【正文】 水電器材銷售。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級(jí)。公司人才隊(duì)伍充實(shí)，現(xiàn)有職工48人，其中：工程及其他技術(shù)人員35人，其它管理人員13人。五、項(xiàng)目概況隨著郴州市城市建設(shè)的發(fā)展，郴州市迅速崛起了許多商住小區(qū)，全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。六、編制依據(jù)主要依據(jù)：（1）《郴州市城市總體規(guī)劃》（2）建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的通知”｛建標(biāo)（2000）205號(hào)｝（3）國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）（4）郴州市人民政府辦公室《關(guān)于修改龍鳳嘉園等8個(gè)項(xiàng)目建筑容積率的批復(fù)》{郴政辦函［2008］143號(hào)}（5）郴州市規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書》{郴規(guī)（地）［2008］108號(hào)}（6）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》（7）郴國用（2006）393號(hào)國有土地使用權(quán)證（8）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書（9）云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院《總平面圖》（10）相關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計(jì)規(guī)范（11）建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料研究范圍：本報(bào)告主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的合法性、必要性、市場分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行研究，側(cè)重點(diǎn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。本項(xiàng)目的建設(shè)可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的發(fā)展，改善市民居住條件。（2）本項(xiàng)目建設(shè)用地處于郴州市北湖區(qū)，位于北湖公園同心路北側(cè)，區(qū)位獨(dú)特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與107國道相連，向東與城市主干道——國慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺之間，依山徬水，景色宜人，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項(xiàng)市政設(shè)施如水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢(shì)明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。（4）從項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)來看，項(xiàng)目經(jīng)營收入69,，稅前利潤18,，稅后利潤13,；項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）5,；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%；；%，%。且項(xiàng)目當(dāng)經(jīng)營收入下降5%，項(xiàng)目投資增加5%時(shí)，仍有較好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。（5）該項(xiàng)目建設(shè)對(duì)增加就業(yè)機(jī)會(huì)，改善投資環(huán)境，提升郴州市的城市形象，帶動(dòng)郴州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有一定的現(xiàn)實(shí)意義。因此該項(xiàng)目可行。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。（4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營銷運(yùn)作，加強(qiáng)營銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)郴州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。四、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提高企業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù)度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營效益，壯大企業(yè)實(shí)力。在政府保增長的決心下，預(yù)計(jì)2009年GDP仍有望保持8%以上的較快增長，房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可避免的問題。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。第二，中國是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國家。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。除了這兩個(gè)方面以外，中國還是一個(gè)人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對(duì)住房的需求。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。而在相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。二、近幾年來郴州市房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢(shì)近幾年來，房地產(chǎn)作為郴州新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和城市居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需（包括投資與消費(fèi)需求）拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，加快城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。目前，郴州房地產(chǎn)價(jià)格總體來說比較合理，隨著周邊縣市三、銷售前景預(yù)測分析項(xiàng)目價(jià)格分析位于郴州市國慶北路的福云國際公寓，其二手房銷售價(jià)高達(dá)4000元/平方米左右；位于郴州市人民西路翔云國際，其銷售均價(jià)在3200元/平方米左右；位于香雪路與龍泉路交界的天潤天城，其均價(jià)在3100元/平方米左右；位于燕泉路的新貴華城，其銷售均價(jià)在3300元/平方米左右，位于郴州大道的愛蓮湖畔，8月份開盤其銷售均價(jià)預(yù)計(jì)在3500元/平方米左右。根據(jù)項(xiàng)目的定位，以及郴州市總體房價(jià)水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2010年至2012年住宅銷售平均價(jià)為3,600元/平方米，地下車庫平均銷售價(jià)為65,000元/個(gè)，超市20,000元/平方米。銷售前景分析本項(xiàng)目定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計(jì)獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比具有十分明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。第四章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件一、區(qū)域位置郴州地區(qū)位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。13′～114176。53′～26176。是以山地為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過渡的地帶。全市現(xiàn)轄北湖、蘇仙二區(qū)和資興市，以及桂陽、嘉禾、臨武、宜章、汝城、桂東、永興、安仁八縣，人口472萬，其中市中心城區(qū)人口43萬。本項(xiàng)目位于北湖區(qū)同心路，東側(cè)是汽車總站，西面是107國道，南望北湖公園，北靠流星嶺，四至界限清晰，沒有土地所有權(quán)和使用權(quán)糾紛。二、自然條件郴州屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，溫暖潮濕，空氣清新，夏不酷熱，冬無嚴(yán)寒，四季分明，雨量充沛，全年無霜期為290天，主要自然條件如下：溫度：年平均氣溫：℃年平均最高氣溫：℃年平均最低氣溫：℃濕度：年平均相對(duì)濕度：79%風(fēng)年平均風(fēng)速：降水年平均降水量：1545mm最大月降水量：最小月降水量：最大積雪厚度：15cm地震情況根據(jù)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001），該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度g=，對(duì)照地震基本烈度為Ⅵ度。四、建設(shè)條件用地呈規(guī)則的多邊形，南底北高，高差24m，符合項(xiàng)目建設(shè)要求。尊重場地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識(shí)別性與歸屬感的居住小區(qū)。消防、環(huán)保必須做到“三個(gè)同時(shí)”。根據(jù)位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成開闊空間。同時(shí)充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級(jí)降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。單元式住宅每套面積范圍控制在43~260m2之間。小區(qū)的對(duì)外交通主要是通過同心路與中心城區(qū)相連。小區(qū)內(nèi)道路主要道路寬4米，次要道路寬3米。從主入口廣場進(jìn)入小區(qū)，通過豎向交通，沿內(nèi)部道路直通各棟大樓。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原則。（2）樓面貨載：。五、供配電及電信工程電力負(fù)荷預(yù)測用電量取值：，則小區(qū)總變配電量為：5091KVA。該小區(qū)用電電源由同心路金鑫賓館旁的10KV城市供電網(wǎng)采用高壓電纜從室外埋地接入到各配電室。有線電視由同心路市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬860MHZ，雙向HFC網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個(gè)有線電視光節(jié)點(diǎn)機(jī)房。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時(shí)設(shè)置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報(bào)警系統(tǒng)。日，消防用水按40 L/S計(jì)，則小區(qū)最大日總用水量為1600噸/日。給水網(wǎng)管：給水網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室