【正文】 為保證上述責(zé)任目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，責(zé)任人(管理處經(jīng)理)的權(quán)力如下： 2．1 人事管理權(quán) 2．1．1 對物業(yè)管理處班組長(含)以下各級員工的組閣權(quán)、獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)(財(cái)務(wù)人員除外)。 1．3 1．2 1．1．2 所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)100％1)2上。 因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故； c) 管理目標(biāo) 1．1．1 全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故。 日期： 日期： 目標(biāo)管理責(zé)任書 附錄二： ——年度物業(yè)管理有限公司 管理處經(jīng)理(僅供參考) 董事長簽署： 本責(zé)任書自簽訂之日起生效。 如果本責(zé)任書所列三類目標(biāo)不能全部完成，則每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo)，扣減項(xiàng)目責(zé)任人的25％目標(biāo)獎金，直至扣除全部獎金，并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。． 董事會負(fù)責(zé)目標(biāo)責(zé)任人的績效考評。 提供信息支持。 有對公司財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況的審計(jì)權(quán)、監(jiān)控權(quán)。 向董事會交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金。 保證員工的生活、工作秩序。 每月5號前按時(shí)上報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表和其他工作報(bào)表。 責(zé)任人的義務(wù) 接受董事會的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。 組織管理評審。日常經(jīng)營管理資金預(yù)算范圍內(nèi)的支出決定權(quán)、借款審批權(quán)、費(fèi)用 報(bào)銷審批權(quán)。 對物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理／財(cái)務(wù)部經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎罰的建議權(quán)。 1．3．2 全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤 服務(wù)目標(biāo) 1．2．1 住戶對管理服務(wù)工作的滿意率達(dá)95％以上。 1．1．4 員工對企業(yè)的滿意率達(dá)85％以上。 為確?！飿I(yè)管理有限公司計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，經(jīng)董事會與目標(biāo)責(zé)任人(總經(jīng)理)共同商討，已確定——物業(yè)管理有限公司——年度工作責(zé)任目標(biāo)，并由目標(biāo)責(zé)任人代表——物業(yè)管理有限公司簽署確認(rèn)。 記錄 依據(jù)各部門、各管理處的目標(biāo)完成情況和公司總體狀況，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)依據(jù)同公司各部門、各管理經(jīng)理簽訂的目標(biāo)管理責(zé)任書兌現(xiàn)對各部門員工、經(jīng)理的獎罰。公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理也應(yīng)對公司各部門、各管理處、管理處各部門的總體工作狀況即目標(biāo)完成情況作出綜合評價(jià)和驗(yàn)證。 公司各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理應(yīng)每月末向總經(jīng)理作工作目標(biāo)小結(jié)匯報(bào)；公司總經(jīng)理應(yīng)對各部門、各管理處的工作目標(biāo)的完成情況(工作狀況)作出評價(jià)和指示。 目標(biāo)的日常監(jiān)管 公司的權(quán)利、義務(wù)； d) 公司總經(jīng)理在分解完工作目標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)召開公司經(jīng)理辦公會議，充分討論目標(biāo)分解后的公司權(quán)利、責(zé)任、利益的分配與協(xié)調(diào)問題，直到各方達(dá)成共識。 a) 其他。 責(zé)任人(總經(jīng)理)的權(quán)利、義務(wù)； c) 協(xié)商討論一致后由公司總經(jīng)理代表物業(yè)管理公司同董事會簽訂《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》。 d) 總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)綜合考慮上述各種因素后再制定管理公司的總體工作目標(biāo)。 目標(biāo)的分類： －按物業(yè)管理目標(biāo)的內(nèi)容分，可將目標(biāo)分為管理質(zhì)量目標(biāo)、服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)、經(jīng)營利潤成本目標(biāo)； 物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的制定與總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書的簽訂。 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)同機(jī)關(guān)各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，并負(fù)責(zé)部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理目標(biāo)管理的考評、評價(jià)和監(jiān)管工作。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司的各部、各級目標(biāo)管理工作。 職責(zé) －按物業(yè)管理公司的管理層次分，可將目標(biāo)分為公司總體工作目標(biāo)、部門工作目標(biāo)、管理處總體工作目標(biāo)、管理處分部門工作目標(biāo)； －按物業(yè)管理公司的工作時(shí)序分，可將目標(biāo)分為長期目標(biāo)(5／，10年)、中期目標(biāo)(24年)、年度目標(biāo)、季度目標(biāo)。 《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》的內(nèi)容通常由以下內(nèi)容構(gòu)成： a) 公司董事會的權(quán)利、義務(wù)； d) 將工作目標(biāo)的一部分分給公司機(jī)關(guān)各職能部門； b) 公司總經(jīng)理同機(jī)關(guān)各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理簽訂《目標(biāo)管理責(zé)任書》責(zé)任書的內(nèi)容結(jié)構(gòu)如下： a) 目標(biāo)考評的方式和考評的依據(jù)； e) 管理處可以將本管理處的工作進(jìn)一步分解至管理處各部門。 公司總經(jīng)理每季度末應(yīng)就目標(biāo)的完成情況向董事會作工作匯報(bào)。 相關(guān)支持文件 責(zé)任目標(biāo) 管理目標(biāo) 注： “重大安全事故”是指： a) 因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故； b) 因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故； c) 因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故； d) 因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故； e) 因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。 1．1．5 導(dǎo)人賜09闐0質(zhì)量體系建立健全標(biāo)準(zhǔn)化管理。 1．2．2 員工對飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達(dá)95％以上。 萬元。 編制范圍內(nèi)員工招聘錄用決定權(quán)。 管理決策權(quán) 主持物業(yè)管理有限公司的日常管理工作。 審批各類經(jīng)濟(jì)合同。 向董事會作工作匯報(bào)。 每月5號前組織目標(biāo)評估，質(zhì)量評審，進(jìn)度、質(zhì)量考評和員工績效考評 積極配合董事會完成其他專項(xiàng)工作。 保證員工的整體操作 董事會的權(quán)力 有對公司運(yùn)作狀況(工作進(jìn)度 的權(quán)力。 有對目標(biāo)責(zé)任人的績效考評權(quán)、獎罰權(quán)。 提供資金支持。考評標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)本目標(biāo)管理責(zé)任書。 若發(fā)生不可抗力而致使責(zé)任目標(biāo)無法完成，則本目標(biāo)責(zé)任書失效，遺留問題由董事會與目標(biāo)責(zé)任人共同處理。 。 為確?！飿I(yè)管理有限公司——管理處計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，經(jīng)公司與目標(biāo)責(zé)任人(管理處經(jīng)理)共同商討，已確定——物業(yè)管理處年度工作責(zé)任目標(biāo)，并由目標(biāo)責(zé)任人代表——物業(yè)管理處簽署確認(rèn)。 注： 因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故； d) 1．1．3 員工上崗培訓(xùn)合格率100％。 服務(wù)目標(biāo) 1。 經(jīng)營目標(biāo) 1．3．1 全年各項(xiàng)開支控制在——萬元內(nèi)(詳見《預(yù)算明細(xì)表》略)。 2．1．2 對物業(yè)管理處副經(jīng)理、部門主管／副主管、財(cái)務(wù)人員的任免、調(diào)配、解聘、獎罰的建議權(quán)。4 工薪標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的調(diào)薪建議權(quán)。 主持召開物業(yè)管理處的各類工作會議。 責(zé)任人的義務(wù) 接受公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。 每月5號前按時(shí)上報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表和其他工作報(bào)表。 保證員工的生活、工作秩序。 公司的權(quán)力 有對管理處的運(yùn)作狀況(工作進(jìn)度、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、成本等指標(biāo))抽查、檢查、監(jiān)督的權(quán)力。 有對目標(biāo)責(zé)任人的績效考評權(quán)、獎罰權(quán)。 。考評標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)公司績效考評相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程和本目標(biāo)管理責(zé)任書。 ，則本目標(biāo)責(zé)任書失效，遺留問題由公司與目標(biāo)責(zé)任人共同處理。 本責(zé)任書解釋權(quán)在公司。 日期：3. 對外投資標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范物業(yè)管理公司對外多種經(jīng)營投資和對外投標(biāo)承接物業(yè)管理投資工作，確保對外投資穩(wěn)妥可靠、盈利。 程序要點(diǎn) 項(xiàng)目來源與立項(xiàng) 當(dāng)公司對外尋找到新的多種經(jīng)營投資項(xiàng)目或?qū)ふ业綄ν庹袠?biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，總經(jīng)理應(yīng)指令分管副總經(jīng)理對候選項(xiàng)目進(jìn)行初步論證。 對擬選項(xiàng) 可行性研究應(yīng)當(dāng)注意在論證時(shí)不設(shè)任何可能影響論證結(jié)論的前提和原則。技術(shù)論證主要是對擬投資的項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)方面是否可行、本公司是否具備投資的技術(shù)能力的詳細(xì)論證，資源論證則是假定在已確定投資的前提下需要配備的人力、物力資源以及人力、物力資源的配置能力； d) “經(jīng)濟(jì)論證”是可行性論證的核心部分，編制時(shí)要求： －詳細(xì)測算出擬投資項(xiàng)目的前期投入成本和項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)后的經(jīng)營成本； －利潤測算則是在測算完畢預(yù)期收入以后，依據(jù)收入測算出的預(yù)期投資利潤、利潤率和收益率； －“風(fēng)險(xiǎn)分析”要求對對外投資進(jìn)行詳細(xì)的盈虧平衡分析、現(xiàn)金流量分析、敏感性分析和必要的投資風(fēng)險(xiǎn)概率分析。 對外參加公開招標(biāo)競爭物業(yè)管理權(quán)的投資，在做完可行性論證后，應(yīng)當(dāng)由公司總經(jīng)理組織編制物業(yè)管理投標(biāo)書(詳見《物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對外投標(biāo)書編制工作的組織安排和質(zhì)量控制。 投標(biāo)書編制小組的分工如下： a) 財(cái)務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)開辦費(fèi)用、管理成本、預(yù)期效益的測算； b) 管理處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)日常管理工作方案、難點(diǎn)、重點(diǎn)管理方案的擬定、編制； 公司接管后準(zhǔn)備采取的管理方式。 為有效地提高物業(yè)管理水準(zhǔn)所必要的服務(wù)承諾。 投標(biāo)書的編制要求 “擬接管物業(yè)的基本概況”要求詳細(xì)列出擬接管物業(yè)的地理位置、環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層樓、樓宇結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、基本設(shè)施、設(shè)備、住戶基本構(gòu)成、驗(yàn)收移交情況等。 人力、物力資源要求詳細(xì)列出： a) 擬接管物業(yè)的組織架構(gòu)； b） 擬接物業(yè)的人事定編和崗位設(shè)置、崗位描述； c) 主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹； d) 為開展工作前期投入的設(shè)備、設(shè)施。 經(jīng)濟(jì)效益分析要求按照物業(yè)管理“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、保本微利”的特點(diǎn)詳盡地計(jì)算出擬接物業(yè)后的經(jīng)濟(jì)效益。 匯編后打印、裝訂成冊報(bào)總經(jīng)理審批(大的項(xiàng)目尚需報(bào)董事會批準(zhǔn))。 程序要點(diǎn) 物業(yè)接管工作流程 委托接管物業(yè)，發(fā)展商／業(yè)主管理委員應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同書》。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容： 確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費(fèi)方案(代收代繳方案)； d) 確定機(jī)電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)； h) 記錄 《鑰匙移交一覽表》 《物業(yè)移交清單》 相關(guān)支持文件 《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 公司行政、人事相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 6，物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； d) 資料的接管驗(yàn)收。 項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告； b) 用地紅線圖。 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證； d) 供氣協(xié)議書、許可證； h) 圖紙會審記錄； d) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； h) 機(jī)電設(shè)備出廠合格證； b) 是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。 a) 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水 c) 玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷； g) 高檔裝飾門裝飾完整。 天臺： 隔熱層、防水層完好。 屋面避雷設(shè)施連接牢固。 綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)o 遺留問題的登記確認(rèn)： a) 對資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 目的 規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。 職責(zé) 物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡介 “省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”:是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比。 “區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”：是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比。 定立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實(shí)際情況和公司的保證能力，不可一味地好高騖遠(yuǎn)。對于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作，應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng)“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確?！皠?chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。 對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改：“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為 參照，邊整邊改邊對照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動房屋的使用功能，物別是隨意改動房屋結(jié)構(gòu))等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識完整清晰(詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)； c) 設(shè)備機(jī)房的和設(shè)備表面狀況反映出來的是直觀的設(shè)備維護(hù)管理水準(zhǔn)的高低，整改時(shí)應(yīng)特別注意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作，力爭做到機(jī)房整潔、