【正文】 12第十四章 財務(wù)評價 ...............................................................................................................................113 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 ......................................................................................................................113 經(jīng)營收入估算 ..................................................................................................................................113城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報告 成本估算 ..........................................................................................................................................113 盈利能力分析 ..................................................................................................................................114第十五章 經(jīng)濟效益分析 .......................................................................................................................115第十六章 社會評價 ...............................................................................................................................116 項目對社會的影響分析 ..................................................................................................................116 項目與所在地互適性分析 ..............................................................................................................118 評價結(jié)論 ..........................................................................................................................................120第十七章 風(fēng)險分析 ...............................................................................................................................121 主要風(fēng)險因素的識別 ......................................................................................................................121 風(fēng)險程度分析 ..................................................................................................................................122 防范和降低主要風(fēng)險的措施 ..........................................................................................................123第十八章 研究結(jié)論與建議 ...................................................................................................................125 研究結(jié)論 ..........................................................................................................................................1251 建議 .................................................................................................................................................126城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報告 附圖：日照分析圖綠化景觀分析圖道路交通分析圖功能結(jié)構(gòu)析圖現(xiàn)狀分析圖區(qū)位分析圖商業(yè)局部透視效果圖沿街透視效果圖鳥瞰效果圖附件：項目相關(guān)批復(fù)城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報告 第一章 總 論 項目概況 項目基本情況項目名稱：某縣 2022 年城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)項目 項目地址：建設(shè)項目位于某縣城南片區(qū)，圍繞于某所在山腳西南部 項目承辦單位：某省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司 項目性質(zhì)：新建 項目用地面積：總規(guī)劃用地約為 畝。 項目總建筑面積及住宅規(guī)模：某縣城 2022 年度保障性住房總建筑面積為 117365㎡，共計 1908 套保障性住房。公司注冊資本金為 10 億元人民幣。 2022 年，經(jīng)省政府研究，某省人民政府（某政復(fù)〔2022〕7 號）城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報告 文批復(fù)，決定指定某省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司作為省內(nèi)唯一省級城鎮(zhèn)保障性住房投融資公司，全面參與全省保障性住房的建設(shè)。努力實現(xiàn)“十二五”期間某省保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)。具體包括以下內(nèi)容： （1） 《某省人民政府關(guān)于做好 2022 年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)工作的意見》 （某政發(fā)〔2022〕34 號） ； （2） 《某市人民政府關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 2022 年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)工程意見的通知》 （保政發(fā)〔2022〕77 號） ； （3） 《某縣人民政府關(guān)于某縣 2022 年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)實施意見》龍政發(fā)〔2022〕94 號； （4） 《關(guān)于下達(dá) 2022 年中央補助公共租賃住房專項資金的通知》城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報告 （保財綜（2022）53 號） （7）關(guān)于本項目的規(guī)劃設(shè)計方案 （8） 《投資項目可行性研究指南》中國電力出版社； （9） 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版）中國計劃出版社； （10）建設(shè)單位與某省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院簽訂的本項目可行性研究報告技術(shù)咨詢合同。 （13）其他有關(guān)的文件資料等。根據(jù)某市總體規(guī)劃 2022 年城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)計劃，積極響應(yīng)國家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控及保障房建設(shè)的政策要求，本可研報告從保障性住房建設(shè)需求及配套設(shè)施需求入手，分析本項目建設(shè)的必要性并科學(xué)測算項目的建設(shè)規(guī)模；研究制定可實施的的規(guī)劃方案，研究項目建設(shè)的可行性，通過詳細(xì)的經(jīng)濟測算及財務(wù)分析，制定合適的融資、建設(shè)、運營及管理方案，對項目建設(shè)提供前瞻性的指導(dǎo)。 可行性研究報告編制原則 （1）根據(jù)項目所在地的政治、經(jīng)濟和社會發(fā)展情況，按照建設(shè)的需要和可能性進(jìn)行可行性論證。 （3）政府指導(dǎo)、企業(yè)市場化運作原則。 （5）因地制宜原則：充分利用現(xiàn)在地形現(xiàn)狀，以有限資金獲取最大投資效益、環(huán)境效益和社會效益。工程設(shè)計符合國家的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，采取經(jīng)濟合理、環(huán)保節(jié)能的工程實施方案。城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報告 項目提出的理由和過程 近年來，隨著全國各地的房價過快上漲，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了工薪階層的經(jīng)濟承受能力及心理承受能力，已經(jīng)引起了較大的社會反響，“房價”已經(jīng)是牽動上至中央下至每個百姓的重要的社會問題。 2022 年 2 月 25 至 28 日，李克強副總理出席了全國保障性安居工程工作會議并做了關(guān)于保障性住房建設(shè)的重要講話，并向各省市下達(dá)了 2022 年建設(shè) 1000 萬套保障性住房（2022 年為 580 萬套）的建設(shè)計劃；溫家寶總理在新華網(wǎng)和網(wǎng)友在線交流時談及房地產(chǎn)市場時也表示將以建設(shè)保障性住房建設(shè)作為進(jìn)一步抑制房價過快上漲的手段之一，同時也是改善民生的重要舉措之一，并提出五年內(nèi)新建保障性住房3600 萬套。 2022 年由中央財政安排保障性住房補助資金 1030 億元，比 2022年增加 265 億元； 2022 年 3 月 5 日，溫家寶總理在十一屆全國人大五次會議上作政府工作報告時表示，2022 年要嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸。城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報告 國務(wù)院明確要求土地供應(yīng)優(yōu)先保證保障性住房的建設(shè)用地。同時，要積極爭取使用銀行提供的中長期貸款和機構(gòu)投資者的投資，鼓勵和引導(dǎo)實力強、信譽好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與公共租賃住房的開發(fā)經(jīng)營和棚戶區(qū)改造住房的開發(fā)建設(shè)，拓展保障性住房投融資渠道。 2022 年某省繼續(xù)嚴(yán)格貫徹落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步鞏固2022 年以來的房地產(chǎn)調(diào)控成果，進(jìn)一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控、切實穩(wěn)定住房價格。 按照《某市人民政府關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 2022 年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)工程意見的通知》中明確，2022 年，某市建設(shè)保障性住房任務(wù)為城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報告 30000 套。 某市根據(jù)各縣得實際情況，下達(dá)了 2022 年的建設(shè)任務(wù)，某縣城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)為 2600 套，其中：新增租賃補貼 600 戶，按照自下而上、按需申報的原則，建設(shè)任務(wù)分解到鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)公共租賃住房 92 套，集中在縣城建設(shè) 1908 套。 項目建設(shè)條件 （1）本項目用地符合某市某縣總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃，并且已經(jīng)獲得用地審查報告，規(guī)劃方案同時編制上報。 （3）本項目交通位置優(yōu)越，周邊市政道路路網(wǎng)完善，市政配套條件較好。 （5）國家、某省及與某縣對保障性住房建設(shè)在土地供應(yīng)、稅收、城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報告 資金安排等方面給予了強有力的政策支持，本項目建設(shè)的政策背景較好。 （7）項目建設(shè)方在基礎(chǔ)建設(shè)、投融資及開發(fā)方面積累了豐富的經(jīng)驗，對項目具有較強的把握能力。（2）計劃建設(shè)規(guī)劃某縣城保障性住房建設(shè)項目，規(guī)劃建設(shè)國家保障性住房 1908 套。 本次新建保障性住房 1908 套，總建筑面積 117365 平方米，其中：住宅 81464 平方米，配套商業(yè)用房 15351 平方米，地下室 20550 平方米，以及附屬設(shè)施建設(shè)，估算總投資 萬元。首先社會效益表現(xiàn)在：解決了部份中低收入住房問題，讓全市人民共享改革發(fā)展成果，讓廣大人民群眾可以享有可靠的社會基本保障，實現(xiàn)安居樂業(yè)，構(gòu)建社會主義和諧社會，體現(xiàn)黨和政府高度關(guān)注民生問題，促進(jìn)社會安定團(tuán)結(jié)。根據(jù)財務(wù)分析計算，項目在運營其中通過收取租金及物業(yè)管理及出租商鋪，能維持正常的運營工作。 建設(shè)周期 項目建設(shè)周期計劃 1 4 個月，自 2022 年 7 月 30 日—2022 年 9 月30 日。城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報告 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表備注序號 項目名稱 單位 合計一 技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總用地 畝 1 總建筑面積 ㎡ 1173652 戶數(shù) 戶 1908二 經(jīng)濟指標(biāo)1 總投資 萬元 工程費用、工程建設(shè)其它費用、預(yù)備費2 總投資的單位面積造價 元/㎡ 2621．05 可研結(jié)論 （1）某縣城保障房建設(shè)項目是某市 2022 年保障性住房建設(shè)的重要項目之一，具有較好的政策支撐，是某市 2022 年重要的民生工程之一，建設(shè)的必要性充分。 （3）通過經(jīng)濟分析，就整個項目而言，因有部分商業(yè)設(shè)施可進(jìn)入市場銷售，保障性住房長期持有具有一定的長期收益，因此項目具有一定的投資收益。 （5）建立完善的住房保障體系，讓中低收入家庭享有可靠的社會保障，是構(gòu)建和諧社會、維護(hù)社會穩(wěn)定的重要內(nèi)容，因此本項目具城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報告 有較好的社會效益。第二章 項目建設(shè)背景 項目區(qū)位及昆明概況 項目區(qū)位 某縣是一個山區(qū)縣，位于中國某西部邊陲，地處怒江、龍川江兩江之間，高黎貢山山脈由北向南伸入縣境，地勢呈中部高而東西傾斜之勢，全境崇山峻嶺，丘陵起伏，河流縱橫，最高海拔 米，最低海拔 535 米，垂直高差 米。以東南西北為序，分別與施甸、永德、鎮(zhèn)康、緬甸、潞西、梁河、騰沖、隆陽相接壤，國境線全長 公里。