【正文】 ；自然資源中又以濕地植被、珍稀動(dòng)物、水域特產(chǎn)等為主；人文資源以生態(tài)農(nóng)業(yè)、抗日史跡、碑林、油田等為主；擁有大量適宜發(fā)展生態(tài)旅游的資源；盤(pán)山縣和大洼縣的資源賦存優(yōu)勢(shì)明顯。小結(jié)：盤(pán)錦市旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境和濕地旅游資源具有較高品位和特色，其中濕地資源具有較強(qiáng)的壟斷性，具備打造國(guó)際級(jí)旅游產(chǎn)品的潛力。大多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施與市政工程建設(shè)密不可分，主要是改善城鎮(zhèn)交通、市容市貌為出發(fā)點(diǎn)，而作為旅游本身的專(zhuān)用性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度不夠。小結(jié)：盤(pán)錦目前城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展較快而景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套不夠，旅游業(yè)的配套基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后，其中盤(pán)錦旅游帶旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)尤為滯后，旅游帶區(qū)域內(nèi)公共骨干交通線(xiàn)路通往景區(qū)的道路交通條件差，污水處理廠、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等公共服務(wù)設(shè)施以及沿江旅游碼頭、游客服務(wù)中心、旅游標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等旅游專(zhuān)業(yè)化服務(wù)設(shè)施奇缺，日益成為盤(pán)錦打造旅游精品的主要障礙。第三章 市場(chǎng)環(huán)境分析一、區(qū)域旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀近年來(lái)盤(pán)錦旅游景觀建設(shè)和旅游線(xiàn)路整合力度加大，對(duì)游客的吸引力增強(qiáng)。表31 盤(pán)錦市20032007年旅游統(tǒng)計(jì)主要指標(biāo)對(duì)比表時(shí)間國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)（萬(wàn)人次）國(guó)內(nèi)旅游收入（億元）入境旅游者（萬(wàn)人次）旅游外匯收入（萬(wàn)美元）旅游總收入（億元）200320042005260723200651212752007760512324資料來(lái)源：盤(pán)錦市旅游局在2007全年旅游發(fā)展中，“十一”黃金周是一亮點(diǎn)，主要有以下特點(diǎn)：旅游接待人數(shù)和旅游綜合收入實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。旅游業(yè)關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用突顯。二、盤(pán)錦游客調(diào)查分析根據(jù)《盤(pán)錦市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，得到盤(pán)錦旅游的游客的消費(fèi)行為具有以下特征。2006年接待旅游者512萬(wàn)人次，分別比2005年增長(zhǎng)97％和90%，相當(dāng)于全市GDP的6％，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的38％。圖35 盤(pán)錦市2000年－2006年旅游接待人數(shù)和旅游收入（二）客源市場(chǎng)地域結(jié)構(gòu)特征分析盤(pán)錦市2006年接待旅游者512萬(wàn)人次，其中盤(pán)錦市的居民占40%，沈陽(yáng)地區(qū)占22%，京津地區(qū)的占18%，其他地方的旅游者占20%。國(guó)內(nèi)旅游客源在未來(lái)盤(pán)錦市旅游發(fā)展中仍將長(zhǎng)期處于主導(dǎo)地位，但隨著本市外向型經(jīng)濟(jì)和世界濕地休閑之都生態(tài)旅游的發(fā)展，在中遠(yuǎn)期海外商務(wù)、科考、生態(tài)等旅游者數(shù)量預(yù)計(jì)將有較大增長(zhǎng)。盤(pán)錦市現(xiàn)有市場(chǎng)影響力較高的旅游產(chǎn)品和旅游環(huán)境，主要是自然生態(tài)景觀、生態(tài)農(nóng)業(yè)、遼河油田和城市公園，旅游產(chǎn)品表現(xiàn)為初級(jí)觀光形式。圖37 盤(pán)錦市2000年－2004年消費(fèi)行為對(duì)比（四）旅游者的人口學(xué)特征分析年齡構(gòu)成不同年齡旅游者受可自由支配的時(shí)間和閑暇時(shí)間以及身體因素等影響，其對(duì)旅游產(chǎn)品偏好會(huì)產(chǎn)生較大的差異。圖38 盤(pán)錦市國(guó)內(nèi)旅游者年齡構(gòu)成職業(yè)構(gòu)成不同職業(yè)旅游者的收入水平、閑暇時(shí)間、受教育程度有差異，旅游欲望和旅游需求偏好也不一樣。調(diào)查發(fā)現(xiàn)私營(yíng)業(yè)主所占比重最大，%，其次為農(nóng)民和公務(wù)員。表33 盤(pán)錦市國(guó)內(nèi)旅游者職業(yè)組成職業(yè)工人農(nóng)民軍人教師學(xué)生公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主公司職員離休退休人員企事業(yè)管理人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員其它比重（%）收入構(gòu)成調(diào)查結(jié)果表明，盤(pán)錦市旅游者在收入構(gòu)成上以收入1000元／月以下和10001999元／月兩個(gè)收入組所占的比重最大，％。表34 國(guó)內(nèi)旅游者收入構(gòu)成月收入（元）1000以下1000199920002999300049995000以上比重(％)一、交通區(qū)位條件分析該項(xiàng)目位于盤(pán)錦市市區(qū)，從大交通上看，盤(pán)錦至海城高速公路與沈大、京沈兩條高速公路相連接?？瓦\(yùn)直接通沈陽(yáng)、大連、上海、廣州等，現(xiàn)在又開(kāi)通了盤(pán)錦直達(dá)首都北京的快車(chē)。水路也較通暢，沿海沿河有碼頭50多處，位于大遼河口的盤(pán)錦港，兩個(gè)3000噸泊位碼頭已經(jīng)使用。二、政策環(huán)境條件分析本項(xiàng)目的旅游建設(shè)實(shí)施具有一系列外部的政策優(yōu)勢(shì)條件：從外部政策環(huán)境看，首先是為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑和刺激內(nèi)需增長(zhǎng)，國(guó)家及旅游主管部門(mén)出臺(tái)了一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和加快旅游建設(shè)發(fā)展的利好政策；其次，中央財(cái)政繼續(xù)加大對(duì)東北老工業(yè)地區(qū)的支持力度，有利于旅游服務(wù)中心建設(shè)爭(zhēng)取更多的資金；第三，盤(pán)錦作為資源型城市轉(zhuǎn)型的試點(diǎn)城市，國(guó)家系列戰(zhàn)略措施的實(shí)施為旅游服務(wù)中心開(kāi)發(fā)，響應(yīng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了政策支持；第四，遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶的構(gòu)建，為旅游服務(wù)中心建設(shè)增加了資金投入和政策支持。小結(jié)：當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策、振興東北發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉(zhuǎn)型政策及遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的優(yōu)惠支持政策，以及盤(pán)錦市加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定及相關(guān)配套優(yōu)惠措施為旅游服務(wù)中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施提供了外部政策條件。本次項(xiàng)目主要建筑施工區(qū)域在平原地區(qū)，地勢(shì)平坦，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，有利于建設(shè)施工。充分發(fā)揮盤(pán)錦市濕地旅游的市場(chǎng)資源，針對(duì)目前市場(chǎng)現(xiàn)狀和問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、精致化的國(guó)際旅游服務(wù)中心。在功能上旅游服務(wù)中心集游客集散、旅游信息服務(wù)、服務(wù)信息反饋等多種功能于一體。——旅游交易推廣中心：以旅行社批發(fā)業(yè)務(wù)為主，批零兼營(yíng)的集中交易場(chǎng)所，成為重慶的旅游批發(fā)與零售中心?！糜紊唐焚?gòu)物中心：實(shí)現(xiàn)旅游商品現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)物與旅游商品網(wǎng)上交易的聯(lián)合交易場(chǎng)所?！糜巫稍?xún)服務(wù)中心：為旅游者提供詳細(xì)的旅游咨詢(xún)服務(wù)，推介旅游線(xiàn)路，介紹景區(qū)、景點(diǎn)；受理旅游投訴，維護(hù)旅游者、旅游企業(yè)的合法權(quán)益。票務(wù)中心引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的、標(biāo)準(zhǔn)化的銷(xiāo)售軟硬件系統(tǒng)，建立覆蓋主城廣大社區(qū)的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，聯(lián)網(wǎng)銷(xiāo)售微機(jī)票，為游客和市民提供方便快捷的服務(wù)。（二）生態(tài)停車(chē)場(chǎng)在入口處的地勢(shì)較為平坦處建設(shè)，總面積約為5000平方米，可供停車(chē)約200輛。面層采用現(xiàn)澆C30水泥砼，厚度為18cm；水泥碎石穩(wěn)定層（砼標(biāo)號(hào)C10），厚度15cm；基層為干壓級(jí)配碎石15cm厚。突出生態(tài)主題，具有停車(chē)和休閑兩種功能。停車(chē)場(chǎng)的綠化布局以喬木為主。展館主要分成兩大部分——展示廳和影視廳，展示廳是以濕地動(dòng)物標(biāo)本進(jìn)行了實(shí)物的展示，讓參觀者能與自然界的動(dòng)物進(jìn)行親密接觸，認(rèn)知?jiǎng)游锏男螤?，了解?dòng)物的生活習(xí)性。影視廳主要是通過(guò)影像資料的形式向參觀者從遼河濕地保護(hù)與開(kāi)發(fā)進(jìn)行全面系統(tǒng)了解。第六章 投融資與進(jìn)度控制一、估算依據(jù)設(shè)計(jì)人員提供的設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)要求、使用功能及建筑標(biāo)準(zhǔn)確定項(xiàng)目投資額；擬建地點(diǎn)的地形地勢(shì)條件；委托方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料；參照《2004土建》、《2004安裝》定額及有關(guān)概算指標(biāo)；參照項(xiàng)目所在地同類(lèi)型、同規(guī)模建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編制；其他基本建設(shè)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（1）建設(shè)單位管理費(fèi)：—%取定；（2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：根據(jù)《勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》2004年版進(jìn)行計(jì)算；（3）工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)國(guó)家工程監(jiān)理費(fèi):根據(jù)國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部（1992）價(jià)費(fèi)字479號(hào)文有關(guān)規(guī)定，%計(jì)算；（4）工程招標(biāo)費(fèi)及其他：含招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)等，根據(jù)有關(guān)文件綜合按1%計(jì)算；預(yù)備費(fèi)：按相關(guān)規(guī)定，按建安工程費(fèi)及其他基本建設(shè)費(fèi)的5%。旅游服務(wù)中心總建設(shè)投資總額估算1260萬(wàn)元。前期費(fèi)中各項(xiàng)內(nèi)容根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況確定。營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用基本預(yù)算按三年實(shí)際投入為150萬(wàn)元，實(shí)行分期投入原則。表61：投資估算總表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)率金額（萬(wàn)元）一工程項(xiàng)目基礎(chǔ)造價(jià)　4001營(yíng)地基本項(xiàng)目建設(shè)03502旅游配套服務(wù)設(shè)施050二前期費(fèi)%60三工程建設(shè)其它費(fèi)%600四營(yíng)銷(xiāo)宣傳費(fèi)　150六投資總額　1260 七鋪底流動(dòng)資金20%100 三、資金籌措方案汽車(chē)營(yíng)地的建設(shè)具有很強(qiáng)的公益性，對(duì)周邊旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有撬動(dòng)作用。（一）最大限度爭(zhēng)取公有資金本項(xiàng)目建設(shè)的汽車(chē)營(yíng)地作為公益性很強(qiáng)的旅游項(xiàng)目，需積極爭(zhēng)取政府的項(xiàng)目資金支持，并積極爭(zhēng)取各級(jí)政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設(shè)等相關(guān)資金投入。加大用于汽車(chē)營(yíng)地旅游形象塑造和對(duì)外宣傳、市場(chǎng)推廣、規(guī)劃和建設(shè)引導(dǎo)等專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，該部分資金總體上應(yīng)當(dāng)逐年遞增，以滿(mǎn)足盤(pán)錦市作為汽車(chē)營(yíng)地旅游示范點(diǎn)的發(fā)展需求。（二）籌措自有資金充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)。（三）招商引資東北振興計(jì)劃正在起動(dòng)，擁有雄厚的民間資本，積極發(fā)掘民間資本的潛力是汽車(chē)營(yíng)地旅游發(fā)展的重要渠道。堅(jiān)持誰(shuí)投資、誰(shuí)受益原則，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，鼓勵(lì)所有人開(kāi)發(fā)營(yíng)地及周邊旅游資源、建設(shè)配套旅游項(xiàng)目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競(jìng)爭(zhēng)、互相促進(jìn)的發(fā)展格局。由于旅游開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，貸款利息負(fù)擔(dān)重，因此應(yīng)積極爭(zhēng)取優(yōu)惠的信貸資金，減少純商業(yè)貸款。 經(jīng)濟(jì)效益分析測(cè)算的依據(jù)是國(guó)家發(fā)改（計(jì)）委頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》lll本項(xiàng)目按經(jīng)營(yíng)收入30%計(jì)算。 項(xiàng)目實(shí)施后，繳納營(yíng)業(yè)稅，按稅率5% 計(jì)算，同時(shí)以營(yíng)業(yè)稅總額5% 和3% 作為城建稅和教育費(fèi)附加來(lái)計(jì)征。 人員工資及福利費(fèi)按當(dāng)?shù)仄骄綔y(cè)算。 固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定lll其他費(fèi)用指扣除制造費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用中工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷(xiāo)費(fèi)、利息支出后的費(fèi)用。其中：表72：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指數(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)(所得稅后)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)%遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)收益率，經(jīng)濟(jì)上可行。評(píng)價(jià)指標(biāo)(所得稅前)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)%遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)收益率，經(jīng)濟(jì)上可行。從以上經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)綜合判斷，本項(xiàng)目具備較強(qiáng)的盈利能力，在經(jīng)濟(jì)上是可行性的。從實(shí)際情況分析，項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)加大宣傳增加旅游量，提高收入，在建設(shè)時(shí)盡量降低固定資產(chǎn)投資。因此，從財(cái)務(wù)上評(píng)價(jià)該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，同時(shí)也具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于高速增長(zhǎng)階段，各種資源性生產(chǎn)要素價(jià)格不斷攀升，投入的資金、實(shí)物、人力資本、資源將變成可獲穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)收益的資產(chǎn)，將可實(shí)現(xiàn)在若干年后的價(jià)值突變。三、風(fēng)險(xiǎn)分析與控制（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指由于項(xiàng)目產(chǎn)品（或服務(wù)）由于市場(chǎng)需求的減少或供給的增加導(dǎo)致銷(xiāo)路不暢，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的收益。該項(xiàng)目面臨的主要市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括：①消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好發(fā)生變化，使得市場(chǎng)需求發(fā)生重大變化，導(dǎo)致市場(chǎng)需求總量的實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏離；②市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生重大變化，出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或替代項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的收入產(chǎn)生重大影響，將分流項(xiàng)目的客戶(hù)群；③由于市場(chǎng)條件變化，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本發(fā)生較大變化，對(duì)項(xiàng)目的效益產(chǎn)生重大影響，例如，水、電、食品、器材等物價(jià)上漲，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本的上升。③成立專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理人員，盡早著手項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣工作，采取租售結(jié)合的營(yíng)銷(xiāo)模式，以應(yīng)變未來(lái)市場(chǎng)的不確定性。政府的政策對(duì)項(xiàng)目的影響是全局性的。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容屬于我國(guó)產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵(lì)類(lèi)。因此，在產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策和城市規(guī)劃方面的風(fēng)險(xiǎn)，屬于微小風(fēng)險(xiǎn)，只要項(xiàng)目的協(xié)調(diào)人同政府有關(guān)部門(mén)積極配合，即可防范此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。（三）投資風(fēng)險(xiǎn)旅游綜合服務(wù)中心投資經(jīng)營(yíng)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中還面臨眾