【正文】 集團的優(yōu)質資產規(guī)模。其它多項大型物業(yè)重建計劃包括海港城一期重建工程，即將兩幢住宅物業(yè)重建為兩幢樓高36層的港威大廈（已于1994年落成），為集團提供113萬平方尺寫字樓?！　×硗?，“會德豐”亦積極參與競投新的地產項目。1994年，該合組財團以35億港元的高價再下一城，奪得深井海旁生力啤酒廠址，開發(fā)成280萬平方尺的住宅物業(yè)。　　除物業(yè)發(fā)展外，“會德豐”積極拓展電訊業(yè)。1993年10月，“九龍倉有線寬頻”正式啟播，初期推出8個電視頻道，其鋪設的交互式寬頻光纖網(wǎng)絡覆蓋約10萬個家庭。到1996年底，“九龍倉有線寬頻”的訂戶已從開辦初期的5萬戶增至30萬戶，而其覆蓋網(wǎng)絡亦已擴展到香港135萬個家庭?！　?992年“九龍倉”投資“香港新電訊”（New Tamp。隨著港府開放本地電訊市場，采用開放式發(fā)牌制度引進超過一個固定電訊網(wǎng)絡，與香港電話公司展開競爭，“香港新電訊”1992年11月30日獲港府頒發(fā)的新固定網(wǎng)絡經營牌照，從1995年7月1日起生效?！熬琵垈}”的雄心可說比“和黃”有過之而無不及。2003年，“九倉新電訊”改名為“九倉電訊”。自1992年起，“九龍倉”先后與內地各有關方面簽訂協(xié)議，計劃參與武漢陽邏港集裝箱碼頭、陽邏開發(fā)區(qū)電廠、武昌及漢口輕鐵運輸系統(tǒng)、武漢國際機場貨運中心、寧波北侖港集裝箱碼頭、四川省有線電視等項目?！皶仑S”還與“百仕達”合作，投資興建天油渤海啤酒廠，并在廣州、上海、北京等地開設名牌專門店。有些收購合并活動亦曾引起小股東不滿，包括1997年“九龍倉”出售“英發(fā)國際”%股權、1999年“會德豐”私有化“連卡佛”、2000年“九龍倉”出售寶福集團有限公司（下稱“寶福集團”，），當中可能存在剝削小股東的情況。 　　“會德豐”早在1993年就有意重組集團架構。直至10年后，集團架構重組事宜才見一些突破性的發(fā)展：2002年12月，“新亞置業(yè)”提出私有化“聯(lián)邦地產”，并在2003年2月獲得“聯(lián)邦地產”股東大會通過；2003年2月，“會德豐”將其零售業(yè)務包括City’Super、Joyce與“連卡佛”全部出售。　　私有化的九個步驟，各步驟都有其方法及背后目的?！　〉谝徊?管理層變動　　由母公司派要員（通常為母公司的董事及高級行政人員）入主被收購或被私有化公司管理層及董事局，這方便完全操控公司財務實況，為來年的業(yè)績公布作準備，制造有利于大股東收購或私有化的條件（如圖41）。通常會將公司的資產（通常是發(fā)展中及投資物業(yè)）作出巨額減值及撥備，借以減低公司資產凈值，務求制造大股東將來以高溢價和低資產凈值折讓作出收購（如圖42）。另外，一些過往派發(fā)高息的公司會以“經營困難”為由，大幅減少股息派發(fā)，甚至不派發(fā)股息，希望能借此推低股價?！　〉谒牟剑合⒐肌　∫蛐」蓶|已被之前公布的業(yè)績嚇怕，有利條件已形成。在公布建議時，大股東會特別提醒小股東出價非常合理（如圖44）。　　為防止市價高于收購價，大股東會控制子公司股價，一見股價接近收購價，即大手沽貨，務求將市價推低，制造市場接受收購價假象?！　〉诹剑喊l(fā)放獨立人士意見　　在公布收購或私有化后，母公司會再委任“獨立”顧問公司，對收購或私有化建議作出獨立及公正的評估。因被收購公司的股票在市場上成交量通常很小及其股價長期低于每股資產凈值，所以“獨立”顧問會發(fā)放“套現(xiàn)黃金機會”等言論，提醒小股東，如錯過大股東合理的價錢收購，將來也許不會有這樣的好機會沽出手上的股票，借此再“恐嚇”小股東（如圖46）。借用第三者“獨立公正”立場，游說小股東接受收購建議（如圖47）?！　∫蚧鸷蜋C構投資者持有大量股份，足以左右大局，因此，大股東會努力游說基金和機構投資者接受收購建議。一方面顯示大股東決心及其慷慨，另一方面表示這已是大股東的最后決定。　　第九步：大功告成　　收購或私有化在股東特別大會或法院最終獲得通過。當中有成功也有失敗的例子。另外，我們會從這兩次事件中，觀察“會德豐”在私有化旗下子公司時，近年在部署上的進步。 　　步驟2 : 由盈轉虧　　6月8日，“連卡佛”宣布19981999年度全年業(yè)績，業(yè)績轉盈為虧，全年虧損6660萬港元，當中包括4250萬港元的特殊虧損作為結束一家附屬公司的特殊撥備，但并沒有透露該公司的詳情?！　〔襟E3 : 再發(fā)不利消息 　　6月8日，大股東在公布業(yè)績的通告中，“罕有”地指出在可以預見的將來，不大可能即時恢復派發(fā)任何股息，更警告集團的投資物業(yè)租金收入將大幅減少?！　〔襟E4 : 輕微追加收購價 　　6月13日，“會德豐”輕微提高收購價，并表示不會再提高收購價?！　〉暗仙鷦?chuàng)建”提出的收購價較資產凈值的折讓，實則比“連卡佛”的為低。但獨立財務顧問認為“連卡佛”并無本身的專利品牌，商品是由第三者供應，而“連卡佛”的百貨業(yè)務在過去5年一直虧損，故“連卡佛”品牌的權益有限，毋須為其品牌作出估值?！　倪@次私有化的過程中，可觀察到“會德豐”在私有化其系內公司時的策略：　　1） 在適當時候提出私有化　　“會德豐”在地產、零售業(yè)低迷的時候提出建議，務求在市道最壞的時候，能夠用最便宜的價格，買下有潛力及優(yōu)質資產。 　　2） 涉嫌恐嚇小股東　　在公布業(yè)績的通告中 ，發(fā)放多項不利消息。所以大股東提出的收購價，比同類公司，不算十分吸引人。但“連卡佛”有149年歷史，其品牌/商譽有一定的價值，應為其品牌/商譽作出估值，并應計算入公司的資產凈值內?！　×硗?，坐落于中環(huán)商業(yè)區(qū)的“連卡佛大廈”的額外重建價值（），并沒有計算在公司的資產凈值內。（全為大藍籌），（包括在中環(huán)的連卡佛大廈），以及“連卡佛”的商譽沒有計算在資產凈值內。所以實際上，“會德豐”不動一分一毫現(xiàn)金，就能買下整家公司，實在物超所值。自此以后，再沒有進行任何私有化系內子公司的行為，直至2002年12月，“新亞置業(yè)”宣布私有化旗下的“聯(lián)邦地產”。我們更可看到“會德豐”對前文所述的典型收購合并手法的完美演繹。　　步驟2 : 資產重估　　2002年中，“聯(lián)邦地產”。因此，在香港上市的地產公司甚少為農地作出減值撥備?！　〔襟E3 : 由盈轉虧 　　2002年6月，“聯(lián)邦地產”公布中期報告，業(yè)績由盈轉虧，虧損8130萬港元。此舉為降低公司負債比率作準備，減少將來成功收購后，對母公司負債比率的負擔?！　〔襟E4 : 消息公布　　2002年12月9日，“會德豐”與“新亞置業(yè)”及“聯(lián)邦地產”停牌?！奥?lián)邦地產”，%。12月18日，三家公司復牌時，“聯(lián)邦地產”。　　步驟6 : 發(fā)放獨立人士意見 　　2003年1月24日，“會德豐”委任的獨立財務顧問新百利指出，私有化條款公平合理，建議小股東接受?！　　奥?lián)邦地產”所持的物業(yè)在再估值后。　　步驟7 : 再發(fā)不利消息　　“聯(lián)邦地產”宣布委任最終控股公司“會德豐”為總代理，為期3年，期內“會德豐”將收取“聯(lián)邦地產”純利的5%及每月2萬港元。另一方面，如私有化失敗，“會德豐”除可獲得應有的股息外，還可獲得來自“聯(lián)邦地產”額外5%的純利收入?！　　皶仑S”成功私有化“聯(lián)邦地產”，獲利也甚豐：　　私有化成本：72%“聯(lián)邦地產”（，） + = 　　私有化收益：，“聯(lián)邦地