【正文】 入WTO，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力都在發(fā)生新的重大變化，經(jīng)濟(jì)全球化的影響日趨明顯，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)了由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)換，西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施的影響日漸突出。所有這些，都進(jìn)一步加大了太原市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力，但同時(shí)也為加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整注入了新的動(dòng)力和活力。而良好的市場(chǎng)機(jī)遇正使其潛力漸漸突顯出來(lái)，它自身的發(fā)展劣勢(shì)正逐漸轉(zhuǎn)化為一股不可遏制的發(fā)展?jié)摿?，給本案帶來(lái)了機(jī)遇大于挑戰(zhàn)的利好因素：市場(chǎng)建設(shè)的潛力以往太原的發(fā)展更多地局限于自身的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度不足，使它的市場(chǎng)建設(shè)明顯滯后于國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市。外向發(fā)展的潛力太原經(jīng)濟(jì)的外向度不足，是一個(gè)由來(lái)已久的老問(wèn)題。重視開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)，以市場(chǎng)需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的逆向思維新觀念給本項(xiàng)目的入市推廣帶來(lái)了絕好的外力支持。本項(xiàng)目作為山西第一個(gè)以高科技為平臺(tái)的寫字樓，全面開(kāi)啟了地方上智能化樓宇控制與辦公結(jié)合的新紀(jì)元，是科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力的一個(gè)絕好的體現(xiàn)，由此也給太原帶來(lái)了一個(gè)良好的市容市貌與創(chuàng)業(yè)環(huán)境，與寫字樓配套的白領(lǐng)公寓，也為講究生活質(zhì)量的高科技人才提供了良好的生活環(huán)境，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展增加了籌碼。逐漸優(yōu)化的投資環(huán)境加上國(guó)家政策對(duì)于中西部地區(qū)的傾斜，正吸引著大批域外企業(yè)對(duì)太原市場(chǎng)的關(guān)注。 太原市已有專業(yè)甲級(jí)寫字樓，目前較有口碑的寫字樓（像國(guó)貿(mào)、金廣、力鴻等）都保持著很好的銷售、出租勢(shì)頭。其它情況　加之旅游資源豐富，是京津兩地居民旅游熱點(diǎn)，因?yàn)榻?，幾乎是所有人都要考慮去一趟，未來(lái)發(fā)展空間巨大。旅游業(yè)不僅帶來(lái)直接經(jīng)濟(jì)效益，更會(huì)促進(jìn)酒店、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)等相關(guān)行業(yè)發(fā)展。 雖然山西給人的感覺(jué)是比較落后，但并不缺乏有實(shí)力的大型企業(yè)和富豪，比如中國(guó)私企納稅百?gòu)?qiáng)中，山西有5家?！?　對(duì)外經(jīng)貿(mào)正在以較高的速度發(fā)展，目前已有近千家外資企業(yè)。三、樓市簡(jiǎn)析　　　地理位置　　　推廣概念　　　　戶型　　　樓宇硬件設(shè)施　　　物業(yè)服務(wù)　　　　租金與出租率　　　目標(biāo)客戶群優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)機(jī)會(huì)第二部分　市場(chǎng)定位一、　它們購(gòu)房置業(yè)的首選是標(biāo)志型的IT辦公場(chǎng)所。而隨著國(guó)家對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的扶持，我市也有一批正在創(chuàng)業(yè)的企業(yè)孕育而出?！?山西境外客戶：希望到太原投資發(fā)展的山西省以外客戶，特別是京、津一帶。新進(jìn)入的外資企業(yè)必然會(huì)考慮選擇一個(gè)能展現(xiàn)企業(yè)形象的辦公場(chǎng)所?？蛻糁脴I(yè)心態(tài)分析“怕、貪、夢(mèng)”三種不同心態(tài)。二、　　戶型分割三、　 價(jià)格定位租價(jià)體系橫　　向：成交底價(jià)租金（含物業(yè)管理費(fèi)）；單　　位：RMB / 建筑平方米豎　　向：成交免租期時(shí)間（須交納物業(yè)管理費(fèi)）單　　位：月其它系數(shù)：租期2年，即24個(gè)月備　　注：忽略免租期的管理費(fèi)收入不計(jì)售價(jià)體系　 總則在報(bào)價(jià)內(nèi)應(yīng)含：l　　　　　同樓層內(nèi)戶型差價(jià)l　　　　　樓層與樓層間差價(jià)l　　　　　客戶購(gòu)買大面積時(shí)折扣率l　　　　　不同付款方式的折扣優(yōu)惠l　　　　　中介公司的費(fèi)用支出、各種系數(shù)制度 市場(chǎng)公認(rèn)中介買賣費(fèi)用為1%（公關(guān)費(fèi)用） 安排起碼兩種以上付款方式，所以付款方式調(diào)價(jià)定在2% 大面積買家為半層以上客戶，折扣點(diǎn)可在4%￥10/平方米?！　　?四、形象定位　推廣的目標(biāo)短期來(lái)看寫字樓租售是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵，但整個(gè)項(xiàng)目的遠(yuǎn)期形象也至關(guān)重要，在把寫字樓的租售作為一切推廣活動(dòng)的核心目的同時(shí)，必須重視項(xiàng)目遠(yuǎn)期形象的建立。 建立本案IT標(biāo)志的項(xiàng)目形象，甚至是整個(gè)山西地區(qū)的標(biāo)志。l　　 形象定位是推廣的第一步，它必須能夠幫助我們達(dá)到我們的推廣目標(biāo)。并且這一形象初步得到了市場(chǎng)的接受?？蛻舻馁?gòu)買行為模式通常可以表達(dá)為：　　現(xiàn)實(shí)　　　欲想認(rèn)知問(wèn)題　　 評(píng)價(jià)選擇　　購(gòu)買決策　　　市場(chǎng)推廣就是要向市場(chǎng)宣傳、并使客戶認(rèn)同項(xiàng)目的附加值，從而引發(fā)客戶的欲望?！⌒蜗蠖ㄎ唬?以典雅暖色為主色調(diào)；l　　　　 建議請(qǐng)專業(yè)室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)公司做“綠色商務(wù)生活空間”景觀布置：如引入山石、沙土、植物等元素，來(lái)活潑空間的層次；l　　　　 所有這些元素都會(huì)起到良好的調(diào)和作用，既表達(dá)了生活的輕松美好，又體現(xiàn)了高效的商務(wù)的氛圍。 上述建議的最大好處就在于擴(kuò)大了進(jìn)入大堂的人流范圍，不再僅局限于樓內(nèi)的客戶，良好的環(huán)境可以讓更多的人選擇它作為商務(wù)會(huì)面的場(chǎng)合，屆于正式與非正式洽談氣氛，讓人工作起來(lái)身心愉悅。l　　　　建議采用亞光磨沙面的白色金屬為襯，再標(biāo)注上黑色的宋體字。建議為大廈內(nèi)的工作人員與客戶提供專項(xiàng)的班車服務(wù)，以方便他們的上下班。并且當(dāng)刷有本案標(biāo)志的班車穿梭于大街小巷時(shí)，也為物業(yè)作了流動(dòng)的廣告。寫字樓餐廳應(yīng)配有中式快餐與西式快餐，中餐以經(jīng)營(yíng)以套餐為主；西餐以供應(yīng)自助餐為主, 可同時(shí)容納200人就餐。專業(yè)物管提供的無(wú)微不至的細(xì)節(jié)關(guān)懷會(huì)使客戶對(duì)物業(yè)的認(rèn)同好感放大數(shù)倍，這比大打廣告的灌輸式宣傳有效得多，客戶最終相信的還是自身的體驗(yàn)。促銷活動(dòng)中有贈(zèng)送客戶會(huì)籍一項(xiàng)，所以前期準(zhǔn)備階段一定要把俱樂(lè)部會(huì)員卡的制作，會(huì)員章程的制定等工作落實(shí)好。物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容按服務(wù)和提供的方式可分為：常規(guī)性公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。例如：大廈投入使用前的開(kāi)荒清潔服務(wù)大廈日常清潔及環(huán)境維修服務(wù)各類硬質(zhì)地面的清潔和保養(yǎng)服務(wù)地毯的清潔保養(yǎng)服務(wù)外墻的清潔服務(wù)殺蟲、滅鼠服務(wù)保潔技術(shù)咨詢服務(wù)室內(nèi)株擺的養(yǎng)護(hù)與管理24小時(shí)保安監(jiān)控銀行服務(wù)（至少有取款機(jī)）代收代繳各項(xiàng)寫字樓的常規(guī)費(fèi)用┋l　　　　針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高入駐客戶的工作、生活條件，為滿足其中一些客戶群體的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。例如：入駐搬家服務(wù)企業(yè)成立工商注冊(cè)服務(wù)車輛停泊管理服務(wù)、停車場(chǎng)收費(fèi)管理服務(wù)特殊安全保衛(wèi)服務(wù)應(yīng)急事故對(duì)應(yīng)服務(wù)會(huì)議服務(wù)郵政服務(wù)（信件、報(bào)刊、快遞）文具用品預(yù)定┋l　　　　委托性的特約服務(wù)特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人需要，而在物業(yè)條件允許的條件下經(jīng)雙方友好商量協(xié)議而提供特例服務(wù)。例如：定期上門做辦公家具的保養(yǎng)雇傭物業(yè)保潔員做辦公室內(nèi)清掃工作定期做辦公間的地毯清潔工作定點(diǎn)大廈班車接送服務(wù)┋　物業(yè)服務(wù)管理公約本案在出售、出租時(shí)，應(yīng)向客戶提供經(jīng)核準(zhǔn)的公約。l　　　　 綠化廣場(chǎng)的實(shí)用功能是非常卓越的，考慮到項(xiàng)目是在夏天開(kāi)盤，所以廣場(chǎng)一定會(huì)成為我們項(xiàng)目的夜間“售樓處”，我們可以利用廣場(chǎng)來(lái)搞活動(dòng)，聚集人氣。它不僅是為項(xiàng)目工程期起到了外部環(huán)境的美化，也使看樓客戶行進(jìn)的路上少了工地的煩躁喧囂，多了份夏天的綠色愜意。另外我們還能利用廣場(chǎng)廣告柱（高度約在56米）作為促銷工具，作為贈(zèng)送給簽約入住大客戶的免費(fèi)廣告牌，一來(lái)客戶肯定非常樂(lè)意在此黃金地段有免費(fèi)為自己公司作宣傳的機(jī)會(huì)；二來(lái)也為我們自己作了熱銷勢(shì)頭的宣傳。l　　　　 燈箱路牌售樓處沿線設(shè)置燈箱路牌，把項(xiàng)目的細(xì)節(jié)、賣點(diǎn)等傳達(dá)給公眾。燈箱內(nèi)容可定期更換。l　　　　 兒童游樂(lè)園做一些兒童游戲的簡(jiǎn)單設(shè)施，為以后孩子們到廣場(chǎng)游玩提供一個(gè)屬于它們自己的小天地。l　　　　工地包裝——圍墻采用時(shí)尚、商務(wù)、生活為元素組合成的現(xiàn)代生活畫面，不僅起到了美化工地的作用，也很好的體現(xiàn)了項(xiàng)目形象，并為本案具有的功能作了廣而告之。* 為節(jié)省費(fèi)用，可考慮沿紅線設(shè)置永久性燈箱，展示項(xiàng)目各個(gè)細(xì)節(jié)，晚上結(jié)合大廈燈光照明效果（可嘗試周末開(kāi)啟全部燈光），工地圍擋可要求施工單位采用工程通常使用的材料，并油漆美觀即可?！　　　　　　　　　∫?、宣傳推廣運(yùn)作要點(diǎn)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和競(jìng)爭(zhēng)的激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不僅追求項(xiàng)目的短期利潤(rùn)，更追求企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展和品牌效益，因此，房地產(chǎn)的包裝、推廣成本在不斷提高，作為包裝推廣的投入，不僅視之為營(yíng)銷成本，更視為是一種投資概念?！皶r(shí)”的度 推廣之前的相應(yīng)準(zhǔn)備一定要到位，磨刀不誤砍柴功，是一炮打響的基礎(chǔ)；　所有條件具備之前，應(yīng)有媒體吹風(fēng)，“毛毛雨”； 以地段、設(shè)計(jì)、品質(zhì)、物業(yè)管理服務(wù)等做為延續(xù)期推廣主題，使物業(yè)不斷有新聞性、新動(dòng)作，在市場(chǎng)活躍；　按照計(jì)劃完成銷售目標(biāo)； “勢(shì)”的度　一是宣傳推廣的氣勢(shì)要大，媒體組合要到位，投入要集中（在主要的報(bào)紙做廣告量，半版、整版以上連續(xù)，一定要有氣勢(shì)，可以考慮先集中在一份報(bào)紙）；二是賣場(chǎng)氣氛一定要好；三是要有新聞炒作。 通過(guò)舉辦特有的促銷活動(dòng)，突出物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，給予買家除了持有物業(yè)以外的增值； 專業(yè)雜志的報(bào)道，物業(yè)形象代言人（大型企業(yè)、公眾認(rèn)可的企業(yè)家）的露面都能增加物業(yè)的可信度。 銷售部設(shè)計(jì)一定要到位，風(fēng)格盡量與項(xiàng)目統(tǒng)一，足夠的寬敞，有風(fēng)格和品位，展示功能要強(qiáng)