【正文】 100%；l 無服務安全事故發(fā)生；l 有效投訴處理率100%；l 服務人員崗前、崗中培訓達到100%；l 服務對象滿意率95%（含95%）以上；5．2 設備管理指標承諾l 設備完好率達98%以上；l 業(yè)主報修，接報后5分鐘內到達現(xiàn)場。l 無重大設備責任事故發(fā)生；l 確保設備安全正常運行；l 提高設備的適用效率，降低運行成本；l 設備設施檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便；l 建立24小時值班制度，設立維修電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄；l 制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行；l 設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求；l 配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程；l 設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故；供電系統(tǒng)l 保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規(guī)定時間通知業(yè)主；l 制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行；弱電系統(tǒng)l 按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作；l 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。電梯系統(tǒng)l 電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備；l 電梯按規(guī)定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好；l 轎箱、井道、機房保持清潔；l 電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗；l 運行出現(xiàn)故障后，維修人員應在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場維修；l 運行出現(xiàn)險情后，應有排除險情的應急處理措施?？照{系統(tǒng)l 中央空調系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現(xiàn)象；l 中央空調出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場維修；l 制訂中央空調發(fā)生故障應急處理方案。l 在公司的領導下，成立“華宇大廈物業(yè)管理處”，實行管理處經(jīng)理負責制。7 接收過渡階段的管理工作及保證措施 “華宇大廈”進場接管期限我公司在確保“華宇大廈”正常運行的前提下，在“華宇集團華吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”有關人員的配合下，接管時間定為一周，各部分交接期限及責任人員具體如下：“華宇大廈”交接時間表項目交 接 時 間責任部門第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天資料合同交接全體人員供配電系統(tǒng)設備部電梯系統(tǒng)空調系統(tǒng)設備部給排水系統(tǒng)弱電系統(tǒng)消防設備設備部樓宇控制音響燈效保安設備車庫管理保安保安部保潔、綠化清潔、綠化部業(yè)戶業(yè)戶服務部交接總結全體人員 項目交接驗收責任界定當我公司受托管理“華宇大廈”，進入現(xiàn)場在限定時間內交接時，委托方負責把已竣工項目告之受托方，并同時移交相應的管理權力與責任，具體如下： 委托方負責在受托方接管前把全部設備系統(tǒng)的各類合同、合同附件、圖紙、技術資料、產(chǎn)品說明書等全部移交受托方。 經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗收運行周期驗收且合格的竣工項目移交。 已完工但未經(jīng)政府規(guī)定部門驗收的項目、正在施工的項目責任界定：委托方負責驗證責任，并指定籌建部門負責監(jiān)督、管理分包方施工責任；分包方或具體施工方負責施工、試運行及整改責任；受托方負責配合、協(xié)助、建議、討論的責任，其提供使用功能的責任不應受托方承擔。8 前期介入 建設施工期間在“華宇大廈”建設施工階段施工質量直接關系到投入使用后使用功能的正常發(fā)揮，抓好建設的施工質量是物業(yè)管理前期介入的重要內容。l 綠化完好率達98%以上；l 提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；l 分析物業(yè)建造選料及安裝，降低隱患，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；l 審查有關工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；l 提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見；l 提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見；l 幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；l 提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；l 檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；l 檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；l 配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質量；l 提出遺漏工程項目的建議；l 對公建配套設施設備進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ISO900ISO1400OHS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護業(yè)主利益和保證施工質量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助業(yè)主做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。 前期物業(yè)規(guī)章制度制訂為了使今后“華宇大廈”的物業(yè)管理更能有序地對物業(yè)進行管理，在物業(yè)正式交付驗收前，物業(yè)管理前期介入人員將設計今后物業(yè)管理模式，制訂相應的規(guī)章制度及編制有關文件，印制各種證件，進行機構設置、人員聘用、人員培訓等前期工作。9 業(yè)戶服務 日常服務與聯(lián)系管理處的日常服務與聯(lián)系是物業(yè)管理服務最基本的一項日常工作。l 日常服務內容 a. 維修保養(yǎng)服務； b. 綠化養(yǎng)護服務； c. 治安消防服務； d. 環(huán)境衛(wèi)生管理服務； e. 停車管理服務； f. 特約服務。l 日常服務與聯(lián)系的質量控制 a. 業(yè)戶服務部主管應多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，及時提供各類服務，滿足合理要求；b. 現(xiàn)場管理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢，保證服務質量。 投訴、報修處理l 管理處設接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務咨詢、報修、投訴；l 管理處實行8：0018：00業(yè)戶接待，365天24小時應急維修服務；并公開辦事制度、公開收費項目和標準；l 管理處監(jiān)督、投訴電話24小時開通，72小時內有回復；l 管理處實行維修回訪制度；l 對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內書面通知設備部人員整改；l 業(yè)戶接待員要認真聽取投訴意見并做好記錄；l 處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時與業(yè)主溝通，處理結果做好記錄，每周進行統(tǒng)計和小結。l 統(tǒng)計技術方法及運用 a. 《統(tǒng)計技術控制程序》中推薦方法（排列圖、因果圖）實施應用； b. 管理處經(jīng)理組織統(tǒng)計人員和相關人員，對匯總的“業(yè)戶評議表”結果進行評價分析，運用排列圖，找出服務過程中的薄弱環(huán)節(jié)、運用因果圖，分析產(chǎn)生問題的原因，實施控制，予以改進，并保存過程中所有的記錄； c. 運用排列圖，從影響服務質量諸多問題中，找出關鍵的少數(shù)（在全部問題中占80%比重的1至2個問題），為制定措施提供條件。必須從大到小、從粗到細，分層次地進行分析，直到可以采取措施為止； e. 《檢驗和試驗的控制程序》、《不合格品的控制程序》、《糾正和預防措施控制程序》《統(tǒng)計技術控制程序》中有關規(guī)定執(zhí)行； f. 管理處每年一月五日之前對上年度統(tǒng)計技術應用效果進行總結，同時對今后統(tǒng)計技術應用提出適宜性建議并報管理部。物業(yè)設備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設備的正常運行，加強日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標準。雙電源柜(箱)“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設備定期啟動表》；c. 按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內；d. 供配電設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內；e. 供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告電氣領班，記錄《設備故障記錄表》，并在電氣領班協(xié)同下排除異常和故障。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報設備主管審核后，交公司主管部門；h. 按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。l 電工 a. 每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視電梯設備，填寫《電梯房巡視記錄》。每月一次切換檢查雙電源設備，記錄《設備定期啟動表》。對電梯設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；d. 每周巡視電梯機房設備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況，填寫《電梯設備系統(tǒng)檢查表》。給排水設備[工作程序]l 管道工a. 每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； b. 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。l 給排水領班 a. 負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查； d. 每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。消防系統(tǒng)[工作程序]l 日常巡視a. 設備維修工每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。l 定期檢查a. 由弱電維修操作工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；b. 由弱電領班組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。l 維修保養(yǎng)a. 弱電操作維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作；b. 設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。l 弱電領班a. 負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；c. 組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；d. 每周巡視消防設備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。弱電設備[工作程序]l 分承包方維保人員a. 按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內； b. 弱電設備、設施維修工作記錄《設備、設施維修記錄表》； c. 弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告弱電領班，記錄《設備故障記錄表》，及時排除異常和故障。l 保安人員a. 負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設備主管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證； d. 每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。l 設備主管負責組織對分承包商的評審和初選工作，定期組織對分承包商的評價。l 分接開關檔位是否與電源相符。l 變壓器溫度是否在要求范圍內，通風是否良好。l 各接線端子緊固是否良好。l 隔離開關、負荷開關和熔斷器位置正確、平整和牢固。l 隔離開關、負荷開關和熔斷器與電線連接應緊密。[低壓開關柜]l 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。l 二次接線與電器或端子排的連接應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全。l 操作部分應靈活，接點和機械閉鎖的動作應正確。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。l 控制箱手動和自動操作均能運行。l 開關是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險。l 防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具。l 移動的照明燈具是否用安全電壓24伏。l 接地線應平直、牢固，不應有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。[各種管理資料齊全]l 原始資料齊全。