【正文】 的關(guān)鍵控制點(diǎn)，對成本比重大的項(xiàng)目和對成本構(gòu)成影響大的項(xiàng)目要重點(diǎn)控制，將重要的成本項(xiàng)目分解成本細(xì)項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格控制。 4．堅(jiān)持底線原則。更不能違背道德和法律。集團(tuán)公司成本管理責(zé)任和權(quán)利的結(jié)合，各部門之間的 權(quán)利和責(zé)任必須明確，不能出現(xiàn)相互推諉和扯皮。 6．風(fēng)險可控原則。要多多試驗(yàn)、多論證，以便掌控各種風(fēng)險，配備防范風(fēng)險的措施，以便可以處理緊急情況。成本管理部門要想盡辦法，逐步對所有的成本控制要素均進(jìn)行量化，建立標(biāo)準(zhǔn)和定額，建立控制模型，利用信息化手 段，進(jìn)行了精細(xì)化控制 ，逐步將根據(jù)重要性原則未納入重點(diǎn)管理的項(xiàng)目也進(jìn)行有效管理 。要在全公司樹立持續(xù)改進(jìn)的觀點(diǎn)，只有更好，沒有最好，任何時候成本都可以控制，不要否定可能存在的更好的方法。 ９．成本管理堅(jiān)持＂誰花錢誰預(yù)算＂、 “誰花錢誰控制”、 “誰花錢考核誰”的原則。 第八條 成本控制的基本方法 —— 目標(biāo)動態(tài)成本管理。為機(jī)關(guān)報項(xiàng)目的全生命周期成本預(yù)測和控制提供依據(jù)，并以PDCA 循環(huán)過程進(jìn)行動態(tài)控制。 2．成本信息庫管理 (1)與成本管理部共同建立成本信息庫 和 成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項(xiàng)目成本動態(tài)資料，為集團(tuán)管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各子公司。 （集團(tuán)成本部） 3．項(xiàng)目拓展階段的成本管理 (1) 組織各方面專業(yè)人士對擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助子公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。 (3) 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門編制 新開發(fā)區(qū)域項(xiàng)目 分項(xiàng) 成本估算 ，并 匯總 編制 目標(biāo)成本預(yù)測表 。 （開發(fā)） 4． 項(xiàng)目開發(fā)成本管理和監(jiān)控 (1) 項(xiàng)目啟動后督促成本管理部 編制項(xiàng)目《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》 ，審核成本管理部 編制 的 房地產(chǎn)開發(fā)成本概算； (2)負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本監(jiān)控。 (3)項(xiàng)目 工程款 結(jié)算 和支付 管理 工作，財務(wù) 以資金計(jì)劃的形式動態(tài) 控制工程款的審核和支付 。 （開發(fā)） (2)協(xié)助成本管理部 組織集團(tuán)戰(zhàn)略采購； 參與 采購招標(biāo) 各項(xiàng) 工作。 7．項(xiàng)目成本評估與分析 (1)監(jiān)督成本管理部 組織開展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本后評估工作 ，各部門 應(yīng) 自覺接受 監(jiān)督 。 第十條 集團(tuán) 成本管理部的職責(zé) 集團(tuán) 成本管理部是開發(fā)成本的統(tǒng)籌管理部門，負(fù)責(zé) 根據(jù)本制度要求建立目標(biāo)動態(tài)成本管理制度，并 督促開發(fā)部、設(shè)計(jì)部、工程部等進(jìn)行開發(fā)成本管理和控制，負(fù)責(zé)采購招標(biāo)相關(guān)工作，協(xié)助工程部對施工單位進(jìn)行管理。 2．目標(biāo) 動態(tài) 成本編制和控制 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的合同規(guī)劃的編制； 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)階段的 工程 概算、施工設(shè)計(jì)階段的預(yù)算； 參加對建筑方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性評審，按要求編制《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》； 配合施工圖的經(jīng)濟(jì)評審，確保符合限額設(shè)計(jì)的要求； 編制工程類招標(biāo)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書，并對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行評價。 對增減項(xiàng)目、簽訂變更、進(jìn)度付款審核乖，成本管理部必須到工地 現(xiàn)場檢查項(xiàng)目進(jìn)度情況， 查看 進(jìn)度是否符合合同要求，付款申請是否與現(xiàn)場進(jìn)度一致 。 單個項(xiàng)目結(jié)算完成后，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目執(zhí)行情況進(jìn)行全面分析，向公司提交分析報告。 協(xié)助財務(wù)部門完成項(xiàng)目的全成本分析評價報告。 ８．招標(biāo)采購管理 根據(jù)合同規(guī)劃， 負(fù)責(zé)公司立項(xiàng)的項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)底的編制； 負(fù)責(zé)組織權(quán)限內(nèi)的采購工作。 １０．供應(yīng)商管理 （開發(fā)） 負(fù)責(zé)供應(yīng)商信息的收集 整理 ，包括對供應(yīng)商的評價信息，建立供應(yīng)商信息庫并 錄入ERP 系統(tǒng) ； 建立供應(yīng)商的評價流程，并定期組織評價； 對不合格供應(yīng)商的信息進(jìn)行反饋和督促整改。 第二節(jié) 項(xiàng)目成本監(jiān) 察 第十一條 成本監(jiān)控系統(tǒng) 設(shè)置。 2. 各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控。 第十二條 成本監(jiān)控的制度建設(shè) 。 以上制度， 由成本管理部 綜合制定 ，各子公司 可直接參照執(zhí)行，并制定更詳細(xì)的工作細(xì)則 。 第十三條 成本監(jiān)控的 計(jì)劃管理 。 2. 成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。 第十四條 成本監(jiān)控的 分析檢查 。分析的重點(diǎn)是： ◆ 計(jì)劃及其執(zhí)行情況； ◆ 實(shí)際成本與 目標(biāo) 成本、計(jì)劃成本對比差異及其原因； ◆ 分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對策； ◆ 評價、結(jié)論與提示。 第十五條 成本監(jiān)控的 信息交流 。 2． 按例外管理原則，對 下列 事項(xiàng)造成的 成本 異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時報集團(tuán)總部： ◆ 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整； ◆ 成本 節(jié)超 率占單項(xiàng)工程成本總額 5%以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本 20%以上的的項(xiàng)目、事件 (包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件 )； ◆ 合作條件更改； ◆ 補(bǔ)交地價 款、閑置處罰等 。 第 三 節(jié) 開發(fā)成本的控制 一、前期環(huán)節(jié)的成本控制 第十六條 在 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險和成本控制中 ，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。 １． 定位是關(guān)鍵。但從資金及財務(wù)管理角度，利潤最大化的目標(biāo)可能并不適合，有時候可能是近期的現(xiàn)金流量更重要 ，財務(wù)應(yīng) 該根據(jù)公司財務(wù)戰(zhàn)略的要求給出建議供領(lǐng)導(dǎo)決策 。 第十七條 項(xiàng)目小組 根據(jù)集團(tuán)公司業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和面臨的市場情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃；組織各方面專業(yè)人士對擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，進(jìn)行立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基 礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容： 1．成本費(fèi)用估算、控制目標(biāo)及措施； 2．投資及效益的測算、利潤的體現(xiàn)及安排； 3．稅費(fèi) 環(huán)境及其影響； 4． 開發(fā)計(jì)劃和 資金計(jì)劃； 5．《競投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）； 6．投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策； 7. 項(xiàng)目 SWOT 分析； 8．項(xiàng)目綜合評價意見。 第十九條 若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新立項(xiàng) 和評估 。 第二十一條 招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)公司 合同和 法律管理 部門審核后正式簽署。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制項(xiàng)目的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。 第二十五條 設(shè)計(jì)單位在 設(shè)計(jì)時，若無特殊技術(shù)要求，不得指定施工或材料供應(yīng)單位。 三、施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 第二十七條 除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。 第二十九條 應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、 成本預(yù)算 、 財務(wù)等 專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍 、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。 第三十一條 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進(jìn)行擇優(yōu)選擇。 第三十三條 壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。 第三十五條 集團(tuán) 成本部 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案庫，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量。 （開發(fā)） 第三十六條 子公司對于投資金額超過 500 萬元的工程項(xiàng)目，應(yīng)選用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式；如果采用邀請招標(biāo)，應(yīng)詳細(xì)記錄招標(biāo)、 評標(biāo)等工作，事后向集團(tuán)公司提交書面報告。 四、施工過程的成本控制 第三十八條 現(xiàn)場簽證 管理 ?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由集團(tuán)成本 管理部 統(tǒng)一制定。 簽證增加的費(fèi)用在簽 證辦理完成后的下一次工程付款中支付。 合同管理部門應(yīng)將該條款內(nèi)容列入標(biāo)準(zhǔn)合同。 ，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。 第三十九條 工程質(zhì)