【正文】 （2）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務而收取的服務費。 （3）收取的維修費用，包括維修材料費及人工費。 物業(yè)公司收取業(yè)主的裝修保證金，如果到期退還給業(yè)主及租住戶的，不征收營業(yè)稅；如果到期不退還或作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以沒收的，屬于物業(yè)管理公司管理性收入之外的價外費用收入，均應并入該物業(yè)公司營業(yè)額，征收5%的營業(yè)稅。如果物業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務形式提取勞務收入，則應征 5%的營業(yè)稅。代辦購物手續(xù)費。如：為房屋業(yè)主代收代繳水、電、煤氣、電話費等各項業(yè)務而收取的手續(xù)費。9 / 74物業(yè)公司兼營的餐飲服務收入。物業(yè)公司下屬的獨立核算的商店銷售貨物取得的收入。3 項收入屬于娛樂業(yè)收入按 5%~20%稅率征收營業(yè)稅。值得注意的是，當物業(yè)公司兼有不同稅目應稅行為時，應分別核算不同稅目的營業(yè)額，未分別核算的，從高適用稅率。三、城市維護建設稅的計算 根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》 （國發(fā)[1985]第 19 號）的規(guī)定，城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。計算公式：應納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。 （一）納稅義務人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內的，稅率為 7%。 （三）納稅義務人所在地不在 2 項范圍內的，稅率為 1%。計算公式：應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額附加率?；居嬎愎剑簯{稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額，應納稅額=應納稅所得額稅率。第三節(jié) 個人所得稅的計算物業(yè)管理公司個人所得稅的計稅依據主要包括工資薪金所得和勞務所得。第四節(jié) 房產稅（城市房地產稅）及相關稅費的計算 一、房產稅的計算 如果企業(yè)擁有房產產權，需繳納房產稅，如果企業(yè)擁有土地使用權，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》 （國發(fā)[1986]90 號）的規(guī)定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人，按照房產原值或租金收入征收的一種稅。計算公式：年應納稅額=房產原值（評估值）*（130%）*%。計算公式：年應納稅額=∑（各級土地面積*相應稅額） 。三、城市房地產稅的計算 根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》 （中央人民政府政務院政財字第 133 號令公布）規(guī)定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。計算公式：年應納稅額=房產原值*稅率*（130%） 。需要說明的是，外資企業(yè)使用“未經出讓”的土地應征收土地使用費，外資企業(yè)以各種方式使用已經出讓程序的土地不繳納土地使用費。12 / 74第五節(jié) 其他稅種的計算一、車船使用稅的計算 如果擁有汽車、自行車等機動車、非機動車交通工具的內資單位和個人還需繳納相應的車船使用稅 。計算公式： 乘人汽車應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額 載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數量*單位稅額 摩托車應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額二、車船使用牌照稅的計算 根據《中華人民共和國車船使用牌照稅暫行條例》 （政密字第 714 號令公布）的規(guī)定，車船使用牌照稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內河流、湖泊或領?？诎兜拇埃凑辗N類、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國企業(yè)及其他經濟組織、駐京代表機構和外籍個人、港、澳、臺胞征收的一種財產行為稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。 四、契稅的計算 企業(yè)承受房地產時還需及時繳納契稅。北京市契稅稅率自 2022 年 7 月 1 日起，由原 4%調整為 3%。第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務檢查情況為了增強納稅評估工作的有效性和針對性，從 2022 年我市地稅系統(tǒng)實施稅務檢查的物業(yè)管理公司中，隨機抽取了 50 個案例進行統(tǒng)計分析。在檢查有問題的 46 戶中，最高查補稅款 114 萬元，最低查補稅款 3400 元，平均查補稅款 15圖 31有 問 題92%無 問 題8%有 問 題無 問 題14 / 74萬元。由此看出，物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅問題集中在營業(yè)稅和企業(yè)所得稅上。首先，按照營業(yè)稅涉稅問題發(fā)生頻率，分為常見問題和特殊問題，其中常見問題占 %，特殊問題占 %，如圖 34 所示。在這類問題中，物業(yè)管理公司將收入計入“預收賬款”造成少繳稅款的占%，計入“其他應付款”的占 %，計入“應付賬款”和“長期應付款”的占 %，計入“應收賬款”及“其他應收款”的占 %。圖 33%%%% 計 入 預 收 賬 款計 入 其 他 應 付 款計 入 應 付 賬 款 、 長 期 應付 款計 入 應 收 賬 款 、 其 他 應收 款%%%% % % %%%%%%%%%問 題 一 問 題 二 問 題 三 問 題 四 問 題 五圖 34常 見 問 題特 殊 問 題16 / 74案例 1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費、車位費、租線費、電話占線費 元（其中 2022 年 1 月至 12 月代收 元，2022 年 1 月至 12 月代收 576716 元） ，計入“其他應付款”科目，未繳納營業(yè)稅。 ”及第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。案例 2：檢查人員在對一家物業(yè)管理公司實施稅務檢查時，發(fā)現該單位一直以來，將預收的物業(yè)綜合管理費記入“預收賬款”科目，未及時計算繳納營業(yè)稅。該行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務（以下簡稱應稅勞務） 、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人） ，應當按照本條例繳納營業(yè)稅。案例 3：經檢查發(fā)現， （1）某物業(yè)管理公司分別于 2022 年 3 月 6 日、7日收取東航物業(yè)管理中心物業(yè)管理費收入 元和 元，計入“應收帳款”科目，未計營業(yè)收入,未申報繳納營業(yè)稅。上述行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。應納稅額=營業(yè)額稅率。 ”及營業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務業(yè)”稅率為 5%。 ”《征收教育費附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，應當依照本規(guī)定繳納教育費附加。（二） 收入直接沖減支出類科目 物業(yè)管理公司取得應稅收入全部或部分沖減有關成本、費用、支出類科目，逃避納稅。 ”和國稅發(fā)[1998]217 號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。二、特殊問題（一） 價外費用未作計稅依據 物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據申報繳納營業(yè)稅。 案例 5：北京某物業(yè)管理有限責任公司在收取物業(yè)管理費的同時，另按物業(yè)管理費 %收取業(yè)主稅金，2022 年收取業(yè)主稅費合計 元，2022 年收取業(yè)主稅費合計 元。2022 年 6 月代收款18 / 74項手續(xù)費共計 元記入“營業(yè)外收入”科目。根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第四條:“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。 ”第九條:“營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。（三） 暫收款項未申報繳納營業(yè)稅 物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產權人、使用人入住時或入住后準備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復、安全等方面的保證金，不計入“營業(yè)收入” ，少繳營業(yè)稅。（五） 房屋銷售收入未繳營業(yè)稅 房地產開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進行物業(yè)管理，或房地產開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。 案例 6：某物業(yè)公司 2022 年支付給臨時聘用人員的勞務報酬，金額為18720 元，是按照工資、薪金所得稅目計算繳納個人所得稅，應按勞務報酬所得稅目補繳個人所得稅。（二） 不全額申報納稅 按月發(fā)放的工資、補助、獎金、過節(jié)費等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅，而是計入“其他應付款”等往來科目，逃避繳納個人所得稅。（二） 發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。根據《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：“...誤餐補貼應作為工資薪金支出”之規(guī)定，應補繳企業(yè)所得稅 元。二、特殊問題（一）以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權使用費收入、教育費附加返還、國家補貼收入、資產的盤盈、財產及現金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業(yè)所得稅。第五節(jié) 房產稅（城市房地產稅）涉稅問題一、常見問題（一）企業(yè)擁有已竣工的房產產權，未記入“固定資產”科目，未按規(guī)定%%%%%%%%%%%問 題 一 問 題 二圖 36常 見 問 題特 殊 問 題21 / 74繳納房產稅（城市房地產稅） 。二、特殊問題企業(yè)代理業(yè)主經營出租業(yè)務，代收租金，未按規(guī)定代扣代繳房產稅（城市房地產稅） ，營業(yè)稅，印花稅等相關稅金。財務分析的最基本功能，是將大量的報表數據轉換成對特定決策有用的信息，減少決策的不準確性。（二）財務分析的方法 財務分析的方法，主要有比率分析法和趨勢分析法兩種。22 / 74趨勢分析法是指將一個企業(yè)連續(xù)若干期的會計報表，比較各項目前后期的增減方向和幅度，從而揭示企業(yè)財務狀況和經營成果的增減變化及發(fā)展趨勢。（三）財務分析的內容 財務分析的數據主要來源于企業(yè)定期編制的各種會計報表。 償債能力分析。企業(yè)償債能力的高低是債權人非常關心的，而處于企業(yè)安全性的考慮，也受到管理者和股東的普遍關注。它是對企業(yè)獲取利潤的能力和盈利分配情況所做的分析，包括利潤的目標分析、構成分析和質量分析等。 運營能力分析。資產的周轉速度快，反映企業(yè)資產流動性好、償債能力強，受到債權人的關心，而資產周轉速度又與盈利能力有關，得到投資者和管理者的重視。它是通過會計報表進行多期比較、企業(yè)間比較、目標分析以及各種綜合分析，來研究企業(yè)的財務狀況和經營成果的發(fā)展趨勢，幫助企業(yè)管理者規(guī)劃未來，為投資者和債權人提供決策依據。23 / 74表 41資產負債表編制單位:***物業(yè)管理有限公司 2022年12月31日 單位:元資產 行次 年初數 期末數 負債及所有者權益 行次 年初數 期末數流動資產： 流動負債： 貨幣資金 1 85000 148150 短期借款 68 30000 5000 短期投資 2 15000 15000 應付票據 69 應收票據 3 應付賬款 70 2022 11360 應收股利 4 預收賬款 71 30000 2022 應收利息 5 代收款項 72 4000 4000 應收賬款 6 26865 20895 應付工資 73 2500 2500 其他應收款 7 500 500 應付福利費 74 2022 2700 預收賬款 8 應付股利 75 0 應收補貼款 9 應交稅金 76 2400 存貨 10 11500 20260 其他應交款 80 700 待攤費用 11 400 400 其他應付款 81 400 400 一年內到期的長期債券投資 21 預提費用 82 2022 2750 其他流動資產 24 預計負債 83 流動資產合計 31 139265 195205 一年內到期的長期負債 86長期投資： 其他流動負債 90 長期股權投資 32 100000 100000 流動負債合計 100 76000 長期債權投資 34 長期負債： 長期投資合計 38 100000 100000 長期借款 101 90000 90000固定資產： 應付債券 102 固定資產原價 39 90000 50000 長期應付款 103 減：累計折舊 40 20220 10000 專項應付款 106 固定資產凈值 41 70000 40000 代管基金 107 30000 47500 減：固定資產減值準備 42 其他長期負債 108 固定資產凈額 43 70000 40000 長期負債合計 110 120220 147500 固定資產清理 46 遞延稅項： 固定資產購建支出 47 55000 55000 遞延稅