【正文】 結(jié)構(gòu)的影響因素主要包括：（1）企業(yè)經(jīng)營的長期穩(wěn)定性；（2）管理人員所持的態(tài)度；（3）貸款人和信用評級機構(gòu)的態(tài)度；（4）保持借債能力；（5）企業(yè)的增長率；（6）企業(yè)的獲利能力；（7）稅收因素。第四節(jié)一、負債經(jīng)營的內(nèi)涵負債經(jīng)營是指企業(yè)通過銀行貸款、發(fā)行債券、租賃、商業(yè)信用等辦法來籌集資金的經(jīng)營方式。二、負債經(jīng)營的意義（1）一定程度的負債經(jīng)營有利于降低企業(yè)的資金成本。三、負債經(jīng)營的特征（1）以資金的所有權(quán)和使用權(quán)相分離為條件。（3）以促進借款企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展、獲取更多的盈利為目的。企業(yè)經(jīng)營實際出發(fā)，適時調(diào)整負債規(guī)模，充分運用貨幣時間價值原理，提高資金的使用效率。（三）考核知識點資金籌集的動機與基本原則房地產(chǎn)資金來源渠道和籌集方式資金成本負債經(jīng)營（四）考核要求資金籌集的動機與基本原則（1）識記：資金籌集；房地產(chǎn)企業(yè)籌資。房地產(chǎn)資金來源渠道和籌集方式（1）識記：資金來源渠道；資金籌集方式；吸收直接投資、股票、銀行借款、商業(yè)信用、債券、租賃、聯(lián)營。資金成本（1）識記：資金成本、資金成本率；籌資費用、用資費用；個別資金成本、綜合資金成本、邊際資金成本；長期資金來源；最佳資金結(jié)構(gòu)；（2）領(lǐng)會：資金成本的作用；各種資金成本在不同情況下如何選用；開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的影響因素；（3）簡單應(yīng)用：優(yōu)先股資金成本的確定；普通股資金成本的確定；長期債務(wù)資金成本的確定。負債經(jīng)營（1）識記：負債；負債經(jīng)營；（2）領(lǐng)會：負債經(jīng)營的完整內(nèi)涵；負債的分類；負債與負債經(jīng)營的區(qū)別；負債經(jīng)營的意義；負債經(jīng)營的特征；負債經(jīng)營管理的內(nèi)容 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資產(chǎn)管理（一）學習目的和要求 學習本章，要求了解流動資產(chǎn)的含義、主要形式和特點，理解現(xiàn)金、應(yīng)收帳款和存貨等三類流動資產(chǎn)管理的目的，并在此基礎(chǔ)上掌握如何通過確定現(xiàn)金最佳持有量和編制現(xiàn)金收支計劃的方法管理現(xiàn)金；如何制定正確的信用政策以減少壞帳損失、加快應(yīng)收帳款回收，降低應(yīng)收帳款的成本；以及如何進行存貨控制，實現(xiàn)存貨成本的最小化。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、流動資產(chǎn)的含義及特點流動資產(chǎn)的含義房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)。二、流動資產(chǎn)的管理要求既要保證生產(chǎn)經(jīng)營需要，又要合理節(jié)約使用資金資金管理和資產(chǎn)管理相結(jié)合保證資金使用和物資運動相結(jié)合，堅持錢貨兩清，遵守結(jié)算紀律第二節(jié)一、現(xiàn)金管理的目的企業(yè)持有現(xiàn)金的動機（1）支付的動機。（3）投機的動機。 二、最佳現(xiàn)金持有量的確定確定最佳現(xiàn)金持有量的常用方法： 存貨模式 隨機模式三、現(xiàn)金收支計劃編制現(xiàn)金收入 現(xiàn)金支出現(xiàn)金收支計劃的編制四、現(xiàn)金日常管理要求庫存現(xiàn)金管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴格遵守現(xiàn)金的使用范圍，加強現(xiàn)金收支的日常管理與核算，具體要注意以下幾個方面：（1）現(xiàn)金的使用范圍；（2）庫存現(xiàn)金的限額；（3）現(xiàn)金日常收支的管理；（4）現(xiàn)金的內(nèi)部控制制度。主要應(yīng)做好以下兩項工作：（1）嚴格遵守銀行結(jié)算紀律，定期清查、核對存款帳戶，保證銀行存款的安全完整；（2）做好轉(zhuǎn)帳結(jié)算工作。應(yīng)收帳款管理的目的在于保證其安全性，使其能按時足額的回收。主要有兩種：（1）直接調(diào)查；（2）間接調(diào)查。二、確定最佳訂購量經(jīng)濟訂貨量再訂貨點保險儲備量三、存貨的日常管理材料、設(shè)備管理。開發(fā)產(chǎn)品的管理。（三）考核知識點流動資產(chǎn)的含義、特點和管理要求現(xiàn)金的管理應(yīng)收帳款的管理存貨的管理（四）考核要求流動資產(chǎn)的含義、特點和管理要求（1）識記：流動資產(chǎn)；一個營業(yè)周期?，F(xiàn)金的管理（1）識記：現(xiàn)金；支付動機、預防動機、投機動機；現(xiàn)金收支計劃；現(xiàn)金收入；現(xiàn)金支出；庫存現(xiàn)金；銀行存款及其主要結(jié)算方式。（3）簡單應(yīng)用：存貨模式；隨機模式；現(xiàn)金收支計劃的編制。（2）領(lǐng)會：信用標準的確定；如何運用收帳政策；信用調(diào)查的方法；收帳程序；收帳策略。存貨的管理（1）識記：存貨；經(jīng)濟訂貨量；再訂貨點；保險儲備量（2）領(lǐng)會：存貨管理的目的；材料、設(shè)備的管理；開發(fā)產(chǎn)品的管理。第五章 固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的管理（一）學習目的和要求學習本章，要求了解固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的含義、特點以及日常管理的要求，理解固定資產(chǎn)投資決策分析的含義、固定資產(chǎn)投資效益好壞的衡量標準，掌握固定資產(chǎn)折舊的計算方法、固定資產(chǎn)折舊計劃的編制、固定資產(chǎn)投資決策分析的具體方法、無形資產(chǎn)的計價與攤銷的有關(guān)方法等內(nèi)容。本章的重點是固定資產(chǎn)折舊的管理和固定資產(chǎn)投資決策分析，難點是對某一具體投資項目，如何正確選擇分析方法進行科學、全面的分析。固定資產(chǎn)應(yīng)具備的兩個條件。按使用情況分類：（1）使用中的固定資產(chǎn)；（2）未使用的固定資產(chǎn)；（3）不需用的固定資產(chǎn)。按經(jīng)濟用途和使用情況綜合分類：（1）經(jīng)營用固定資產(chǎn)；（2）非經(jīng)營用固定資產(chǎn)；（3）租出固定資產(chǎn)；（4）未使用固定資產(chǎn)；（5）不需用固定資產(chǎn)；（6）土地；（7）融資租入固定資產(chǎn)。（2）循環(huán)周轉(zhuǎn)速度慢。四、固定資產(chǎn)的日常管理基本目標：保證固定資產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)、完整無缺；充分發(fā)揮固定資產(chǎn)的效能，提高固定資產(chǎn)的利用效果。（1）歸口管理；（2）用管結(jié)合、用管定人；（3）分工責任。（1）參與固定資產(chǎn)投資的使用、項目建設(shè)和驗收的預測與決策；（2）監(jiān)督固定資產(chǎn)的調(diào)入調(diào)出、報廢清理和清查盤點；（3）采取有效措施促使企業(yè)不斷提高固定資產(chǎn)的利用效率。固定資產(chǎn)的損耗分為有形損耗和無形損耗兩種形式。工作量法。年數(shù)總和法。加速折舊法對于加速資金周轉(zhuǎn)，改善企業(yè)財務(wù)狀況具有重要意義。二、固定資產(chǎn)投資決策分析的方法非貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法主要包括：（1）投資回收期法；（2）投資報酬率法。第四節(jié)一、無形資產(chǎn)的含義及特點無形資產(chǎn)的含義無形資產(chǎn)是指不具有實物形態(tài)，但能長期使用并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造效益的非貨幣資產(chǎn)。 無形資產(chǎn)的特點（1）沒有實物形態(tài)；（2）能在較長的時間內(nèi)使企業(yè)獲得經(jīng)濟效益；（3）持有的目的是使用而不是出售；（4）能夠給企業(yè)提供未來經(jīng)濟效益的大小具有較大的不確定性；（5）通常是企業(yè)有償取得的。無形資產(chǎn)的攤銷無形資產(chǎn)應(yīng)從開始使用之日起，在有效使用期內(nèi)平均攤?cè)牍芾碣M用。三、無形資產(chǎn)的日常管理（1）正確評估無形資產(chǎn)的價值。（3）充分發(fā)揮無形資產(chǎn)的效能并不斷提高其使用效益。 （2）領(lǐng)會：固定資產(chǎn)的分類；固定資產(chǎn)的特點；固定資產(chǎn)的日常管理。（2）領(lǐng)會：加速折舊法及其意義；編制固定資產(chǎn)折舊計劃所使用的主要指標。固定資產(chǎn)投資決策分析（1）識記：固定資產(chǎn)投資決策分析；現(xiàn)金流出量；現(xiàn)金流入量。（3）簡單應(yīng)用：投資回收期法；投資報酬率法；凈現(xiàn)值法；現(xiàn)值指數(shù)法；內(nèi)部報酬率法。（2）領(lǐng)會：無形資產(chǎn)的主要形式；無形資產(chǎn)的特點；無形資產(chǎn)的計價和攤銷；無形資產(chǎn)的日常管理。本章的重點在于全面理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用管理的內(nèi)容，掌握成本費用預算、成本費用計劃和成本費用控制的基本含義和內(nèi)容。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、成本費用及構(gòu)成成本費用的含義成本費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項耗費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。不得列入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的支出項目。二、成本費用管理的主要內(nèi)容成本費用管理的主要內(nèi)容包括：（1）成本費用預算；（2）成本費用計劃；（3）成本費用控制；（4）成本費用的分析。第二節(jié)一、成本費用預算投資決策階段的成本費用預算投資決策階段的成本費用預算一般有兩種：（1）倒扣計算法；（2）選擇某一先進成本作為目標成本。方法如下：（1）固定耗費和變動耗費的劃分。（2）目標成本費用的預算。二、成本費用計劃編制成本費用計劃的準備工作包括：（1）制定合理的消耗標準；（2）收集資料。成本費用計劃的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用計劃一般包括單個項目開發(fā)成本計劃、總開發(fā)成本計劃和期間費用預算等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用控制方法主要有目標成本控制法和項目經(jīng)理責任制等。包括成本費用預算、成本費用計劃和制定成本費用管理責任制。包括材料費用的控制、工資費用的控制、期間費用的控制等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的事后控制的主要內(nèi)容包括：企業(yè)總成本費用分析、單位成本費用分析和同行業(yè)成本費用分析。三、成本費用控制的原則成本費用控制須遵循下列原則：（1）責權(quán)結(jié)合原則；（2）全面性原則；（3）效益性原則；（4）及時性原則；（5）例外管理原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本費用的主要途徑包括：進行可行性研究，正確選擇設(shè)計方案；加強預算管理；降低材料消耗；提高勞動生產(chǎn)率和設(shè)備利用率；降低開發(fā)項目的管理費用；保證工期和開發(fā)項目質(zhì)量，減少返工損失；強化監(jiān)督管理和現(xiàn)場管理；加強合同管理。（2）領(lǐng)會：成本和費用的區(qū)別；成本費用的開支范圍；成本費用管理的主要內(nèi)容和要求。（2）領(lǐng)會：編制成本費用計劃的準備工作；編制成本費用計劃的原則；成本費用計劃的內(nèi)容。（4）綜合運用：編制計劃時的成本費用預算的基本方法。（2）領(lǐng)會：成本費用控制的內(nèi)容；成本費用控制的程序；成本費用控制的原則。第七章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤及利潤分配管理（一）學習目的和要求學習本章，要求深入了解房地產(chǎn)企業(yè)利潤的概念，掌握房地產(chǎn)企業(yè)利潤的構(gòu)成要素以及各構(gòu)成要素的基本含義、特點以及相互之間的關(guān)系；理解利潤管理及利潤預測對企業(yè)管理的重要意義，掌握利潤預測的主要方法及其運用；了解利潤決策的一般程序，掌握利潤決策的主要方法；理解和把握利潤分配的基本原則和主要程序。難點是結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤預測和利潤決策的程序和方法。房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收支凈額。第二節(jié)一、利潤的預測營業(yè)利潤預測是利潤預測的重點。（2）比例計算法。（4）經(jīng)營杠桿系數(shù)在利潤預測中的應(yīng)用。目標利潤的決策方法利潤決策的方法主要有以下幾種：（1）比較決策法；（2）綜合平衡決策法。第三節(jié)一、利潤分配的意義利潤分配是利用價值形式對社會剩余產(chǎn)品所進行的分配，通過利潤分配能正確處理企業(yè)與各方面的經(jīng)濟聯(lián)系，調(diào)動各方面的積極性，促進生產(chǎn)的發(fā)展，具有重要意義。三、利潤分配的程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配的主要程序如下：彌補企業(yè)虧損繳納所得稅稅后利潤分配四、利潤的日常管理利潤的管理方法（1）計劃管理法；（2）目標利潤管理法；（3）責任管理法利潤的日常管理財務(wù)管理部門的日常管理工作主要如下：（1）協(xié)助領(lǐng)導健全經(jīng)營責任制；（2）抓檢查、考核、評比；（3）調(diào)節(jié)、監(jiān)督。（2）領(lǐng)會：房地產(chǎn)企業(yè)利潤各構(gòu)成要素的關(guān)系；利潤管理的意義。（2）領(lǐng)會：利潤決策的程序；實現(xiàn)目標利潤措施的方案。（4）綜合運用：利潤預測的主要方法。（2）領(lǐng)會：利潤分配的意義；利潤分配的原則；利潤分配的程序；利潤的日常管理；利潤分配的管理。第八章 房地產(chǎn)開