發(fā)中檔價格的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，包括園林設(shè)計及配套設(shè)施在某地乃至廣西區(qū)具領(lǐng)先水平。項(xiàng)目價格定位為中檔價格，運(yùn)行趨勢為低開高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運(yùn)行，用價格描述是，由2000元/平方米開盤，隨著產(chǎn)品功能的逐步完善回歸至2300元/平方米，至現(xiàn)房走向2500元/平方米或以上。本項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)該打破常規(guī)，盡快開發(fā)，用項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢從2005年起進(jìn)入市場，在某地市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮龍頭作用。1 5。以市場為導(dǎo)向來確定項(xiàng)目開發(fā)的總體時間。但是，現(xiàn)實(shí)是居民收入偏低和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，再加上目前市場供應(yīng)的產(chǎn)品大多數(shù)是中高檔產(chǎn)品，居民的收入無法追上，造成大多數(shù)居民需要買房來改善居住空間，但是又買不起的局面。在這樣市場供求現(xiàn)狀的大環(huán)境下。某地市房地產(chǎn)市場分析 某地市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述某地市房地產(chǎn)市場，1995年才開始大力推動住房商品化、社會化進(jìn)程，當(dāng)年商品房實(shí)際銷售面積24萬平方米。1999年，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策制約，市場成交略有回落，；同比下降18%。同年7月，二級市場正式啟動，有1447套、。2001年市場繼續(xù)保持上升旺勢，商品房銷售額9585套，銷售面積 ，二級市場商品房成交2830套，成交面積25萬平方米，發(fā)展勢頭迅猛。從而邁上市場發(fā)展的第三個臺階。2000年下半年某地房地產(chǎn)開始復(fù)蘇，到2002002年高速發(fā)展。經(jīng)過市場調(diào)研究，目前已開工的別墅項(xiàng)目總體供應(yīng)不低于3000套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于2000套。（表14，圖16） 序號項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量1榮和山水美地143125793玫瑰園2104寧匯新天地3005龍胤花園2206大自然花園1597麗水灣1148翡翠園50 商業(yè)物業(yè)大幅度增加根據(jù)市場調(diào)查研究表明，某地市去年批出的商業(yè)用房面積不少于40萬平方米，其中集中分布于市中心，根德商業(yè)廣場4萬多平方米，外灘新城5萬多平方米，總共已達(dá)20多萬平方米，還有分布于新民路的太陽廣場、民族大道的歐景城市廣場，以及瑯東的金湖廣場、文德廣場、亞航財富中心、佳德鑫、水晶城、東方曼哈頓、地王商務(wù)國際中心、南湖國際廣場、香榭里等商業(yè)物業(yè)，說明了某地市的商業(yè)格局開始出現(xiàn)新的變化：老城區(qū)仍然是商業(yè)繁華的首席位置，新和平商場的經(jīng)營、萬達(dá)商業(yè)廣場和新朝陽商業(yè)廣場的建設(shè)進(jìn)一步增強(qiáng)老城區(qū)商業(yè)的龍頭地位，在此基礎(chǔ)上，由于城市發(fā)展向東遷移，圍繞金湖廣場一帶嶄露商業(yè)氣息，隨著年底金湖廣場的投入使用，會相應(yīng)帶動周邊一帶的商業(yè)物業(yè)的爭速發(fā)展，同時國際會展中心的完工，金湖廣場一帶的商業(yè)氛圍將會更加突顯。（表15，圖17）某地市近年相對新增大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱新朝陽商業(yè)廣場華星時代廣場外灘新城新和平商場萬達(dá)商業(yè)廣場太陽廣場歐景城市廣場面積(平方米)412375200050000128001160002600026490 辦公樓市場總體分析根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計資料表明，2002年辦公樓成交面積58283平方米，%。這種政策的限制，嚴(yán)重制約著寫字樓的健康發(fā)展，因此，就像上面所說的，某地寫字樓舉步為艱。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市場需要的是純寫字樓，而非商務(wù)公寓式辦公樓，純寫字樓是市場發(fā)展的方向，這是經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展的必然。 企業(yè)競爭分析近幾年由于政府對民營企業(yè)政策的放寬，民營企業(yè)開始得到快速發(fā)展，而國有房地產(chǎn)企業(yè)的競爭中開始處于弱勢。2001年，評選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。據(jù)統(tǒng)計，20012002年外來房地產(chǎn)公司和中介代理公司不少于30家。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?；⒓谢?、品牌化綜觀某地房地產(chǎn)市場，市中心土地匱乏，房價昂貴，噪音大。城市的發(fā)展，脫離不了城市向外擴(kuò)展，隨著瑯東逐步成熟和某地國際會展中心的建成，原為一片荒涼的鳳嶺突然間出現(xiàn)幾個大盤，占地512畝的翡翠園、280畝的香榭里花園、450畝的大自然花園，以及占地2100畝的榮和山水美地先后入市，北部的恒大新城、江南的金灣花城、江南新興苑和翠湖新城。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是某地未來幾年的主流導(dǎo)向。在營銷理念、規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)管理、售后服務(wù)等方面不斷創(chuàng)新，建成一批綜合素質(zhì)較高的樓盤或住宅小區(qū)。房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志之一是市民購房的心態(tài)理智、成熟；另一標(biāo)志是某地二手房市場迅速發(fā)展，從2000年7月正式啟動以后，當(dāng)年就成交1447套，到2001年成交量番一番，達(dá)2830套，成交面積25萬平方米，進(jìn)入2002年成交量迅速上升至4077套，成交面積39萬平方米。（表17）年份200020012002成交數(shù)量（套）144728304077折合成面積（萬平方米）2539 中低檔次住宅成為消費(fèi)者寵兒某地房地產(chǎn)市場開發(fā)向高檔次住宅市場方向發(fā)展，而中低檔次住宅顯得匾乏，市場出現(xiàn)供需失衡的矛盾。中低檔住宅仍然受到眾多消費(fèi)者的青睞，恒大新城首次開盤當(dāng)天成交超300套的業(yè)績、江南新興苑首期550多套，月均成交180多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費(fèi)者“拋棄”跡象，太陽廣場、時代麗都銷售進(jìn)度緩慢即或證明。2003年，是實(shí)現(xiàn)“136”工程中小變的關(guān)鍵一年，各級領(lǐng)導(dǎo)對2003年的城市建設(shè)關(guān)注，并且某地市政府2003年繼續(xù)推進(jìn)“城市建設(shè)管理年”，為實(shí)現(xiàn)三年中小變奠定了基礎(chǔ)。舊城改造的加快，帶動相關(guān)物業(yè)價值升值。國家支持西部大開發(fā)的政策，對廣西某地的發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策，為廣西某地經(jīng)濟(jì)又注入新血液，以及“中國東盟自由貿(mào)區(qū)”的簽訂，為廣西某地發(fā)揮大西南出海通道更有優(yōu)勢。某地2002年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速，2003年2月的政府工作報告指出，某地2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)356億元，%，達(dá)到預(yù)期目的，%，%，%。（表17，圖19）某地市歷年GDP總值單位:億元年份199019951997199819992000200120022003(預(yù)測)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長2002年某地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速，房地產(chǎn)開發(fā)投資更是如火如荼。綜合以上數(shù)據(jù)可知：%。%的增長速度；商品房實(shí)際銷售額 為61714萬元。