【正文】 產(chǎn)品力整合與提升：硬件提升：1）會所的設置將11公建樓設置為會所。因為他們的社交機會比較多，圈子比較廣，因此，會所的設置對于他們來說是極其重要的。同時，新生一代特別注重對小孩子的培養(yǎng)，因此會所里可設置相應的兒童娛樂天地和兒童培訓基地。邀請一些樂手演奏一些輕音樂來烘托現(xiàn)場氣氛，聘請一些高素質的服務人員為客戶提供人性化的服務。軟件提升：1）新生代文化之城基于項目的客戶定位是以城市新生代一族為主，而且，周邊的高校林立，整個大社區(qū)的文化氣氛較濃，本項目結合區(qū)域的優(yōu)勢，應針對社區(qū)業(yè)主的特性，不定時地舉辦相關社區(qū)業(yè)主聯(lián)誼活動，利用社區(qū)網(wǎng)絡等來建設社區(qū)文化，并發(fā)動業(yè)主積極參與，增強社區(qū)生活的多元化與趣味性。這類群體所需要的社區(qū)服務較多，例如：洗衣、美容美發(fā)、快餐、鐘點清潔工、代訂票等。3）物業(yè)管理針對本項目業(yè)主生活的特點，大多都是早出晚歸，他們大部分的時間都不在家，而且晚上回家的時間也較晚，管理的難度相對較大。同時，新生代一族對社區(qū)的智能化服務比較注重，為了可以全方面地滿足新生代一族對現(xiàn)代各方面的網(wǎng)絡需求等，因此，智能化的管理相對于本社區(qū)是比較重要的。二、推售原則：為了更好、更快地實現(xiàn)銷售目標，本項目在推售之中必須制定嚴格要求的推售原則，指導項目的推售向良性發(fā)展，從而順利完成銷售目標。入市之初，以“專注青年人的生活質量”為主題，引起全社會的深入反思，進行充分炒作，借此樹立項目的市場地位。（三）在大連市場實現(xiàn)多渠道銷售本項目的銷售有著較強的針對性，故實行傳統(tǒng)的坐銷與新型的行銷相結合的銷售管理體制，直接面對目標客戶群，進行面對面的推廣與銷售。銷售現(xiàn)場營造讓人心動的格調(diào)，讓消費者產(chǎn)生向往與購買欲望，為制造心理落差創(chuàng)造條件。圍繞五點一線進行包裝（1） 目的：延長停留時間，傳達主題格調(diào)。 造勢：（1）每次推售前營造迫切期待的氣氛（2）利用媒介的權威性開展炒作（3）舉行事件行銷活動，制造轟動效應 做市：（1） 通過整合各種營銷途徑，將市場啟動出來（2） 充分認知和鎖定目標消費者，提供與其理想和要求相契合的生活方式（3） 開展點對點、面對面的推廣（4） 限量出貨，售罄再以價格小幅平漲加推，給予市場供不應求的印象 做事：（1） 注重產(chǎn)品細節(jié)及包裝細節(jié)（2） 將市場推廣工作細致化（3） 開展各種公關活動，增強人氣，與消費者拉近距離（七）對消費者進行誘導以生活方式的描繪，調(diào)動消費者的情感，以虛擬社區(qū)啟發(fā)消費者的想象力，提前灌輸各種美妙的生活細節(jié)，讓購房者心醉。 低開高走的價格走勢控制策略 由于本項目的全新定位是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的一個新產(chǎn)品，為了試探本項目被市場的接受程度，本項目的價格走勢控制應以低開高走策略。216。本項目在入市的時候，應先在市場上塑造良好的形象，提升項目的市場心理價格，然后以低于公開發(fā)售價格200元/平方米入市，讓參加內(nèi)部認購的客戶充分地享受了最佳優(yōu)惠的折扣。 價格逐步公開策略 為了制造本項目的價格懸念，充分引起市場的關注，本項目的價格公布應采取逐步公開的策略，逐步引導市場的關注，引起社會的輿論。單位推售策略: 本項目在推售時，必須要嚴格把握好項目的推售節(jié)奏與單位的配比推售。對于一期的單位推售，建議采取以下推售策略：1）本項目一期推售的單位包括：9樓，主打戶型是中小戶型，即34平方米及83平方米戶型。付款方式由于本項目所面向的目標客戶群，其經(jīng)濟能力是有限的，為了減輕目標客戶的購買壓力，降低其入住學府1+1的門檻，建議本項目的付款方式應充分考慮客戶群的特性，實行“低首付”策略。四、推廣階段劃分第一分階段：籌備期時間：4月上旬至5月上旬主要工作：216。 舉辦推廣活動的系列準備工作；216。 樓盤宣傳資料：海報、展板、布幔、戶外廣告牌。主要推廣措施：通過前期的強勢廣告宣傳與系列的大型公關活動，建立項目的知名度，樹立良好的市場形象，吸引更多的目標客戶群體。第四階段：公開發(fā)售期時間：7月中旬項目公開發(fā)售期主要推廣措施：以多形式的行銷事件為本項目造勢以及旺盛的人氣為項目的開盤營造旺銷的場面，增強項目的知名度與美譽度。第六階段：加推期時間：9月中旬—10月下旬項目加推期主要推廣措施：利用少量的硬性廣告+軟文宣傳炒作，配以少量的公關活動造勢，掀起樓盤銷售的小高潮。二、營銷推廣階段劃分表籌備期時間主要工作4月份l 圍墻設計與發(fā)布；l 舉辦推廣活動的系列準備工作；l 銷售人員的招聘、培訓；l 樓盤宣傳資料：海報、展板、布幔、戶外廣告牌。盡能多的儲蓄意向客戶l 5月上旬，舉行大連新生代的生活調(diào)查報告活動；l 5月中旬，進行樓盤巡回展示活動；l 5月下旬至6月上旬對大連新生代的生活調(diào)查報告進行炒作。l 6月上旬，利用軟文+硬廣的炒作，導出“1+1”生活理念；l 6月中旬，舉辦樓盤形象代言人選拔大賽活動；l 6月下旬，開始收取誠意金，舉辦選房大會活動；l 6月下旬，舉辦未來業(yè)主趣味沙龍活動。6月下旬—7月中旬公開發(fā)售期加強學府1+1的入市強勢，營造旺盛人氣的熱銷場面；實現(xiàn)項目公開發(fā)售的最大化l 6月下旬至7月上旬，正式開始進行內(nèi)部認購；l 7月中旬，舉辦樓盤代言人的頒獎儀式；l 7月中旬，舉行開盤儀式，邀請著名歌手楊坤親臨項目現(xiàn)場舉辦歌手見面會活動；l 7月中旬，為項目的公開發(fā)售造勢，舉辦購房抽車活動。著名歌手見面會活動7月下旬—8月下旬持續(xù)旺銷期進一步提升學府1+1的項目品牌；保持項目的持續(xù)銷售，最終完成項目的銷售。趣味寶寶模特大賽活動；“10萬+10萬”全案生活創(chuàng)意大賽。實驗話劇演出活動；主題電影周10下旬—11月下旬銷售保溫期利用持續(xù)不斷的廣告宣傳與社會輿論，爭取完成項目的全面銷售最終完成項目的銷售。為了使項目各個階段的營銷推廣可以順利進行，在籌備期間，必須做好充分的準備工作。2）銷售人員的招聘、培訓；I. 建立銷售中心管理架構體系；II. 建立銷售中心管理規(guī)章體系；III. 招聘銷售人員的招聘與培訓。主要推廣措施：利用系列的軟文+硬性廣告與大型行銷活動，為本項目的入市進行造勢，擴大項目的影響力，為項目儲蓄更多的目標客戶。推廣活動：u 5月上旬，舉行大連新生代的生活調(diào)查報告活動；u 5月中旬，舉辦樓盤形象代言人選拔大賽活動；u 5月下旬，進行樓盤巡回展示活動；1）大連新生代的生活調(diào)查報告活動活動目的：通過此次活動，可以更詳細地直指本項目主力購買群新生代一族的生活習慣與心理需求，讓我們更清楚本項目的目標客戶群各方面的資訊,一方面通過聯(lián)系緊密地活動引起目標購買群極大的關注,另一方面也有利于更有針對性的把握本項目的目標客戶。 開發(fā)商提供一筆相應的費用，聯(lián)合當?shù)氐闹髮W以“大連青年人生活報告調(diào)查”為主題開展一次深入的調(diào)查分析活動。 設計市場調(diào)查問卷，讓銷售人員與大學生訪問員拿著問卷到新生代活動比較集中的地方，進行有針對性的調(diào)查。 事先與合作單位將要調(diào)查的區(qū)域具體劃分，組成若干個小組，形成小組負責制，選出小組負責人，專門負責具體的區(qū)域，對該區(qū)域的新生代一族進行抽樣市場調(diào)查。 將調(diào)查回來的資料整理、分析，形成報告并裝訂成冊。同時派送給本項目的目標客戶，擴大項目的知名度，制造當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的熱點事件，擴大本項目的影響力。 本次調(diào)查的問卷主要以當?shù)匦律娜粘Ｉ?、心理需求、?jīng)濟狀況、工作狀況、業(yè)余生活的安排等為主要內(nèi)容。 整個調(diào)查活動的時間從5月上旬至5月下旬，利用一個月的時間，將新生代一族的生活習慣及各方面的心理需求爭取調(diào)查得更詳細、更清楚。 5月下旬至6月上旬，結合媒體一起，將新生代一族的日常生活習慣與各方面的心理需求公布于社會，制造成為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的熱點事件。而是本項目的主力購買群的形象代表，首先它必須吻合本項目購買者條件。從而有利于更好的把握本項目的目標客戶，更有效地鎖定目標客戶范圍。 在大連當?shù)乩妹襟w進行廣告宣傳，結合項目的產(chǎn)品特質與整體定位，選出與本項目較為貼切的樓盤代言人。 事先設定樓盤代言人的參賽資格，參賽資格： 大專以上學歷； 參與社會工作兩年以上； 五觀端正，身高165厘米以上； 具有較強的青春活力，較有陽光氣質； 月收入2500元以上。 以大連當?shù)厍啻阂淮臑橹饕獏①愓摺?設定參賽獎項，一等獎：8000元（一名），二等獎：4000元