【正文】 面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致， 外墻不得滲水； b) 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 聯(lián)系電話等； 機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告； d) 其他可能會影響將來管理的原始記錄 工程預(yù)決算報告書； f) 地質(zhì)報告書； b) 通信設(shè)施合格證； j) 供水合同； f) 綜合竣工驗收資料： a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)； b) 投資許可證； d） 土地使用合同； e) 否 要求發(fā)展商限時整改 是 接管驗收的工作程序 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等； b) 在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組； b) 接管驗收的準(zhǔn)備工作 職責(zé) 確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)； j) 確定清潔管理方案和成本指標(biāo)； f) 確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方案； b) 當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商／業(yè)主委員會達成一致時，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理委托合同》。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。 編制小組開始詳細依照本規(guī)程4．3條的要求逐條完成單項編制工作。 服務(wù)承諾要求針對小區(qū)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務(wù)的特點列出有鮮明特色的服務(wù)措施來。 經(jīng)濟效益分析o 社會效益預(yù)測。 為開展物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。 c) 辦公室、人事部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)擬接項目的人員配置，設(shè)備、設(shè)施配置，以及編制投標(biāo)方案資料的收集、提供； d) 品質(zhì)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)管理目標(biāo)、管理計劃、質(zhì)量保證措施、服務(wù)承諾的編制； e) 經(jīng)營部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)及時全面地收集擬接項目的信息。 程序要點 投標(biāo)書編制小組的組織 公司在接到物業(yè)管理招標(biāo)書邀請(或議標(biāo)書邀請)后，由公司總經(jīng)理召開經(jīng)理辦公會議決定是否參加投標(biāo)競爭。 記錄 相關(guān)支持文件 4．物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范公司對外參加物業(yè)管理的投標(biāo)工作，確保投標(biāo)書的編制質(zhì)量，為通過市場競爭拓展公司物業(yè)管理的規(guī)模打好基礎(chǔ)。 評審認為可行性論證論證不充分、不完善的，應(yīng)當(dāng)交由可行性研究論證小組繼續(xù)補充論證直至清晰完善。 論證結(jié)果的處置 可行性論證結(jié)論出來后，總經(jīng)理應(yīng)召開經(jīng)理辦公會議或?qū)ｎ}討論會議，邀請有關(guān)專家(必要時)一道對可行性論證的過程和結(jié)論進行評審。 e) 本公司的優(yōu)劣勢分析； f) 結(jié)論； g) 實施工作進度預(yù)測表。 項目立項的基本要求是： a) 有明確的項目說明、概況； b) 有較為準(zhǔn)確的技術(shù)經(jīng)濟分析； c) 有結(jié)論； d) 有對外投資合作的步驟、方法； e) 有必備的原始憑證； f） 有明確的立項結(jié)論。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負責(zé)對外投資的論證、決策工作。 未盡事宜，由目標(biāo)責(zé)任人同公司協(xié)商解決，補充條款與本責(zé)任書具有同等效力。 如果工作目標(biāo)完成，則管理處可按公司的獎金分配方案對員工發(fā)放獎金，其中目標(biāo)責(zé)任人可提取管理處經(jīng)營利潤的——％作為個人獎金。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財務(wù)規(guī)定。 公司的義務(wù) 及時提供合適的業(yè)務(wù)支持。 有要求責(zé)任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、報表、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)力。 為公司培養(yǎng)人才。 保證管理處各個標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。 確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實現(xiàn)。 申請支持權(quán) 依據(jù)物業(yè)管理處的工作進展情況申請專項經(jīng)營管理資金和其他資金支持 申請修改物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和人員定編。 管理決策權(quán) 主持物業(yè)管理處的日常管理工作。3 編制范圍內(nèi)臨時工的招聘錄用決定權(quán)。 2．0 1．2．2 員工對飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達95％以上。 1．1．5 2000年年底前，獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號。 因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件、。 因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故； b) 責(zé)任目標(biāo) 1．1 未盡事宜，由目標(biāo)責(zé)任人同董事會協(xié)商解決，補充條款與本責(zé)任書具有同等效力。 如果工作目標(biāo)完成，則公司可按董事會的獎金分配方案對員工發(fā)放獎金，其中目標(biāo)責(zé)任人可提取公司經(jīng)營利潤的——％作為個人獎金。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財務(wù)規(guī)定。 董事會的義務(wù) 及時提供合適的業(yè)務(wù)支持。 有要求責(zé)任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、報表、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)力。 為公司培養(yǎng)人才。 、法規(guī)。 自覺接受董事會監(jiān)控、考評、檢查。 申請業(yè)務(wù)支持。 工作計劃、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、管 主持召開物業(yè)管理有限公司的各類工作會議。 財務(wù)管理權(quán)。 為保證上述責(zé)任目標(biāo)的實現(xiàn)，公司實行總經(jīng)理負責(zé)制，責(zé)任人(總經(jīng)理)的權(quán)力如下： 人事管理權(quán) 對物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理(含)、部門經(jīng)理(含)、管理處經(jīng)理(含)以下各級員工的組閣權(quán)、獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)。 經(jīng)營目標(biāo) 1．3．1 全年各項開支控制在預(yù)算指標(biāo)內(nèi)。 1．2 1．1．3 員工上崗培訓(xùn)合格率100％。 附錄 《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書(僅供參考) 《物業(yè)管理處經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》(僅供參考) 附錄一 年度物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理(僅供參考) 目標(biāo)管理責(zé)任書 一個管理周期(一年)或一個任期結(jié)束后，董事會應(yīng)當(dāng)對公司的總體工作狀況即目標(biāo)完成情況作出綜合評價和驗證。 其他。 責(zé)任人(經(jīng)理)的權(quán)利、義務(wù)； c) 公司總經(jīng)理同董事會簽訂完畢物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》后為確保公司總體工作目標(biāo)得以實現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)將公司總體工作目標(biāo)進行有效分解。 目標(biāo)完成情況的獎罰措施； f) b) 制定物業(yè)管理總體工作目標(biāo)時應(yīng)考慮的因素： －達到的目的； －必要的工作環(huán)境(人力、物力)； －以往的經(jīng)驗教訓(xùn)； －物業(yè)管理公司的實際工作狀況； －必要的責(zé)、權(quán)、利狀況。 制定目標(biāo)的基本要素： －目標(biāo)均應(yīng)為量化目標(biāo)，非量化的目標(biāo)不應(yīng)列入； －目標(biāo)應(yīng)具有可考評、可檢查、可評價性； －分目標(biāo)應(yīng)與總目標(biāo)保持一致o b) 程序要點 目標(biāo)管理的基本作業(yè)流程（略） 38 / 38某物業(yè)公司作業(yè)規(guī)程匯編目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范物業(yè)管理公司的各級目標(biāo)管理工作，確保公司總體工作目標(biāo)的實施。 公司董事會負責(zé)同公司總經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書并負責(zé)總經(jīng)理目標(biāo)管理的考評、評價和監(jiān)管工作。 管理處經(jīng)理負責(zé)同管理處各部門主管簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，并負責(zé)管理處各部門主管目標(biāo)管理的考評、評價和監(jiān)管工作。 每年年底(或每一任期結(jié)束)前，公司總經(jīng)理應(yīng)召開公司經(jīng)理辦公會議，結(jié)合董事會的工作要求和公司的實際管理狀況擬定出第二年(或第二個任期)的公司總體物業(yè)管理工作目標(biāo)： a) c) 公司總經(jīng)理就公司次年(或次任期)的物業(yè)管理公司總體工作目標(biāo)以及為保證工作目標(biāo)所必需的權(quán)、責(zé)、利同公司董事會進行積極的協(xié)商討論。 公司總體工作目標(biāo)： －管理目標(biāo)； －服務(wù)目標(biāo)； －經(jīng)營目標(biāo)。 目標(biāo)考評的方法和考評依據(jù)； e) 物業(yè)管理公司總體工作目標(biāo)的分解 將工作目標(biāo)一部分分給各管理處。 工作目標(biāo)； b) 目標(biāo)完成情況的獎罰措施； f) 由管理處經(jīng)理同各部門主管進一步簽訂分解目標(biāo)管理責(zé)任書，方法同上。公司董事會應(yīng)每季度對公司目標(biāo)的完成情況作出評價和指示。 目標(biāo)完成情況的結(jié)果驗證和獎罰 依據(jù)公司總體目標(biāo)的完成情況，公司董事會應(yīng)當(dāng)依據(jù)同公司總經(jīng)理簽訂的《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》兌現(xiàn)對公司和公司總經(jīng)理的獎罰。 目標(biāo)管理責(zé)任書、評價驗證報告書、獎罰情況記錄均應(yīng)統(tǒng)一在公司歸檔長期保存。 公司所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 1．1．2 所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達98％以上。 1．1．6 其他各項指標(biāo)在——年——月——日前達到《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)》中優(yōu)秀住宅小區(qū)的各項管理指標(biāo)。 1．3 2．0 工薪標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的調(diào)薪?jīng)Q定權(quán)。 ， 理制度。 申請支持權(quán) 依據(jù)物業(yè)管理有限公司的工作進展情況申請專項經(jīng)營管理資金和其他資金支持Q 申請修改物業(yè)管理有限公司的組織架構(gòu)和人員定編。 確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實現(xiàn)。 保證公司各個標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。技能和工作質(zhì)量。 標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、成本等指標(biāo))抽查、檢查、監(jiān)督 有對目標(biāo)責(zé)任人、副總經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。 專項事件的調(diào)查權(quán)。 目標(biāo)考評 董事會定期(不定期)監(jiān)控、審計、檢查物業(yè)管理公司資金的運作、成本和其他財務(wù)工作。 目標(biāo)獎罰 公司責(zé)任人(總經(jīng)理)必須依照雙方確認的工作計劃完成本責(zé)任書所列的各項目標(biāo)。 本目標(biāo)管理責(zé)任書壹式肆份，董事會存檔兩份，目標(biāo)責(zé)任人一份，物業(yè)管理公司存檔一份。 目標(biāo)責(zé)任人簽署： 1．0 “重大安全事故”是指： a) 因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故； e) 1．1．4 員工對管理處的滿意率達90％以上。2．重 住戶對管理服務(wù)工作的滿意率達95％以上。 1．3．2 全年實現(xiàn)經(jīng)營利潤——萬元。 2．1。 2．2 財務(wù)管理權(quán) 日常經(jīng)營管理資金600元以內(nèi)的支出決定權(quán)借款審批權(quán)。 審核管理處各類經(jīng)濟合同。 向公司作工作匯報。 每月5號前組織目標(biāo)評估，質(zhì)量評審，進度、質(zhì)量考評和員工績效考評 。 保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。 有對目標(biāo)責(zé)任人及以下各級員工的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。 專項事件的調(diào)查權(quán)。 目標(biāo)考評 公司財務(wù)部定期(不定期)監(jiān)控、審計、檢查物業(yè)管理處資金的運作、成本和其他財務(wù)工作。 目標(biāo)獎罰 管理處責(zé)任人(經(jīng)理)必須依照雙方確認的工作計劃完成本責(zé)任書所列的各項目標(biāo)。 本目標(biāo)管理責(zé)任書壹式肆份，公司行政部存檔兩份，目標(biāo)責(zé)任人一份，物業(yè)管理處存檔一份。 目標(biāo)責(zé)任人簽署： 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對外多種經(jīng)營投資和對外投標(biāo)承接物業(yè)管理投資的管理決策工作。 初步論證主要是初步進行技術(shù)經(jīng)濟分析，如果結(jié)論可行，分管副總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)編寫出書面的初步論證報告書報總經(jīng)理進行項目立項。 可行性論證報告書的編制要求 可行性論證報告書的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下幾部分： a) 投資項目的基本情況； b) 影響投資的基本要素； c) 技術(shù)、資源的可行性論證； d) 經(jīng)濟及風(fēng)險論證： －成本預(yù)測； －利潤預(yù)測； －風(fēng)險論證。 e） “投資的優(yōu)劣勢分析”要求結(jié)合本公司的實際能力和上述的技術(shù)、資源、經(jīng)濟論證結(jié)果詳細列出本公司對外投資時的優(yōu)劣勢要素；特別是對可能出現(xiàn)的各種隱憂應(yīng)詳細一一列出。 b) 暫緩?fù)顿Y的，將前期已經(jīng)做完的可行性論證報告書、立項建議書和評審報告書一并歸檔備用。 對外投資(標(biāo))金額在50萬元以下的項目，在經(jīng)理辦公會議討論通過后由總經(jīng)理批準(zhǔn)；金額在50萬元以上的對外投資，由經(jīng)理辦公會議討論通過后報公司董事會討論審批，批準(zhǔn)后由總經(jīng)理對外簽約、組織、實施。 公司各職能部門抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)書編制小組，負責(zé)投標(biāo)書的具體編制工作。 針對管理的難點、重點所采取的針對性措施。 費用投入和成本測算。 “準(zhǔn)備采取的管理方式”要求針對擬接管物業(yè)的自身特點編制出總體管理方案和分項管理方案。 管理目標(biāo)要求具體列出明確的總體目標(biāo)和詳細分項目標(biāo)和目標(biāo)要求有可操作性可考核性。 投標(biāo)書的編制程序 總經(jīng)理依據(jù)經(jīng)營部收集到的擬接物業(yè)的信息和現(xiàn)場實地考察的結(jié)果給出編制投標(biāo)書的原則和要求。 記錄 相關(guān)支持文件 《人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 附錄 《物業(yè)管理成本測算法》(略) 5 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程