【正文】 備用房。㎡，㎡，㎡。地下停車位設(shè)計(jì)，每輛車位的面積一般在35㎡以下，本項(xiàng)目每輛車位的停車位面積為38㎡，顯得偏大，建議在初步設(shè)計(jì)時(shí)做些調(diào)整，可節(jié)省1000㎡地下室面積，節(jié)約投資。南靠濱興路，西臨阡陌路，北為迎春路，東界規(guī)劃經(jīng)濟(jì)型住宅區(qū)?？傉鞯孛娣e56485㎡，其中建設(shè)用地49982㎡，道路代征用地6503㎡，用地性質(zhì)為住宅用地。某區(qū)內(nèi)主要河流有北塘河、永久河、新浦河、七甲河、建設(shè)河以及白馬湖水系的眾多引水、排水支流；該區(qū)域中的河流以灌溉、排澇為主，主要河流相互貫通，與錢塘江相連河口均有閘門，控制排灌，河流水位受人為影響明顯。全區(qū)地勢可分為三部分：北不沙地平原，是長期以來江水和海潮相互作用形成的沉積沙地，地勢低平；中部水網(wǎng)平原，大部是第四紀(jì)全新海積平原，其間河湖交叉縱橫；南部為丘陵低山。該建設(shè)地塊地勢平坦，區(qū)塊類別為Ⅲ類場地土，根據(jù)國家地震局、建設(shè)部發(fā)辦【1990】劃分，某市區(qū)的地震設(shè)防烈度為六度。本工程周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，給水、排水、電力、通訊、供熱等能滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。項(xiàng)目所處地理位置和區(qū)域優(yōu)勢明顯，項(xiàng)目選址符合《某市城市總體規(guī)劃》和《土地利用總體規(guī)劃》，項(xiàng)目建設(shè)已取得規(guī)劃和土地部門的同意。關(guān)注創(chuàng)業(yè)人才，以社會(huì)責(zé)任感引導(dǎo)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)保障性住宅體系人文關(guān)懷。結(jié)合物質(zhì)的、社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的因素，強(qiáng)調(diào)社區(qū)品質(zhì)，使公共社區(qū)成為一個(gè)新的、正面的形象，成為人們愿意居住的地方，而不是逃離和回避城市的矛盾。總平面規(guī)劃園區(qū)的主要出入口設(shè)在城市主干道迎春路上，園區(qū)的西側(cè)為阡陌路，南側(cè)為濱興路，征地面積為56485㎡，項(xiàng)目建設(shè)用地面積為49982㎡，道路代征地面積為6503㎡。道路交通規(guī)劃在迎春路設(shè)小區(qū)主入口，在阡陌路設(shè)小區(qū)次入口，濱興路設(shè)景觀步行出入口，采用人車分流的交通體系。單人間宿舍：是1＃樓板式公寓樓，地上十五層，地下一層，地上建筑面積為18200㎡，單人間宿舍建筑面積為40㎡/間進(jìn)行考慮。2＃樓建筑面積為18200㎡，6＃樓建筑面積為22100㎡。小套型公寓：分別是3＃、5＃樓塔式建筑，地上十八層，地下一層，每幢建筑面積為4500㎡，每套型建筑面積為50㎡。配套公建：該項(xiàng)目建在迎春路入口處東側(cè)，L型的多層建筑。設(shè)計(jì)依據(jù)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)指標(biāo)、設(shè)計(jì)活荷載標(biāo)準(zhǔn)值、上部結(jié)構(gòu)選型、地基與基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)材料等內(nèi)容，《可行報(bào)告》較為詳細(xì)的進(jìn)行了描述。相關(guān)的電氣設(shè)計(jì)范圍、變配電系統(tǒng)（含負(fù)荷等級、負(fù)荷估算、變配電系統(tǒng)）、應(yīng)急電源系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)（主要光源、配電系統(tǒng)、應(yīng)急照明、計(jì)量）、動(dòng)力配電系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、接地系統(tǒng)等內(nèi)容,《可研報(bào)告》敘述得較為詳細(xì)。暖通工程的設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)范圍、采暖與通風(fēng)及空調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)、空調(diào)設(shè)計(jì)（含中央空調(diào)冷、熱負(fù)荷量、中央空調(diào)主機(jī)的選擇、中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)）、通風(fēng)系統(tǒng)（含地下封閉汽車庫通風(fēng)系統(tǒng)、輔助設(shè)備用房與公共衛(wèi)生間通風(fēng)系統(tǒng)）等內(nèi)容，《可研報(bào)告》論述得較為詳細(xì)。總投資：51059萬元總建設(shè)用地面積：49982㎡（總征用地面積56485㎡）地上總建筑面積：10萬㎡ 其中：公寓建筑面積：84000㎡ 配套公建：10000㎡ 沿街商業(yè)：5100㎡ 社區(qū)和物業(yè)管理用房：900㎡地下建筑面積：㎡居住戶數(shù)：2052戶容積率：總建筑密度：%綠地率：30%汽車泊位數(shù)：467個(gè) 其中：室內(nèi)車位：393個(gè) 室外車位：74個(gè)自行車庫：㎡表22 戶型配比指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量（套）小套公寓50175單人間40454二人間401010四人間小套公寓40413合計(jì)2052評估認(rèn)為：某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項(xiàng)目總平面方案設(shè)計(jì)內(nèi)容完整，公寓樓內(nèi)的居住空間均能滿足日照要求，朝向、通風(fēng)、采光良好，戶內(nèi)空間方正，功能分區(qū)明確。《可研報(bào)告》對結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、智能化、暖通、人防等設(shè)計(jì)內(nèi)容均作了較為詳細(xì)的描述，為開展下一步設(shè)計(jì)提供了依據(jù)。該《可研報(bào)告》符合國家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求；提出了污染物排放總量控制和達(dá)標(biāo)排放的要求；并注重資源綜合利用，對環(huán)境治理過程中項(xiàng)目產(chǎn)生的廢氣、廢水、固體廢棄物，提出了回水處理和再利用方案。本項(xiàng)目建設(shè)過程和運(yùn)營期間，只要建設(shè)單位認(rèn)真落實(shí)本可行性研究提出的各項(xiàng)環(huán)境保護(hù)的建議措施，就能確保不會(huì)對周圍環(huán)境產(chǎn)生污染。建筑消防該項(xiàng)目建筑防火設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。室外消防采用生活消防合一的低壓制，管道環(huán)狀布置，本地塊內(nèi)以不超過120米的間距布置室外消火栓，其水量、水壓由市政管網(wǎng)保證，消防時(shí)由城市消防車前來營救；室內(nèi)消火栓系統(tǒng)由該區(qū)內(nèi)集中設(shè)置的消火栓加壓泵供水。本工程火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)采用二總線智能型系統(tǒng)。在項(xiàng)目建成后，存在一定的不安全因素，應(yīng)遵循“安全第一，預(yù)防為主”的原則，確保人員的安全與健康。評估認(rèn)為：該《可研報(bào)告》從消防與勞動(dòng)安全衛(wèi)生方面進(jìn)行了較為全面的概述，只要建設(shè)單位認(rèn)真落實(shí)本可行性研究提出的各項(xiàng)消防與勞動(dòng)安全衛(wèi)生的建議措施，就能確保施工人員及居民的安全與衛(wèi)生。 《中華人民共和國節(jié)約能源法》 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005） 《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB33/10152003） 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)某區(qū)屬夏熱冬冷地區(qū)，條式建筑體形系數(shù)≤，點(diǎn)式建筑的體形系數(shù)≤。門窗節(jié)能內(nèi)容的描述，其中7層及7層以上的外窗與陽臺(tái)門的氣密性等級，《可研報(bào)告》描述不應(yīng)低于標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的4級，這一指標(biāo)有誤，根據(jù)國標(biāo)JGJB42001（即夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)定其氣密性等級不應(yīng)低于2級。衛(wèi)生潔具采用節(jié)水型潔具，沖洗龍頭均采用自閉式?jīng)_洗閥、坐便器采用節(jié)水型沖洗水箱。（2）供水設(shè)備采用管內(nèi)壁光滑、阻力小的給水管材，管材選取適當(dāng)較大管徑以減少管道的阻力損失和水泵揚(yáng)程；采用節(jié)水器材、器具既節(jié)水又節(jié)能；合理配備水表等計(jì)量裝置。本工程的照明器采用節(jié)能光源和高效率工具，照度值均按照規(guī)范設(shè)計(jì)。選用噪聲小、低損耗的干式變壓器。變電所深入負(fù)荷中心、正確設(shè)置變壓器容量、臺(tái)數(shù)及負(fù)載率采用低損耗、高效率的變壓器。尤其是季節(jié)性負(fù)荷（如空調(diào)機(jī)組），可考慮設(shè)專用變壓器。供配電設(shè)計(jì)應(yīng)通過正確選擇電動(dòng)機(jī)、變壓器的容量以及照明燈具啟動(dòng)器，降低線路感抗等功率措施，提高用電單位的自然功率因素。照明節(jié)能措施（1）在滿足眩光限制的條件下，應(yīng)優(yōu)先選用燈具效率高的燈具，以及開啟式直接照明燈具。（3）合理設(shè)置局部照明，對于高大空間區(qū)域，在高處采用一般照明方式，對于有高照度要求的地方，宜設(shè)置局部照明。（5）照明配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)減少配電線路中的電能損耗，具體措施：選用電阻率ρ較小的線纜；減少線纜長度；適當(dāng)增大線纜截面積，以降低線路阻抗。（7）設(shè)置具有光控、時(shí)控、人體感應(yīng)等功能的智能照明控制裝置，做到需要照明時(shí)，將燈打開，不需要照明時(shí)，將燈關(guān)閉。 配套公建設(shè)置冷熱泵集中空調(diào)系統(tǒng)，其余均為分體空調(diào)?？照{(diào)風(fēng)管保溫采用玻璃棉板材外覆鋁箔，空調(diào)水管保溫采用柔性橡塑保溫管材，保溫厚度按節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)確定。建議在下一階段初步設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)考慮下述幾點(diǎn)節(jié)能措施：（1）空調(diào)冷源系統(tǒng)的節(jié)能，可結(jié)合工藝的實(shí)際情況，采用模糊調(diào)節(jié)、預(yù)測調(diào)節(jié)等智能型控制方式。（3）空調(diào)冷水系統(tǒng)設(shè)置多臺(tái)制冷機(jī)組時(shí)，機(jī)組運(yùn)行臺(tái)數(shù)應(yīng)采用系統(tǒng)效率優(yōu)化的控制方法。%，所有與節(jié)能控制有關(guān)的檢測與調(diào)節(jié)儀表，其誤差不應(yīng)低于177?！犊裳袌?bào)告》主要描述了：在選擇墻體材料時(shí)，外墻和衛(wèi)生間墻擬采用燒結(jié)頁巖多孔磚體，其余內(nèi)隔墻擬采用輕質(zhì)蒸壓紗加氣混凝土砌塊或其他輕質(zhì)環(huán)保墻體材料，充分考慮保溫隔熱性能，以達(dá)到節(jié)約能源為目的。建議在下一階段設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)考慮下述節(jié)能措施。建設(shè)工期根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓建設(shè)工程項(xiàng)目擬從于2008年12月主體開工，2011年底基本完成建設(shè)任務(wù)。（1）第一階段：建設(shè)前期從2008年10月至2009年6月，完成項(xiàng)目的可行性研究審批、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)以及場地七通一平、監(jiān)理招投標(biāo)、施工招投標(biāo)、簽訂合同等建設(shè)準(zhǔn)備工作。（3）第三階段：安裝及裝修工程、室外工程從2010年7月至2011年9月完成全部室內(nèi)、室外裝飾工程和道路、管線綠化等工程，工程竣工驗(yàn)收。評估認(rèn)為沒有必要分二期報(bào)批與施工招標(biāo)，在實(shí)際工作中難以操作，省、市相關(guān)主管部門也未能同意。建議項(xiàng)目建設(shè)單位按評估建議編制的實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表執(zhí)行。某區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司是國有控股企業(yè)，注冊資金3500萬元，擁有豐富的建設(shè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目招標(biāo)方案（1）招標(biāo)范圍本項(xiàng)目將依據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、《浙江省招標(biāo)投標(biāo)條例》以及某市有關(guān)招標(biāo)辦法等法律法規(guī)實(shí)施全過程招投標(biāo)。（2）招標(biāo)組織形式本項(xiàng)目采用委托招標(biāo)的形式。（3）招標(biāo)方式根據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)2001年第9號令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》及《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，本項(xiàng)目除勘察、設(shè)計(jì)采用邀請招標(biāo)的方式之外，監(jiān)理、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)重要設(shè)備、材料等的采購，凡符合國家和省政府有關(guān)法規(guī)規(guī)定必須實(shí)行公開招標(biāo)的項(xiàng)目，均按有關(guān)法規(guī)執(zhí)行，采用公開招標(biāo)形式。具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目運(yùn)營管理單位組織機(jī)構(gòu)與組織方案體系圖項(xiàng)目運(yùn)營管理單位主要從事項(xiàng)目建成后的某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項(xiàng)目的商鋪?zhàn)赓U與日常管理業(yè)務(wù)，其組織體系如下圖25所示。下面的人力資源配置，即是項(xiàng)目運(yùn)營管理單位的組織機(jī)構(gòu)人力資源配置方案。（2）技能素質(zhì)要求① 高級管理人員一般要求本科以上文化。③ 維修、值班管理人員一般要求高中以上文化。員工來源及招聘方案（1）員工來源：專業(yè)人員包括行政、財(cái)務(wù)、維修等專業(yè)人員主要通過建設(shè)單位內(nèi)部調(diào)劑及某市人才市場招聘解決。表26 勞動(dòng)定員數(shù)量及職工工資福利待遇組成（單位：萬元）職位/職務(wù)員工數(shù)(人)平均工資及福利(萬元/人投資估算《可研報(bào)告》估算總投資約為51059萬元。評估建議：（1）地下室汽車庫如按393個(gè)停車位設(shè)置建議停車位面積設(shè)置在13000㎡為宜。（3）安裝工程中電梯造價(jià)的計(jì)算應(yīng)根據(jù)方案設(shè)計(jì)使用電樓的臺(tái)數(shù)來計(jì)算其造價(jià)較為精確。（4）公寓家具設(shè)備費(fèi)用偏高，建設(shè)投資應(yīng)給予調(diào)整，家具配置預(yù)算詳見附表1～4。 （6）預(yù)留費(fèi)由于物價(jià)上漲的不確定因素，建議預(yù)備費(fèi)率調(diào)整為8%為宜。 表27 投資估算評估對比表 （單位：萬元）序號工程或費(fèi)用名稱估算造價(jià)（可研報(bào)告）估算調(diào)整價(jià)（評估）備注建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)合計(jì)一工程費(fèi)用　　2823土建24207　24207　　 公寓13020　13020　　 地下室汽車庫6720　672023000㎡2800元/㎡=6440萬元280 配套公建2507　2507　 沿街商鋪1428　14285100㎡2500元/㎡=1275萬元153 地下室圍護(hù)532　532　　安裝工程　68886888　　 給排水　24802480　 電氣　20462046　　 暖通　620620公建：10900㎡380元/㎡=414萬元 公寓：2052間2200元/間=451萬元+245 弱電　750750　　 電梯　99299220臺(tái)30萬元/臺(tái)=600萬元392室外工程　40344034　　 廣場、道路　585585　　 綠化　30030015000㎡120元/㎡=180萬元120 景觀照明　300300　　 地下管線　992992　　 煤氣供電配套　16361636　　 圍墻大門　110110　　 其他室外配套　110110　　公寓家具設(shè)備　 單人間　908908454間8250元/間= 雙人間　222222221010間13100元/間= 四人間　413間14380元/間= 小套型　455455175間10320元=序號工程或費(fèi)用名稱估算造價(jià)（可研報(bào)告）估算調(diào)整價(jià)（評估）備注建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)合計(jì)二工程建設(shè)其他費(fèi)　　　征地拆遷費(fèi)　　4875　　建設(shè)單位管理費(fèi)　　　　建設(shè)管理其他費(fèi)　　　　工程監(jiān)理費(fèi)　　㎡%=+工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)　　　　勘查設(shè)計(jì)費(fèi)　　550　　前期工程咨詢費(fèi)　　15　　環(huán)境評價(jià)費(fèi)　　20　　勞動(dòng)安全衛(wèi)生評價(jià)費(fèi)　　　　 場地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)　　　　 工程保險(xiǎn)費(fèi)　　　　市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)　　1116　　供電站費(fèi)　　　　白蟻防治費(fèi)　　　　新型體材料專項(xiàng)資金　　　　散裝水泥押金