【正文】 資的優(yōu)劣勢(shì)分析”要求結(jié)合本公司的實(shí)際能力和上述的技術(shù)、資源、經(jīng)濟(jì)論證結(jié)果詳細(xì)列出本公司對(duì)外投資時(shí)的優(yōu)劣勢(shì)要素；特別是對(duì)可能出現(xiàn)的各種隱憂應(yīng)詳細(xì)一一列出。 評(píng)審認(rèn)為可行性論證真實(shí)可靠結(jié)果可行的，總經(jīng)理應(yīng)在綜合公司財(cái)力、物力、綜合回報(bào)以及投資風(fēng)險(xiǎn)等因素的基礎(chǔ)上做出擬選項(xiàng)目上與不上的審批： a) 決定投資的，開(kāi)始組成項(xiàng)目組開(kāi)始投資準(zhǔn)備工作； b) 暫緩?fù)顿Y的，將前期已經(jīng)做完的可行性論證報(bào)告書(shū)、立項(xiàng)建議書(shū)和評(píng)審報(bào)告書(shū)一并歸檔備用。 可行性研究論證認(rèn)為不可行的，論證小組應(yīng)當(dāng)將可行性研究報(bào)告書(shū)，連同各種原始憑證一并交總經(jīng)理，由公司總經(jīng)理決定是否歸檔保存。 對(duì)外投資(標(biāo))金額在50萬(wàn)元以下的項(xiàng)目，在經(jīng)理辦公會(huì)議討論通過(guò)后由總經(jīng)理批準(zhǔn)；金額在50萬(wàn)元以上的對(duì)外投資，由經(jīng)理辦公會(huì)議討論通過(guò)后報(bào)公司董事會(huì)討論審批，批準(zhǔn)后由總經(jīng)理對(duì)外簽約、組織、實(shí)施。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對(duì)外承接物業(yè)時(shí)的投標(biāo)書(shū)的編制工作。 公司各職能部門(mén)抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)書(shū)編制小組，負(fù)責(zé)投標(biāo)書(shū)的具體編制工作。如決定參加投標(biāo)，則應(yīng)由公司總經(jīng)理親自挑選各部門(mén)業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)書(shū)編制小組，并由公司各部門(mén)負(fù)責(zé)組成對(duì)外投標(biāo)小組，具體操作標(biāo)書(shū)編制工作以外的其他工作(詳見(jiàn)《對(duì)外投資標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)。 物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容 擬接物業(yè)的基本概況。 針對(duì)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)所采取的針對(duì)性措施。 開(kāi)展物業(yè)管理一段時(shí)間后所力爭(zhēng)達(dá)到的管理目標(biāo)。 費(fèi)用投入和成本測(cè)算。 需要招標(biāo)單位協(xié)助解決的問(wèn)題o 本公司的優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)處o 物業(yè)接管后的工作進(jìn)度安排o “準(zhǔn)備采取的管理方式”要求針對(duì)擬接管物業(yè)的自身特點(diǎn)編制出總體管理方案和分項(xiàng)管理方案。 對(duì)擬接物業(yè)的管理難點(diǎn)、重點(diǎn)應(yīng)有針對(duì)性地列出具體的管理措施。 管理目標(biāo)要求具體列出明確的總體目標(biāo)和詳細(xì)分項(xiàng)目標(biāo)和目標(biāo)要求有可操作性可考核性。 費(fèi)用投入和成本測(cè)算要求針對(duì)擬接小區(qū)的現(xiàn)狀和管理要求、難度逐項(xiàng)測(cè)算出前期投入和管理成本。 投標(biāo)書(shū)的編制程序 總經(jīng)理依據(jù)經(jīng)營(yíng)部收集到的擬接物業(yè)的信息和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察的結(jié)果給出編制投標(biāo)書(shū)的原則和要求。 總經(jīng)理在單項(xiàng)工作編制完畢后開(kāi)始組織匯編。 記錄 相關(guān)支持文件 《人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 附錄 《物業(yè)管理成本測(cè)算法》(略) 5 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、 適用范圍 適用于物業(yè)管理工作對(duì)外接管物業(yè)工作。 公司接管小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實(shí)施物業(yè)的接管工作。 按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會(huì)尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來(lái)接管已建成通過(guò)竣工驗(yàn)收的物業(yè)。 《物業(yè)管理委托合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項(xiàng)目物業(yè)管理處。 依照《組織架構(gòu)和崗位設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》確定物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。 依照《人事定編標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》結(jié)合接管物業(yè)的實(shí)際情況確定管理處的員工定編。 依照《轉(zhuǎn)正／晉升／調(diào)薪／降級(jí)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，任命管理處經(jīng)理／副經(jīng)理、管理處各部門(mén)主管／副主管。 依照《員工招聘管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，向社會(huì)公開(kāi)招聘一部份員工初步達(dá)到定編。 依照《培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》全方位、高密度地進(jìn)行員工培訓(xùn)。 提前派各專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗(yàn)收和日后管理作好準(zhǔn)備。 依照所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況編制《物業(yè)管理方案》： a) 確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動(dòng)資金額度； c) 確定保安、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)； e) 確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)； g) 確定公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo)； i) 同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。 在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收完畢具備人住和接管條件時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)適時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收(詳見(jiàn)《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)。 對(duì)于接管驗(yàn)收出現(xiàn)問(wèn)題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)協(xié)商迅速解決。 在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問(wèn)題時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)開(kāi)始進(jìn)行移交。 鑰匙移交 物業(yè)管理公司項(xiàng)目管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。 項(xiàng)目管理處將接管小組的驗(yàn)收清單和實(shí)物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)簽收《物業(yè)移交清單》。 項(xiàng)目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。 項(xiàng)目物業(yè)管理處開(kāi)始進(jìn)入物業(yè)辦公。 項(xiàng)目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理處自營(yíng)的商業(yè)用房。 上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金(開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資的2％)一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專(zhuān)用賬戶(hù)。 發(fā)展商在移交物業(yè)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。 管理處進(jìn)駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問(wèn)題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費(fèi)用的銀行代收代繳問(wèn)題。 公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后，同發(fā)展商簽訂物業(yè)移交書(shū)》，同時(shí)指令管理處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書(shū)》。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。 接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。 接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 程序要點(diǎn) 新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主人住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿(mǎn)足業(yè)主的質(zhì)量要求。 成立物業(yè)接管小組： a) 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門(mén)人員組成： －－公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作； －－管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作； －－管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備： 接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： a) 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃； c) 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格： －－《房屋本體接管驗(yàn)收表； －－《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》； －－《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》； －－《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》o 否 要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料 是 發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： a) 規(guī)劃許可證； c) 建筑開(kāi)工許可證； f) 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)； c) 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)； e) 供電協(xié)議書(shū)、許可證； g) 有線電視合格證； i) 電梯準(zhǔn)用證。 施工設(shè)計(jì)資料： a) 全套設(shè)計(jì)圖紙； c) 設(shè)計(jì)變更通知單； e) 重要的施工會(huì)議紀(jì)要； g) 沉降觀測(cè)記錄； i) 機(jī)電設(shè)備資料： a) 機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)(要求中文)； c) 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 業(yè)主資料： a） 已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積 b） 已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法 主體結(jié)構(gòu)： a) 屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固接口嚴(yán)密、不滲漏。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂； 無(wú)明顯色差o 內(nèi)墻面： ： 無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬； 對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，線條順直。 痕跡，無(wú)污漬o 衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏o 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮o 門(mén)、窗： b) 門(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固，開(kāi)啟靈活； d) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； f) 不銹鋼房盜門(mén)表面光亮，無(wú)刮花、變形； 樓梯、扶手： b) 砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。 木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。 飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。 油漆、刷漿色澤一致，無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。 電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。 有線電視已開(kāi)通，收視良好。 開(kāi)關(guān)安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好。 燈具安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) a) b) 道路： a) 路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂； b) 路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿(mǎn)，無(wú)缺角損傷； c) 塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角； d) 交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。 保安崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。 保安道閘安裝牢固，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損o 單車(chē)、摩托車(chē)棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物o 臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。 水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏o 雕塑、小品牢固，完好，安全。 重招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔o 變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。 中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全， 標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。 發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。 消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。 給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。 保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。 接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理 對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將 問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字 確認(rèn)； b) 必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄o 《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。 相關(guān)支持文件 《物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 7．物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。 公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。 管理處和公司機(jī)關(guān)各部門(mén)負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。 程序要點(diǎn) “國(guó)家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)”達(dá)標(biāo)評(píng)比：是由國(guó)家建設(shè)部每年組織的全國(guó)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評(píng)分為90分(百分制)，參加評(píng)比的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門(mén)推薦考評(píng)合格后(90分)可榮獲由建設(shè)部頒發(fā)的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈1T_業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)(考評(píng)總分在95分以上可獲“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)”稱(chēng)號(hào))。 考評(píng)達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)一般為85分，參加考評(píng)的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦。達(dá)標(biāo)后由各省建委每?jī)赡陱?fù)查一次，合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱(chēng)號(hào)。 “市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”：是由國(guó)內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評(píng)比。 參加考評(píng)的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲區(qū)級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。 物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)步驟確立目標(biāo)。 確立目標(biāo)