中山家園營(yíng)銷推廣策劃方案-在線瀏覽
2025-06-13 04:47本頁(yè)面
【正文】 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)案 名中山家園面積區(qū)間50130平米開(kāi)發(fā)商大連蘇苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一期規(guī)模28棟多層9棟多層項(xiàng)目位置愛(ài)民區(qū)新榮街與興平路交匯處容積率規(guī)劃形態(tài)以住宅為主，配以少量商鋪綠化面積占地面積得房率80%以上總建筑面積總戶數(shù)2600住宅面積綠化率40%二、SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）鬧中取靜的區(qū)位特性，噪音小，恬靜舒適；緊鄰各大院校，書(shū)香門第、校園經(jīng)濟(jì)保證了項(xiàng)目商服的利潤(rùn)點(diǎn)；大盤的“眼球”優(yōu)勢(shì)，容易產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)；項(xiàng)目周邊是鐵路家屬區(qū)，收入穩(wěn)定，支付能力強(qiáng)，銀行信貸信譽(yù)高；與周邊項(xiàng)目相比差異化優(yōu)勢(shì)大；劣勢(shì)（W）規(guī)模大、資金壓力大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大；周邊配套不全，生活品質(zhì)有待提高；周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，價(jià)格支撐能力弱；市場(chǎng)機(jī)會(huì)（O）周邊改善型消費(fèi)群體大，目前本地段附近僅有一家競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；中高檔產(chǎn)品理由：項(xiàng)目戶型面積50130平米之間，主力戶型集中在6090平米，客戶適中；戶型總價(jià)在13萬(wàn)30萬(wàn)之間，在牡丹江房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于中等偏高水平；受眾客戶社會(huì)階層偏低，無(wú)法支撐項(xiàng)目高端形象。往往前來(lái)選房、看房的購(gòu)房者都非常關(guān)心社區(qū)的園林綠化、物業(yè)管理。年輕置業(yè)者需要父母交首付款，貸款由年輕置業(yè)者自己來(lái)償還，在選擇戶型上大多在40—70平米之間的兩室一廳，還要考慮將來(lái)子女的教育問(wèn)題（學(xué)校區(qū)域）。中年置業(yè)者一般都是對(duì)目前所居住的住房條件不滿意，大多中年置業(yè)者目前生活在2000年以前的社區(qū)，2000年以前的社區(qū)無(wú)論從物業(yè)管理還是規(guī)劃設(shè)計(jì)都很落后，甚至有的社區(qū)根本沒(méi)有任何的綠化，所以導(dǎo)致這一部分置業(yè)者需要從新置業(yè)，來(lái)改善自己的生活質(zhì)量。這些中年置業(yè)者對(duì)社區(qū)環(huán)境，朝向，物業(yè)水平，交通狀況，社區(qū)周邊配套是否成熟非常敏感，但是對(duì)于價(jià)格還是有一定的分析和判斷能力。2）城市文化氛圍得到改善人們對(duì)住宅消費(fèi)的綜合認(rèn)識(shí)、接受及提升還有很大的提高。結(jié)論：愛(ài)民區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期居住在本區(qū)域的居民是消化本項(xiàng)目的重心所在，營(yíng)銷策略應(yīng)該根據(jù)這類人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣、文化水平、消費(fèi)能力制定廣告推廣計(jì)劃、活動(dòng)的安排以及銷售策略。（亮相期）方式：（1）借“中國(guó)創(chuàng)意規(guī)劃十大明星樓盤”的榮譽(yù)稱號(hào)為項(xiàng)目樹(shù)立高端形象。（認(rèn)購(gòu)初期）（1）通過(guò)“項(xiàng)目推介會(huì)”、認(rèn)購(gòu)期媒介策略詮釋“特區(qū)規(guī)劃，特色生活”理念；（2）詮釋“特區(qū)規(guī)劃，特色生活”后分別對(duì)人文、休閑、生態(tài)主題進(jìn)行詳細(xì)剖析 第三步：海量蓄客，一炮打響（認(rèn)購(gòu)后期，開(kāi)盤前期）（1）通過(guò)各種PR活動(dòng)及媒介組合造勢(shì)海量蓄客；（2）開(kāi)盤一炮打響第四步： 實(shí)景體驗(yàn)（開(kāi)盤后）（1）帶領(lǐng)客戶進(jìn)行樣板間實(shí)景體驗(yàn)，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目信心，及對(duì)“特區(qū)規(guī)劃，特色生活”的向往第五步： 后續(xù)積累（1）開(kāi)盤后通過(guò)系列SP、PR活動(dòng)、老帶新政策積累新客戶，完成后期銷售任務(wù)三、入市時(shí)機(jī)及銷售前提入市時(shí)機(jī)的選擇“良好的開(kāi)始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開(kāi)局。 項(xiàng)目可售時(shí)間：通常我們選擇在正式預(yù)售前1—2個(gè)月入市宣傳、推售號(hào)碼，一方面為項(xiàng)目提前造勢(shì)、另一方面可為正式銷售積累有效客戶。 216。216。入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示對(duì)前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷售作市場(chǎng)鋪墊。 銷售旺季入市：每年3月至當(dāng)年10月是房地產(chǎn)銷售的周期性旺季，其中5—6月以及8—10月是銷售黃金時(shí)段，一般在銷售黃金時(shí)段推出的樓盤，比較容易快速聚集人氣，在銷售初期達(dá)到較高的銷售率，因此入市時(shí)機(jī)的選擇對(duì)于樓盤銷售尤其關(guān)鍵。216。216。通過(guò)以上條件，我司做如下分析：第一，由于前期已經(jīng)有800組客戶，我司建議2月初舉行一次迎新春業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，可避免前期客戶流失，因此，我們有必要的客戶支持；第二，距離3月20日開(kāi)工還有3個(gè)月時(shí)間，若一切順利銷售物料制作完畢、接待中心會(huì)按期交工，因此，我們我們對(duì)入市準(zhǔn)備十分充分；第三，開(kāi)工前已借“2009牡丹江市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)儀式暨中山休閑廣場(chǎng)奠基典禮”造勢(shì)；第四，項(xiàng)目3月20日開(kāi)工，預(yù)計(jì)2個(gè)月后達(dá)到預(yù)售條件，5月份正值銷售旺季，因此，綜合以上因素，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的要求建議：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期在2010年3月20日開(kāi)始，正式開(kāi)盤期暫定于2010年5月1日。 開(kāi)盤期l 開(kāi)盤后采用促銷性的銷控方式，吸引客戶，達(dá)到一炮而紅目的；l 開(kāi)盤時(shí)視銷售情況對(duì)樓層以及位置好的戶型采取銷控措施熱銷期l 按照既定的推貨節(jié)奏，進(jìn)一步提升銷售均價(jià)；l 舉行各類現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)，刺激市場(chǎng)；l 充分利用良好的工程形象，將銷售推向第二次高潮；l 通過(guò)老客戶口碑效應(yīng)挖掘新客戶；l 向其他片區(qū)幅射開(kāi)發(fā)目標(biāo)客戶；持續(xù)期l 該階段為開(kāi)發(fā)商回收利潤(rùn)階段，快速銷售，消化剩余單位，回籠資金；l 結(jié)合銷售均價(jià)給客戶一定優(yōu)惠，如多打折扣等；l 充分利用現(xiàn)樓形象，加速客戶成交；l 充分利用整體銷售情況，刺激購(gòu)買。家庭月收入在25003500元左右，年收入在3000045000元，能承受總價(jià)為1525萬(wàn)元，以銀行7成20年計(jì)，能
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