【正文】 接待的全國各地游客突破了300萬人次。屬于成都市2002年8月7日公布的成都市基準(zhǔn)地價(jià)住宅三級(jí)、商業(yè)二級(jí)地段。：公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有1967305373等多路公交車通過，、對(duì)內(nèi)對(duì)外交通十分方便。該項(xiàng)目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點(diǎn)交匯地段將聚集大量消費(fèi)人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來了便利。文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西“四大叢林”之一。康熙三十六年遂改寺名為文殊院。文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴(yán)謹(jǐn)。東西兩廂是鐘鼓樓相對(duì)，齋堂與客堂對(duì)稱排列，各殿堂以長(zhǎng)廊密柱相連結(jié)。房舍為木石結(jié)構(gòu)，雕飾精美。（三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項(xiàng)目 進(jìn)行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長(zhǎng)、利潤(rùn)額低于市場(chǎng)平均利潤(rùn)率，甚至無法持續(xù)經(jīng)營。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動(dòng)方式及經(jīng)營模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營、特色化營銷。如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進(jìn) 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動(dòng)前都有相當(dāng)?shù)闹燃肮潭ㄏM(fèi)群體。同時(shí)，值得一提的是，目前成都已經(jīng)開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風(fēng)情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國十大禪林之一，享有較高的聲譽(yù)。（四）項(xiàng)目最高最佳使用用途定位本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。項(xiàng)目所處歷史文化地位、內(nèi)涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便捷；生活配套設(shè)施較為齊全。（五）項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè)據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在140—200元/平方米左右，而外層租金在45110元/平方米左右，相對(duì)比例下降了50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出50—100元/平方米，而在外圍無明顯的差異性。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。這三個(gè)城市圈，是中國城市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶西部的致動(dòng)點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)“1”在哪里？？（3）要實(shí)現(xiàn)中國整體均衡增長(zhǎng)與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。（4）在這個(gè)引弦蓄勢(shì)的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！“3+1”的中國區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出現(xiàn)在西部！（5）這是歷史給予的一個(gè)巨大的天時(shí)！以重慶和成都為兩極的長(zhǎng)江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：?jiǎn)?dòng)西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入“3+1”格局的入場(chǎng)券。在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個(gè)更加良好的投資環(huán)境。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對(duì)外交通，增強(qiáng)了吸引外來投資的競(jìng)爭(zhēng)能力。2003年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過200億元的百強(qiáng)城市達(dá)到68個(gè)，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強(qiáng)前十位。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為“龍頭”，進(jìn)行舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以較快的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了較大的變化。優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七衛(wèi)”（市中心及７個(gè)外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)）的都市區(qū)格局。規(guī)劃建筑面積達(dá)460萬平方米。東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置?！熬弊中蔚缆罚簴|城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)）； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已形成，各級(jí)市場(chǎng)交易日趨活躍，特別是自2002年銀行接受二手房按揭以來，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大盤開發(fā)逐漸成為趨勢(shì)，由于市區(qū)土地資源的相對(duì)匱乏，使大盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項(xiàng)目日益增多。舊城改造成果顯著。政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進(jìn)一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時(shí)，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來20年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識(shí)，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。四、市場(chǎng)研究（一）成都舊城改造工程各大板塊概述與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時(shí)進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長(zhǎng)期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢(shì)。原長(zhǎng)年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價(jià)值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會(huì)打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。文殊院片區(qū)舊城改造是成都市2002年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。（1）屬目前舊城改造中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價(jià)為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價(jià)房、安居房等為主體。與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場(chǎng)人氣商氣指數(shù)相對(duì)較高。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護(hù)區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。（2）片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住5人）。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價(jià)帶來高房?jī)r(jià)銷售困難等問題。實(shí)際操作難度較大。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢(shì)，變其弱點(diǎn)為特點(diǎn)，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對(duì)片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進(jìn)行整合，進(jìn)行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國時(shí)期的珍貴文物，其價(jià)值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護(hù)方面。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營成功的決定性因素之一。詳見下表。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物”的需求，實(shí)現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩圣杜甫的在成都故居，但目前尚無真正有說服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。杜甫草堂周邊共有商鋪68家，%，%，%，%，古玩市場(chǎng)、書畫市場(chǎng)、%，其余主要為各種生活活配套。草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號(hào)業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比1酒樓8 2茶鋪6 3中餐館5 4沖印彩擴(kuò)店4 5服裝4 6火鍋店4 7旅行社4 8賓館3 9美容美發(fā)3 10小吃店3 11辦公用品(文具)2 12超市2 13副食干雜2 14煙草專賣2 15銀行2 16浴足保健2 17保險(xiǎn)公司1 18布藝1 19茶葉店1 20車維修1 21打印1 22典當(dāng)行1 23古玩市場(chǎng)1 24市政配套1 25書店1 26書畫字畫1 27音像用品1 28娛樂場(chǎng)所1 合 計(jì)68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護(hù)價(jià)值，也是目前公認(rèn)的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點(diǎn)，但這兩處景區(qū)賣點(diǎn)都相對(duì)單一，仍未實(shí)現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達(dá)到“游什么即是游成都”的效果。寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長(zhǎng)順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護(hù)形成實(shí)質(zhì)性的商業(yè)圈。寬窄巷子的保護(hù)已經(jīng)迫在眉睫。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像“皆一時(shí)絕藝”。大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火?，F(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中國成立后成都地區(qū)出土和征集得來的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點(diǎn)景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。成都——四川的省會(huì)城市，也是四川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。對(duì)于中國大多數(shù)相對(duì)偏遠(yuǎn)的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)的巨大能量。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒有一個(gè)真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件三大目標(biāo)：三老滿意政府滿意：n 開發(fā)出代表城市形象的名片n 打造出體現(xiàn)城市文化的舞臺(tái)n 整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能n 提升土地經(jīng)營價(jià)值老板滿意n 降低投資風(fēng)險(xiǎn)，n 良好的投資價(jià)值和利潤(rùn)空間老百姓滿意：n 滿足觀光、休閑和