【正文】 面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致， 外墻不得滲水； b) 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 聯(lián)系電話等； 機電設備安裝、調(diào)試報告； d) 其他可能會影響將來管理的原始記錄 工程預決算報告書； f) 地質(zhì)報告書； b) 通信設施合格證； j) 供水合同； f) 綜合竣工驗收資料： a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)； b) 投資許可證； d） 土地使用合同； e) 否 要求發(fā)展商限時整改 是 接管驗收的工作程序 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等； b) 在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組； b) 接管驗收的準備工作 職責 確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標； j) 確定清潔管理方案和成本指標； f) 確定物業(yè)管理服務費的收費標準和收費方案； b) 當物業(yè)管理公司同發(fā)展商／業(yè)主委員會達成一致時，公司總經(jīng)理應當同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理委托合同》。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。 職責 公司總經(jīng)理負責物業(yè)接管工作的組織、安排。 編制小組開始詳細依照本規(guī)程4．3條的要求逐條完成單項編制工作。 服務承諾要求針對小區(qū)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務的特點列出有鮮明特色的服務措施來。 經(jīng)濟效益分析o 社會效益預測。 為開展物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。 c) 辦公室、人事部抽調(diào)業(yè)務骨干負責擬接項目的人員配置，設備、設施配置，以及編制投標方案資料的收集、提供； d) 品質(zhì)部抽調(diào)業(yè)務骨干負責管理目標、管理計劃、質(zhì)量保證措施、服務承諾的編制； e) 經(jīng)營部抽調(diào)業(yè)務骨干負責及時全面地收集擬接項目的信息。 程序要點 投標書編制小組的組織 公司在接到物業(yè)管理招標書邀請(或議標書邀請)后，由公司總經(jīng)理召開經(jīng)理辦公會議決定是否參加投標競爭。 記錄 相關支持文件 4．物業(yè)管理投標方案編制標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范公司對外參加物業(yè)管理的投標工作，確保投標書的編制質(zhì)量，為通過市場競爭拓展公司物業(yè)管理的規(guī)模打好基礎。 評審認為可行性論證論證不充分、不完善的，應當交由可行性研究論證小組繼續(xù)補充論證直至清晰完善。 論證結果的處置 可行性論證結論出來后，總經(jīng)理應召開經(jīng)理辦公會議或?qū)ｎ}討論會議，邀請有關專家(必要時)一道對可行性論證的過程和結論進行評審。 e) 本公司的優(yōu)劣勢分析； f) 結論； g) 實施工作進度預測表。 項目立項的基本要求是： a) 有明確的項目說明、概況； b) 有較為準確的技術經(jīng)濟分析； c) 有結論； d) 有對外投資合作的步驟、方法； e) 有必備的原始憑證； f） 有明確的立項結論。 職責 公司總經(jīng)理負責對外投資的論證、決策工作。 未盡事宜，由目標責任人同公司協(xié)商解決，補充條款與本責任書具有同等效力。 如果工作目標完成，則管理處可按公司的獎金分配方案對員工發(fā)放獎金，其中目標責任人可提取管理處經(jīng)營利潤的——％作為個人獎金。檢查標準、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財務規(guī)定。 公司的義務 及時提供合適的業(yè)務支持。 有要求責任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、報表、原始憑據(jù)、記錄的權力。 為公司培養(yǎng)人才。 保證管理處各個標準作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。 確保責任目標的逐步實現(xiàn)。 申請支持權 依據(jù)物業(yè)管理處的工作進展情況申請專項經(jīng)營管理資金和其他資金支持 申請修改物業(yè)管理處的組織架構和人員定編。 管理決策權 主持物業(yè)管理處的日常管理工作。3 編制范圍內(nèi)臨時工的招聘錄用決定權。 2．0 1．2．2 員工對飯?zhí)梅展ぷ鞯臐M意率達95％以上。 1．1．5 2000年年底前，獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號。 因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件、。 因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故； b) 責任目標 1．1 未盡事宜，由目標責任人同董事會協(xié)商解決，補充條款與本責任書具有同等效力。 如果工作目標完成，則公司可按董事會的獎金分配方案對員工發(fā)放獎金，其中目標責任人可提取公司經(jīng)營利潤的——％作為個人獎金。檢查標準、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財務規(guī)定。 董事會的義務 及時提供合適的業(yè)務支持。 有要求責任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、報表、原始憑據(jù)、記錄的權力。 為公司培養(yǎng)人才。 、法規(guī)。 自覺接受董事會監(jiān)控、考評、檢查。 申請業(yè)務支持。 工作計劃、工作標準、工作程序、管 主持召開物業(yè)管理有限公司的各類工作會議。 財務管理權。 為保證上述責任目標的實現(xiàn)，公司實行總經(jīng)理負責制，責任人(總經(jīng)理)的權力如下： 人事管理權 對物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理(含)、部門經(jīng)理(含)、管理處經(jīng)理(含)以下各級員工的組閣權、獎罰權、任免權、解聘權。 經(jīng)營目標 1．3．1 全年各項開支控制在預算指標內(nèi)。 1．2 1．1．3 員工上崗培訓合格率100％。 附錄 《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標管理責任書(僅供參考) 《物業(yè)管理處經(jīng)理目標管理責任書》(僅供參考) 附錄一 年度物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理(僅供參考) 目標管理責任書 一個管理周期(一年)或一個任期結束后，董事會應當對公司的總體工作狀況即目標完成情況作出綜合評價和驗證。 其他。 責任人(經(jīng)理)的權利、義務； c) 公司總經(jīng)理同董事會簽訂完畢物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標管理責任書》后為確保公司總體工作目標得以實現(xiàn)，應當將公司總體工作目標進行有效分解。 目標完成情況的獎罰措施； f) b) 制定物業(yè)管理總體工作目標時應考慮的因素： －達到的目的； －必要的工作環(huán)境(人力、物力)； －以往的經(jīng)驗教訓； －物業(yè)管理公司的實際工作狀況； －必要的責、權、利狀況。 制定目標的基本要素： －目標均應為量化目標，非量化的目標不應列入； －目標應具有可考評、可檢查、可評價性； －分目標應與總目標保持一致o b) 程序要點 目標管理的基本作業(yè)流程（略） 38 / 38某物業(yè)公司作業(yè)規(guī)程匯編目標管理標準作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范物業(yè)管理公司的各級目標管理工作，確保公司總體工作目標的實施。 公司董事會負責同公司總經(jīng)理簽訂目標管理責任書并負責總經(jīng)理目標管理的考評、評價和監(jiān)管工作。 管理處經(jīng)理負責同管理處各部門主管簽訂目標管理責任書，并負責管理處各部門主管目標管理的考評、評價和監(jiān)管工作。 每年年底(或每一任期結束)前，公司總經(jīng)理應召開公司經(jīng)理辦公會議，結合董事會的工作要求和公司的實際管理狀況擬定出第二年(或第二個任期)的公司總體物業(yè)管理工作目標： a) c) 公司總經(jīng)理就公司次年(或次任期)的物業(yè)管理公司總體工作目標以及為保證工作目標所必需的權、責、利同公司董事會進行積極的協(xié)商討論。 公司總體工作目標： －管理目標； －服務目標； －經(jīng)營目標。 目標考評的方法和考評依據(jù)； e) 物業(yè)管理公司總體工作目標的分解 將工作目標一部分分給各管理處。 工作目標； b) 目標完成情況的獎罰措施； f) 由管理處經(jīng)理同各部門主管進一步簽訂分解目標管理責任書，方法同上。公司董事會應每季度對公司目標的完成情況作出評價和指示。 目標完成情況的結果驗證和獎罰 依據(jù)公司總體目標的完成情況，公司董事會應當依據(jù)同公司總經(jīng)理簽訂的《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標管理責任書》兌現(xiàn)對公司和公司總經(jīng)理的獎罰。 目標管理責任書、評價驗證報告書、獎罰情況記錄均應統(tǒng)一在公司歸檔長期保存。 公司所有標準作業(yè)規(guī)程。 1．1．2 所轄物業(yè)設施設備的使用完好率達98％以上。 1．1．6 其他各項指標在——年——月——日前達到《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準》中優(yōu)秀住宅小區(qū)的各項管理指標。 1．3 2．0 工薪標準范圍內(nèi)的調(diào)薪?jīng)Q定權。 ， 理制度。 申請支持權 依據(jù)物業(yè)管理有限公司的工作進展情況申請專項經(jīng)營管理資金和其他資金支持Q 申請修改物業(yè)管理有限公司的組織架構和人員定編。 確保責任目標的逐步實現(xiàn)。 保證公司各個標準作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。技能和工作質(zhì)量。 標準、質(zhì)量、成本等指標)抽查、檢查、監(jiān)督 有對目標責任人、副總經(jīng)理、財務部經(jīng)理的任免權、解聘權、調(diào)配權。 專項事件的調(diào)查權。 目標考評 董事會定期(不定期)監(jiān)控、審計、檢查物業(yè)管理公司資金的運作、成本和其他財務工作。 目標獎罰 公司責任人(總經(jīng)理)必須依照雙方確認的工作計劃完成本責任書所列的各項目標。 本目標管理責任書壹式肆份，董事會存檔兩份，目標責任人一份，物業(yè)管理公司存檔一份。 目標責任人簽署： 1．0 “重大安全事故”是指： a) 因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故； e) 1．1．4 員工對管理處的滿意率達90％以上。2．重 住戶對管理服務工作的滿意率達95％以上。 1．3．2 全年實現(xiàn)經(jīng)營利潤——萬元。 2．1。 2．2 財務管理權 日常經(jīng)營管理資金600元以內(nèi)的支出決定權借款審批權。 審核管理處各類經(jīng)濟合同。 向公司作工作匯報。 每月5號前組織目標評估，質(zhì)量評審，進度、質(zhì)量考評和員工績效考評 。 保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。 有對目標責任人及以下各級員工的任免權、解聘權、調(diào)配權。 專項事件的調(diào)查權。 目標考評 公司財務部定期(不定期)監(jiān)控、審計、檢查物業(yè)管理處資金的運作、成本和其他財務工作。 目標獎罰 管理處責任人(經(jīng)理)必須依照雙方確認的工作計劃完成本責任書所列的各項目標。 本目標管理責任書壹式肆份，公司行政部存檔兩份，目標責任人一份，物業(yè)管理處存檔一份。 目標責任人簽署： 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對外多種經(jīng)營投資和對外投標承接物業(yè)管理投資的管理決策工作。 初步論證主要是初步進行技術經(jīng)濟分析，如果結論可行，分管副總經(jīng)理應當編寫出書面的初步論證報告書報總經(jīng)理進行項目立項。 可行性論證報告書的編制要求 可行性論證報告書的內(nèi)容應當包括以下幾部分： a) 投資項目的基本情況； b) 影響投資的基本要素； c) 技術、資源的可行性論證； d) 經(jīng)濟及風險論證： －成本預測； －利潤預測； －風險論證。 e） “投資的優(yōu)劣勢分析”要求結合本公司的實際能力和上述的技術、資源、經(jīng)濟論證結果詳細列出本公司對外投資時的優(yōu)劣勢要素；特別是對可能出現(xiàn)的各種隱憂應詳細一一列出。 b) 暫緩投資的，將前期已經(jīng)做完的可行性論證報告書、立項建議書和評審報告書一并歸檔備用。 對外投資(標)金額在50萬元以下的項目，在經(jīng)理辦公會議討論通過后由總經(jīng)理批準；金額在50萬元以上的對外投資，由經(jīng)理辦公會議討論通過后報公司董事會討論審批，批準后由總經(jīng)理對外簽約、組織、實施。 公司各職能部門抽調(diào)業(yè)務骨干組成投標書編制小組，負責投標書的具體編制工作。 針對管理的難點、重點所采取的針對性措施。 費用投入和成本測算。 “準備采取的管理方式”要求針對擬接管物業(yè)的自身特點編制出總體管理方案和分項管理方案。 管理目標要求具體列出明確的總體目標和詳細分項目標和目標要求有可操作性可考核性。 投標書的編制程序 總經(jīng)理依據(jù)經(jīng)營部收集到的擬接物業(yè)的信息和現(xiàn)場實地考察的結果給出編制投標書的原則和要求。 記錄 相關支持文件 《人事定編管理標準作業(yè)規(guī)程》 附錄 《物業(yè)管理成本測算法》(略) 5 物業(yè)接管標準作業(yè)規(guī)程