【正文】 宅客戶層面的不同，客戶的用途也不盡相同。CBD的將來(lái)是這樣的：匯聚了城市的精華和財(cái)富，CBD的住宅也就決不應(yīng)該只是第一居住的功能，而應(yīng)該是彈性的，可以自住，也可以出租，可以是第一居所，也可以是第二居所，居住在其中的可以是中國(guó)人，也可以是國(guó)際人。國(guó)際配套愜意的居住，可以設(shè)置恒溫泳池、室外泳池；家庭工作室和客戶的商務(wù)層次高帶來(lái)了黑白鞋會(huì)所；為了不同功能的居住，還可以預(yù)留雙重空調(diào)位，把選擇留給使用人；為了暢通的交流和個(gè)人的私密，出現(xiàn)了開(kāi)放街區(qū)，私家領(lǐng)域；為滿足國(guó)際客戶和租戶的需要，設(shè)置國(guó)際衛(wèi)星接收系統(tǒng)，在衛(wèi)生間里設(shè)置電視和網(wǎng)絡(luò)接口；這一切構(gòu)成了一個(gè)CBD國(guó)際住宅的必要配套。國(guó)際視野（8）居住在CBD的住宅中，生活本身就有不可避免的展示，社區(qū)的氛圍和人群特征，在不經(jīng)意間顯露著居住者在社會(huì)中的位置和品位。當(dāng)別人還在回家的車(chē)陣中不能自拔，CBD的居住者已經(jīng)在泳池中不一天的疲勞洗掉。CIS導(dǎo)入的重要性論企業(yè)實(shí)力，我們具備勢(shì)力與品牌的保證，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)背景是此項(xiàng)目目標(biāo)客戶極為關(guān)注的，我們應(yīng)通過(guò)企業(yè)背景和文化的導(dǎo)入，全面打造物業(yè)的品質(zhì)、形象，同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，提升企業(yè)品牌。 CIS導(dǎo)入的目標(biāo)第一，品質(zhì)宣傳提升項(xiàng)目品牌美譽(yù)度；第三，通過(guò)我們的努力，打造合肥乃至安徽地產(chǎn)的新高度。CIS導(dǎo)入的方式理念導(dǎo)入為先，行為導(dǎo)入日常營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和關(guān)鍵性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，視覺(jué)導(dǎo)入全面細(xì)致體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的人文關(guān)懷，CIS導(dǎo)入的兩大戰(zhàn)役，內(nèi)部登記活動(dòng)，同時(shí)可以公開(kāi)征求業(yè)主對(duì)項(xiàng)目名稱、物業(yè)管理等建議，盛大開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)策劃要有重大創(chuàng)新和突破，結(jié)合項(xiàng)目CIS導(dǎo)入，開(kāi)盤(pán)采用發(fā)展商對(duì)公眾宣誓承諾質(zhì)量與銷(xiāo)售誠(chéng)信，業(yè)主與發(fā)展商一起剪彩，開(kāi)展當(dāng)?shù)靥厣幕顒?dòng)等方式，聘請(qǐng)本地知名媒體和記者擔(dān)任樓盤(pán)建筑質(zhì)量與營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督員，樹(shù)立高品味樓盤(pán)形象。3．項(xiàng)目行為識(shí)別系統(tǒng)行為系統(tǒng)就是要通過(guò)徽商集團(tuán)杏花公寓項(xiàng)目一整套的特有行為模式，達(dá)到項(xiàng)目?jī)?nèi)部的共識(shí)，使內(nèi)部產(chǎn)生整體性和一致性；同時(shí)對(duì)外展示項(xiàng)目的最大魅力，以獲得社會(huì)大眾的認(rèn)同和好評(píng)，就項(xiàng)目本身而言，就是要通過(guò)專業(yè)性的手法操作，增進(jìn)合肥公眾乃至安徽區(qū)域公眾對(duì)徽商集團(tuán)杏花公園樓盤(pán)的了解，來(lái)提高知名度和美譽(yù)，從而達(dá)到我們快速營(yíng)銷(xiāo)的目標(biāo)。時(shí)代廣場(chǎng)徽商杏花大廈徽商五彩廣場(chǎng)徽商櫥衛(wèi)精裝修或辦公家具扣率第一階段???第三階段第五階段預(yù)計(jì)金額在800000元左右。直銷(xiāo)我司擬采用主動(dòng)出擊的銷(xiāo)售方式，直接向目標(biāo)客戶派發(fā)樓書(shū)。適合于高價(jià)的樓盤(pán)。而銷(xiāo)售外勤人員根據(jù)名單直接拜訪潛在的用戶。具體實(shí)施計(jì)劃我司將在物業(yè)推廣時(shí)安排。對(duì)此我司建議在開(kāi)展物業(yè)管理計(jì)劃時(shí)可分為以下部分，統(tǒng)一管理。公共管理服務(wù)：維護(hù)大樓內(nèi)包括電梯、照明、消防設(shè)備、通訊設(shè)備、安全系統(tǒng)在內(nèi)的各項(xiàng)電動(dòng)和機(jī)械設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。注：該二項(xiàng)繁瑣工作要建立包括各類(lèi)電動(dòng)和機(jī)械維護(hù)人員、專職清潔人員、大堂服務(wù)人員在內(nèi)的訓(xùn)練有素并有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員隊(duì)伍和制定一系列規(guī)章制度。社區(qū)公共綠化整體綠化關(guān)系到小區(qū)的居住環(huán)境，更影響到對(duì)外公眾形象，甚至物業(yè)的價(jià)值和投資收益?！竦叵萝?chē)庫(kù)管理車(chē)庫(kù)的良好管理會(huì)增加車(chē)流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)更通暢，對(duì)業(yè)主和房客利用停車(chē)場(chǎng)設(shè)備有莫大幫助?！熬频晔健狈?wù)內(nèi)容簡(jiǎn)介每戶一位專職保姆服務(wù)室內(nèi)清潔服務(wù)干洗衣物服務(wù)叫車(chē)服務(wù)傳真服務(wù)訂報(bào)服務(wù)代繳公共事業(yè)費(fèi)用、代訂機(jī)票服務(wù)代購(gòu)物品服務(wù)每戶設(shè)直通大堂接待電話（24小時(shí)）本司認(rèn)為該酒店式公寓的物業(yè)管理模式，需要一家專業(yè)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司。會(huì)所、裝修會(huì)所的設(shè)立將為業(yè)主提供生活的便利和根據(jù)他們的高尚休閑要求而配備該項(xiàng)目的會(huì)所安排我司建議如下：建身房、屋頂網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓室、桌球房、24小時(shí)便利店、美容中心、面包房（提供中、西式早餐）、園藝由于該項(xiàng)目的綠化面積較小，無(wú)法形成有規(guī)模綠化帶，為彌補(bǔ)該項(xiàng)缺憾，我司建議移植一些名貴樹(shù)種來(lái)增加綠化的品位，同時(shí)也增加了物業(yè)的知名度，讓其形成一道景觀。裝修大堂和電梯轎廂的裝修。轎廂的裝飾作用和大堂的裝修是同一目的。市場(chǎng)推廣綱要：本案的目標(biāo)客戶的思維理性化，而期房的銷(xiāo)售進(jìn)程主要取決于潛在客戶對(duì)項(xiàng)目本身的信任度，美譽(yù)度。 第一階段推廣目的：只有消費(fèi)者認(rèn)知了的物業(yè)才會(huì)產(chǎn)生評(píng)價(jià)，進(jìn)而增加了解的欲望，本階段的推廣目的使客戶了解本案的市場(chǎng)形象，以及項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，并通過(guò)舉辦符合項(xiàng)目形象的活動(dòng)，來(lái)使消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目形象的贊同，并產(chǎn)生美譽(yù)度。B：由于房地產(chǎn)投資的復(fù)雜性、專業(yè)性，使業(yè)主的房產(chǎn)投資行為復(fù)雜化，并拉長(zhǎng)客戶的投資決策周期，本案可通過(guò)投資置業(yè)洽談會(huì)的形式與目標(biāo)客戶進(jìn)行溝通，一方面可了解客戶的置業(yè)意圖，置業(yè)動(dòng)機(jī)其次，可通過(guò)此舉幫助客戶了解置業(yè)的專業(yè)性問(wèn)題，以獲得較高的市場(chǎng)美譽(yù)度，起到縮短銷(xiāo)售周期的目的。達(dá)到引起市場(chǎng)關(guān)注、收到市場(chǎng)效果的作用。第二階段推廣目的：本階段將吸引市場(chǎng)關(guān)注，了解市場(chǎng)需求價(jià)位，提前控制重點(diǎn)潛在客戶為主要目的，提前預(yù)熱市場(chǎng)。通過(guò)媒體的廣告攻勢(shì)，告知客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的消息，但內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間只接受認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金，不與客戶簽定正式的購(gòu)房合同，并告之前來(lái)參與此次活動(dòng)的客戶將于什么具體時(shí)間告之其優(yōu)惠方式。第三階段推廣方式：本階段推廣方式主要以報(bào)紙廣告為主，并輔以橫幅宣傳，節(jié)假日的人流聚集場(chǎng)所宣傳，以及針對(duì)目標(biāo)客戶所在單位的集中宣傳（如外貿(mào)、高等院校、科研院所第四階段推廣目的：向市場(chǎng)發(fā)出樓盤(pán)熱銷(xiāo)的訊息，保持銷(xiāo)售的持續(xù)熱態(tài)。但訴求的重點(diǎn)應(yīng)由整體的概況向細(xì)節(jié)性的局部信息轉(zhuǎn)變。并可于節(jié)假日舉行限時(shí)的優(yōu)惠活動(dòng)。該推廣費(fèi)用包括：售樓處的建造、裝飾；營(yíng)銷(xiāo)道具；新聞媒介的宣傳；報(bào)廣費(fèi)用；工地包裝；街區(qū)包裝；售樓處周邊地區(qū)的包裝；各類(lèi)宣傳資料；促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)用。我司將在與貴司深度溝通后以細(xì)化的操作方案與貴司共同探討、完備。為此，我司擬定了一份詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷，供貴司參考。 問(wèn)卷表A.物業(yè)所處地段及交通1必要3無(wú)所謂發(fā)展商實(shí)力和信譽(yù)入物業(yè)品牌1必要3無(wú)所謂優(yōu)美的物業(yè)周邊環(huán)境1必要3無(wú)所謂優(yōu)美及規(guī)劃完善的小區(qū)/平臺(tái)花園環(huán)境1必要2不重要2不重要2不重要2不重要2不重要2不重要2不重要2不重要:1一房一廳4四房一廳5四房二廳?1.㎡㎡㎡客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用便可2．衛(wèi)生間和廚房要盡量大高層住宅（層高超過(guò)15層）2．多層住宅（7層或以下）4．普通躍式復(fù)式B請(qǐng)您對(duì)住宅朝向排出您的偏好順序：1．B您打算購(gòu)買(mǎi)的地區(qū)首選是————————，其次選是——————，再次選是。一環(huán)、二環(huán)之間中市區(qū)二環(huán)沿線C、設(shè)計(jì)與裝修C您希望購(gòu)買(mǎi)的住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)如何？全套櫥柜抽油煙機(jī)水過(guò)濾器其他，請(qǐng)注明C您較喜歡的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是：傳統(tǒng)式陽(yáng)臺(tái)落地玻璃陽(yáng)臺(tái)封閉式陽(yáng)臺(tái)其他，請(qǐng)注明C您希望住宅每層戶數(shù)是：兩戶及以下三至四戶不打算購(gòu)買(mǎi)頂層單位C您打算購(gòu)買(mǎi)的住宅是否需要以下設(shè)施：請(qǐng)問(wèn)您打算購(gòu)買(mǎi)的住宅是否需要以下設(shè)施比較需要不大需要書(shū)房陽(yáng)臺(tái)附廚房外的工作陽(yáng)臺(tái)連晾衣架向西的單位加設(shè)遮陽(yáng)板臥房預(yù)留衣柜位 Ｃ６、主人房衛(wèi)生間是否需要預(yù)置以下設(shè)備：請(qǐng)問(wèn)您打算購(gòu)買(mǎi)的住宅是否需要以下設(shè)施：比較需要不大需要２、淋浴間電動(dòng)剃須刀插座Ｄ、配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù)Ｄ１、請(qǐng)問(wèn)您目前是否擁有汽車(chē)？１、有２、沒(méi)有Ｄ２、購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)，您是否需要停車(chē)位？１、不需要２、需要一個(gè)３、兩個(gè)及以上Ｄ３、您希望的停車(chē)位位置：１、室外３、地下室Ｄ４、您打算購(gòu)買(mǎi)還是租用停車(chē)位１、２、Ｄ５、請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為小區(qū)內(nèi)是否需要為住戶提供以下服務(wù)。非常需要有無(wú)都可完全不需要１、幼兒代管服務(wù)３、衣物洗熨５、代送牛奶７、送餐服務(wù)９、其他、請(qǐng)說(shuō)明非常需要有無(wú)都可完全不需要１、室內(nèi)泳池３、網(wǎng)球場(chǎng)５、健身室７、籃球室９、高爾夫練習(xí)場(chǎng)１１、西餐廳１３、桑拿浴室１５、醫(yī)療保健室１７、緩跑徑１９、卡拉ＯＫ房２１、電子游戲室Ｄ７、若會(huì)所設(shè)有上述設(shè)施，您估計(jì)每月使用會(huì)所的頻度是：１、經(jīng)常使用（每月超過(guò)１０次）３、基本不使用Ｄ８、如會(huì)所設(shè)有上述設(shè)施，您愿意每月花—————（元）使用會(huì)所設(shè)施？Ｅ、小區(qū)環(huán)境Ｅ１、請(qǐng)問(wèn)您更喜歡哪一種住宅？１、大型商場(chǎng)上塔樓住宅連平臺(tái)花園２、北方庭院式花園３、日本式花園６、其他Ｆ、收費(fèi)與付費(fèi)Ｆ１、請(qǐng)問(wèn)您家是否打算在三個(gè)月內(nèi)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格在元／平方米左右的住宅？１、是２、不是Ｆ２、您計(jì)劃用于此次購(gòu)房的支出最高不會(huì)超過(guò)—————萬(wàn)元。Ｆ４、您打算選用何種付款方式？１、一次性付款２、六成３、七成４、八成５、２０年以上Ｆ７、您愿意負(fù)擔(dān)的首期款最高的為—————萬(wàn)元。Ｆ９、如果租房，您愿意負(fù)擔(dān)的最高月租金為——————元（如不打算租房可不答）Ｆ１０、您購(gòu)房的主要目的是：１、自用２、出租４、贈(zèng)送親友５、其他，請(qǐng)說(shuō)明 Ｇ、購(gòu)買(mǎi)決策Ｇ１、您認(rèn)為未來(lái)一年的房?jī)r(jià)將會(huì)怎樣？Ｇ２、若您有一筆多余資金作投資用途，您會(huì)選用哪種投資方式？１、房地產(chǎn)３、儲(chǔ)蓄４、債券５、其他Ｇ３、請(qǐng)您寫(xiě)出您認(rèn)為是合肥市最好的５個(gè)高檔住宅樓盤(pán)的名稱？１、———————２、———————５、———————報(bào)刊廣告；請(qǐng)注明報(bào)刊名稱：———————２、廣播電臺(tái)廣告；請(qǐng)注明電臺(tái)：————————４、中介機(jī)構(gòu)；請(qǐng)說(shuō)明：—————————６、廣告版面大的發(fā)展商是有實(shí)力的；２、售樓處裝飾越豪華，發(fā)展商實(shí)力越強(qiáng)；４、信譽(yù)好的發(fā)展商開(kāi)發(fā)的住宅，價(jià)格較高是應(yīng)該的；６、Ｈ、細(xì)部處理Ｈ１、現(xiàn)時(shí)居住的房子在托運(yùn)搬運(yùn)大件家具時(shí)有否遇到如下困難？（可多選）。２、樓梯及通道過(guò)窄５、其他，請(qǐng)說(shuō)明Ｈ您所要購(gòu)買(mǎi)的小區(qū)與著名的大、中、小學(xué)校聯(lián)姻，與大商家、醫(yī)院等服務(wù)設(shè)備實(shí)現(xiàn)功能聯(lián)絡(luò)，是否加快了您的購(gòu)買(mǎi)進(jìn)程？１、是２、否）女（）Ｉ３、年齡：（）３０歲以下（）４０－５０歲（）５０歲以上Ｉ４、家庭年收入：（）5萬(wàn)元以下（—1０萬(wàn)元（）3０萬(wàn)以上Ｉ５、（）國(guó)營(yíng)企業(yè)（）三資企業(yè)（）個(gè)體工商業(yè)者（）獨(dú)立工作室（）國(guó)家公務(wù)員（）金融、證券業(yè)（）房地產(chǎn)業(yè)（）藝術(shù)與文化傳播（完成樓盤(pán)品牌知名度和開(kāi)發(fā)商美譽(yù)的培４、完成抽象賣(mài)點(diǎn)的傳播和新增賣(mài)點(diǎn)的創(chuàng)造 二、項(xiàng)目廣告推廣的狀態(tài)高負(fù)荷高頻率高效率四、第一部分：樓盤(pán)各功能模塊分析第一篇：酒店式商務(wù)公寓一、大規(guī)模的汽車(chē)泊位８、廣告策略定位：酒店式商務(wù)公寓廣告脈絡(luò)廣告投放計(jì)劃杏花商業(yè)中心一關(guān)于大范圍形象化造勢(shì)廣告與小范圍招商促銷(xiāo)廣告的劃分條件二、大范圍形象廣告造勢(shì)，特定范圍直效廣告促銷(xiāo)辦法（一）廣告風(fēng)格理性、務(wù)實(shí)為住，形象煽動(dòng)為輔精、準(zhǔn)、雅、全（二）廣告定位：掘金運(yùn)動(dòng)（三）廣告媒體本地篇A、專家論證會(huì)：題：締造新都市經(jīng)濟(jì)圈傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展異地篇：A、報(bào)紙廣告B、促銷(xiāo)廣告：C、招商推介會(huì)D、報(bào)廣E、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)第二部分總體宣傳計(jì)劃表（見(jiàn)后附） 銷(xiāo)售及價(jià)格建議多元整合體系消費(fèi)低高靈活付款方式項(xiàng)目廣告推廣企劃的意義完成樓盤(pán)熱點(diǎn)的炒作，創(chuàng)造樓盤(pán)熱銷(xiāo)的局面隨著經(jīng)濟(jì)的飛速提升和傳播媒介的迅猛發(fā)展，當(dāng)前世界已經(jīng)步入一個(gè)信息爆炸的時(shí)代，無(wú)論是信息投放的總量，還是廣告投放的方式，都發(fā)生了天翻地覆的變化。完成樓盤(pán)的價(jià)值提升樓盤(pán)的本身所具有的地段、房型、環(huán)境、建材、配套等元素決定了樓盤(pán)的實(shí)際價(jià)值，而通過(guò)成功的廣告推廣，在目標(biāo)客戶心中建立一個(gè)優(yōu)秀的、具有品牌效應(yīng)的樓盤(pán)形象，則可以使目標(biāo)客戶對(duì)樓盤(pán)的心理認(rèn)知價(jià)值大于樓盤(pán)的實(shí)際價(jià)值，從而有力地提高樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度和利潤(rùn)空間。更為重要的是，一個(gè)成功的、具有較高知名度的樓盤(pán)可以為開(kāi)發(fā)商贏得寶貴的美譽(yù)度，為開(kāi)發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目的操作創(chuàng)造十分有利的外部條件。另一方面，為樓盤(pán)促銷(xiāo)而挖掘的諸多賣(mài)點(diǎn)分散、缺乏條理性的特征，如果在廣