【正文】 建筑業(yè)第三產業(yè)交通運輸、倉儲及郵政業(yè)批發(fā)及零售業(yè)住宿及餐飲業(yè)金融業(yè)房地產業(yè)盈利性服務業(yè)費盈利性服務業(yè)2012年，%，%。原材料、燃料、%；%。 2012年，全市城市居民人均可支配收入19369元，%；城市居民人均消費性支出15059元，%，其中食品支出5580元，%，%，%，%；%。農村居民人均生活消費支出4853元，%，%，%，%；。養(yǎng)老、失業(yè)、基本醫(yī)療、工傷和生育五項社會保險制度深入開展， 萬人、 萬人；合計征繳五項保險基金21億元，比上年增長15%；；；發(fā)放失業(yè)保險金人數5256人。全市參加農村新型合作醫(yī)療人口 。城鄉(xiāng)居民實惠增多。[以上數據來源于六安統(tǒng)計局統(tǒng)計年鑒]　 政策環(huán)境（1）土地政策 國土資源部發(fā)布《2012年中國土地政策藍皮書》預計，2013年我國土地政策將促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，在進城農民宅基地的合理使用、集體建設用地建設公租房、集體建設用地流轉、征地制度改革等方面出臺可操作性的政策和措施。未來土地制度改革，首先是完善征地制度，提高農民在土地增值中的分配比例，規(guī)范政府的征地行為；允許農民或集體經濟組織在符合規(guī)劃的前提下，參與城鎮(zhèn)經營型項目的開發(fā)；制定集體建設用地流轉收益分配辦法，合理確定國家、地方政府、集體和個人的收益分配比例。（2）稅收政策 隨著新國五條細則陸續(xù)在國內部分一線城市落地，省城合肥也于2013年3月底出臺了相關細則。仍執(zhí)行原房地產稅收政策。目前，在省地稅部門“舉棋未定”的背景下，至少在一段時間內，六安市將依舊執(zhí)行原來的房地產稅收政策，其中，根據《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》規(guī)定：六安市將繼續(xù)對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。改革開放以來，特別是上世紀九十年代以后，隨著國民經濟的發(fā)展和鋼鐵工業(yè)的跨躍式發(fā)展，鋼產量逐年增長，2009年超過5億噸。據統(tǒng)計分析，每年僅新建成和在建鋼結構工業(yè)和民用建（構）筑物：高層鋼結構20幢，約150萬平方米；重型工業(yè)廠房1000萬平方米；網架和網殼1500座，約250萬平方米；空間桁架建筑20座，約60萬平方米；門式鋼架輕型廠房約1000萬平方米；拱型波紋鋼屋蓋結構250萬平方米；住宅鋼結構100萬平方米。以及利用鋼材深加工及相關的產業(yè)有，焊接鋼管1300萬噸；線材制品1100萬噸；冷彎型鋼600萬噸；鋼鐵粉末8萬噸；釬鋼2萬噸等。經統(tǒng)計分析，鋼結構行業(yè)目前產量約2000萬噸，產值1800億元以上，加工制造能力基本滿足工程建設需要并還在不斷擴大。鋼結構產業(yè)的發(fā)展與我國的經濟發(fā)展水平和速度相關。國家政策導向從節(jié)約用鋼、合理用鋼向鼓勵用鋼轉變，為鋼構產業(yè)的發(fā)展提供了有力的保證。2004年全國鋼構總量為1200萬噸，從現在起到2020年我國鋼構將以每年6％～7％的速度增長。而我國對于鋼結構的現實需求則體現在以下方面：建筑鋼結構相對于傳統(tǒng)的鋼筋混凝土結構和磚混結構已具有較好的社會和經濟效益比較優(yōu)勢；伴隨國際技術和產業(yè)的交流，國內的設計、制造、安裝技術已趨成熟；國家基礎建設需要建筑鋼結構產品；符合房屋建設的可持續(xù)化發(fā)展要求；比照工業(yè)化國家的發(fā)展狀況，鋼結構顯然會成為我國房屋建設的一種主要結構形式。公司具有壓力容器設計、制造許可證，鍋爐安裝資格證，壓力管道安裝資格證，特種設備安裝（修理）資格證，焊工考評委員會資格，一級試驗、測繪等多項專業(yè)技術資質。上述工程具有鋼結構量大、非標設備多、制作安裝質量要求高等特點，使公司在建筑鋼結構、工藝鋼結構、非標設備制作安裝等方面，積累了較強的管理與技術實力。上述成果表明，六安偉宏鋼結構有限公司在非標設備制造、鋼結構制作加工上具有較強的技術實力與能力，公司具有專業(yè)的技術團隊和相關的質量保證體系、專業(yè)的檢測試驗室等，在技術上和管理上為該項目的發(fā)展前景提供了良好的基礎。另外，公司與多家設計院所有良好的合作關系，與他們長期良好的合作關系為我們的產品品質提供了良好的保障。周邊市場鋼結構需求如下表：序號地 區(qū)市場需求量可開拓量有效加工量主要客戶1XX工業(yè)園區(qū)10萬噸/年1～2萬噸/年～1萬噸/年2省內大型企業(yè)30萬噸/年4～5萬噸2～3萬噸/年3臨近周邊省外大型企業(yè)20萬噸/年2～3萬噸/年～1萬噸/年4合計8～12萬噸/年4～6萬噸/年上述市場可承接的工程有大量鋼結構建安工程，在省內及周邊省份每年約有近10萬噸。本項目的鋼結構制作加工定位為主營外部市場的鋼結構制造、安裝、設計、銷售業(yè)務，上述市場可確保本項目的生產任務飽滿。該項目以鋼結構行業(yè)為切入點，涵蓋鋼結構設計、鋼結構生產、鋼結構研究、鋼結構安裝、鋼結構配件銷售及檢測，向整個產業(yè)鏈上下游進行延伸。支撐項目可持續(xù)發(fā)展體系。 選址論證六安金太陽汽車城位于六安東大門經濟開發(fā)區(qū)內，312國道穿越而過。選址此處建立一個大型的鋼結構工業(yè)區(qū)，不僅符合六安的城市總體規(guī)劃，而且項目周邊已形成固有的工業(yè)環(huán)境，商圈飽和度指數高。（2）距該項目67公里的六安工業(yè)園區(qū)，多年來自發(fā)形成的工業(yè)市場，已培養(yǎng)的一定的消費群體，雖然人們固有的消費習慣和購買模式在短時間內難以改變，對鋼結構市場的快速成長和繁榮有一定的影響，但隨六安的經濟發(fā)展和文明城市的建設，對工業(yè)生產投入力度必將增大，發(fā)展必然的，因此當地需要在適合的地點建一個專業(yè)的鋼結構產地。項目用地區(qū)域地勢平坦、地質條件良好，適宜于本工程建設。 S項目所在位置由于靠近312國道，便于將來汽車交易市場車輛的配送。 S項目周邊土地儲備較為豐富，如果項目操作成功，將為項目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項目的后續(xù)發(fā)展能力。 W以租賃為主，難以吸引投資商。 O近年來鋼結構應用高速成長極大的刺激了產業(yè)投資熱情，對鋼結構產業(yè)美好的預期更堅定了投資者的信心。 威脅（T）分析 T六安市目前的工業(yè)、商業(yè)銷售滿足了市場需求，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對本項目構成顯性的挑戰(zhàn)。 綜合上面的SWOT分析，得出本項目機會大于威脅，機會主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來的，而威脅主要是由于競爭和無壁壘帶來的。3 市場調研 目標客戶群的定位 本項目潛在的客戶群 （1）項目周邊六安地界工業(yè)廠區(qū) 項目周邊需要重點開發(fā)的六安市、及下轄壽縣、霍邱縣 、舒城縣、金寨縣、 霍山縣、特別是六安市一帶鋼結構銷售商。這些六安當地客戶，大多已經營多年鋼結構銷售，擁有穩(wěn)定的業(yè)務鏈及市場覆蓋范圍且經營狀況基本良好。這種巨大的強烈需求將是本項目客群最大最重要的組成部分。但要吸引上述客群除了建設功能完善、規(guī)劃合理的硬件平臺，尚需引進與其相關的上游服務型企業(yè)（如維修中心或銷售服務中心等）及政策的指引，如能通過前期優(yōu)惠的招商政策吸引這類企業(yè)，會形成大經營戶帶動小經營戶的以點帶面的聯(lián)動效應。（2）六安及相臨城市的鋼結構產業(yè) 其次重點開發(fā)六安相毗鄰的阜陽、淮南、合肥、特別是合肥是全面開發(fā)對象。且大多數經銷商都與區(qū)域內的鋼結構市場有著穩(wěn)定的業(yè)務聯(lián)系，本項目如能以優(yōu)惠政策吸引部分特約生產基地，不僅能帶動該區(qū)域行業(yè)發(fā)展，同時也能這一帶經營戶以信心。 結論：六安周邊尚且沒有建設象本項目如此領先的技術服務，這是吸引更多周邊城市潛在客戶最主要的賣點。（3）省內相關品牌經銷商 本項目在此也有可能吸引到一部分省內相關市場經營戶客群。 結論：省內相關經營戶是本項目的銷售次要客群，招商次要要客群。我國二十世紀初建造的松花江鋼桁橋、黃河大橋、上海國際飯店等就采用了鋼結構；全國上百個大小機場都將設計采用鋼結構，以加快建設速度和增大空間。針對此類項目銷售有利于提高本項目服務功能品質，經營戶有很大作用。 總結：綜上分析，本項目銷售潛在客群廣泛，從現在起到2020年我國鋼構將以每年6％～7％的速度增長。而我國對于鋼結構的現實需求則體現在以下方面：建筑鋼結構相對于傳統(tǒng)的鋼筋混凝土結構和磚混結構已具有較好的社會和經濟效益比較優(yōu)勢；伴隨國際技術和產業(yè)的交流，國內的設計、制造、安裝技術已趨成熟；國家基礎建設需要建筑鋼結構產品；符合房屋建設的可持續(xù)化發(fā)展要求；比照工業(yè)化國家的發(fā)展狀況，鋼結構顯然會成為我國房屋建設的一種主要結構形式。（2）區(qū)域內中高收入階層針對中高收入階層是一種投資方式。在項目的市場功能上，打造安徽最具特色的鋼結構市場，建設集設計、生產、安裝銷售一體的營銷手段，聚攏人氣、擴大知名度。 項目的形象策劃 為了更好把六安鋼結構加工廠定位在工業(yè)區(qū)中、高端銷售層面；需要在另行選擇一個新潮名稱，作為汽車城的代名詞和標志性“符號”。遠遠取代公司偉宏二字，作為市場的先行者和領航者。其中鋼結構生產廠房含H型鋼生產車間、涂裝車間、非標鋼構件制作車間及綜合樓；綜合樓前布置水景及大型鋪地廣場，正對廠區(qū)出入口，顯得大氣而壯觀；大型構件露天制造區(qū)為露天構筑物，里面布置龍門吊，以滿足相關生產要求；油漆涂裝及成品堆放區(qū)為棚屋結構；規(guī)劃廠房可滿足遠期發(fā)展需要。項目的功能分區(qū)詳情見下表：表51 項目的功能分區(qū)表項目結構類型數值單位備注1占地面積67399m22道路面積19312m23總建筑面積80878m2 鋼結構加工廠區(qū)鋼結構25800m2機加車間鋼結構4500m2生產鋪助用房框架結構4500m2宿舍框架結構9000m2飯?zhí)每蚣芙Y構9000m2綜合樓框架結構28000m2（1）擬建場地內豎向布置考慮采用平坡式。場地雨水采用道路雨水口收集接暗管排入城市排水管網。生產區(qū)內圍繞設計建筑及廠房布置6~9米寬環(huán)狀道路，滿足物流運輸要求及消防要求。本項目設置有成品庫堆放區(qū)及露天場地，能滿足各種原料及輔助材料、成品及半成品、廢料等的存放要求。 項目的總平面圖見附錄一項目總平面圖 確定相關的建筑參數，滿足規(guī)劃指標的要求：，滿足規(guī)劃指標的要求；，滿足規(guī)劃的指標要求。 六安鋼結構加工廠是由六安偉宏鋼結構有限公司投資組建，負責統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理。 機構設置詳見下圖：圖 61 公司組織機構圖 在公司組織機構圖示中，計劃當工程完成后工程部隨即撤銷，并入物管部；招商部并入市場管理委員會。同時負責協(xié)調公司各部門的關系。 企劃部：負責項目的企劃、宣傳及推廣工作。 物管部：負責整個物業(yè)管理工作，即：維修、保潔、保安、防火、保持良好的生活、經營環(huán)境。 工程部：負責項目建設、組織設備采購、審閱圖紙、預算、現場監(jiān)督、辦理拆遷征地手續(xù)，設施設備運行、維護等工作。（1） 項目前期準備階段與可行性研究階段在2015年4月2015年5月，為期兩個月；（2） 勘察設計階段為2015年6月2015年8月，為期兩個月；（3） 項目招標階段為2015年9月2015年10月，為期兩個月；（4） 施工前期準備階段為2015年11月2015年12月，為期兩個月；（5） 招商引資階段為2015年11月2018年1月，為期26個月；（6） 項目施工階段為2016年1月2018年1月，為期24個月（7） 項目竣工驗收階段為2018年2月，為期一個月。 7 環(huán)境影響、節(jié)水節(jié)能、安全消防 環(huán)境影響 施工期間對環(huán)境的影響 （1）社會影響：項目征地拆遷對居民正常生產生活的影響。 （3）噪聲：施工機械設備產生的噪聲。 （5）廢水：施工沖洗廢水及施工人員的生活污水等。 營運期間對環(huán)境的影響 （1）社會影響：道路的營運對道路附近居民生活帶來的影響。 （3）廢氣：主要來自汽車尾氣的排放。 （5）固廢：主要是道路沿線過往行人產生的垃圾。 2）施工單位完工離場前應拆除臨時占地、臨時建筑，填平并進行合理利用。凡是施工現場200米以內有居民區(qū)時，應合理安排施工時間，盡可能將噪音大的作業(yè)安排在白天施工，避免夜間施工擾民，必須在夜間施工的項目要有安民告示和計劃。水泥混凝土拌和場、瀝青拌和場要定點，并盡量遠離人群集中的地方。 （2）營運期污染防治措施 1）廠區(qū)運營階段，場內大面積種植樹木花草，同時還要利用形式多樣的宣傳對工作人員進行各種環(huán)保宣傳教育。 2）廠區(qū)內生產生活污水、排水溝不得直接排入養(yǎng)殖水產品的水塘魚池內，要按照城市建設要求完全做到管網排水。如果采用環(huán)保技術對污水進行二次處理，經過系統(tǒng)處理后出水可用作沖洗車輛、糞便和植物澆灌用水，該水對外界環(huán)境無任何污染，達到節(jié)約資源的目的。 4) 廠區(qū)人員流動性大，除保持場區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，做到定期有人清掃消毒以外，要指定吸煙區(qū)，把對環(huán)境保護工作和人性化服務落實到每一細節(jié)上。 （1）年綜合能源消費總量 3000 噸標準煤及以上； （2）年用電量 750 萬千