【正文】 領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，品管，各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工.(二)，運(yùn)作程序系統(tǒng):1，整體運(yùn)作程序2，內(nèi)部運(yùn)作流程說明:1，在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證指揮，又是監(jiān)督者，計(jì)劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位.2，各層職責(zé)明確，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性.(三)，激勵(lì)系統(tǒng):說明:1，激勵(lì)機(jī)制重在尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益.2，思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個(gè)人情感，針對(duì)個(gè)性心理及時(shí)做思想工作，方式有談心，座談等.3，獎(jiǎng)懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明，通過獎(jiǎng)勵(lì)引著員工走，通過懲罰打著員工走，做到人人有動(dòng)力，.4，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境.5，工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實(shí)行浮動(dòng)工資，增強(qiáng)工作能力.6，企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來.工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計(jì)劃如下.(一)前期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間備注1物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研全面了解物業(yè)管理標(biāo)的05年12月31日盡量提前2擬訂管理方案結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案06年1月5日盡量提前3接管合同簽訂1，方案送審2，簽訂合同方案確認(rèn)時(shí)止盡量縮短時(shí)間4組建管理隊(duì)伍1，選拔 2，培訓(xùn) 3，上崗方案確認(rèn)至進(jìn)場(chǎng)5整改及完善辦公條件1，安排管理用房2，安排員工宿舍3，物質(zhì)裝備到位方案確認(rèn)至進(jìn)場(chǎng)6制訂管理制度1，制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度2，導(dǎo)入ISO900120007物業(yè)接管驗(yàn)收辦理書面移交手續(xù) (二)常規(guī)期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)1，制定大，中修計(jì)劃方案。3，日常保養(yǎng)巡查管理。2，運(yùn)行管理。4，險(xiǎn)情應(yīng)急管理。6，其他.接管驗(yàn)收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助3安保管理1，24小時(shí)值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理。3，消防管理。5，物品出入管理.接管驗(yàn)收后開始4車輛管理1，進(jìn)出車輛管理。3，車輛行駛管理.接管驗(yàn)收后開始5清潔衛(wèi)生管理1，清潔衛(wèi)生管理。3，消殺管理.接管驗(yàn)收后開始6綠化管理1，室內(nèi)綠化管理。2，人員形象及服務(wù)意識(shí)管理.8標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理標(biāo)識(shí)日常維護(hù)管理9檔案管理1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料。3，建立嚴(yán)格的檔案管理制度.接管驗(yàn)收后開始(三)物質(zhì)資金積累計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額用途1234567891011摩托車電腦，含顯示器打印機(jī)復(fù)印機(jī)傳真機(jī)保險(xiǎn)柜照像機(jī)電話寢具和服裝(套)疏通機(jī)電焊機(jī)11111111按編制配112000400018006000100080020004001000020001000用于聯(lián)絡(luò)及辦理相關(guān)業(yè)務(wù)辦公用辦公用辦公用辦公用辦公用用于文化活動(dòng)辦公用估算價(jià)維修用序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額用途121314151617181920212223242526272829303132333435沖擊鉆切割機(jī)電工工具水工工具木工工具泥工工具高空作業(yè)用工具鋁合金梯常用材料備件吸塵機(jī)垃圾箱清潔工具(套)清潔車(專用)手推平板車手推斗車剪草機(jī)綠籬機(jī)人工噴霧器綠化工具(套)對(duì)講機(jī)防毒面具鋼盔消防靴訓(xùn)練用具(套)11211112(一大一小)一批110184121117841010115002000800500700300100020003000100040005000320015001000320015070080008008005002000維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用安全管理用安全管理用安全管理用安全管理用合計(jì):$74650元第三節(jié):各項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施本節(jié)參照《全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》，《全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》及ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)項(xiàng)目之物業(yè)管理要求的各項(xiàng)指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施.序號(hào)指標(biāo)名稱工作標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)測(cè)定依據(jù)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋及配套設(shè)施完好率95%全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實(shí)責(zé)任，責(zé)任到人，建立完善的區(qū)域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄2房屋零修，急修及時(shí)率96%全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，24實(shí)行小時(shí)值班制度3維修工程質(zhì)量合格率99%全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立維修回訪制度，及時(shí)征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量4大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行24小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除5疾呼完好及使用率95%全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路，路燈及停車場(chǎng)，消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修部落實(shí)，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用6停車場(chǎng)完好率95%7路燈安好率95%8消防設(shè)備完好率98%9治安案件發(fā)生率1%以下全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保工業(yè)園區(qū)人身財(cái)產(chǎn)安全10財(cái)產(chǎn)被盜率1%以下11違章發(fā)生率1%以下全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對(duì)私設(shè)攤點(diǎn)，廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫等現(xiàn)象及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度12違章處理率90%以下13火災(zāi)發(fā)生率1%以下(年)全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保安全14綠化完好率無(wú)全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修復(fù)，確保公共綠化無(wú)破壞，無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露。B，員工手冊(cè)培訓(xùn):員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等。D，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)的專題培訓(xùn)。B，新技術(shù)(能)培訓(xùn):智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等.(3)素質(zhì)提高培訓(xùn):A，操作層自我開發(fā)培訓(xùn):進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷，職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán)保等相關(guān)知識(shí)講座。12300元意外傷害險(xiǎn)3福利費(fèi)等各類經(jīng)費(fèi)%39400元%6895元小計(jì)46595元辦 公 費(fèi) 用1交通費(fèi)綜合測(cè)算3000元2通訊費(fèi)3辦公易耗品及辦公設(shè)備保養(yǎng)4勘察業(yè)務(wù)費(fèi)，公關(guān)費(fèi)小計(jì)3000元公 共 設(shè) 施 設(shè) 備 日 常 維 護(hù) 費(fèi) 用1公共房屋綜合測(cè)算，一般月費(fèi)用計(jì)算式為:物業(yè)總面積3元/m2247。1217150元2室內(nèi)外走道3化糞池清理維護(hù)4污，雨水井清理維護(hù)5停車場(chǎng)道路維護(hù)6燈具(園林，路燈，樓道燈，高桿燈等)7標(biāo)示牌，宣傳欄等維護(hù)8水泵(含水管閥門)日常維護(hù)9變壓器，配電房維護(hù)10消防設(shè)備維護(hù)11其它設(shè)備設(shè)施維護(hù)12電梯保養(yǎng)，維修，檢測(cè)等費(fèi)用13發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)14煤氣站維護(hù)15監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)小計(jì)17150元環(huán) 境 管 理 費(fèi) 用1園林綠化保養(yǎng)，修剪，施肥，噴藥，補(bǔ)種，機(jī)具損耗，用油等綜合測(cè)算， 般月費(fèi)用為綠化面積，故為≈8000m22400元不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)2辦公，生活垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)3個(gè)桶350元247。12月2500元3稅金85625%4709元小計(jì)7709元總計(jì)79603物業(yè)公司利潤(rùn)8562579603=6022元第八節(jié):日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個(gè)部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施整改和進(jìn)一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ).常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋，設(shè)施，設(shè)備維護(hù)，環(huán)境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多方面內(nèi)容，.一，介入期在此階段，我們主要是進(jìn)行調(diào)研，編寫方案，做好驗(yàn)收接管工作.(一)，調(diào)研，編寫方案工作(二)，驗(yàn)收接管1，擬定驗(yàn)收接管方案，組建驗(yàn)收接管小組.2，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面驗(yàn)收，接管，包括資料接管，另附驗(yàn)收接管相關(guān)表格.3，如有整改，在整改完畢后對(duì)整改項(xiàng)目進(jìn)行接管，屆時(shí)另列清單交接.二，常規(guī)期物業(yè)管理(一)，安全管理1，安全防范管理分為四個(gè)層次:第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏。第三層為監(jiān)控系統(tǒng)。2，制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實(shí)施。4，保證公共區(qū)域疏散通道的暢通。6，正常情況下消防設(shè)施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經(jīng)有關(guān)人員同意，并及時(shí)通知所有人員加強(qiáng)防范。8，嚴(yán)禁載有危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入本區(qū)域或停放。2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴(yán)禁亂扔煙頭，嚴(yán)禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾。4，嚴(yán)禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺(tái)出品或其他疏散口，嚴(yán)禁在樓道，天臺(tái)進(jìn)行噴油漆的危險(xiǎn)作業(yè)。6，嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識(shí)，事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志。8，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)管理處或撥打119，并關(guān)閉電閘，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈。10，發(fā)現(xiàn)他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設(shè)施，器材的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻，制止或向物業(yè)管理處報(bào)告。2，機(jī)動(dòng)車輛在本區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過安全標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超車。4，車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù)。6，不得在區(qū)域任何路段試剎車，練習(xí)駕駛，有滴漏機(jī)油等必須清洗干凈。2，工程車，履帶式車輛不得駛?cè)胪＼噲?chǎng)。4，嚴(yán)禁運(yùn)載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險(xiǎn)物質(zhì)的車輛進(jìn)場(chǎng)。6，車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內(nèi)。8，凡無(wú)行駛證的車輛和未辦理保險(xiǎn)手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負(fù)責(zé)處理.工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度一，機(jī)電設(shè)備的管理以安全，正常，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作，保養(yǎng)，維修由專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持相應(yīng)的操作證，上崗證.二，智能控制，消防，電梯，供電，供水設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄.三，機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，保證設(shè)備完好.四，值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修.五，設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針