【正文】 面則是為了杜絕開(kāi)發(fā)商炒地。房地產(chǎn)股價(jià)暴跌，意味著融資渠道本來(lái)就很單一的房地產(chǎn)公司，在股票市場(chǎng)圈錢遭受重挫。如果房?jī)r(jià)不下跌，房產(chǎn)商堅(jiān)持需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，市場(chǎng)潛力仍然巨大，那么，購(gòu)房的門檻又提高了，最不利的或傷害最大的是購(gòu)買住房自住的人。據(jù)《青年時(shí)報(bào)》前段時(shí)間的報(bào)道 “新國(guó)十條”出臺(tái)次日，杭州多家銀行迅速反應(yīng)，相繼表態(tài)要執(zhí)行國(guó)務(wù)院剛出臺(tái)的房貸新政。這就意味著，外地來(lái)杭炒房的投資客，如果沒(méi)有合法的證明，將無(wú)法從上述銀行獲得貸款，還有商業(yè)銀行可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款?？偟膩?lái)說(shuō)，國(guó)十條的頒布將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，但是房?jī)r(jià)的下跌與否取決于一、政策的執(zhí)行力；二、開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金情況；三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格策略；房地產(chǎn)的需求更多將為剛性需求，軟性需求將有所減少；三種二手房受到的影響較?。簩W(xué)區(qū)房、景觀房等有稀缺資源的房子，市中心60到90平米、95年以后年份新的房子，一些板塊有前瞻投資價(jià)值的房子。杭州開(kāi)發(fā)區(qū)確立了建設(shè)“國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)基地、新世紀(jì)大學(xué)城、花園式生態(tài)型城市副中心”的三大目標(biāo)，大力實(shí)施“工業(yè)興區(qū)、科教強(qiáng)區(qū)、環(huán)境立區(qū)”戰(zhàn)略，已成為杭州市乃至浙江省發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)、外向型經(jīng)濟(jì)和高教科研的重要基地，并且擁有便利的交通。2004年被日本貿(mào)易振興機(jī)構(gòu)評(píng)為中國(guó)75個(gè)城市開(kāi)發(fā)區(qū)投資環(huán)境最佳開(kāi)發(fā)區(qū)。早城項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目概況，由9幢精品高層公寓圍合15000余平米的中心立體園林而成。生態(tài)環(huán)境金沙湖水系、高沙河雙支流、項(xiàng)目?jī)?nèi)湖泊生態(tài)系統(tǒng)，活性立體公園商業(yè)環(huán)境高沙商圈，下沙東部CBD，集購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、文化廣場(chǎng)、酒店式公寓等多種業(yè)態(tài)于一體大型城市綜合體——“萊蒙都會(huì)”。國(guó)際街區(qū)21普通住宅,高層17000兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)80－15530金隅觀瀾時(shí)代和朗詩(shī)相較而言，東部臨江地區(qū)建筑規(guī)模比較大，金沙湖板塊的多數(shù)項(xiàng)目偏小。結(jié)論二：從主要產(chǎn)品與戶型面積看，基本都涉及普通住宅、高層以及三、四房89－130㎡之間的戶型。結(jié)論三：從綠化率與容積率看，卻也是容積率最高的一個(gè)?？傮w相較而言，早城在這塊的競(jìng)爭(zhēng)壓力還是較大的。觀瀾時(shí)代居高之外，早城的價(jià)格依舊處于中間位置，項(xiàng)目的均價(jià)基本相差不大。名城湖左岸下沙區(qū)新城中心區(qū)，東至上沙北路規(guī)劃綠地，南至規(guī)劃河道 ①醫(yī)療：邵逸夫下沙醫(yī)院、省東方醫(yī)院、新城醫(yī)院；②文教：緊鄰下沙大學(xué)城，學(xué)林小學(xué)、杭四中附中等一站式教育配套；下沙文化中心、文體中心；③商業(yè)：高沙商業(yè)街、都尚購(gòu)物中心、萊蒙都會(huì)、農(nóng)業(yè)銀行等。金沙湖景區(qū)、體育公園、項(xiàng)目緊鄰15M寬學(xué)林河和城市公共綠地。國(guó)際街區(qū)杭州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)6號(hào)大街和27號(hào)大街交匯處①醫(yī)療：邵逸夫下沙醫(yī)院、省東方醫(yī)院、新城醫(yī)院；②文教：景園幼兒園、天天幼兒園、文海小學(xué)、下沙中心小學(xué)、下沙中學(xué)、杭四中下沙校區(qū)、浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院、浙江工商大學(xué)等；③商業(yè)：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、杭州商業(yè)銀行、交通銀行等K40K3K2K22K38K2校1線、B1等朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)東臨錢塘江景觀帶和沿江景觀大道，擁有天賦恩寵的一線江景稀缺資源，以體現(xiàn)錢塘文化為規(guī)劃根本，獨(dú)到的設(shè)計(jì)規(guī)劃，觀景視野無(wú)阻擋，壯闊江景盡收眼底。觀瀾時(shí)代下沙區(qū)錢江新城東沿江19號(hào)大街與24號(hào)大街交匯處；沿江走廊，東杭州核心地段①醫(yī)療：東方醫(yī)院(三級(jí)甲等)、浙江中醫(yī)院下沙分院；②文教：區(qū)內(nèi)多家幼兒園，下沙小學(xué)、下沙中學(xué)、杭四中(省重點(diǎn))、文海實(shí)驗(yàn)小學(xué)、文海中學(xué)；③商業(yè)：新美商場(chǎng)、物美超市、都尚購(gòu)物中心、太平洋百貨、福雷德廣場(chǎng)；下沙沿江國(guó)際文化商業(yè)中心(規(guī)劃建設(shè)中)；銀行:工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行④其他:下沙文化中心、城建文化館、下沙大酒店?yáng)|:規(guī)劃道路。西:繞城高速公路。左右錢江，純自然濕地景觀；坐擁13公里長(zhǎng)、200米寬的原生態(tài)濕地景觀帶；區(qū)內(nèi)2000畝濕地公園比較結(jié)論分析之二：結(jié)論一：從地理位置來(lái)看，位于金沙湖板塊的項(xiàng)目基本處于商業(yè)中心街，相較東部臨江區(qū)則是自然風(fēng)光優(yōu)越，地域開(kāi)闊些。結(jié)論二：從周邊配套看，醫(yī)療這塊大體都差水多，除了實(shí)際距離的區(qū)別。結(jié)論三：從交通狀況看，各項(xiàng)目都是沿地鐵一號(hào)線的，只有處于哪個(gè)段的區(qū)別；金沙湖板塊的交通相對(duì)更完善齊全一些。觀瀾時(shí)代居高之外，早城的價(jià)格依舊處于中間位置，項(xiàng)目的均價(jià)基本相差不大。對(duì)于這個(gè)選擇，看消費(fèi)者各自的偏好。 位于下沙CBD中心區(qū)域；216。 臨近繁華商業(yè)街，高沙商圈；216。 創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)，滿足年輕人不同的住房需求；216。 優(yōu)美的環(huán)境，雙水岸四公園；216。 與周邊其他地產(chǎn)板塊優(yōu)勢(shì)趨同；216。 項(xiàng)目區(qū)域處于開(kāi)發(fā)階段，各配套設(shè)施正處于完善；216。 建筑立面不夠美觀；216。 與東部臨江地區(qū)相比，本案在規(guī)模上處于劣勢(shì)；216。216。 屬于杭州市重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域，下沙中部和東部將成為錢江新城的CLD216。 國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象的力度不斷加大，例國(guó)十條；216。 房地產(chǎn)股票市值大為縮水，開(kāi)發(fā)商融資困難二、項(xiàng)目SWOT分析小結(jié)總體來(lái)說(shuō)，本案具有優(yōu)良的居住條件及很強(qiáng)的投資價(jià)值，但是在國(guó)家政策趨緊，以及潛在競(jìng)爭(zhēng)者強(qiáng)勢(shì)的介入的大背景下，將會(huì)對(duì)本案造成強(qiáng)烈的沖擊，故應(yīng)加大對(duì)本案的營(yíng)銷推廣力度，重點(diǎn)宣傳該項(xiàng)目的居住條件以及投資價(jià)值，以求獲得更高的銷售。（一）購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)和需求變化根據(jù)新浪地產(chǎn)2010年5月發(fā)布的杭州住宅市場(chǎng)需求白皮書 ，以下是購(gòu)房者心態(tài)和需求的由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策而產(chǎn)生的變化：178。178。178。178。 新政抑制多次置業(yè)，%的比例居榜首。 改善型居住成樓市主導(dǎo)，自住需求反彈，投資明顯下降178。 報(bào)紙、房交會(huì)仍是獲知信息最重要的2大渠道，電視比例迅猛上升。 市中心、城西、城東、城北最受意向購(gòu)房者歡迎。 兩房需求比例大幅上升，%178。 %意向購(gòu)房者可接受萬(wàn)元以上房?jī)r(jià)，承受力明顯增強(qiáng)。 銀行按揭仍為支付主流，但一次性付款比例明顯上升178。（二）購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)和需求變化總結(jié)綜合以上的分析、總結(jié)，購(gòu)房者心態(tài)和需求的變化，對(duì)德信 購(gòu)房者的積極性下降，意向購(gòu)房者觀望氣氛濃郁、推遲購(gòu)房；178。 報(bào)紙、房交會(huì)仍是獲知信息的渠道；178。 2533歲成樓市主力購(gòu)房人群。早城的項(xiàng)目特點(diǎn)，故確定本期的目標(biāo)客戶群，分為本地自住型首次購(gòu)房者、本地改善住房型購(gòu)房者、本地的投資客、外地投資客等客戶群，其中本地自住型首次購(gòu)房者為主要客戶群。例如在下沙就讀的有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的學(xué)生（由父母為子女購(gòu)買）、在杭州企事業(yè)單位工作的年輕白領(lǐng)、高教園區(qū)的教師、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、SOHO人。例如來(lái)以追求更舒適居住環(huán)境的市區(qū)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的政府領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位白領(lǐng)和生意人二次置業(yè)為主。（五）房產(chǎn)投資客戶分析房產(chǎn)投資客戶主要分為本地投資客、外地投資客。雖然在貸款上受到了一定的限制，對(duì)他們的融資造成一定困難，但是由于他們擁有杭州本地戶口，且本身收入較高，此次宏觀政策的調(diào)整對(duì)他們的影響，相比外地投資客要小許多，另外根據(jù)原先的經(jīng)驗(yàn)，有些投資客戶可能會(huì)采取假離婚的方式來(lái)獲得房貸。此次宏觀政策的調(diào)整最受影響的就是外地投資客，其主要的影響是融資方面的困難。對(duì)于房產(chǎn)投資客戶，我們將更多的向他們宣傳早城的投資價(jià)值，未來(lái)的升值空間，針對(duì)他們?nèi)谫Y困難的處境，相應(yīng)的制訂一些措施，減輕他們的壓力，例如，分期付款。以下將從產(chǎn)品、形象定位兩個(gè)方面進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)定位的闡述。早城依托地鐵、金沙湖、下沙大學(xué)城等活性城市配套，充分融合“雙水岸、四公園”的活性生態(tài)環(huán)境，整個(gè)社區(qū)規(guī)劃圍繞活性氣質(zhì)展開(kāi)。Active：活