【正文】 建筑，在形體上體現(xiàn)地方傳統(tǒng)和地方特色，具有很大的實(shí)用主義?！O果園規(guī)模宏大，可以在建筑風(fēng)格上進(jìn)行一些探索，以引領(lǐng)某乃至廣西住宅建筑的潮流。如果能作一些成功的探索，將可引起轟動(dòng)效應(yīng)。1) 把傳統(tǒng)、南方建筑的基本形式保留下來，強(qiáng)化形式，突出特色，應(yīng)用于住宅設(shè)計(jì)上；2) 運(yùn)用比較明顯的南方建筑的符號(hào)來強(qiáng)調(diào)突出“傳統(tǒng)特色”；3) 采用反復(fù)擴(kuò)展、延伸、重疊等手法來擴(kuò)展傳統(tǒng)建筑的功能，來打造“新派建筑”。強(qiáng)調(diào)文脈感，采用南方建筑、園林、亞熱帶傳統(tǒng)建筑的一些特征，而賦予現(xiàn)代的內(nèi)容，采用現(xiàn)代的結(jié)構(gòu)。根據(jù)上述分析，提出如下建議：以多層住宅和小高層為主。建議考慮為：“世界建筑博覽”，集世界建筑之大成，突顯異域風(fēng)情。在空間上，主要為尊重自然環(huán)境，以人為本。必須在騎樓處理、架空層設(shè)計(jì)、庭院組織、通風(fēng)系統(tǒng)等方面綜合考慮。. 景觀設(shè)計(jì)建議. 創(chuàng)造高質(zhì)量住區(qū)景觀環(huán)境的前提當(dāng)前的居住小區(qū)規(guī)劃往往是規(guī)劃師先做小區(qū)總體布局,安排主次道路,布置住宅單體,隨后,建筑師接著進(jìn)行住宅單體設(shè)計(jì),往往直到最后,甚至要等到住宅單體封頂之后,才邀請園林綠化師進(jìn)行設(shè)計(jì),這種小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)步驟與本項(xiàng)目第五代生態(tài)住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)大相徑庭。住區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃不僅需要風(fēng)景園林師的理解，更需要得到建筑師、規(guī)劃師的共識(shí)。. 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的三方面要求168。2) 陽光與陰影。4) 發(fā)揮小區(qū)內(nèi)外自然山水與園中湖水、溪水的優(yōu)勢，借景遠(yuǎn)山，使用近水，創(chuàng)造花園式山水生態(tài)住區(qū)。 戶外活動(dòng)方面——提供充足豐富的戶外活動(dòng)場地1) 底層架空，用作公共活動(dòng)場所，提供了充足的戶外公共活動(dòng)場地。3) 公共場地與私密場地并重。168。. 景觀綠化功能分區(qū)規(guī)劃：（1）公用景觀綠地。布置形式有：孤植樹、疏林草地、樹石草地、色葉樹叢草地等。（2）防護(hù)景觀綠地。人行道綠化與周邊綠地結(jié)合考慮，或灌木或草地，或標(biāo)志栽植等。③停車場防護(hù)景觀綠地：停車場是現(xiàn)代人生活的需要，同時(shí)也是居住小區(qū)空氣污染和噪音超標(biāo)的主要地方。臨街防護(hù)景觀綠地：為了隔離小區(qū)境外交通污染，鄰街地段規(guī)劃復(fù)層結(jié)構(gòu)的植物墻，中層灌木選用帶刺種類，以具有隔離、防盜雙重功能。②條狀、帶狀景觀綠地：規(guī)劃在主要出入口、住宅出入口布置條狀景觀綠地和花卉，形成規(guī)則整齊的形象景觀。為方便享用綠色環(huán)境，規(guī)劃將組團(tuán)綠地定位為休閑、游憩綠地。（5）生態(tài)景觀綠地：利用組團(tuán)與組團(tuán)之間及組團(tuán)邊緣綠地，布置葉面積系數(shù)大、釋放有益離子強(qiáng)的人工植物群落。(6)突出花園式生態(tài)住區(qū)的特點(diǎn).項(xiàng)目園林配置上應(yīng)盡量考慮配置各種花卉,形成“四季有花，開門見花；姹紫嫣紅，花團(tuán)簇錦“的花園住區(qū)形象。生態(tài)景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目定位為“生態(tài)型住區(qū)”，為賦予項(xiàng)目相對應(yīng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，在景觀設(shè)計(jì)上可適當(dāng)考慮增加魚類觀景區(qū)、鳥類觀景區(qū)等。. 居住區(qū)道路交通的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè). 居住道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)1) 居住區(qū)道路系統(tǒng)是為居住區(qū)內(nèi)居民服務(wù)的,居民的要求是道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要依據(jù),居民的出行目的、出行方式和出行頻率是我們合理規(guī)劃必須要考慮的重要因素。3) 區(qū)內(nèi)道路分級(jí)清楚，做到人車分流，將車輛對住房和安全及環(huán)境的影響減至最低。以簡潔的步行道路將各功能空間聯(lián)系起來，并為晨跑的居民設(shè)計(jì)了安全、寧靜的道路路線。6) 滿足消防要求。. 居住區(qū)靜態(tài)交通的組織居住區(qū)靜態(tài)交通應(yīng)區(qū)別于汽車、自行車行駛所構(gòu)成的交通而言。靜態(tài)交通組織的好壞，直接影響著居民生活的舒適性與方便性，同時(shí)也對居住景觀環(huán)境產(chǎn)生較大的影響，特別是某市摩托車作為交通工具非常普遍，應(yīng)予特別重視?！睖p少噪聲對居民的干擾。1) 住宅建筑組團(tuán)設(shè)計(jì)既要有規(guī)律性，又要有恰當(dāng)合理的變化。3) 住宅單體的組合，組群的布置，要有利于居住區(qū)整體景觀的創(chuàng)造與組織。. 單體設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議l 平面設(shè)計(jì)單體平面設(shè)計(jì)方面結(jié)合總體策劃理念，蘋果園首期推出多層住宅，從一房一廳到四房二廳均有。平面設(shè)計(jì)上均應(yīng)做到功能齊全，布局合理，通風(fēng)采光良好，充分考慮某人的生活起居需要。細(xì)部設(shè)計(jì)在立面方面談得比較多，平面方面則被忽視。如：1) 在室內(nèi)走廊兩側(cè)安排儲(chǔ)藏空間；2) 公用洗手間將洗手區(qū)和如廁區(qū)適當(dāng)分開，避免干擾；3) 預(yù)留洗衣機(jī)位置，與洗手區(qū)或內(nèi)陽臺(tái)結(jié)合考慮；4) 廚房門盡量靠近入戶門，避免穿越客廳；5) 有條件的設(shè)小玄關(guān)，方便換鞋，整理衣冠，空間上也有過渡；6) 客、飯廳盡可能連通，空間感覺寬敞，又能照顧某人喜歡邊吃飯邊看電視的習(xí)慣。1．設(shè)入口大堂住宅入口都應(yīng)設(shè)入口大堂，大堂門口裝可視對講門鈴，大堂外設(shè)不銹鋼信箱，大堂內(nèi)設(shè)公告欄及管理處，方便物業(yè)公司管理。首層住宅面向人行過道，私穩(wěn)性相對減少，銷售速度最慢，為避免此缺點(diǎn)，建議設(shè)半地下車庫，使首層地面離地 ，在人的視平線以上，有利于銷售。首層不為車庫的住宅則設(shè)計(jì)為架空層，車庫與架空層的高度不一，造成小區(qū)住宅外型高低起伏，較為借落有致，視覺效果亦較豐富。4．主人房要開闊三房以上的單位都應(yīng)設(shè)主人套間，主人房的開間要開闊，一般面積約為13—16 m2為宜，有較大的玻璃墻面，在整個(gè)單位中其座向應(yīng)放在東南面。6．層高升至3米建議本項(xiàng)目的層高升至3米，以增大空間感覺。另一生活陽臺(tái)則應(yīng)設(shè)在廚房或廁所，能放一臺(tái)洗衣機(jī)及作曬衣臺(tái)，約2平方米左右，布置于樓宇的凹處，使外部感觀較為整潔。 9．廚、廁、客房面積
隨著居住素質(zhì)不斷提高，用戶對各種功能房的空間要求也有所提高。廁所面積為46平方米左右，可放置一套三件浴房配套； 10．儲(chǔ)物室
隨著物質(zhì)生活的豐富，家庭購置了不同季節(jié)使用的電器產(chǎn)品及各種必要但不常用的工具，如在空間合理布置的條件下，可適當(dāng)增加一個(gè)2平方米的儲(chǔ)物室，無需采光，以供放置多余物件。12．躍層單位
面向花園景觀開陽的單位可考慮作躍層式設(shè)計(jì)，使買家有小復(fù)式住宅的感覺。. 項(xiàng)目定位與戶型比例、配套設(shè)施的設(shè)置戶型比例建議——多層售價(jià)：18萬——25萬/套。綠色材料除了實(shí)用美觀外，還要對人體，環(huán)境無毒害、污染，其性能是環(huán)保型和健康型。石膏板方面出現(xiàn)了一種在濕熱氣候下，受潮不發(fā)霉，不變形的環(huán)保型石膏板；木質(zhì)地板材料方面出現(xiàn)了復(fù)合地板等。設(shè)備設(shè)施方面可采用全玻璃真空管太陽能熱水器，提供區(qū)域內(nèi)的熱水供應(yīng)；采用分質(zhì)供水系統(tǒng)；采用可將洗手水儲(chǔ)入馬桶部水箱的環(huán)保馬桶等。鋪設(shè)光纖寬頻到戶，引入網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立區(qū)域網(wǎng)，設(shè)置社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。. 項(xiàng)目教育配套、醫(yī)療配套、會(huì)所等配套設(shè)施的建議l 貫徹教育題材根據(jù)項(xiàng)目市場定位的要求，建議在本項(xiàng)目內(nèi)設(shè)立名牌中學(xué)一間。依據(jù)大型住宅發(fā)展項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，名牌中學(xué)的用地規(guī)模不應(yīng)小于100畝。建議首期即規(guī)劃獨(dú)立醫(yī)療康復(fù)中心一所。如規(guī)劃要求小區(qū)設(shè)置會(huì)所，建議采用“泛會(huì)所”的方式，把會(huì)所的項(xiàng)目設(shè)施如運(yùn)動(dòng)健身場所——健康緩跑徑、太極運(yùn)動(dòng)場、兒童運(yùn)動(dòng)室、歷險(xiǎn)樂園等、休閑空間如茶文化區(qū)、雕塑噴泉等結(jié)合庭園和首層架空層設(shè)置。另外，建議將中心會(huì)所設(shè)計(jì)成標(biāo)志性建筑。住戶在會(huì)所可以會(huì)客，可以聽講座，參加聯(lián)誼會(huì)、舞會(huì)，舉辦書法、插花、烹飪等比賽，以增進(jìn)住戶之間的友誼，營造良好的鄰里關(guān)系和住區(qū)文化。由于沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)所起碼應(yīng)具備哪些設(shè)施，會(huì)所的面積應(yīng)多大，都因物業(yè)檔次、住戶數(shù)量而有很大的不同。銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校等也不能算入會(huì)所。因此，開放式會(huì)所與開發(fā)商的經(jīng)營思想、住戶檔次、周邊基礎(chǔ)設(shè)施等大有關(guān)系。首先它沒有住戶這一現(xiàn)成而穩(wěn)定的客源，其次它與社會(huì)上的類似設(shè)施直接競爭，一旦經(jīng)營不善，會(huì)所設(shè)施就可能出租出售給別人，這樣，對住戶的承諾就會(huì)落空，物業(yè)的價(jià)值也會(huì)打個(gè)折扣。蘋果園首期中心會(huì)所配置指標(biāo)建議總建筑面積10000平方米。兩大部份可獨(dú)立規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)開發(fā)啟動(dòng)。營造一種區(qū)域感和歸屬感。3) 沿 為“蘋果園”的主干道，應(yīng)提前修建，由發(fā)展商建造并起與小區(qū)有聯(lián)系的名字，如蘋果大道、八桂大道等，對項(xiàng)目形象營造有利。推盤壓力將大大減少，風(fēng)險(xiǎn)也將降低。在某房地產(chǎn)業(yè)中起到示范作用。后期可視市場具體信息建造容積率較高的小高層或高層，贏取利潤最大化。建造兩個(gè)各具多元文化特色的步行街及兩個(gè)漂移的廣場形成旅游特色，將使本項(xiàng)目取得其它項(xiàng)目難以獲得的優(yōu)勢。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指 標(biāo)單位合計(jì)總 用 地㎡總建筑面積㎡其中： 宅 業(yè)可銷售面積㎡容 積 率建 筑 密 度綠 地 率總 戶 數(shù)戶數(shù)總 人 口人數(shù)人 口 密 度. 項(xiàng)目整體分期開發(fā)計(jì)劃 。結(jié)合目前某市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場處于快速上升時(shí)期，需求增長快速，因而開發(fā)商宜加快開發(fā)速度，盡快回籠資金。. 成本和投資估算根據(jù)公司歷年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃初步設(shè)想，對本項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算。. 項(xiàng)目售價(jià)走勢預(yù)測由于本項(xiàng)目的區(qū)位條件,本項(xiàng)目宜采取低開高走的策略，蘋果園多層均價(jià)為2000元/平方米，多層住宅售價(jià)每年遞增5%，此價(jià)格策略目的旨在迅速聚集人氣，達(dá)到快速銷售的目的。第一年銷售率為60%；第二年基本銷售完第一年積壓，同時(shí)第二年開工面積的銷售率為70%；第三年?duì)幦∠甑诙攴e壓，同時(shí)力爭第三年新開工面積銷售80%；以后逐年類推。. 項(xiàng)目現(xiàn)金流狀況——，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，F(xiàn)IRR= %，NPV= 萬元。全投資的投資收益率為 %。. 項(xiàng)目敏感性分析在項(xiàng)目建設(shè)過程中，銷售收入減少、追加投資（成本）都會(huì)對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。銷售收入變動(dòng)和追加投資對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感程度見下圖。. 營銷主題打造一種現(xiàn)代時(shí)尚、充滿健康活力的全新生活方式、營造一種全新的現(xiàn)代居住文化。蘋果街，閃爍最具城市魅力的物質(zhì)生活與精神尋求；蘋果街，尊貴、典雅的彰顯，浪漫、溫馨的盈溢；蘋果街，輕松、時(shí)尚的城市多元文化匯聚；蘋果街，濃縮獨(dú)特的城市文明，全景體驗(yàn)獨(dú)一無二的城市風(fēng)情。. 營銷策略價(jià)格策略：低價(jià)入市、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展、逐年提升。形象設(shè)計(jì)主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)、營銷接待中心包裝設(shè)計(jì)、樣板房包裝設(shè)計(jì)及看樓路線的設(shè)計(jì)。媒體策略：強(qiáng)調(diào)媒體造勢的重要性和必要性。各類媒體的有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造性地開拓項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展的立體空間。1．入市價(jià)格方案“蘋果園”第一年建議開發(fā)量為30萬平方米，建筑類型為多層不帶電梯（6層以下）。多層住宅戶型、面積比例分配表戶型二房二廳三房二廳三房二廳四房二廳面積（m2）60—7980—100101—120121—150比例15%40%35%10%購房總價(jià)（萬元）12—16—20—24—30說明：表中購房總價(jià)按均價(jià)2000元/平方米計(jì)算建議多層住宅在內(nèi)部認(rèn)購時(shí)的入市均價(jià)定在每平方米2000元（一次性付款），考慮到樓層、方位的因素，在實(shí)際銷售中，最高可達(dá)每平方米2300元，最低在每平方米1800元。項(xiàng)目運(yùn)營期均價(jià)為每平方米2500元（一次性付款）；項(xiàng)目啟動(dòng)年度（2004年）均價(jià)定價(jià)每平方米2000元（一次性付款）。項(xiàng)目運(yùn)營期均價(jià)為每平方米2500元（一次性付款）；項(xiàng)目啟動(dòng)年度（2004年）均價(jià)定價(jià)每平方米2000元（一次性付款）。形象設(shè)計(jì)主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)、營銷接待中心包裝設(shè)計(jì)、樣板房包裝設(shè)計(jì)及看樓路線的設(shè)計(jì)。VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)對整個(gè)營銷策劃能否準(zhǔn)確表達(dá)開發(fā)主題、營銷理念，有舉足輕重的影響。216。 VI系統(tǒng)應(yīng)用部分有：168。 招牌、標(biāo)識(shí)類168。 證件、文具類2．工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)將整個(gè)工地現(xiàn)場，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗、路燈安裝等。要求嚴(yán)格按照VI設(shè)計(jì)內(nèi)容制作完成，綠化工程按營銷進(jìn)度要求按時(shí)完成。建議在公開發(fā)售前完成營銷接待中心的建設(shè)，面積約1000平方米（會(huì)所首層），與項(xiàng)目會(huì)所合二為一。營銷接待中心的裝飾應(yīng)給人親切、清新的感覺，從座椅圍臺(tái)、展板、噴畫墻、沙盤模型、大屏幕彩電、觸摸屏系統(tǒng)，到接待臺(tái)資料擺放處，處處體現(xiàn)專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的精品意識(shí)和品牌形象，激發(fā)看樓者的購買欲望。形象墻前面是接待臺(tái)及資料臺(tái)，是銷售人員主要接待客戶和派送資料的場所。它可以系統(tǒng)地介紹本項(xiàng)目的基本情況及銷售情況，最重要的內(nèi)容之一是了解項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)。展板內(nèi)容有：各戶型透視圖、主要交通及建筑照片，地理規(guī)劃圖，住宅單位平面圖，室內(nèi)布置圖，價(jià)目表及付款方式等等。同時(shí)，也增加營銷中心熱鬧氣氛，加快銷售人員的講解速度。本項(xiàng)目是某市最大規(guī)模的樓盤，模型一定要做得精美，有氣勢。4．營銷接待中心的安排及專線看樓巴士的設(shè)置本項(xiàng)目面對的目標(biāo)市場層次多，客源范圍輻射廣，因此，建議在市中心區(qū)增加兩個(gè)銷售中心，一個(gè)位于某百貨大樓附近，另一個(gè)位于“夢之島”附近。通過快捷的直線巴士，形成買家的心理距離較短，而且有尊貴、享受、舒適的感覺，營造項(xiàng)目的非凡品位。建議樣板房選擇二房二廳、三房二廳及樓中樓三種，專門聘請有名的室內(nèi)設(shè)計(jì)師對樣板房進(jìn)行設(shè)計(jì)，風(fēng)格確定以清新明快的后現(xiàn)代主義為主。1．內(nèi)部認(rèn)購時(shí)機(jī)建議“蘋果園”將是某唯一大型旅游生態(tài)住區(qū)，開發(fā)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以往的樓盤，因此，如何選擇入市時(shí)機(jī)必須是謹(jǐn)慎的。2．正式發(fā)售時(shí)機(jī)建議建議正式發(fā)售設(shè)定在2004年10月1日，利用內(nèi)部認(rèn)購掀起的市場需求，啟動(dòng)本項(xiàng)目的銷售工作。1．廣告戰(zhàn)略目標(biāo)廣告的戰(zhàn)略目標(biāo)取決于企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。企業(yè)形象目標(biāo)：樹立良好的品牌，進(jìn)而擴(kuò)大恒大公司的社會(huì)影響力，加快公司向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程，只有站在這個(gè)高度，我們才能對項(xiàng)目的開發(fā)有深層的認(rèn)識(shí)。市場擴(kuò)展目標(biāo)：通過戶外廣告活動(dòng)，展開以某市為中心的銷售市場，按漸進(jìn)式廣告戰(zhàn)略擴(kuò)展至全區(qū)市場。通過對項(xiàng)目定位的分析和某房地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析，明確項(xiàng)目市場定位，確定了項(xiàng)目的主要銷售對象。價(jià)格優(yōu)勢：宣揚(yáng)“優(yōu)質(zhì)物業(yè)、物超所值”的消費(fèi)意識(shí)，以低價(jià)格啟動(dòng)市場，在最短時(shí)間內(nèi)積聚人氣，實(shí)現(xiàn)“快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展”的目標(biāo)。