成都市xx房產(chǎn)市場(chǎng)策劃特征-在線瀏覽
2025-06-10 02:43本頁(yè)面
【正文】 益加劇，但就市場(chǎng)需求和供給來(lái)說(shuō)，仍然有市場(chǎng)供給不足的現(xiàn)象。特別是城東八里小區(qū)，作為政府規(guī)劃的東郊最大居住小區(qū)，現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目有限，有效供應(yīng)不足的現(xiàn)象表現(xiàn)更加明顯，加上政策導(dǎo)向、升值概念、開發(fā)成本相對(duì)較低等優(yōu)勢(shì)，使這一區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)具有較多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。綜合考慮小天小區(qū)的區(qū)域環(huán)境以及客戶特征，對(duì)“天之韻”項(xiàng)目的賣點(diǎn)作如下分析：市場(chǎng)接受度分析本市的電梯公寓住宅正出于為市場(chǎng)接受的階段，由于電梯公寓特有的一系列特點(diǎn)，如物管費(fèi)用高，公攤大，空間密度緊等，未能在本市的房地產(chǎn)開發(fā)中取得主導(dǎo)地位。特別是25—40歲左右的白領(lǐng)階層的偏愛。相對(duì)而言他們的購(gòu)買力是不成問題的。區(qū)域環(huán)境分析本項(xiàng)目位于小天小區(qū)中心地段，地理位置比較優(yōu)越，交通四通八達(dá)，居家環(huán)境與生活配套都比較方便舒適。無(wú)論從生活設(shè)施、市政配套、醫(yī)院、學(xué)校等方面來(lái)看都是相當(dāng)齊備和完善的。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，就目前而言，小天小區(qū)的現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)檔次不高，客戶群體的消費(fèi)能力和市場(chǎng)承受力相對(duì)偏弱。致使樓盤的風(fēng)格盡失，定位失準(zhǔn)。 區(qū)域客戶心理分析由于本區(qū)域優(yōu)越的地理位置，因而受到市場(chǎng)的注目是不容質(zhì)疑的。B、首付少，月租供樓，輕松置業(yè)。（2）、滿足自住需求A、對(duì)本區(qū)域較熟悉和認(rèn)可，對(duì)該區(qū)域環(huán)境及未來(lái)發(fā)展有信心。C年輕夫婦和單身貴族，他們多以事業(yè)為重，希望擁有個(gè)人空間，注重住宅環(huán)境和生活品位，有較豐厚的收入和穩(wěn)定的事業(yè)。這就是本案的又一優(yōu)勢(shì)所在。產(chǎn)品的總體定位于小天小區(qū)的最佳生活園區(qū)，質(zhì)優(yōu)價(jià)惠，品質(zhì)優(yōu)良并擁有良好的社區(qū)文化氛圍。如果結(jié)合政府對(duì)該區(qū)域進(jìn)行整治，更是從宏觀高度上給予了良好的支持，使本地段優(yōu)勢(shì)得以更佳的發(fā)揮。C、整體規(guī)模雖然小天小區(qū)的項(xiàng)目眾多，但有影響的中高檔樓盤都沒有，能獨(dú)占鰲頭，一花獨(dú)放的樓盤更是沒有，無(wú)論從規(guī)模，還是從形象宣傳，本案都是大有可為的。E、環(huán)境優(yōu)勢(shì)本案可從社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)方面著手，請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)制作，營(yíng)造出“獨(dú)特、細(xì)致”的環(huán)境風(fēng)格。劣勢(shì)A、區(qū)域內(nèi)待開發(fā)的項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大就目前而言，區(qū)域內(nèi)待開發(fā)的項(xiàng)目眾多，各開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)都虎視眈眈。B、消費(fèi)者觀望心理嚴(yán)重“好房子越來(lái)越多”這是眾多客戶的潛在心理，由于南門開發(fā)的進(jìn)度加快和項(xiàng)目選擇面大，造成消費(fèi)者購(gòu)房較遲疑。要使吸引市場(chǎng)的目光，以至引發(fā)轟動(dòng)效應(yīng)，更應(yīng)控制和發(fā)揮獨(dú)有的賣點(diǎn)。針對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)提出如下建議：產(chǎn)品定位結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域和客戶群體的特點(diǎn)，建議將產(chǎn)品定位于中高檔的電梯主圍式。建議環(huán)境配套的功能要有特點(diǎn)。B、網(wǎng)球場(chǎng)：網(wǎng)球場(chǎng)應(yīng)設(shè)計(jì)在總平位置相對(duì)較偏的局部，最好不要占據(jù)中心位置。C、庭院內(nèi)作品的展現(xiàn)：由于這部分客戶群體有喜好歐陸風(fēng)情的特點(diǎn)，那么，園內(nèi)雕塑作品以歐陸風(fēng)格為主，突出庭院內(nèi)濃濃的人文精神，通過(guò)作品來(lái)表達(dá)藝術(shù)氣息，提高小區(qū)檔次。如植物可以選擇“梅樹”、“李子樹”、“桂花樹”等，鮮花品種可以有“郁金香”、“黑牡丹”等，使客戶在小區(qū)中真正生活起來(lái)，享受起來(lái)。外立面的風(fēng)格以歐陸風(fēng)情為佳，結(jié)合廣告宣傳定位，能更好的體現(xiàn)項(xiàng)目的特色，使之準(zhǔn)確定位。但針對(duì)廚房、衛(wèi)生間的設(shè)施，開發(fā)商可提供樣品（由供貨商提供）菜單。使客戶的心理得到尊重和滿足。（4）、戶型建議面積配比50——90M2 10% 一室一廳或兩室一廳單衛(wèi)針對(duì)投資客戶或單身貴族90——120M2 20% 兩室一（二）廳單衛(wèi)針對(duì)白領(lǐng)階層或三口之家120——150M2 50% 三室一（二）廳雙衛(wèi) 主流戶型150M2以上 15% 四室二廳雙衛(wèi) 主流戶型補(bǔ)充 全躍式 5% 四（五）室三廳三衛(wèi)極品戶型滿足少部分頂級(jí)人士的要求建材設(shè)備綠 化公共配套物業(yè)管理四、臨道路的包裝設(shè)計(jì)：本案最大賣點(diǎn)之一為市內(nèi)生活方式所帶來(lái)的居民生活方便，如果有環(huán)境、綠化、休閑的享受，因此本案應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)包裝：a、建筑設(shè)計(jì)：外立面風(fēng)格要有情趣b、綠化設(shè)計(jì)：綠化走廊結(jié)合街道小景，可與市政配合處理，如選取較好的人行磚和路燈。經(jīng)營(yíng)用途由物管進(jìn)行約束,同時(shí)用法式邊廊設(shè)計(jì)風(fēng)格令小商鋪看上去也較有檔次。建議突出現(xiàn)代風(fēng)格，以清涼格調(diào)，加入植物襯托展現(xiàn)社區(qū)親和力，并能恰入其分地融入藝術(shù)的魄力。第三部份 銷售篇通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目各項(xiàng)情況進(jìn)行的細(xì)致深入的調(diào)查，以及我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的研究和分析，本著滿足消費(fèi)者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特?cái)M定如下銷售計(jì)劃：一、總體銷售策略通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究和分析，結(jié)合開發(fā)商的具體操作情況，為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取最后的成功，我們建議采取低開高走的定價(jià)策略，努力做好造勢(shì)工作。（均以均價(jià)計(jì)）三、付款方式策略制定多種付款方式，如一次性、按揭及分期付款等。四、銷售造勢(shì)開盤造勢(shì)A、收集客戶名單累積公司以往各個(gè)時(shí)期的老客戶、展銷會(huì)、各種活動(dòng)吸引而來(lái)的新客戶。C、邀請(qǐng)專家人士及相關(guān)同行到現(xiàn)場(chǎng)參觀、制造氣勢(shì)。E、現(xiàn)場(chǎng)做好接待工作，如訂單、銷售資料、各種宣傳道具等，并對(duì)已訂房客戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)。G、成敗關(guān)鍵?，F(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)A、開盤前（1）樹立形象看板；（2）二環(huán)路到工地現(xiàn)場(chǎng)掛彩旗、立廣告牌；（3）現(xiàn)場(chǎng)圍墻景觀化。C、后期a、視銷售率和工程進(jìn)度，不定期邀約意向性客戶和已成交客戶到現(xiàn)場(chǎng)舉行招待會(huì)，并召開新聞發(fā)布會(huì)。五、銷售準(zhǔn)備工作 現(xiàn)場(chǎng)建議：A、 售樓處售樓處是銷售的主要場(chǎng)地，好的售樓處不僅能反映發(fā)展商實(shí)力，更能吸引客戶。面積：100余平方米功能區(qū)：柜臺(tái)區(qū) 洽談區(qū) 展覽區(qū) 辦公區(qū) VIP客戶區(qū)設(shè)備配
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