【正文】 地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體復(fù)雜化、交易工具多元化。要放松對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的控制，放開(kāi)住房消費(fèi)信貸，擴(kuò)大貸款規(guī)模，及早占領(lǐng)和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費(fèi)信貸機(jī)制，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)，尤其是房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、住房抵押保險(xiǎn)和房產(chǎn)質(zhì)量等方面的保險(xiǎn)；要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，盡快開(kāi)放房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。加入WTO后，國(guó)外機(jī)構(gòu)將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供貸款，為個(gè)人辦理抵押貸款業(yè)務(wù)，并推動(dòng)房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)的開(kāi)展。對(duì)其要積極營(yíng)銷，搶占市場(chǎng)。再加上國(guó)內(nèi)銀行經(jīng)營(yíng)住房金融業(yè)務(wù)的高起點(diǎn)，只要能順應(yīng)金融發(fā)展的自身規(guī)律，按照市場(chǎng)需求的原則靈活調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，我們完全可以在新一輪的住房金融競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)。顯而易見(jiàn)，房地產(chǎn)對(duì)金融業(yè)的依賴性較其他部門更大，金融業(yè)的缺位將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為天方夜譚。然而，從現(xiàn)在開(kāi)始，這樣的好事以后可能就不再有了，一大批沒(méi)有資本實(shí)力的發(fā)展商將因“嚴(yán)重失血”而被淘汰出局。 按照我國(guó)政府的承諾，加入WTO以后，我國(guó)將開(kāi)放服務(wù)行業(yè)，其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)業(yè)。首先是資本實(shí)力相差懸殊；其次是經(jīng)營(yíng)管理水平相距更遠(yuǎn)；而更重要的是，國(guó)際資本對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，并不是以單個(gè)資本的形式出現(xiàn)的，而是伴隨著金融資本、保險(xiǎn)資本、電訊資本、汽車資本以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)資本，以一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈形式出現(xiàn)的。 房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部生存和發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了重大變化；而加入WTO，外部環(huán)境也將變得更加嚴(yán)峻，國(guó)際資本虎視眈眈。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)要應(yīng)對(duì)WTO的挑戰(zhàn)，必須從戰(zhàn)略的高度，跳出自身的視野限制，走產(chǎn)業(yè)資本和金融資本結(jié)合的道路。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資本運(yùn)作戰(zhàn)略是相對(duì)陌生的，即使有所了解并努力去實(shí)施，并且在一定時(shí)間和空間獲得階段收益的房地產(chǎn)企業(yè)，資本運(yùn)作交易型戰(zhàn)略的運(yùn)用也遠(yuǎn)未到位，遠(yuǎn)沒(méi)有充分發(fā)揮這種全新的資本戰(zhàn)略對(duì)快速擴(kuò)展房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值所起到積極的作用?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作已成為業(yè)界共同關(guān)心的話題，它將決定房地產(chǎn)企業(yè)下一階段獲得持續(xù)發(fā)展應(yīng)該采取的戰(zhàn)略。加快我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)在制度、機(jī)構(gòu)、創(chuàng)新、機(jī)制方面的建設(shè)，盡快建立起適合我國(guó)住宅發(fā)展要求并能促進(jìn)自身健康發(fā)展的住宅金融體系，是我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展走向繁榮的戰(zhàn)略選擇。1　中國(guó)住房金融的發(fā)展1．1　住房金融的發(fā)展歷程　 我國(guó)的住房金融是伴隨住房制度改革和金融體制改革的不斷深入，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟而逐漸發(fā)展和完善起來(lái)的，主要經(jīng)歷以下三個(gè)發(fā)展階段。這一階段的特點(diǎn)是初步確立了住房金融業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理體制，明確了住房金融服務(wù)住房制度改革的經(jīng)營(yíng)方向?！　〉诙A段：1994—1997年，住房金融初步發(fā)展階段?！　?994年，國(guó)發(fā)．[1994]43號(hào)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》將全國(guó)住房制度改革繼續(xù)推向深入?！　〉谌A段：1998年2000年，住房金融全面發(fā)展階段?！　奈覈?guó)住房金融業(yè)發(fā)展歷程可以看到，隨著國(guó)家加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)商品化水平的提高，住房金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重不斷提高；中國(guó)人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)也由過(guò)去建設(shè)銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營(yíng)發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經(jīng)營(yíng)，住房金融市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始由過(guò)去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營(yíng)發(fā)展到多家銀行為重新分割市場(chǎng)份額而進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)?！　〗陙?lái)，國(guó)家為擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在實(shí)行積極的財(cái)政政策和進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策的同時(shí)，加大刺激居民消費(fèi)的力度，以推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。各家商業(yè)銀行根據(jù)國(guó)家的政策導(dǎo)向相繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)力度，使得住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)取得前所未有的快速發(fā)展，截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額1583．67億元，其中自營(yíng)性貸款余額1259．56億元，較1998年末增長(zhǎng)了157％。由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房改進(jìn)程的制約，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業(yè)務(wù)量的50％以上?！?2．住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點(diǎn)向住房消費(fèi)貸款傾斜。截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四家國(guó)有商業(yè)銀行當(dāng)年自營(yíng)性個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的比重分別為65．29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有繼續(xù)增大的趨勢(shì)。近年來(lái)，住房開(kāi)發(fā)貸款主要用于支持普通住房的建設(shè)，尤其是從認(rèn)真貫徹國(guó)家科教興國(guó)的戰(zhàn)略，大力促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及科教文衛(wèi)體制轉(zhuǎn)軌的需要出發(fā)，采取從重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)單位入手，積極嘗試多種方式、多種途徑支持科教文衛(wèi)住房建設(shè)的有益做法，努力探索和解決銀行在支持科教文衛(wèi)機(jī)構(gòu)利用單位自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避問(wèn)題，選擇符合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的信貸扶持方式，有力地支持了這些單位的住房建設(shè)。特別是在目前我國(guó)住房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難于把握，信貸資產(chǎn)質(zhì)量偏低和信貸投放速度減緩的情況下，積極支持科教文衛(wèi)單位建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，有利于銀行提高貸款效益、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是銀行業(yè)務(wù)的重要發(fā)展方向和業(yè)務(wù)拓展領(lǐng)域之一。近幾年來(lái)，國(guó)家加快住房制度改革步伐和重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認(rèn)識(shí)到住房金融在推動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和消費(fèi)需求擴(kuò)張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。同時(shí)銀行的住房信貸業(yè)務(wù)更加理性、規(guī)范地遵循貸款通則，嚴(yán)格依照貸款程序辦事，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)。我國(guó)住房金融業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展不僅表現(xiàn)在信貸規(guī)模擴(kuò)大，還表現(xiàn)在住房信貸品種的不斷增加，僅就住房消費(fèi)信貸而言，有商業(yè)性個(gè)人住房貸款、政策性個(gè)人住房貸款和兩者結(jié)合的住房組合貸款以及住房汽車貸款、住房裝飾裝修貸款等一系列信貸品種。2　中國(guó)住房金融業(yè)發(fā)展的制約因素　　目前，我國(guó)居民住房市場(chǎng)化程度低，交易規(guī)模小，居民購(gòu)房有支付能力的需求不足?！　?．房?jī)r(jià)和居民家庭年收入比是居民能否進(jìn)入住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房消費(fèi)，住房市場(chǎng)能否正常發(fā)展的關(guān)鍵，也是影響住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的重要因素。造成我國(guó)房?jī)r(jià)和居民家庭年收入比偏高的原因是成本推動(dòng)和需求拉動(dòng)以及職工收入中住房消費(fèi)含量不足所至。影響房?jī)r(jià)與居民家庭年收入比的另一個(gè)原因是舊體制下在職工工資外運(yùn)轉(zhuǎn)的住房工資含量目前尚未全部理人工資之中，廣大中低收入居民家庭尚無(wú)實(shí)力進(jìn)入商品房市場(chǎng)，因而嚴(yán)重制約住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。但住房制度改革的漸進(jìn)性也抑制了住房金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的步伐?！　〉俏覈?guó)住房產(chǎn)權(quán)政策的不明晰以及住房抵押有關(guān)法律規(guī)定的不健全，也對(duì)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展造成不利影響。由于住房產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣，產(chǎn)權(quán)界定不清晰，購(gòu)房人的權(quán)益缺乏政策法律保護(hù)，隨之而來(lái)的問(wèn)題是住房抵押?jiǎn)栴}。即使政府出臺(tái)有關(guān)規(guī)定，能辦理抵押登記，屆時(shí)處分抵押住房的收益仍有很大不確定性，這涉及到抵押權(quán)人和政府(或單位)利益的分配問(wèn)題，因?yàn)槿绾未_定土地收益尚無(wú)具體規(guī)定。　　3．住房二級(jí)市場(chǎng)和住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)。隨著住房制度改革的深入和住房商品化、社會(huì)化程度的不斷提高，允許已售公房上市，進(jìn)行再交易勢(shì)在必行。但由于舊體制下，住房分配不合理，對(duì)公有住房占有不公平，富裕與不足，過(guò)剩與短缺并存，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題依然較多，在一定程度上影響了住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展?！　⊥瑫r(shí)，我國(guó)住房抵押貸款一、二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展都缺乏政府的積極介入。從我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況看，政府對(duì)居民住房的社會(huì)保障作用應(yīng)更多的體現(xiàn)在對(duì)住房金融市場(chǎng)的參與上，但目前政府的運(yùn)作尚未更多的顯現(xiàn)，這也是制約住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的重要因素。3　　中國(guó)住房金融業(yè)的完善與深化3．1　　健全和培育適宜住房金融業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向與市場(chǎng)環(huán)境　　住房本身是消費(fèi)品，但不同于一般的消費(fèi)品，有其特殊性，住房又是投資品，所以必須有兩個(gè)市場(chǎng)為其服務(wù)。如消費(fèi)品，必須以金融市場(chǎng)為中介才能由生產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，資本市場(chǎng)之間也應(yīng)有一個(gè)融通環(huán)節(jié)，如通過(guò)二級(jí)資本市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)，就使中長(zhǎng)期貸款具有很強(qiáng)的流動(dòng)性，所以健全和培育住房金融市場(chǎng)關(guān)鍵要做好以下幾個(gè)方面的工作。一是在住房供應(yīng)上，建造面向不同階層和不同消費(fèi)水平的經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房，近期仍可準(zhǔn)許有條件的企業(yè)集資建房，并以貨幣化的方式出售給本單位職工，由于減少中間環(huán)節(jié)，建房造價(jià)相應(yīng)降低，從而增加有支付能力的購(gòu)買需求；二是確定合理的房?jī)r(jià)租售比，使住房消費(fèi)真正進(jìn)入商品化、市場(chǎng)化運(yùn)作階段；三是探索房?jī)r(jià)、個(gè)人收入與住房信貸的合理比，科學(xué)測(cè)量和量化三者間的售、存、貸比例，塑造商業(yè)銀行新的客戶群體。　　該市場(chǎng)的拓展情況直接關(guān)系到住房建設(shè)與消費(fèi)能否真正進(jìn)入貨幣化的運(yùn)作軌道，以及住房商品化、社會(huì)化的實(shí)現(xiàn)程度。除允許有產(chǎn)權(quán)的微利房、商品房在市場(chǎng)出售外，也允許擁有不完全產(chǎn)權(quán)的房改房補(bǔ)足土地出讓金后，在市場(chǎng)上重新標(biāo)價(jià)出售或出租經(jīng)營(yíng)。一方面調(diào)整房屋交易轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的稅費(fèi)比例，使買賣房屋的居民易于承受；另一方面同一消費(fèi)者轉(zhuǎn)手買賣房屋，實(shí)行單項(xiàng)收取稅費(fèi)，鼓勵(lì)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力且居住質(zhì)量不斷提高的居民以舊換新，擴(kuò)大市場(chǎng)有效需求。　　建立資信等級(jí)高、抗風(fēng)險(xiǎn)度強(qiáng)的中介機(jī)構(gòu)，提供簡(jiǎn)化程序，縮短時(shí)間，高效率的“一條龍”中介服務(wù)，既有利于維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，又有利于增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)住房信貸投放、回收和增值的信心，同時(shí)對(duì)健全和完善我國(guó)住房市場(chǎng)機(jī)制，加快和促進(jìn)住房建設(shè)與住房信貸的良性循環(huán)都將具有極其重要的作用。盡管金融法律框架業(yè)已形成，但規(guī)范房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為，特別是在借款人不履約還款時(shí)的抵押物處置，缺乏操作經(jīng)驗(yàn)。3．2　　住房金融組織體系需不斷改革與完善　　現(xiàn)階段，在我國(guó)要充分利用和發(fā)揮現(xiàn)有商業(yè)銀行，尤其是國(guó)有商業(yè)銀行在住房金融市場(chǎng)上的主體作用。培育、發(fā)展和規(guī)范現(xiàn)有商業(yè)銀行的住房金融組織體系不僅是一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)的選擇，而且是一項(xiàng)最優(yōu)的選擇，因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，符合成本最小化的原則，符合社會(huì)資源優(yōu)化配置原理。一是要隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，重新定位政策性住房金融業(yè)務(wù)的操作目標(biāo)，即由為住房制度改革提供配套政策性住房金融服務(wù)的操作目標(biāo)，逐步過(guò)渡到為中低收入階層居民住房生產(chǎn)和住房消費(fèi)提供金融服務(wù)。三是積極完善政策性住房金融業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式，探討對(duì)住房困難、收入較低的家庭實(shí)行優(yōu)惠貸款利率、財(cái)政貼息、單位貼息等金融政策選擇；四是進(jìn)一步完善對(duì)政策性住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管方式，加大監(jiān)管力度。3．3　完善住房信貸品種，規(guī)范消費(fèi)信貸操作，提高金融服務(wù)的質(zhì)量與水平1．將批發(fā)業(yè)務(wù)與零售業(yè)務(wù)相結(jié)合、消費(fèi)信貸與開(kāi)發(fā)信貸相結(jié)合，努力提供“一攬子”金融服務(wù)。其次，住房建設(shè)與住房消費(fèi)之間的有機(jī)聯(lián)系，決定了個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款之間的循環(huán)效應(yīng)。第三，優(yōu)質(zhì)高效的營(yíng)銷貸款?！　?．適度調(diào)整銀行信貸政策，增加信貸品種，擴(kuò)大貸款對(duì)象和范圍。另一方面住房消費(fèi)信貸要不僅僅幫助購(gòu)買自用普通住房的城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)購(gòu)房理想，而且也要對(duì)以出租或轉(zhuǎn)售住房，作為增值或保值手段的投資者，在符合銀行貸款的條件下，給予信貸支持，這對(duì)于擴(kuò)大消費(fèi)需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義?，F(xiàn)階段，我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)處于快速發(fā)展時(shí)期，盡管個(gè)人住房貸款辦法在實(shí)踐中不斷修改和完善，但由于各地情況不同，實(shí)際操作中又涉及方方面面的問(wèn)題，有些問(wèn)題也不是某家銀行能夠單獨(dú)解決的，這樣難免在操作程序和操作環(huán)節(jié)上容易引起購(gòu)房居民的誤解，影響該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。3．4　　加快住房金融創(chuàng)新的步伐　　1．探討建立我國(guó)二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的可行性，著手研究將中國(guó)長(zhǎng)期化的資金通過(guò)二級(jí)抵押市場(chǎng)證券化的形式融入住房領(lǐng)域的可操作性和運(yùn)作途徑。隨著住房公積金制度的全面建立和保險(xiǎn)體制的完善，中國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)基金、住房公積金、人壽保險(xiǎn)基金等長(zhǎng)期化資金供給具有巨大的市場(chǎng)潛力，這筆資金運(yùn)用的基本原則是保值增值。為此，我們要加大這方面可行性研究的力度，深入探討并認(rèn)真論證在中國(guó)建立二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的背景條件和總體框架，積極選擇有條件的城市，大膽嘗試并努力實(shí)踐住房抵押貸款證券化，為今后的進(jìn)一步發(fā)展積累經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)造條件。研究建立個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保公司，使消費(fèi)貸款信用增級(jí)。借鑒美國(guó)住房市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，如成立聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦退伍軍人管理局(VA)這樣的官辦保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，通過(guò)政府的功能及信譽(yù)組建抵押貸款擔(dān)保公司。這樣就促進(jìn)了大批金融機(jī)構(gòu)參與抵押市場(chǎng)的活動(dòng)，滿足了低收入家庭的住宅需求，也穩(wěn)定了初級(jí)市場(chǎng)。引進(jìn)國(guó)外金融機(jī)構(gòu)，更重要的是引進(jìn)其先進(jìn)的技術(shù)工具和手段，以及科學(xué)的管理方法，使我國(guó)的住房金融能在較高的層次上持續(xù)發(fā)展，以迎接中國(guó)加入WTO的挑戰(zhàn)，并適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化的現(xiàn)實(shí)要求。最終有利于“居者有其屋”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和居民生活水平的提高。通過(guò)剖析我國(guó)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范現(xiàn)狀和主要難點(diǎn)，從一級(jí)抵押市場(chǎng)的主體角度提出了構(gòu)建符合我國(guó)國(guó)情的“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系及相應(yīng)的具體對(duì)策建議。屬于金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但住房消費(fèi)信貸固有的期限較長(zhǎng)、資金來(lái)源及運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配等特性以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的特殊性，必須重視個(gè)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范的問(wèn)題。本文側(cè)重于對(duì)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)防范體系的現(xiàn)實(shí)條件和主要難點(diǎn)的分析，對(duì)建立“四位一體”的我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系及其具體對(duì)策進(jìn)行探討。1．社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不斷加強(qiáng)，思想基礎(chǔ)逐步建立我國(guó)具有講誠(chéng)信、守信用的傳統(tǒng)觀念，居民還貸意愿強(qiáng)，理性違約也較少。銀行在個(gè)貸業(yè)務(wù)開(kāi)展方面風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也較強(qiáng)，甚至存在“惜貸”現(xiàn)象。在風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)方面日益成熟，取得了較好的防范效果。其中，通過(guò)開(kāi)發(fā)商擔(dān)保提早發(fā)放期房貸款，待現(xiàn)房交付后，再用住房抵押這一擔(dān)保形式來(lái)置換開(kāi)發(fā)商連帶責(zé)任保證成為目前較為普遍的一種信貸形式。例如，上海的售房單位擔(dān)保和抵押物的保險(xiǎn)；以北京和蘇州為代表的綜合保險(xiǎn)；成都市由市住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的抵押擔(dān)保；云南、南京等城市還有“連坐”形式的擔(dān)保。住房置業(yè)擔(dān)保公司的出現(xiàn)解決了我國(guó)住宅金融市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的擔(dān)保主體缺位問(wèn)題。隨著個(gè)貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與力度也不斷加大，特別是政府保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的參與，將有效解決個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的發(fā)展難題。統(tǒng)計(jì)顯示，上海市住房抵押貸款市場(chǎng)存量約占全國(guó)的20%左右。比如，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》中的擔(dān)保方式規(guī)定，中國(guó)人民銀行1998年5月出臺(tái)的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定個(gè)人貸款以房產(chǎn)為抵押物的，在貸款時(shí)必須辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。二、目前住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范中的主要難點(diǎn)作為一個(gè)住宅市場(chǎng)化和住房消費(fèi)信貸化剛剛起步的國(guó)家，我國(guó)的法律法規(guī)、制度建設(shè)和市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然滯后，在防范個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)上也存在難以克服的困難，具體表現(xiàn)在：1．滿足住房消費(fèi)需求與防范個(gè)貸風(fēng)