【正文】 。取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有四種：國家出讓、行政劃撥、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃。土地所有權(quán)由集體所有變?yōu)閲宜?。征收集體土地應(yīng)遵循的原則答：珍惜耕地，合理利用土地原則；保證國家建設(shè)用地原則；妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則；有償使用土地原則；依法征地的原則。臨時(shí)使用的土地期限，最長2年，并不得改變批準(zhǔn)用途，不得從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)，不得修永久建筑。超過使用期限，不退地又不再次申請(qǐng)的，按違章用地處理。建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。以出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)訂立書面合同。建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，并訂立書面合同，使用期限不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。臨時(shí)用地經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意，報(bào)縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。屬于永久性建設(shè)用地的，應(yīng)在災(zāi)情結(jié)束后6個(gè)月內(nèi)補(bǔ)辦審批手續(xù)。土地使用權(quán)出讓也稱批租或土地一級(jí)市場，由國家壟斷；經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用期內(nèi)沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益、處分?quán)。土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、資源、有償、有限期的特點(diǎn)。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。1國有建設(shè)用地使用權(quán)的收回答：使用權(quán)屆滿；提前收回，有補(bǔ)償；使用者不履行合同；司法機(jī)關(guān)收回。1國有建設(shè)用地使用權(quán)終止答：使用權(quán)屆滿，連權(quán)帶物無償收回；土地滅失；使用者拋棄。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。1國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的履行答：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限、土地用途、固定資產(chǎn)投資規(guī)模和強(qiáng)度開發(fā)土地。用地單位改變用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更合同調(diào)整地價(jià)款。1國有建設(shè)用地使用權(quán)合同的解除答：在簽訂出讓合同后，使用者延期付款超過60日，經(jīng)催交仍不能支付的，土地管理部門有權(quán)解除合同。1國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理答：管理權(quán)限——國有土地使用權(quán)的出讓由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，土地管理部門實(shí)施；出讓金繳納——土地使用者簽訂出讓合同后60內(nèi)支付全部出讓金。國有土地有償使用的方式，除國有土地使用權(quán)出讓外，還有國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股兩種方式?？刹捎谜袠?biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式出租；短期租賃期限一般不超過5年，長期租賃期不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓的最高年限。土地租賃合同可以轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)租——使用權(quán)仍有原承租人持有，承租人與第三人建立附加租賃關(guān)系。抵押——地上建筑物抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)政府核準(zhǔn)并辦理手續(xù)。2劃撥土地使用權(quán)的范圍答：國家機(jī)關(guān)、軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利項(xiàng)目；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?？梢猿鲎猓悍慨a(chǎn)所有權(quán)人出租房屋，應(yīng)將租金中的土地收益上繳國家。租賃6個(gè)月以上的，應(yīng)訂立合同。2閑置土地的認(rèn)定答：未約定動(dòng)工日期，國有土地有償使用合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)后滿1年未動(dòng)工建設(shè)的；已動(dòng)工，但面積不足三分之一或投資額不足25%，未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)滿1年；其他情形。若需要土地時(shí)，政府按照協(xié)議供應(yīng)等價(jià)土地。2已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，繳納閑置費(fèi)；連續(xù)2年未使用的，政府無償收回使用權(quán)。城市規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。城市規(guī)劃的基本內(nèi)容答：城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。城市總體規(guī)劃期限一般是20年，還應(yīng)當(dāng)對(duì)城市更長遠(yuǎn)的發(fā)展做出預(yù)測性安排。省、直轄市、自治區(qū)總體規(guī)劃，報(bào)國務(wù)院審批。城市規(guī)劃的實(shí)施答：城市規(guī)劃的實(shí)施管理主要是報(bào)建審批管理和批后管理兩部分。批后管理主要是按照規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督檢查體系對(duì)違章占地和違章建設(shè)的查禁工作。規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效。其他項(xiàng)目不需要申請(qǐng)選址意見書。以出讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目確定項(xiàng)目——簽訂土地使用權(quán)出讓合同——到規(guī)劃部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、放線及驗(yàn)線制度、建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收、竣工資料的報(bào)送。注冊(cè)建筑師制度包括嚴(yán)格的資格審查與考試制度、注冊(cè)制度和相應(yīng)的管理制度。一級(jí)建筑師不低于發(fā)達(dá)國家建筑師標(biāo)準(zhǔn)。只有注冊(cè)的建筑師才能以注冊(cè)建筑師的名義從事設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)。注冊(cè)建筑師不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)單位出具的設(shè)計(jì)圖紙須由負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的注冊(cè)建筑師簽字。也分為一級(jí)和二級(jí)，注冊(cè)期3年，期滿前30日內(nèi)申請(qǐng)延期注冊(cè)，一級(jí)不受工程規(guī)模和工程負(fù)責(zé)程度限制。拆遷工作程序：向房屋拆遷管理部門提出房屋拆遷申請(qǐng)；拆遷審批和《房屋拆遷許可證》的取得；拆遷雙方簽訂拆遷協(xié)議實(shí)施拆遷：一般是委托拆遷拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管1申請(qǐng)領(lǐng)取住房拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列材料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；拆遷計(jì)劃和拆遷方案；辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場評(píng)估的辦法確定。一是要認(rèn)定抵押的有效性；二是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人；三是能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款錢必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可；不能解除抵押關(guān)系的，按照清償順序清償。1超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑在拆遷時(shí)，依法不予補(bǔ)償。作為拆遷人和拆遷主管部門無權(quán)認(rèn)定。拆遷估價(jià)一般采用市場比較法，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受委托的業(yè)務(wù)。1拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素影像。拆遷當(dāng)事人另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受委托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。2申領(lǐng)建筑工程施工許可證的條件答：已經(jīng)辦理該建筑工程用地的批準(zhǔn)手續(xù)；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；施工場地已經(jīng)具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；已經(jīng)確定施工企業(yè)；有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已經(jīng)規(guī)定進(jìn)行了審查；有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已經(jīng)委托監(jiān)理；建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。2建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開工。既不開工又不申請(qǐng)延期或延期超過延期次數(shù)、期限的，施工許可證自行廢止。2國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)全國竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理工作。2房屋建筑工程的最低保修期限為：答：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； 電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； 裝修工程為2年。2建設(shè)監(jiān)理是對(duì)建設(shè)前期的工程咨詢、建設(shè)實(shí)施階段的招標(biāo)投標(biāo)、勘察設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收，直至建設(shè)后期的運(yùn)轉(zhuǎn)保修在內(nèi)的各個(gè)階段的管理和監(jiān)督。2監(jiān)理的基本方法是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。2下列工程必須實(shí)施監(jiān)理答：國家重點(diǎn)建設(shè)工程；大中型公用事業(yè)工程；成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程；利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；國家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進(jìn)行下一道工序的施工。3監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)根據(jù)其人員素質(zhì)、專業(yè)技能、管理水平、資金數(shù)量及實(shí)際業(yè)績分為甲、乙、丙三級(jí)。3設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)符合下列條件答：有符合公司法登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；注冊(cè)資本100萬以上；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員；法律規(guī)定的其他條件。該證書有效期1年。3投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的投資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者收益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽回。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過投資項(xiàng)目資本金總額的20%。3對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的處理中應(yīng)注意的幾個(gè)問題答：一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是辦理之后。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以核驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù)。確屬主體質(zhì)量不合格的，消費(fèi)者有權(quán)要求退房或換房。屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)的資金額應(yīng)占全部