【正文】 的出入進(jìn)行登記并加強(qiáng)詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意出入。巡邏（1）每6小時(shí)在小區(qū)內(nèi)巡邏1次。車輛管理（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡易的交通標(biāo)志。 （3）車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。（5）住宅小區(qū)中的車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。緊急事故防范（1）對(duì)洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。（2）對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)排除故障并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。四、保潔服務(wù)樓內(nèi)保潔（1）樓層通道和樓梯臺(tái)階，每周清掃2次，地面每兩周濕拖1次。（4）電梯轎廂地面、四壁每周清潔2次，無灰塵。雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行。（3）綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃1次。（5）路燈、樓道燈每半年清潔1次。保持通風(fēng)，無雜物。（2）垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。二 星 級(jí)一、綜合管理服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)。客戶服務(wù)場所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員。24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在3日內(nèi)答復(fù)處理。每年開展1次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)。對(duì)不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)80%，處理率達(dá)85%以上。每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。對(duì)違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止。每年一次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行1次檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、部門并安排專項(xiàng)維修。每季對(duì)路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進(jìn)行1次巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、部門并安排專項(xiàng)維修，要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。三、共用設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)服務(wù)對(duì)存在危險(xiǎn)隱患的共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。在每年供熱季開始前完成承擔(dān)的采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。每年對(duì)避雷裝置進(jìn)行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)，保證其性能符合國家規(guī)定。（2）對(duì)小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)保持高度警惕，并做出正確反應(yīng)。（2）保障值班電話暢通，接聽及時(shí)。（4）對(duì)大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)。（6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通， 巡邏（1）制定巡查方案，每5小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。（3）巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。（2）按照合同約定對(duì)車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對(duì)不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正。（4）收取車輛看管費(fèi)的車場、車庫設(shè)專人24小時(shí)值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實(shí)。（6）非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（3）每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。（2）樓梯扶手、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔2次；（3）共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。外圍保潔（1）道路每日清掃1次。（2）停車場、共用車庫或車棚每周清掃2次。（4）綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃2次。（6）天臺(tái)、明溝、上人屋面每季清掃1次。（8）設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。（2）建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，定期外運(yùn)。衛(wèi)生消殺針對(duì)滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實(shí)際需要和季節(jié)特點(diǎn)制定具體計(jì)劃，開展衛(wèi)生消殺。三 星 級(jí)一、綜合管理服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)?？蛻舴?wù)場所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員。24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復(fù)處理。能提供三種以上便民（無償）服務(wù)，如電瓶車接送、配置手推車、郵件收發(fā)、信息咨詢等。每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的70%，每年至少2次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)90%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)房屋管理（1）制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。（3）小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。（5）樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。（7）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。（2）維修服務(wù)在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。裝飾裝修管理（1）受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請(qǐng)登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項(xiàng)。（3）裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，?5日內(nèi)清運(yùn)。（2）高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對(duì)高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓檢測。（4）無自身系統(tǒng)故障引起的計(jì)劃外大面積停電。（2）公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形、無銹蝕，完好率85%以上。（2）保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。（4）電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位，并督促維保單位對(duì)故障進(jìn)行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。②水泵、閥門進(jìn)行全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點(diǎn)注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。④水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并完好；每年秋冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理，確保供水的安全性。（2）雨污水排放①公共污水管道每年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通。③污水提升泵檢查保養(yǎng)每年1次，對(duì)化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理。⑤不定期對(duì)鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換。（2）每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。（4）維修人員每日10：00、22：00對(duì)小區(qū)供采暖閥門進(jìn)行巡視檢查，對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)采取整改措施，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管部門?！T禁系統(tǒng)，做到：●每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；●門鎖、對(duì)講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；●一般性故障2小時(shí)內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)?！芙绶婪断到y(tǒng)，做到：●主機(jī)除塵，壓線端子牢固，對(duì)射探頭牢固性檢查每年1次；●報(bào)警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)；●系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時(shí)內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。（2）高層建筑每年雨季前對(duì)避雷系統(tǒng)進(jìn)行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。（2）有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備。門崗（1）建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。（3）各出入口24小時(shí)值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設(shè)立崗，按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記。（5）對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問。巡邏（1）制定詳細(xì)的巡查方案，小區(qū)院落、車庫、車場每3小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。（3）巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。（2）按照合同約定對(duì)車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對(duì)不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正。（4）收取車輛看管費(fèi)的車場、車庫設(shè)專人24小時(shí)值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實(shí)。（6）非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。（2）監(jiān)控室收到報(bào)警信號(hào)后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。緊急事故防范（1）對(duì)洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。（2）對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)排除故障并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。五、保潔服務(wù)樓內(nèi)保潔（1）樓層通道和樓梯臺(tái)階，每日清掃1次，地面每周濕拖1次。（3）天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次。（5）電梯轎廂地面每日清潔1次，目視干凈。（2）綠化帶：每2日清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。（3）水景：開放期內(nèi)，每2日清潔1次。（4）休閑娛樂、健身設(shè)施：每2日擦拭1次。（5）3米以下庭院燈、草坪燈：每月清潔1次，目視干凈。（7）天臺(tái)、明溝、上人屋面：每2月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。車庫、車棚（1）地面每2日清潔1次，每2月沖刷1次。（2）天花板、墻面每季清潔1次，無蜘蛛網(wǎng)。垃圾收集與處理（1）應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點(diǎn)，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。（3）垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。六、綠化服務(wù)根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實(shí)際情況應(yīng)做到：——對(duì)草坪、花卉、樹籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)，保持觀賞效果；——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；——適時(shí)進(jìn)行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；——樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。住宅小區(qū)應(yīng)具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他兩項(xiàng)以上安全防范設(shè)施。新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改建不宜低于25%。二、綜合管理服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)。客戶服務(wù)場所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員。24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理。實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布2次服務(wù)資金的收支情況。每年開展3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)，節(jié)假日有專題環(huán)境布置。對(duì)不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)90%，處理率達(dá)90%以上。（2）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。（4）房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。（6）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。（8）建筑設(shè)計(jì)有要求外不應(yīng)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。維修養(yǎng)護(hù)（1）巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選擇房屋維護(hù)巡查項(xiàng)目，包括：——每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)單位進(jìn)行檢測評(píng)定；——每季檢查1次墻體、墻面；——每年檢查2次頂棚；——每年檢查2次樓梯、扶手；——每年檢查2次屋面保溫隔熱層、防水層；——每年檢查2次天臺(tái)扶欄、公共防盜網(wǎng)；——每年檢查2次散水坡、雨檐臺(tái)、連廊；——每年全面檢查2次樓板、地面磚；——每年檢查2次通風(fēng)口；——每月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識(shí)；——每2周全面檢查1次公共門窗；——每2周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；——每2周巡查1次圍墻；——每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；——每2周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的維修項(xiàng)目在2日內(nèi)組織修復(fù)；需要?jiǎng)佑镁S修資金的，應(yīng)及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，并于2日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定組織維修。（2）裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請(qǐng)登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。（4）委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在23日內(nèi)清運(yùn)。四、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)供配電（1）總配電室專人值守，每4小時(shí)檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況，對(duì)主要運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時(shí)期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室每2周巡查1次。（3）配電室安全標(biāo)識(shí)、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入；無有毒有害危險(xiǎn)品及雜物存放，環(huán)境整潔。公共照明（1）院落、樓道照明每2周巡查1次，并及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。（3）公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率90%以上。（3）委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測，并在轎廂內(nèi)