【正文】 見《對外投資標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)。 可行性研究論證認為不可行的，論證小組應(yīng)當(dāng)將可行性研究報告書，連同各種原始憑證一并交總經(jīng)理，由公司總經(jīng)理決定是否歸檔保存。 可行性論證報告書的編制要求： a) “投資項目的基本情況”要求較詳細地列出擬投資項目的名稱、地點、規(guī)模、現(xiàn)狀等； b) “影響投資的基本要素”要求詳細列出擬投資項目的對外合作條件和可能影響本次可行性研究的因素； c) “技術(shù)、資源論證”是可行性研究的重要論證之一。 公司各職能部門負責(zé)組織、參與對外投資的論證、公關(guān)、決策工作。 總經(jīng)理簽署： 日期： 如果本責(zé)任書所列三類目標(biāo)不能全部完成，則每不能完成其中一項指標(biāo)，扣減項目責(zé)任人的25％目標(biāo)獎金，直至扣除全部獎金，并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。 提供信息支持。 向公司交納風(fēng)險抵押金。 自覺接受公司各職能部門的監(jiān)控、考評、檢查。 組織實施物業(yè)管理有限公司的工作目標(biāo)、工作計劃、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、管理制度。 為保證上述責(zé)任目標(biāo)的實現(xiàn)，責(zé)任人(管理處經(jīng)理)的權(quán)力如下： 2．1 人事管理權(quán) 2．1．1 對物業(yè)管理處班組長(含)以下各級員工的組閣權(quán)、獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)(財務(wù)人員除外)。 1．2 因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故； c) 日期： 日期： 目標(biāo)管理責(zé)任書 附錄二： ——年度物業(yè)管理有限公司 管理處經(jīng)理(僅供參考) 本責(zé)任書自簽訂之日起生效。． 董事會負責(zé)目標(biāo)責(zé)任人的績效考評。 有對公司財務(wù)運作狀況的審計權(quán)、監(jiān)控權(quán)。 保證員工的生活、工作秩序。 責(zé)任人的義務(wù) 接受董事會的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。日常經(jīng)營管理資金預(yù)算范圍內(nèi)的支出決定權(quán)、借款審批權(quán)、費用 報銷審批權(quán)。 1．3．2 全年實現(xiàn)經(jīng)營利潤 1．1．4 員工對企業(yè)的滿意率達85％以上。 記錄 公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理也應(yīng)對公司各部門、各管理處、管理處各部門的總體工作狀況即目標(biāo)完成情況作出綜合評價和驗證。 目標(biāo)的日常監(jiān)管 公司的權(quán)利、義務(wù)； d) a) 責(zé)任人(總經(jīng)理)的權(quán)利、義務(wù)； c) d) 總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)綜合考慮上述各種因素后再制定管理公司的總體工作目標(biāo)。 物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的制定與總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書的簽訂。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司的各部、各級目標(biāo)管理工作。 －按物業(yè)管理公司的管理層次分，可將目標(biāo)分為公司總體工作目標(biāo)、部門工作目標(biāo)、管理處總體工作目標(biāo)、管理處分部門工作目標(biāo)； －按物業(yè)管理公司的工作時序分，可將目標(biāo)分為長期目標(biāo)(5／，10年)、中期目標(biāo)(24年)、年度目標(biāo)、季度目標(biāo)?！段飿I(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》的內(nèi)容通常由以下內(nèi)容構(gòu)成： a) 公司總經(jīng)理同機關(guān)各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理簽訂《目標(biāo)管理責(zé)任書》責(zé)任書的內(nèi)容結(jié)構(gòu)如下： a) 管理處可以將本管理處的工作進一步分解至管理處各部門。 責(zé)任目標(biāo) 管理目標(biāo) 注： “重大安全事故”是指： a) 因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故； b) 因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故； c) 因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故； d) 因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故； e) 因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。 1．2．2 員工對飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達95％以上。 編制范圍內(nèi)員工招聘錄用決定權(quán)。 審批各類經(jīng)濟合同。 每月5號前組織目標(biāo)評估，質(zhì)量評審，進度、質(zhì)量考評和員工績效考評 積極配合董事會完成其他專項工作。 董事會的權(quán)力 有對公司運作狀況(工作進度 的權(quán)力。 提供資金支持。 若發(fā)生不可抗力而致使責(zé)任目標(biāo)無法完成，則本目標(biāo)責(zé)任書失效，遺留問題由董事會與目標(biāo)責(zé)任人共同處理。 注： 1．1．3 員工上崗培訓(xùn)合格率100％。 經(jīng)營目標(biāo) 1．3．1 全年各項開支控制在——萬元內(nèi)(詳見《預(yù)算明細表》略)。4 工薪標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的調(diào)薪建議權(quán)。 責(zé)任人的義務(wù) 接受公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。 保證員工的生活、工作秩序。 有對目標(biāo)責(zé)任人的績效考評權(quán)、獎罰權(quán)。考評標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)公司績效考評相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程和本目標(biāo)管理責(zé)任書。 本責(zé)任書解釋權(quán)在公司。 日期：3. 對外投資標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范物業(yè)管理公司對外多種經(jīng)營投資和對外投標(biāo)承接物業(yè)管理投資工作，確保對外投資穩(wěn)妥可靠、盈利。 對擬選項 可行性研究應(yīng)當(dāng)注意在論證時不設(shè)任何可能影響論證結(jié)論的前提和原則。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負責(zé)對外投標(biāo)書編制工作的組織安排和質(zhì)量控制。 公司接管后準(zhǔn)備采取的管理方式。 投標(biāo)書的編制要求 “擬接管物業(yè)的基本概況”要求詳細列出擬接管物業(yè)的地理位置、環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層樓、樓宇結(jié)構(gòu)特點、基本設(shè)施、設(shè)備、住戶基本構(gòu)成、驗收移交情況等。 經(jīng)濟效益分析要求按照物業(yè)管理“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、保本微利”的特點詳盡地計算出擬接物業(yè)后的經(jīng)濟效益。 程序要點 物業(yè)接管工作流程 物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容： 確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費方案(代收代繳方案)； d) 記錄 《鑰匙移交一覽表》 《物業(yè)移交清單》 相關(guān)支持文件 《物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 公司行政、人事相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 6，物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 資料的接管驗收。 用地紅線圖。 供氣協(xié)議書、許可證； h) 圖紙會審記錄； d) 機電設(shè)備出廠合格證； b) 是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn) a) 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。 c) 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； 隔熱層、防水層完好。 綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進行。 目的 規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)工作完善有效。 “省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達標(biāo)評比”:是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比。 “區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達標(biāo)評比”：是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比。 定立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時，應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實際情況和公司的保證能力，不可一味地好高騖遠。 對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進行內(nèi)部整改：“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達標(biāo)準(zhǔn)備為 參照，邊整邊改邊對照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動房屋的使用功能，物別是隨意改動房屋結(jié)構(gòu))等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識完整清晰(詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)； c) 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實、可靠o“創(chuàng)優(yōu)’’迎檢資 料通常包括以下內(nèi)容： a) j) 所有的員工培訓(xùn)記錄； r) x) b) c) g) 迎檢結(jié)束后，由“創(chuàng)優(yōu)” 領(lǐng)導(dǎo)小組寫出總結(jié)材料，歸檔保存。 公司品質(zhì)部負責(zé)組織實施ISO9000質(zhì)量體系的文件的編寫、控制、發(fā)施、運行、認證和質(zhì)量體系的維持、評價、改進工作。其主要權(quán)限是：處理與質(zhì)量體系運行有關(guān)的問題，任命內(nèi)部質(zhì)量審核組長。一般按每職能部門抽調(diào)12名員工為宜。 文件化質(zhì)量體系的建立主要是指公司IS09000質(zhì)量體系的文件的編制工作。 和物業(yè)管理的實際水平和實際要求要相適應(yīng)； c) 質(zhì)量體系文件的編寫順序： a） “該說的一定要說到”o物業(yè)管理公司的IS09000文件特別是作業(yè)規(guī)程一定要全面。 “預(yù)防為主”。 “語言通俗明白、繁簡適宜”。 質(zhì)量體系文件初步編制完成后，公司管理者代表應(yīng)立即著手組織將文件送達至各實施主要負責(zé)人手中，對文件規(guī)定的內(nèi)容展開全面、自由無限制的論證。 質(zhì)量體系下發(fā)培訓(xùn)完成后，開始進入試運行階段。 進行第一次內(nèi)部質(zhì)量審核 在質(zhì)量體系試運行一段時間(一個月左右)后，管理者代表應(yīng)安排公司品質(zhì)部對質(zhì)量體系的運行質(zhì)量進行第一次內(nèi)部審核。 有針對性幫助員工解決推行質(zhì)量體系時出現(xiàn)的問題； 修改的內(nèi)容： 品質(zhì)部通過隨時的抽檢和定期的內(nèi)審來糾正、預(yù)防推行中出現(xiàn)的問題；各級干部則通過隨時隨地的工作檢查和批評教育、行政處罰來保證質(zhì)量體系的有效執(zhí)行。 c) 有針對性幫助員工解決推行中的各類問題。 認證預(yù)審由公司提前兩個星期向認證機構(gòu)報送公司質(zhì)量體系的一級文件(質(zhì)量手冊)、二級文件(程序文件)、經(jīng)認證機構(gòu)審核通過后，雙方約定好預(yù)審的時間。 預(yù)審?fù)戤吅?，公司品質(zhì)部應(yīng)當(dāng)依據(jù)認證機構(gòu)審核員的審核意見，認真進一步修改質(zhì)量體系文件，并監(jiān)管執(zhí)行。 b) 公司品質(zhì)部是公司維持質(zhì)量體系的日常管理部門。 附錄 四、過程方法 八、 互利的供方關(guān)系 組織與供方之間保持互利關(guān)系，可增進兩個組織創(chuàng)造價值的能力。 五、 系統(tǒng)管理 組織依存于它們的顧客，因此組織應(yīng)理解顧客當(dāng)前和未來的需求，滿足顧客要求并力爭超過顧客期望。 通過質(zhì)量認證獲取《質(zhì)量體系認證證書》 如果現(xiàn)場認證獲得通過，一般情況下經(jīng)過認證機構(gòu)對現(xiàn)場審核的批準(zhǔn)后，公司將獲得《ISO900質(zhì)量體系認證證書》。 c) 現(xiàn)場認證 預(yù)審是認證機構(gòu)在正式審核之前對申請認證單位進行的一次預(yù)備審核。 內(nèi)審后審核組應(yīng)召開內(nèi)審會議，分析出現(xiàn)不合格的原因，進一步完善文件化質(zhì)量體系，懲處主觀上故意抵制質(zhì)量體系推行的員工，提高員工的工作水準(zhǔn)； 第二次內(nèi)部質(zhì)量審核 總經(jīng)理在文件化質(zhì)量體系基本完善后，以正式通知的形式開始質(zhì)量體系在公司 的全面運行。 去掉不適宜的作業(yè)規(guī)程； 嚴(yán)肅紀(jì)律，確保推行的真實性和有效性o 審核的目的： 品質(zhì)部員工應(yīng)當(dāng)參加完培訓(xùn)考試合格后獲取國家技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的企業(yè)《注冊內(nèi)部質(zhì)量審核員證書》o a) “編寫的物業(yè)管理文件”。因此在編制文件時一定要將可能在物業(yè)管理服務(wù)工作發(fā)生的問題預(yù)先性地在文件上用規(guī)程、制度加以預(yù)防。 c) 在充分理解IS09000要素的基礎(chǔ)上，著手將公司所有管理服務(wù)加以分類和歸納； c) 具有可操作性，可檢查評價性； e) 物業(yè)管理公司IS09(0)0質(zhì)量體系文件通常包括： a) ， 成立品質(zhì)部 聘請IS0900O專業(yè)顧問 導(dǎo)人IS09000質(zhì)量體系是一項很專業(yè)、理論性很強的工作。 記錄 h) d) 所有的政府、住戶、上級公司、外界對管理處工作的評價資料以及其他應(yīng)提供的資料、記錄。 小區(qū)業(yè)主／住戶檔案； t) 所有的住戶回訪記錄； I) e) 業(yè)主委員會成立與活動資料： －－業(yè)主管委會章程； －－業(yè)主管委會社團法人登記證； －－業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄； －－業(yè)主管委會成立記錄； －－業(yè)主管委會召開的屆次會議紀(jì)要； －－業(yè)主管委會發(fā)布的公告。特別注意兩個方面的問題：一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備，即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項和隨意減少；二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達標(biāo)，對日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備，如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率； d) 成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組： “創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。 考評合格后，可榮獲省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)”稱號。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)工作。 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。 信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔o 2停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好o 室外消防栓： a) 消防箱標(biāo)識清楚