【正文】 600040005000可提升價(jià)值因素權(quán)重在水一方南方美鎮(zhèn)本項(xiàng)目（估）評(píng)分加權(quán)評(píng)分加權(quán)評(píng)分加權(quán)地段資源20%324市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)30%434小區(qū)配套和物管10%442形象包裝及營銷策劃10%432產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和質(zhì)量10%133發(fā)展商的品牌和實(shí)力10%441區(qū)域規(guī)劃因素10%313合計(jì)100%不同類型適合的地產(chǎn)因子地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅高檔洋房別墅對(duì)公共效能的依賴很強(qiáng)強(qiáng)一般弱對(duì)噪音、環(huán)境干擾的依賴強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱對(duì)小區(qū)自身配套要求高很高高高小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高建筑質(zhì)量、裝修的要求低一般高很高容積率、綠地率要求無一般低極低對(duì)休閑空間、娛樂要求無一般高很高景觀、人文的稀缺要求無一般高很高項(xiàng)目SWOT分析操作方向：S優(yōu)勢(shì)：，稀缺的湖資源W劣勢(shì)，全操作不規(guī)范、交通障礙，吸引主城居家置業(yè)難外部機(jī)會(huì)① 區(qū)位優(yōu)勢(shì)主城外擴(kuò)，高速公路的開通，項(xiàng)目應(yīng)屬重慶遠(yuǎn)郊區(qū)域（35分鐘車程）。③ 重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為高層置業(yè)提供了良好的基礎(chǔ)。② 北培區(qū)政府對(duì)縉云山資源開發(fā)的不夠?？偨Y(jié)：參考方面：成都青城山競爭來源：短期：南山區(qū)域 遠(yuǎn)期：渝北區(qū)統(tǒng)景方向①市場定位②目標(biāo)市場定位③項(xiàng)目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)④價(jià)格定位：項(xiàng)目 銷售均價(jià) （元/㎡） 出租均價(jià) （元/㎡月） 可租售面積（㎡） 備注寫字間配套功能停車場住宅銷售定位建議幾個(gè)方向：類型目標(biāo)消費(fèi)群區(qū)域操作要點(diǎn)別墅市場居家型別墅市區(qū)遠(yuǎn)郊頂級(jí)別墅，交通解決后，主城區(qū)：一環(huán)高速收費(fèi)取消，北部頂級(jí)別墅區(qū)北培：市場調(diào)查旅游渡假型別墅主城區(qū)人群適當(dāng)降低總價(jià)控制戶型面積產(chǎn)權(quán)式酒店小戶型，產(chǎn)權(quán)渡假主城區(qū)人群與宋美齡故居整合其他長期經(jīng)營老年療養(yǎng)中心等拓展訓(xùn)練基地主城區(qū)人群資金回收期主要構(gòu)想：在力求最大保護(hù)基地環(huán)境的前提下，修建20——30幢獨(dú)立別墅，如下：總體90多畝，6萬平方米20幢占地：3000平方米/幢——5畝地，容積率：建面：360平方米，價(jià)格200萬30幢占地：2000平方米/幢——3畝地，容積率：建面：300平方米，5000元/平方米，價(jià)格150萬主力目標(biāo)消費(fèi)群：北培高端市場次要市場：主城高端人群第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案1）估價(jià)方法和計(jì)算公式2）估價(jià)過程3）拆遷成本估算。土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評(píng)估土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。②主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。⑥市場公共配套設(shè)施配置方案①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。②容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。如：市場價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。樓層：318層面積：12096㎡戶數(shù)：12096247。150160 30% 200220 40% 300320 10% ②配套功能：功能 面積（㎡） 樓層 計(jì)算依據(jù) 備注會(huì)議室 大（1個(gè)） 360 附樓3層及主樓3層局部 ㎡/人 可同時(shí)容納200人中（2個(gè)） 200 附樓4層 2㎡/人 100人宴會(huì)廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部 可同時(shí)容納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計(jì) 2176 主體12層，裙樓23層，不含洗衣房①方案1總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120140㎡ 160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種 160180㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場的角度，140160㎡的戶型是最不好銷的。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。但建安成本后者比前者大。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。⑵地下停車場的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場的立面示意圖方案① 方案②方案①的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù)面積 4320㎡ 停車場為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 123個(gè) 35㎡/個(gè)造價(jià) 693萬元 1600元/㎡出租 效益 44萬元/年 租價(jià)300元/個(gè)月回收期 693247?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r(jià)的核算：目前的市場價(jià)為10萬元/個(gè)，但銷售情況不好。8%=投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）247。⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場為123個(gè)；綜合樓門前停車場約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個(gè)。⑷供需差額為24個(gè)。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時(shí)IC卡）。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。②方案B（略）①營銷方式②營銷費(fèi)用預(yù)測①銷售周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表；②銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。①企業(yè)組織是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置；企業(yè)組織形式。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。②人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式培訓(xùn)費(fèi)用：①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。成本測算的正確與否，如同對(duì)租售市場的預(yù)測一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測算較易把握。A土地費(fèi)用：①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)②拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。按照A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為：+100元/平方米=*34929平方米=③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地畝，每畝萬元，土地總價(jià)值為萬元。設(shè)計(jì)方案一：對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。建筑成本估算①工程前期費(fèi)：前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。（規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元；建筑設(shè)計(jì)：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測量定位：10萬元）②建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000