【正文】 非拆1平方米還1平方米)被拆遷房屋的評估價與產權調換房屋的市場價進行差價結算，多退少補。五 拆遷安置 (出租房拆遷)拆遷補償前，已經解除了租賃協(xié)議或出租人對承租人進行了安置，實質上相當于非租賃房屋的補償、安置，根據《拆遷條例》的規(guī)定，對所有人進行補償、安置；出租人與承租人達不成協(xié)議時，為了保障承租人的權益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。按公證機關規(guī)定的程序和要求辦理公證。未進行抵押登記的，示為無效抵押。四是不能解除抵押關系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償抵押權人的,向抵押人進行追償。如學校大多數應認定為公益事業(yè)，但經營性私立學校則不在此列。四 違章建筑、臨時建筑的補償、安置是否屬于違章建筑必須由房屋所在地規(guī)劃行政主管部門出具證明。對經規(guī)劃部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。拆除未到期限的臨時建筑，也應當按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償。實施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門。裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行3強制拆遷《拆遷條例》規(guī)定了對在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的被拆遷人或者房屋承租人，可以實施強制拆遷。（二）達成拆遷補償安置協(xié)議后，拆遷糾紛處理方式(民事糾紛)—拆遷人與被拆遷人的訴訟；房屋拆遷補償安置協(xié)議是約定房屋拆遷當事人之間民事權利和義務關系的合同。城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。房地產法調整的是規(guī)劃區(qū)中的國有土地, 而不是集體土地城市規(guī)劃區(qū)內既有國有土地也有集體土地.（二） 城市規(guī)劃的基本內容編制城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。近期建設規(guī)劃期限一般為5年。城市詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。修建性詳細規(guī)劃的主要任務是：以總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃為依據，直接對建設作出具體的修建安排及其規(guī)劃設計，指導建筑設計和工程施工圖設計。（二） 城市規(guī)劃的審批；城市規(guī)劃實行分級審批制度。（三）城市總體規(guī)劃的調查和修改（四）房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計開發(fā)公司委托規(guī)劃設計單位進行（1）修建性詳細規(guī)劃的編制、（2）市政工程的規(guī)劃設計及（3）建筑設計。如遇有重大問題需要調整規(guī)劃設計條件時，必須向城市規(guī)劃主管部門申請，經城市規(guī)劃主管部門批復獲準后，方可按新的規(guī)劃設計條件調整規(guī)劃設計。城市規(guī)劃區(qū)內的土地利用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。報前（1）報建審批管理主要包括對建設項目選址審批核發(fā)項目選址意見書，（2）對城市用地審批核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，（3）對建設工程審批核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。（二）建設用地規(guī)劃管理1核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。c城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。2 臨時建設和臨時用地的管理。城市規(guī)劃區(qū)內臨時使用土地或進行臨時建設都有應當征得城市規(guī)劃行政主管部門的同意。1道路管理。3審定設計方案。核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證1必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，2由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。放線、驗線制度。向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請建設的要求。第二節(jié) 勘察設計2001年7月發(fā)布了《建設工程勘察和設計單位資質管理規(guī)定》。2全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目。4法律或者國務院對必須進行招標的其他項目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上。（五）對開標、評標和中標的管理1開標時間應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間之后的同一時間公開進行。3中標人確定后，招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，二 建設監(jiān)理管理制度（一） 建設監(jiān)理制度（三）工程建設監(jiān)理的主要工作任務和內容監(jiān)理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調”。第二，工程監(jiān)理單位與被監(jiān)理工程的施工不得承擔該項建設工程的監(jiān)理業(yè)務。第四，總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師進駐施工現(xiàn)場。（五）建設監(jiān)理程序與管理：監(jiān)理企業(yè)實行資質審批制度。未取得施工許可證的，一律不得開工。四 建設部于2000年6月發(fā)布了《房屋建筑工程質量保修辦法》。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。（二）1質量缺陷向施工單位約定的時間內應當立即到達現(xiàn)場搶修。3由建設單位或者房屋建筑所有人組織驗收。4由原施工單位承擔相應責任。由造成拖延的責任方承擔賠償責任。（一）建設工程竣工驗收的監(jiān)督管理機構國務院建設行政主管部門負責全國工程竣工驗收的監(jiān)督管理工作。工程竣工的驗收工作，由建設單位負責組織實施。第五章 房地產開發(fā)經營管理制度與政策第二節(jié) 房地產開發(fā)項目管理一 確定房地產開發(fā)項目的原則1應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。但法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。2經濟適用住房建設應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并采取行政劃撥方式供應。（二）項目資本金的出資方式以工業(yè)產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，（三）項目資本金占項目總投資的比例不得低于20%。三通一平，即視為啟動。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素。2因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)現(xiàn)不是開發(fā)商努力能解決的問題等。購買的房屋出現(xiàn)質量責任也應由開發(fā)企業(yè)承擔對購房者的責任。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。應當注意以下幾個問題：一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。二是一般性的質量問題主要通過質量保修解決，而不是退房。其他單位的核驗結果不能作為退房的依據。消費者有權要求退房，終止房屋買賣關系。六 竣工驗收制度（一）《開發(fā)經營條例》規(guī)定，房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收合格的，不得交付使用。第三節(jié) 房地產經營管理一 房地產項目轉讓（一）轉讓條件1《房地產管理法》第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)時的條件。這兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產項目。經審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式，一由受讓方先補辦土地使用權出讓手續(xù)，并依照國有有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓；二是可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。A以城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地 用《城市記工員管理法》第二十三條規(guī)定的項目，即用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法夫規(guī)定的其他 用地。因此，經濟適用住房項目轉讓后仍用于經濟適用于住房的，經有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續(xù)。（二）轉讓的程序30日內持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。項目轉讓人應當局面通知被拆遷人。2取得土地使用權證書或使用土地的批準文件。4已通過竣工驗收。6供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用權條件，其他配套基礎設施和公共設備設備交付使用條件或已確定施工進度的交付日期。（二） 商品房銷售代理委托專門的房地產中介服務機構代為銷售。出示商品房的有關證明文件和商品房銷委托書。（三） 商品房銷售中禁止的行為1房地產開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品詞語財行銷售給他人。3不符合商品房是銷售條件的,房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房, 不得向買受人收取任何預定款性質費用。（四） 商品房買賣合同(非強制性使用，雙方可以約定)。但是，產權登記方式需要按建筑面積方式進行，按套、套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進產權登記。按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定面積無發(fā)生誤差時的處理方式。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計院變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的, 房地產開法企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買賣人。買受人在通知到達之日起15日內未做出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。5保修責任：保修期從交付之日起計算。因不可抗拒力或者當事人在合同約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任，因不可抗拒國或者使用不當造成的損失，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。B屋面防水3年；C墻面、頂棚抹灰層脫落1年。E門窗翹裂、五金件損壞1年。A開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；B結構類型；C裝修、裝飾注意事項；D上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等到設施配置的說明；E有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意民事項；F門、窗類型，使用注意事項；G配電負荷；H承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；I其他需說明的問題。三 房地產廣告（一） 房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。（二） 禁止發(fā)布房地產廣告的幾種情形1在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的；2在未經國家征用的集體所有制的土地上建設的；3司法機關報和行政機關依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；4預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；5權屬有爭議的；6違反國家有關規(guī)定建設的；7不符合工程質量標準，經驗收不合格的；8法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。1房地產開發(fā)企業(yè)、房地產權利人、房地產中介服務機構的營業(yè)執(zhí)照或者其它主體資格證明；2建設主管部門頒發(fā)的房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；3土地主管部門頒發(fā)的項目土地使用權證明；4工程竣工驗收合格證明；5發(fā)布房地產項目預售，主管部門頒發(fā)的預售、銷售許可證證明。（四） 房地產廣告的內容1開發(fā)企業(yè)名稱；2中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；3預售或銷售許可證書號。二房地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度。房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據。房地產權利人轉讓房地產、房地產抵押權人依法拍賣房地產，應當向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門如實申報成交價格。重新評估一般應由交易雙方和房地產管理部門共同認定的房地產評估機構進行評估。（三） 房地產價格評估人員資格認證制度第二節(jié) 房地產轉讓一（一）房地產轉讓的概念房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占范圍內的土地使用權同時轉讓。根據轉讓的方式，房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉讓主要包括房地產買賣、房地產入服等到行為，無償轉讓主要包括房地產贈與、房地產繼承等行為。二房地產轉讓的條件達不到下列條件的房地產不得轉讓。4共有房地產，未經其他共有人書面同意的。三房地產轉讓的程序1房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；2房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內。4房地產管理部門核實申報的成交價格。此外，凡房地產轉讓或變更的，先到房地產管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉移、變理登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。對于暫不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當將土地收益上繳國家或作其他處理，并在合同中注明。四商品房預售合同登記備案房地產開發(fā)企業(yè)取得了商品房預售許可證后，就可以向社會預售其商品房，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面預售合同。五商品房預售中的違法行為及處罰第四節(jié) 房屋租賃管理一（一）房屋租賃的概念房屋租賃是房地產市場中重要的一種交易形式。（二）房屋租賃的分類房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。2承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人應當繼續(xù)履行原租賃合同。4租賃期限內，房屋所有權人轉讓房屋所有權，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。四房屋租賃合同出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并向房產管理部門登記備案。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質使用房屋，不得變更使用用途。房屋的修繕責任。（二）租賃合同的終止一是合同的自然終止，二是人為終止。2符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的；3因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。五房屋租賃登記備案房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關部門證明文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理備案手續(xù)。 出租共有房屋，還須提交其他共有權人同意出租證明。六房屋租金：房屋租金包括成本租金、商業(yè)租金和