【正文】 防報警系統(tǒng)運行規(guī)程16．消防報警故障處理程序17．消防報警試驗、檢修程序18．消防聯(lián)動系統(tǒng)試驗、檢修程序19．消防噴灑系統(tǒng)試驗、檢修程序20．消防栓水系統(tǒng)試驗、檢修程序21．消防卷閘試驗、檢修程序22．消防排煙、送風(fēng)設(shè)備設(shè)施運行、檢修規(guī)程及操作程序23．保安系統(tǒng)運行規(guī)程24．保安系統(tǒng)檢修、試驗程序，移機(jī)、裝機(jī)作業(yè)程序 、計費、服務(wù)系統(tǒng)作業(yè)程序、路面、外圍維護(hù)作業(yè)程序、升降機(jī)、擦窗機(jī)運行工作規(guī)程、升降機(jī)、擦窗機(jī)檢修作業(yè)程序37音像設(shè)備使用規(guī)范及維護(hù)程序、檢修規(guī)程、設(shè)施，系統(tǒng)維修及保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 四．員工技術(shù)培訓(xùn)對員工的技術(shù)培訓(xùn)本著專業(yè)技術(shù)熟練、一專多能的原則。第一階段，使各專業(yè)員工盡快熟悉大廈內(nèi)本專業(yè)、本崗位的設(shè)備設(shè)施情況，掌握運行和操作，保證整體運轉(zhuǎn)。第三階段，全面熟悉樓內(nèi)各類設(shè)備設(shè)施。方案如下：1． 由甲方安排工程交接前的培訓(xùn)。此項應(yīng)屬“工程合同”范圍。3． 系統(tǒng)運行穩(wěn)定后，由專業(yè)工程師（或技師）對技工進(jìn)行深入的較全面的培訓(xùn)。結(jié)合日常工作利用多種形式對員工進(jìn)行一專多能培訓(xùn)。5． 培訓(xùn)考核制度。6． 竣工技術(shù)培訓(xùn)范圍：機(jī)電各系統(tǒng)全部設(shè)備、設(shè)施。第四節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理運行、維修、保養(yǎng)一． 實施設(shè)備管理責(zé)任定員1． 建立設(shè)備明細(xì)臺帳，按單體分項。所有維修保養(yǎng)人員對自己分管的設(shè)備負(fù)有綜合管理責(zé)任。4． 制定詳細(xì)的設(shè)備管理責(zé)任制度（細(xì)則根據(jù)實際情況確定）。由運行主管（或領(lǐng)班）負(fù)責(zé)，工程師協(xié)調(diào)。3． 機(jī)電系統(tǒng)實行24小時運行值班制度。5． 根據(jù)餐飲、客房、寫字樓等不同的經(jīng)營需要，在運行班組中劃分責(zé)任區(qū)域。（具體內(nèi)容另定）2． 系統(tǒng)設(shè)備運行、維修值班運行維修班組實施24小時值班。將關(guān)鍵部位、故障多發(fā)點、系統(tǒng)連接各環(huán)節(jié)及位置等用表格分類表示出來。三． 計劃保養(yǎng)（一） 建立每臺設(shè)備的維修檔案，動態(tài)反映設(shè)備情況。（三） 制定關(guān)鍵設(shè)備、重點設(shè)備的強(qiáng)制性保養(yǎng)計劃強(qiáng)制保養(yǎng)（或檢測）項目 8. 消防排煙風(fēng)機(jī) 、管線 、室外廣告牌(架)結(jié)構(gòu) (電瓶) （四） 防范性計劃保養(yǎng)周期1．年周期保養(yǎng)計劃主要項目：各類電機(jī)；消防水泵；高低壓配電盤；電力變壓器；鍋爐；空調(diào)主機(jī)；空調(diào)風(fēng)道清理；空調(diào)風(fēng)閥；冷熱水主泵；避雷系統(tǒng)；風(fēng)機(jī)盤管；熱交換器；消防煙（溫）感探頭；接地系統(tǒng)；電話分線箱；電力電纜或母線；建筑外墻門窗等。3．月周期保養(yǎng)計劃主要項目：空調(diào)過濾網(wǎng)；排污泵；排污井及管道；水箱清洗；給排水自控裝置；電梯；發(fā)電機(jī)等。符合下列情形之一，即視為大修。（如高價值零備件和材料。（如設(shè)備設(shè)施更換、改造、安裝等。（如整體不能更換或貨源困難的低值設(shè)備。（二） 實施大修的辦法1． 根據(jù)實際情況提出大修計劃及其預(yù)算。3． 由海關(guān)決定是否由維修保養(yǎng)人員或物管公司專業(yè)隊操作執(zhí)行。4． 按規(guī)定進(jìn)行檢查驗收。2． 大廈擴(kuò)大經(jīng)營增加的工程項目。4． 客戶退租后“租區(qū)恢復(fù)“工程。2． 內(nèi)部施工驗收標(biāo)準(zhǔn)。4． 客戶裝修技術(shù)審批程序。6． 客戶裝修技術(shù)規(guī)范、驗收標(biāo)準(zhǔn)（各專業(yè)）。2． 落實應(yīng)急人員，強(qiáng)化全體員工的應(yīng)變能力。（二） 技術(shù)措施1． 事先假設(shè)可能發(fā)生的各種緊急情況，制定技術(shù)處理程序并要求員工熟知。2． 維修值班室配備專用應(yīng)急工具。（三） 主要應(yīng)急內(nèi)容：火警（災(zāi)）、跑水、斷電、設(shè)備重大事故、人身重大事故、防汛等。根據(jù)設(shè)備設(shè)施使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的劃分以及銷售或服務(wù)合同的規(guī)定，維修服務(wù)分為“無償服務(wù)”和“有償服務(wù)”。包括依合同對客戶的服務(wù)和對各部門的服務(wù)。如：寫字間客戶自備設(shè)備及維修消耗品等。一般情況下，報修是指被服務(wù)方正常的維修通知或請求，維修人員按正常工作程序處理；投訴是指服務(wù)對象對大廈的軟、硬件服務(wù)不滿意而提出的合理要求，維修人員按特殊程序處理。包括“維修單”、“工作指令”、“工作申請單”等（3）維修服務(wù)記錄及反饋制度（4）維修服務(wù)核算及取費制度（5）服務(wù)質(zhì)量保障制度。特別是客戶維修擋案，將對客戶的起租、退租、維修、有償服務(wù)收費等起著重要作用。（2）客戶二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修驗收記錄。（4）有償服務(wù)記錄及其費用記錄并含有關(guān)確認(rèn)文件。（6）客戶退租“恢復(fù)租區(qū)”驗收記錄。如：跑水、斷電、電梯故障等（2）投訴——5分鐘內(nèi)（3）報修——10分鐘內(nèi)2．同時多項維修處理順序：（以影響面大小確定）主要公共場所——客戶——一般營業(yè)區(qū)——各部門——系統(tǒng)內(nèi)部維修。技術(shù)人員、工具、材料優(yōu)先供給服務(wù)需要。第六節(jié) 能源和維修材料管理一．能源管理大廈工程部門對能源的管理主要是在能源供給、技術(shù)保證、使用分配及節(jié)能措施方面實施的管理。2．能源使用量記錄、統(tǒng)計、分?jǐn)偂?．與市政供應(yīng)部門的聯(lián)絡(luò)和數(shù)字的核對。二．維修材料、備件及工具管理1．管理方案：（1）建立維修材料、備件采購制度（2）建立維修材料、備件專用庫房（或平臺），制定庫管制度。第二節(jié) 人力資源配備保安人員安排及工作職責(zé)如圖所示。2. 根據(jù)工作需要項目須成立防火安全委員會，委員會主任由總物業(yè)經(jīng)理擔(dān)任，各部門經(jīng)理為委員會委員。4. 防火安全委員會每月定期組織消防安全檢查，并就有關(guān)的消防安全隱患提出書面整改意見。6. 安保部負(fù)責(zé)制定消防安全的各項規(guī)章制度和消防安全責(zé)任書，交防火安全委員會審批。8. 安保部根據(jù)消防安全的性質(zhì)，定期對項目內(nèi)的單位和人員進(jìn)行消防安全的宣傳教育。10. 安保部根據(jù)實際情況，一年舉辦一至二次消防演習(xí)，并提前由物業(yè)部通知各客戶/小業(yè)主配合。，中控房應(yīng)予以上鎖。三、電井房防火安全管理規(guī)定。四、電梯機(jī)房防火安全管理規(guī)定。五、空調(diào)風(fēng)機(jī)房防火安全管理規(guī)定。六、庫房防火安全管理規(guī)定?！拔寰唷?。八、動用明火安全管理規(guī)定1. 項目任何區(qū)域內(nèi)需要進(jìn)行電氣焊或其它明火作業(yè)時，須履行以下安全管理制度。3. 辦理〈動火許可證〉時，動火單位須提交動火人的特種作業(yè)操作證及身份證的復(fù)印件。5. 電氣焊或明火作業(yè)必須是持證人操作，作業(yè)現(xiàn)場必須有看火人隨時準(zhǔn)備撲救。7. 上述規(guī)定同時適用于項目工程部或項目所聘用之施工隊。十、客戶登記備案管理規(guī)定1. 凡簽約入伙項目寫字間/商鋪/單元的客戶/小業(yè)主，須履行安全登記備案手續(xù)；；《工商執(zhí)照》，辦事處商社提交《登記證》的復(fù)印件，小業(yè)主提交身份證復(fù)印件；《身份證》、《護(hù)照》、《港澳臺回鄉(xiāng)證》的復(fù)印件；；；，辦理《職員出入證》等相關(guān)手續(xù)。，不允許在個人手中過夜；；；，用后要立即送還。十三、揀拾物品安全管理規(guī)定；，登記揀拾物品的情況；；；；；、傳閱、復(fù)制；。十五、財務(wù)取送款安全管理規(guī)定，通知安保部派專人押款；，快去快回；；，不得向外人透露時間；，近距離帶上對講機(jī)、遠(yuǎn)距離帶上手持電話；，注意發(fā)現(xiàn)可疑人；，財務(wù)人員須坐后排，上車后門窗要封閉；，車輛不能熄火；。十七、警衛(wèi)請示匯報管理規(guī)定；；；；；十八、內(nèi)部安全巡視管理規(guī)定1. 為確保物業(yè)及客戶的人身財產(chǎn)安全，保安部實行全天候的安全巡視檢查制度；2. 保安巡視按規(guī)定路線進(jìn)行，實施不間斷制。每經(jīng)過一個巡更點必須用鑰匙打點，不得遺漏；6. 巡視中遇可疑人和可疑物確定不了時，要迅速上報主管以上人員處理。7. 巡視中遇客戶求助或投訴時，要耐心認(rèn)真地聽清楚內(nèi)容，能當(dāng)聲解決的事情即刻處置，解決不了的立即向相關(guān)部門報告。9. 領(lǐng)班應(yīng)每班檢查保安巡邏情況，并做好巡邏記錄，妥善存檔保管備查；，對巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督。2. 保安巡查人員應(yīng)首先確認(rèn)客戶的單無門鎖有否遭到損毀和破壞，再確認(rèn)客戶內(nèi)有無人員加班/有無人員在。3. 在確認(rèn)后立即報告當(dāng)值領(lǐng)班安排人員攜帶鎖具或封條和《客戶未鎖門情況確認(rèn)書》到現(xiàn)場，將客戶未鎖閉之單元門鎖閉或巾封，并當(dāng)場填寫《確認(rèn)書》。5. 當(dāng)值保安的接到要求開啟被鎖閉或貼封的單元門后，須持開啟單元的《確認(rèn)書》和鑰匙迅速前往。6. 當(dāng)值保安在開啟單元門時，務(wù)必先確認(rèn)要求開啟單元門人的身份（出示《出入證》或本人身份證），請客戶/小業(yè)主對開啟單元內(nèi)的物品給予確認(rèn)，如無任何問題就請客戶在《確認(rèn)書》上簽名或蓋章。8. 部門經(jīng)平時在接到報告后，連同物業(yè)部經(jīng)理迅速趕到事發(fā)現(xiàn)場組織調(diào)查，并與客戶單元的緊急聯(lián)系人聯(lián)絡(luò)，并將了解到的情況上報總物業(yè)經(jīng)理。如有警方人員到達(dá)現(xiàn)場，由保安經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)直轄市配合警方的工作，事后向總物業(yè)經(jīng)理寫出調(diào)查報告。2. 火災(zāi)應(yīng)急處置預(yù)案分為一、二、三級動作。3. 當(dāng)消防中控室接到火災(zāi)預(yù)警時，即實施三級動作。4. 經(jīng)現(xiàn)場確認(rèn)有火情發(fā)生時，即實施二級動作。經(jīng)細(xì)查如無火情發(fā)生，即通告消防中控室復(fù)位并做記錄，如不能復(fù)位，應(yīng)通知工程部進(jìn)行維修及查出原因。6. 項目各部門在接到總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的報警疏散指令后，應(yīng)按照大廈疏散規(guī)定中各部門的分工進(jìn)行動作。，物業(yè)部在工程部、保安部兩部門的配合下，對事件做出調(diào)查、折照，對財物損失做出登記，通知保險公司盡快到達(dá)現(xiàn)場作理賠處理。，涉爆及自然災(zāi)害需要疏散人群的事故。，義務(wù)消防隊員須按照各自分工去完成任務(wù)。：，必要時切斷全項目的動力電源；，事故現(xiàn)場的生活水閥門，避免形成水患；，操控電梯，協(xié)助消防人員或其他有關(guān)組織進(jìn)入大樓。、行政人事分隊的任務(wù)：，迅速安排人力將財務(wù)帳目轉(zhuǎn)移到安全地點；；。２． 協(xié)助客戶詳細(xì)填寫車位申請表，并與客戶簽訂車位租賃協(xié)議。４． 財務(wù)部根據(jù)客戶租賃協(xié)議條款收取相關(guān)費用，保安部制訂停車卡，停車卡為一車一卡。６． 定時對停車場車輛停放情況，設(shè)備、設(shè)施情況進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)可疑人、閑雜人員和緊急情況及時處理并立即上報主管。一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即勸阻。９． 嚴(yán)禁車輛攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進(jìn)入車場。11. 車輛進(jìn)入車場必須服從停車場統(tǒng)一管理，并按規(guī)定繳納停費。２．凡停入停車場的車輛，應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，辦理停車卡。３．停車卡執(zhí)行“一車一卡”制度，嚴(yán)禁涂改，轉(zhuǎn)借或跨區(qū)域使用。５．按時繳納停車費，任何未交齊停車費的車輛，均不許駛?cè)胪＼噲?。７．維護(hù)停車場整潔秩序，嚴(yán)禁在停車場內(nèi)加油、修車、沖洗車輛。不得在停車場內(nèi)裝卸貨物陳放物品，嚴(yán)禁在停車場內(nèi)進(jìn)行泊車以外的活動。９．停車場有權(quán)對遺失、失效車票、車證或超時泊車征收泊車補(bǔ)償停車費。第三章 大廈保潔（管理）計劃書第一節(jié) 概述辦公樓保潔的基本目的是為了營造一個舒適、干凈、整潔的工作環(huán)境，以適應(yīng)高檔寫字樓(及酒店)辦公和經(jīng)營服務(wù)的需要；采取適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)維護(hù)方法使大廈整體避免因時間、人為等因素而造成的磨損和陳舊；使大廈保值增值，為大廈的長遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。本計劃書系統(tǒng)地概括了辦公樓保潔服務(wù)的人力資源配備情況、操作程序、頻次及標(biāo)準(zhǔn)、日常保潔計劃等，以便為業(yè)主提供一個舒適、整潔的辦公環(huán)境。二、崗位職責(zé)清潔項目領(lǐng)班1） 基本職責(zé)對清潔服務(wù)工作負(fù)有全面責(zé)任，確保大廈環(huán)境干凈整潔，業(yè)主滿意。（2）安排、督導(dǎo)清潔員落實完成各項計劃。（4）定期檢查、巡視下屬各部計劃落實情況和具體工作狀況。（6）負(fù)責(zé)對下屬員工進(jìn)行服務(wù)意識、勞動紀(jì)律、業(yè)務(wù)技能、新型設(shè)備的正確操作、新型材料的正確使用等方面的培訓(xùn)。三、人員招聘條件1） 年齡在18歲至45歲之間2） 身體健康狀況良好3） 有禮貌4） 有責(zé)任心5） 沒有犯罪記錄6） 有同類工作經(jīng)驗者優(yōu)先7） 居住地點較近優(yōu)先四、人員培訓(xùn)方式1） 建立管理員工教育培訓(xùn)工作體系2） 制定各層次培訓(xùn)計劃3） 編制內(nèi)部培訓(xùn)教材4） 制定考核方法5） 將員工的培訓(xùn)績效與工資獎金、晉升緊密掛鉤6） 按階段分層次、分類別實施培訓(xùn)計劃第三節(jié)、清潔工作操作程序制定科學(xué)的操作程序：衛(wèi)生間的清潔操作程序公共區(qū)域走道的清潔操作程序玻璃的清潔操作程序空調(diào)出回風(fēng)口的清潔操作程序墻壁的清潔操作程序燈具的清潔操作程序不銹鋼制品的清潔操作程序電梯間的清潔操作程序垃圾的運送和清理操作程序第四節(jié)、清潔工作頻次公共區(qū)域l 大堂位置 工作內(nèi)容 最低服務(wù)頻率 1）出入口玻璃門 3米以下，干濕布擦拭 不斷巡回 3米以上，干濕布擦拭 每日一次2）出入門前地墊 吸塵 每日三次 清洗 每周三次3）地面 拖抹 不斷巡回4）指示牌 干濕布擦拭 每日四次5）咨詢處 干濕布擦拭 每日兩次6）裝飾物 干濕布擦拭 每日二次7）垃圾桶 清倒及干濕布擦拭 每日四次8）植物套盆 干濕布擦拭 每日一次9）燈罩表面 干濕布擦拭 每周一次10）風(fēng)口 濕布擦拭 每周一次11）天花 除塵及局部除漬 每月一次12）墻面 3米以下，干濕布擦拭 每日一次 3米以上，干濕布擦拭 每月一次l 男女衛(wèi)生間位置 工作內(nèi)容 最低服務(wù)頻率1）衛(wèi)生紙加架 干濕布擦拭 不斷巡回 補(bǔ)充衛(wèi)生紙 視乎需要2）小便器及恭桶 廁刷擦拭 每日四次3）洗臉盆 幼細(xì)百潔布擦拭 每日八次4）座廁間隔墻身 干濕布擦拭 每日兩次5）座廁板及內(nèi)部 內(nèi)部用有消毒性清潔劑的濕布擦拭 每日兩次 座廁板用干濕布擦拭 6）水龍頭及鏡子 干濕布擦拭 不斷巡回7）地面 用帶有消毒性清潔劑的濕墩布拖抹 不斷巡回8）墻身 干濕布擦拭 不斷巡回9）燈罩表面 撣子除塵 每日一次 干濕布擦拭 每周一次10）風(fēng)口 濕布擦拭 每周一次11）門、門邊及門框 干濕布擦拭 每日兩次