【正文】 面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致， 外墻不得滲水； b) 驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。 聯(lián)系電話等； 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； d) 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄 工程預(yù)決算報(bào)告書； f) 地質(zhì)報(bào)告書； b) 通信設(shè)施合格證； j) 供水合同； f) 綜合竣工驗(yàn)收資料： a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)； b) 投資許可證； d） 土地使用合同； e) 否 要求發(fā)展商限時(shí)整改 是 接管驗(yàn)收的工作程序 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； b) 在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組； b) 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 職責(zé) 確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)； j) 確定清潔管理方案和成本指標(biāo)； f) 確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案； b) 當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)達(dá)成一致時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理委托合同》。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會(huì)依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。 編制小組開始詳細(xì)依照本規(guī)程4．3條的要求逐條完成單項(xiàng)編制工作。 服務(wù)承諾要求針對(duì)小區(qū)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)列出有鮮明特色的服務(wù)措施來(lái)。 經(jīng)濟(jì)效益分析o 社會(huì)效益預(yù)測(cè)。 為開展物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。 c) 辦公室、人事部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)擬接項(xiàng)目的人員配置，設(shè)備、設(shè)施配置，以及編制投標(biāo)方案資料的收集、提供； d) 品質(zhì)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)管理目標(biāo)、管理計(jì)劃、質(zhì)量保證措施、服務(wù)承諾的編制； e) 經(jīng)營(yíng)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)及時(shí)全面地收集擬接項(xiàng)目的信息。 程序要點(diǎn) 投標(biāo)書編制小組的組織 公司在接到物業(yè)管理招標(biāo)書邀請(qǐng)(或議標(biāo)書邀請(qǐng))后，由公司總經(jīng)理召開經(jīng)理辦公會(huì)議決定是否參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。 記錄 相關(guān)支持文件 4．物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范公司對(duì)外參加物業(yè)管理的投標(biāo)工作，確保投標(biāo)書的編制質(zhì)量，為通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拓展公司物業(yè)管理的規(guī)模打好基礎(chǔ)。 評(píng)審認(rèn)為可行性論證論證不充分、不完善的，應(yīng)當(dāng)交由可行性研究論證小組繼續(xù)補(bǔ)充論證直至清晰完善。 論證結(jié)果的處置 可行性論證結(jié)論出來(lái)后，總經(jīng)理應(yīng)召開經(jīng)理辦公會(huì)議或?qū)ｎ}討論會(huì)議，邀請(qǐng)有關(guān)專家(必要時(shí))一道對(duì)可行性論證的過程和結(jié)論進(jìn)行評(píng)審。 e) 本公司的優(yōu)劣勢(shì)分析； f) 結(jié)論； g) 實(shí)施工作進(jìn)度預(yù)測(cè)表。 項(xiàng)目立項(xiàng)的基本要求是： a) 有明確的項(xiàng)目說(shuō)明、概況； b) 有較為準(zhǔn)確的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析； c) 有結(jié)論； d) 有對(duì)外投資合作的步驟、方法； e) 有必備的原始憑證； f） 有明確的立項(xiàng)結(jié)論。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)外投資的論證、決策工作。 未盡事宜，由目標(biāo)責(zé)任人同公司協(xié)商解決，補(bǔ)充條款與本責(zé)任書具有同等效力。 如果工作目標(biāo)完成，則管理處可按公司的獎(jiǎng)金分配方案對(duì)員工發(fā)放獎(jiǎng)金，其中目標(biāo)責(zé)任人可提取管理處經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的——％作為個(gè)人獎(jiǎng)金。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財(cái)務(wù)規(guī)定。 公司的義務(wù) 及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持。 有要求責(zé)任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、報(bào)表、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)力。 為公司培養(yǎng)人才。 保證管理處各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。 確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)。 申請(qǐng)支持權(quán) 依據(jù)物業(yè)管理處的工作進(jìn)展情況申請(qǐng)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理資金和其他資金支持 申請(qǐng)修改物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和人員定編。 管理決策權(quán) 主持物業(yè)管理處的日常管理工作。3 編制范圍內(nèi)臨時(shí)工的招聘錄用決定權(quán)。 2．0 1．2．2 員工對(duì)飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達(dá)95％以上。 1．1．5 2000年年底前，獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號(hào)。 因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件、。 因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故； b) 責(zé)任目標(biāo) 1．1 未盡事宜，由目標(biāo)責(zé)任人同董事會(huì)協(xié)商解決，補(bǔ)充條款與本責(zé)任書具有同等效力。 如果工作目標(biāo)完成，則公司可按董事會(huì)的獎(jiǎng)金分配方案對(duì)員工發(fā)放獎(jiǎng)金，其中目標(biāo)責(zé)任人可提取公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的——％作為個(gè)人獎(jiǎng)金。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財(cái)務(wù)規(guī)定。 董事會(huì)的義務(wù) 及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持。 有要求責(zé)任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、報(bào)表、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)力。 為公司培養(yǎng)人才。 、法規(guī)。 自覺接受董事會(huì)監(jiān)控、考評(píng)、檢查。 申請(qǐng)業(yè)務(wù)支持。 工作計(jì)劃、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、管 主持召開物業(yè)管理有限公司的各類工作會(huì)議。 財(cái)務(wù)管理權(quán)。 為保證上述責(zé)任目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，責(zé)任人(總經(jīng)理)的權(quán)力如下： 人事管理權(quán) 對(duì)物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理(含)、部門經(jīng)理(含)、管理處經(jīng)理(含)以下各級(jí)員工的組閣權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)。 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 1．3．1 全年各項(xiàng)開支控制在預(yù)算指標(biāo)內(nèi)。 1．2 1．1．3 員工上崗培訓(xùn)合格率100％。 附錄 《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書(僅供參考) 《物業(yè)管理處經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》(僅供參考) 附錄一 年度物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理(僅供參考) 目標(biāo)管理責(zé)任書 一個(gè)管理周期(一年)或一個(gè)任期結(jié)束后，董事會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)公司的總體工作狀況即目標(biāo)完成情況作出綜合評(píng)價(jià)和驗(yàn)證。 其他。 責(zé)任人(經(jīng)理)的權(quán)利、義務(wù)； c) 公司總經(jīng)理同董事會(huì)簽訂完畢物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》后為確保公司總體工作目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)將公司總體工作目標(biāo)進(jìn)行有效分解。 目標(biāo)完成情況的獎(jiǎng)罰措施； f) b) 制定物業(yè)管理總體工作目標(biāo)時(shí)應(yīng)考慮的因素： －達(dá)到的目的； －必要的工作環(huán)境(人力、物力)； －以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)； －物業(yè)管理公司的實(shí)際工作狀況； －必要的責(zé)、權(quán)、利狀況。 制定目標(biāo)的基本要素： －目標(biāo)均應(yīng)為量化目標(biāo)，非量化的目標(biāo)不應(yīng)列入； －目標(biāo)應(yīng)具有可考評(píng)、可檢查、可評(píng)價(jià)性； －分目標(biāo)應(yīng)與總目標(biāo)保持一致o b) 程序要點(diǎn) 目標(biāo)管理的基本作業(yè)流程（略） 38 / 38某物業(yè)公司作業(yè)規(guī)程匯編目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范物業(yè)管理公司的各級(jí)目標(biāo)管理工作，確保公司總體工作目標(biāo)的實(shí)施。 公司董事會(huì)負(fù)責(zé)同公司總經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書并負(fù)責(zé)總經(jīng)理目標(biāo)管理的考評(píng)、評(píng)價(jià)和監(jiān)管工作。 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)同管理處各部門主管簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，并負(fù)責(zé)管理處各部門主管目標(biāo)管理的考評(píng)、評(píng)價(jià)和監(jiān)管工作。 每年年底(或每一任期結(jié)束)前，公司總經(jīng)理應(yīng)召開公司經(jīng)理辦公會(huì)議，結(jié)合董事會(huì)的工作要求和公司的實(shí)際管理狀況擬定出第二年(或第二個(gè)任期)的公司總體物業(yè)管理工作目標(biāo)： a) c) 公司總經(jīng)理就公司次年(或次任期)的物業(yè)管理公司總體工作目標(biāo)以及為保證工作目標(biāo)所必需的權(quán)、責(zé)、利同公司董事會(huì)進(jìn)行積極的協(xié)商討論。 公司總體工作目標(biāo)： －管理目標(biāo)； －服務(wù)目標(biāo)； －經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 目標(biāo)考評(píng)的方法和考評(píng)依據(jù)； e) 物業(yè)管理公司總體工作目標(biāo)的分解 將工作目標(biāo)一部分分給各管理處。 工作目標(biāo)； b) 目標(biāo)完成情況的獎(jiǎng)罰措施； f) 由管理處經(jīng)理同各部門主管進(jìn)一步簽訂分解目標(biāo)管理責(zé)任書，方法同上。公司董事會(huì)應(yīng)每季度對(duì)公司目標(biāo)的完成情況作出評(píng)價(jià)和指示。 目標(biāo)完成情況的結(jié)果驗(yàn)證和獎(jiǎng)罰 依據(jù)公司總體目標(biāo)的完成情況，公司董事會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)同公司總經(jīng)理簽訂的《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》兌現(xiàn)對(duì)公司和公司總經(jīng)理的獎(jiǎng)罰。 目標(biāo)管理責(zé)任書、評(píng)價(jià)驗(yàn)證報(bào)告書、獎(jiǎng)罰情況記錄均應(yīng)統(tǒng)一在公司歸檔長(zhǎng)期保存。 公司所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 1．1．2 所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)98％以上。 1．1．6 其他各項(xiàng)指標(biāo)在——年——月——日前達(dá)到《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》中優(yōu)秀住宅小區(qū)的各項(xiàng)管理指標(biāo)。 1．3 2．0 工薪標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的調(diào)薪?jīng)Q定權(quán)。 ， 理制度。 申請(qǐng)支持權(quán) 依據(jù)物業(yè)管理有限公司的工作進(jìn)展情況申請(qǐng)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理資金和其他資金支持Q 申請(qǐng)修改物業(yè)管理有限公司的組織架構(gòu)和人員定編。 確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)。 保證公司各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。技能和工作質(zhì)量。 標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、成本等指標(biāo))抽查、檢查、監(jiān)督 有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。 專項(xiàng)事件的調(diào)查權(quán)。 目標(biāo)考評(píng) 董事會(huì)定期(不定期)監(jiān)控、審計(jì)、檢查物業(yè)管理公司資金的運(yùn)作、成本和其他財(cái)務(wù)工作。 目標(biāo)獎(jiǎng)罰 公司責(zé)任人(總經(jīng)理)必須依照雙方確認(rèn)的工作計(jì)劃完成本責(zé)任書所列的各項(xiàng)目標(biāo)。 本目標(biāo)管理責(zé)任書壹式肆份，董事會(huì)存檔兩份，目標(biāo)責(zé)任人一份，物業(yè)管理公司存檔一份。 目標(biāo)責(zé)任人簽署： 1．0 “重大安全事故”是指： a) 因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故； e) 1．1．4 員工對(duì)管理處的滿意率達(dá)90％以上。2．重 住戶對(duì)管理服務(wù)工作的滿意率達(dá)95％以上。 1．3．2 全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)——萬(wàn)元。 2．1。 2．2 財(cái)務(wù)管理權(quán) 日常經(jīng)營(yíng)管理資金600元以內(nèi)的支出決定權(quán)借款審批權(quán)。 審核管理處各類經(jīng)濟(jì)合同。 向公司作工作匯報(bào)。 每月5號(hào)前組織目標(biāo)評(píng)估，質(zhì)量評(píng)審，進(jìn)度、質(zhì)量考評(píng)和員工績(jī)效考評(píng) 。 保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。 有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人及以下各級(jí)員工的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。 專項(xiàng)事件的調(diào)查權(quán)。 目標(biāo)考評(píng) 公司財(cái)務(wù)部定期(不定期)監(jiān)控、審計(jì)、檢查物業(yè)管理處資金的運(yùn)作、成本和其他財(cái)務(wù)工作。 目標(biāo)獎(jiǎng)罰 管理處責(zé)任人(經(jīng)理)必須依照雙方確認(rèn)的工作計(jì)劃完成本責(zé)任書所列的各項(xiàng)目標(biāo)。 本目標(biāo)管理責(zé)任書壹式肆份，公司行政部存檔兩份，目標(biāo)責(zé)任人一份，物業(yè)管理處存檔一份。 目標(biāo)責(zé)任人簽署： 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對(duì)外多種經(jīng)營(yíng)投資和對(duì)外投標(biāo)承接物業(yè)管理投資的管理決策工作。 初步論證主要是初步進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，如果結(jié)論可行，分管副總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)編寫出書面的初步論證報(bào)告書報(bào)總經(jīng)理進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。 可行性論證報(bào)告書的編制要求 可行性論證報(bào)告書的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下幾部分： a) 投資項(xiàng)目的基本情況； b) 影響投資的基本要素； c) 技術(shù)、資源的可行性論證； d) 經(jīng)濟(jì)及風(fēng)險(xiǎn)論證： －成本預(yù)測(cè)； －利潤(rùn)預(yù)測(cè)； －風(fēng)險(xiǎn)論證。 e） “投資的優(yōu)劣勢(shì)分析”要求結(jié)合本公司的實(shí)際能力和上述的技術(shù)、資源、經(jīng)濟(jì)論證結(jié)果詳細(xì)列出本公司對(duì)外投資時(shí)的優(yōu)劣勢(shì)要素；特別是對(duì)可能出現(xiàn)的各種隱憂應(yīng)詳細(xì)一一列出。 b) 暫緩?fù)顿Y的，將前期已經(jīng)做完的可行性論證報(bào)告書、立項(xiàng)建議書和評(píng)審報(bào)告書一并歸檔備用。 對(duì)外投資(標(biāo))金額在50萬(wàn)元以下的項(xiàng)目，在經(jīng)理辦公會(huì)議討論通過后由總經(jīng)理批準(zhǔn)；金額在50萬(wàn)元以上的對(duì)外投資，由經(jīng)理辦公會(huì)議討論通過后報(bào)公司董事會(huì)討論審批，批準(zhǔn)后由總經(jīng)理對(duì)外簽約、組織、實(shí)施。 公司各職能部門抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成投標(biāo)書編制小組，負(fù)責(zé)投標(biāo)書的具體編制工作。 針對(duì)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)所采取的針對(duì)性措施。 費(fèi)用投入和成本測(cè)算。 “準(zhǔn)備采取的管理方式”要求針對(duì)擬接管物業(yè)的自身特點(diǎn)編制出總體管理方案和分項(xiàng)管理方案。 管理目標(biāo)要求具體列出明確的總體目標(biāo)和詳細(xì)分項(xiàng)目標(biāo)和目標(biāo)要求有可操作性可考核性。 投標(biāo)書的編制程序 總經(jīng)理依據(jù)經(jīng)營(yíng)部收集到的擬接物業(yè)的信息和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察的結(jié)果給出編制投標(biāo)書的原則和要求。 記錄 相關(guān)支持文件 《人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 附錄 《物業(yè)管理成本測(cè)算法》(略) 5 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程