【正文】 的管理服務(wù)增加附加值 。第二 :加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境 。第四 :開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè) . 3，保證車輛有序停放 .為防止車輛亂停放現(xiàn)象， 我們將對使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理，提示相結(jié)合，對其講理無效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的 . 4，實(shí)行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法 .這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面 .我們以管理處為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)班，組長負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項(xiàng)業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴(yán)密 . 5，我們在管理服務(wù)中將推出 24 小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機(jī)制，以解決使用者所需 . 每二節(jié) 擬采取的管理方式，工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況 一，擬采取 的管理方式 對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為 :專業(yè)化，規(guī)范化，精細(xì)化，品牌化，經(jīng)營型的管理方式 . 基本思路是 : 1，嚴(yán)格選人，謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì) 。 3，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為 。 5，軍事化管理加現(xiàn)代化管理 .具體我們的管理分組織系統(tǒng)，運(yùn)作程序系統(tǒng)，激勵系統(tǒng)三個(gè)部分說明 . (一 )組織系統(tǒng) : 1，貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務(wù)效率 . 2，管理處實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管 理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，品管，各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工 . (二 )，運(yùn)作程序系統(tǒng) : 1，整體運(yùn)作程序 2，內(nèi)部運(yùn)作流程 說明 : 1，在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性 .管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計(jì)劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位 . 2，各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范 .同時(shí)充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性 . (三 )，激勵系統(tǒng) : 說明 : 1，激勵機(jī)制重在尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，服 務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會效益 . 2，思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個(gè)人情感，針對個(gè)性心理及時(shí)做思想工作，方式有談心，座談等 . 3，獎懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰 打 著員工走，做到人人有動力，個(gè)個(gè)有壓力 .獎勵分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵 . 4，培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值 .我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為 人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境 . 5，工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實(shí)行浮動工資，增強(qiáng)工作能力 . 6，企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來 . 工作計(jì)劃 依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計(jì)劃如下 . (一 )前期管理工作計(jì)劃 序號 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí) 間 備 注 1 物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研 全面了解物業(yè)管理 標(biāo)的 05年 12月 31日 盡量提前 2 擬訂管理方案 結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案 06 年 1 月 5日 盡量提前 3 接管合同簽訂 1，方案送審 2，簽訂合同 方案確認(rèn)時(shí)止 盡量縮短時(shí)間 4 組建管理隊(duì)伍 1，選拔 2，培訓(xùn) 3，上崗 方案確認(rèn)至進(jìn)場 5 整改及完善辦公條件 1，安排管理用房 2，安排員工宿舍 3，物質(zhì)裝備到位 方案確認(rèn)至進(jìn)場 6 制訂管理制度 1， 制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度 2，導(dǎo)入ISO90012020 物業(yè)接管驗(yàn)收 辦理書面移交手續(xù) (二 )常規(guī)期管理工作計(jì)劃 序號 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí) 間 備 注 1 房屋及公用部位維修保養(yǎng) 1， 制定大，中修計(jì)劃方案 。 3，日常保養(yǎng)巡查管理 。2，運(yùn)行管理 。4，險(xiǎn)情應(yīng)急管理 。6，其他 接管驗(yàn)收后開始，部分待施工單位保修期 滿 屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助 3 安保管理 1， 24 小時(shí)值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理 2，違章私設(shè)攤點(diǎn)及設(shè)立廣告管理 。5，物品出入管理 . 4 車輛管理 1，進(jìn)出車輛管理 。3，車輛行駛管理 . 接管驗(yàn)收后開始 5 清潔衛(wèi)生管 1，清潔衛(wèi)生管理 。3，消殺管理 . 開始 6 綠化管理 1，室內(nèi)綠化管理 。2，人員形象及服 務(wù)意識管理 . 8 標(biāo)識系統(tǒng)管理 標(biāo)識日常維護(hù)管理 9 檔案管理 1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料 。3，建立嚴(yán)格的檔案管理制度 接管驗(yàn)收后開始 (三 )物質(zhì)資金積累計(jì)劃 序號 項(xiàng)目 數(shù)量 金額 用途 1 摩托車 1 2020 用于聯(lián)絡(luò)及辦理相關(guān)業(yè)務(wù) 2 電腦，含顯示器 1 4000 辦公用 3 打印機(jī) 1 1800 辦公用 4 復(fù)印機(jī) 1 6000 辦公用 5 傳真機(jī) 1 1000 辦公用 6 保險(xiǎn)柜 1 800 辦公用 7 照像機(jī) 1 2020 用于文化活動 8 電話 1 400 辦公用 9 寢具和服裝 (套 ) 1 10000 估算價(jià) 10 疏通機(jī) 1 2020 維修用 11 電焊機(jī) 1 1000 維修用 12 沖擊鉆 1 1500 維修用 13 切割機(jī) 1 2020 維修用 14 電工工具 2 800 維修用 15 水工工具 1 500 維修用 16 木工工具 1 700 維修用 17 泥工工具 1 300 維修用 18 高空作業(yè)用工具 1 1000 維修用 19 鋁合金梯 2(一大一小 ) 2020 維 修用 20 常用材料備件 一批 3000 維修用 21 吸塵機(jī) 1 1000 環(huán)境管理用 22 垃圾箱 10 4000 環(huán)境管理用 23 清潔工具 (套 ) 18 5000 環(huán)境管理用 24 清潔車 (專用 ) 4 3200 環(huán)境管理用 25 手推平板車 1 1500 環(huán)境管理用 26 手推斗車 2 1000 環(huán)境管理用 27 剪草機(jī) 1 3200 環(huán)境管理用 28 綠籬機(jī) 1 150 環(huán)境管理用 29 人工噴霧器 1 150 環(huán)境管理用 30 綠化工具 (套 ) 7 700 環(huán)境管理用 31 對講機(jī) 8 8000 安全管理用 32 防毒面具 4 400 安全管理用 33 鋼盔 10 800 安全管理用 34 消防靴 10 800 安全管理用 35 訓(xùn)練用具 (套 ) 1 2020 安全管理用 合計(jì) :$74650 元 第三節(jié) :各項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施 本節(jié)參照《全國物業(yè)管理?xiàng)l例》，《全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》及ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對項(xiàng)目之物業(yè)管理要求的各項(xiàng)指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施 ： 序號 指標(biāo)名稱 工作標(biāo)準(zhǔn) 指標(biāo)測定 依據(jù) 1 房屋及配套設(shè)施完好率 95% 中國 物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)采用區(qū)域巡查管理與管理法，落實(shí)責(zé)任，責(zé)任到人，立完善的區(qū)域日檢，周，月檢制度，健全檔案記錄 2 房屋零修，急修及時(shí)率 96% 中 國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜 .并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本， 24 實(shí)行小時(shí)值班制度 3 維修工程質(zhì)量 合格率 99% 中 國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立維修回訪制度，及時(shí)征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量 4 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 99% 全國物業(yè)管理 條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行 24 小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除 5 公用設(shè)施完好及使用率 95% 全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范 工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對道路，路燈及停車場，消防設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修部落實(shí)，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用 6 停車場完好率 95% 7 路燈安好率 95% 8 消防設(shè)備完好率 98% 9 治安案件發(fā)生率 1%以下 全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)行 24 小時(shí)保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查， 24 小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度， 根據(jù)實(shí)際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保工業(yè)園區(qū)人身財(cái)產(chǎn)安全 10 財(cái)產(chǎn)被盜率 1%以下 11 違章發(fā)生率 1%以下 全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設(shè)攤點(diǎn)，廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫等現(xiàn)象及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理， 加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度 12 違章處理率 90% 13 火災(zāi)發(fā)生率 1% 以下(年 ) 全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則 ，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保安全 14 綠化完好率 96% 全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修復(fù)，確保公共綠化無破壞，無踐踏，無黃土裸露 。 B，員工手冊培訓(xùn) :員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等 。 D，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強(qiáng)化服務(wù)意識的專題培訓(xùn) 。 B，新技術(shù) (能 )培訓(xùn) :智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等 . (3)素質(zhì)提高培訓(xùn) : A，操作層自我開發(fā)培訓(xùn) :進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷，職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán)保等相關(guān)知識講座 。12 300 元 意外傷害險(xiǎn) 3 福利費(fèi)等各類經(jīng)費(fèi) % 39400 元 % 6895 元 小計(jì) 46595 元 辦公費(fèi)用 1 交通費(fèi) 綜合測算 3000 元 2 通訊費(fèi) 3 辦公易耗品及辦公設(shè)備保養(yǎng) 4 業(yè)務(wù)費(fèi)，公關(guān)費(fèi) 小計(jì) 3000 元 公 共 設(shè) 施 設(shè) 備 日 常 維 護(hù) 費(fèi) 用 1 公共房屋 綜合測算，一般月費(fèi)用計(jì)算式為 :物業(yè)總面積 3 元 /m2247。12 17150元 2 室內(nèi)外走道 3 化糞池清理維護(hù) 4 污，雨水井清理維護(hù) 5 停車場道路維護(hù) 6 燈具 (園林，路燈，樓道燈，高桿燈等 ) 7 標(biāo)示牌，宣傳欄等維護(hù) 8 水泵 (含水管閥門 )日常維護(hù) 9 變壓器，配電房維護(hù) 10 消防設(shè)備維護(hù) 11 其它設(shè)備設(shè)施維護(hù) 12 電梯保養(yǎng)，維修，檢測等費(fèi)用 13 發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi) 14 煤氣站維護(hù) 15 監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù) 小計(jì) 17150 元 環(huán) 境 管 理 費(fèi) 用 1 園林綠化保養(yǎng)，修剪，施肥，噴藥，補(bǔ)種，機(jī)具損耗，用油等 綜合測算， 般月費(fèi)用為綠化面積 元，故為 ≈8000m2 元 2400 元 不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù) 2 辦公，生活垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi) 3 個(gè)桶 350 元 247。12 月 2500 元 3 稅金 85625% 4709 元 小計(jì) 7709 元 總計(jì) 79603 物業(yè)公司利潤 8562579603=6022 元 第八節(jié) :日常物業(yè)管理 日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與