【正文】 設(shè)部第88號令《商品房銷售管理辦法》（18）中華人民共和國國務(wù)院令第305號《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（19）中華人民共和國建設(shè)部第81號令《實(shí)施工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定》（20）中華人民共和國建設(shè)部建標(biāo)[2000]85號《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）》3 術(shù)語和定義《GB/T199012000 idt ISO9001:2000質(zhì)量管理體系基礎(chǔ)和術(shù)語》中的術(shù)語和定義。顧客：指公司公司開發(fā)土地和商品房購買消費(fèi)者、房屋租賃者以及相關(guān)的融資方。關(guān)鍵過程：指工序較為復(fù)雜，質(zhì)量易被動，對整個產(chǎn)品的質(zhì)量影響較大的過程。物業(yè)管理：指物業(yè)公司依據(jù)與物業(yè)所有人簽訂的委托合同書，對其房屋等進(jìn)行維護(hù)管理的有償服務(wù)行為。希望公司所有員工服從協(xié)調(diào)，共同履行質(zhì)量職能，確保質(zhì)量體系的有效運(yùn)行。本程序適用于公司所有與質(zhì)量活動有關(guān)的文件控制，包括外來文件和資料。 總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)公司的檔案管理工作以及圖書、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、信函傳真等外來文件和資料的歸口管理工作； 各部門負(fù)責(zé)分管范圍內(nèi)的文件管理工作； 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)圖紙及工程項(xiàng)目的有關(guān)文件的歸口管理工作。 文件和資料的編制與審批，由文件的歸口管理部門負(fù)責(zé)編制文件，并由規(guī)定的授權(quán)人進(jìn)行審核和批準(zhǔn)：a.《手冊》和程序文件由工程部編制，管理者代表審核，公司總經(jīng)理批準(zhǔn)；，部門經(jīng)理審核，管理者代表批準(zhǔn)；，根據(jù)各業(yè)務(wù)活動的有關(guān)規(guī)定，由相應(yīng)人員進(jìn)行審核和批準(zhǔn)。 文件的編寫要求，執(zhí)行Q/TZHWI007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》的規(guī)定。 對質(zhì)量手冊和質(zhì)量管理作業(yè)文件，需加唯一性標(biāo)識以識別，對合同、工程圖紙以及其它項(xiàng)目運(yùn)作性文件，具備授權(quán)人簽字或蓋章后即為有效，日常使用的法律法規(guī)等資料，不需加蓋受控章。公司內(nèi)部編制的文件，可在文件的原件上加蓋發(fā)放章，登記發(fā)放情況。 文件的更改 文件需要更改時，由更改部門填寫“文件更改申請/通知單”，說明更改的理由和內(nèi)容，并由原審批人審批，當(dāng)原審批人因故不能審批時，應(yīng)向指定的審批人提供審批所需要的背景資料。 各部門資料員根據(jù)“文件和資料更改申請/通知單”進(jìn)行更改，在文件的“更改記錄”中做好記錄。如一頁中有多處改動或考慮到文件的完美性，可采用換頁的方式進(jìn)行修改。，執(zhí)行Q/TZHWI010《圖紙管理規(guī)定》。，由部門資料員負(fù)責(zé)妥善保管，防止污損遺失，保存期限為一般為3年，超過保存期的，由各部門資料員負(fù)責(zé)進(jìn)行銷毀并做好記錄。，由原發(fā)放部門負(fù)責(zé)將作廢版本進(jìn)行回收，并進(jìn)行記錄，對作廢的文件和資料需保留以備參考時，應(yīng)加蓋“作廢”章予以標(biāo)識。a) 上級機(jī)關(guān)下發(fā)的行政和管理性文件以及房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)，由總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)簽收登記，交分管領(lǐng)導(dǎo)簽批后貫徹實(shí)施；b) 工程施工技術(shù)類文件，由工程部負(fù)責(zé)保存和處理，對建筑施工類的國家、地區(qū)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝、技術(shù)規(guī)范等，由工程部審核其是否為有效版本，并提供有效版本清單，發(fā)放項(xiàng)目部使用。 各部門按照分工管理范圍，負(fù)責(zé)主動收集相應(yīng)的外來文件（如：最新頒布的法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、上級政府主管部門的有關(guān)政策等），并對文件的落實(shí)情況進(jìn)行相應(yīng)的跟蹤。 總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)公司的檔案管理，各部門按分工做好本部門的檔案管理工作，執(zhí)行Q/TZHWI008《檔案管理辦法》。 總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)公司的圖書資料管理，執(zhí)行Q/TZHWI009《圖書資料管理辦法》。 QR0501 文件發(fā)放登記表 QR0502 文件接收登記表 QR0503 文件借閱登記表 QR0504 文件更改申請/通知單 QR0505 受控文件清單 Q/TZHWI006《文件編碼規(guī)定》 Q/TZHWI007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》 Q/TZHWI008《檔案管理辦法》 Q/TZHWI009《圖書資料管理辦法》 Q/TZHWI010《圖紙管理規(guī)定》 Q/TZHWI011《信函管理辦法》 Q/TZHWI012《文件受控專用章管理規(guī)定》通過對質(zhì)量記錄的控制和管理，為產(chǎn)品符合規(guī)定要求及質(zhì)量體系的有效運(yùn)行提供客觀證據(jù)。3．職責(zé) 工程部負(fù)責(zé)質(zhì)量記錄的設(shè)置，編制質(zhì)量記錄清單，監(jiān)督檢查各部門的執(zhí)行情況。 總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)公司的檔案管理工作。 當(dāng)質(zhì)量記錄需要進(jìn)行增加和刪除時，由使用部門提出申請，填寫“質(zhì)量記錄變更申請單”，闡明理由，屬表格形式的要提供表樣，報(bào)工程部審批后開始啟用。 質(zhì)量記錄的編號 質(zhì)量記錄的編號由設(shè)置編號和填報(bào)編號兩部分組成： 質(zhì)量記錄的設(shè)置編號位于記錄左上方，其結(jié)構(gòu)為：QRSSXX 其中：QR—表示質(zhì)量記錄 SS—XX該記錄順序號 質(zhì)量記錄的填報(bào)編號位于記錄右上方，其結(jié)構(gòu)為： MMM—SS—XXX 其中：MMM—填報(bào)部門代號，各部門的代號見Q/TZHWI006《文件編碼規(guī)定》； SS—填報(bào)年號 XXX—填報(bào)的順序號 質(zhì)量記錄的填寫要求做到：a. 字跡清楚，表達(dá)明確；b. 真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、及時地反映活動的過程和結(jié)果；c. 具備記錄人的簽字和填寫的日期； 質(zhì)量記錄的傳遞，進(jìn)行質(zhì)量記錄的傳遞。 質(zhì)量記錄的收集、貯存和歸檔 各部門資料員負(fù)責(zé)收集整理質(zhì)量記錄，在專門位置存放，進(jìn)行保管和維護(hù)，以備查閱。 總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)對歸檔后的質(zhì)量記錄進(jìn)行管理，保存期限按Q/TZHWI008《檔案管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。 質(zhì)量記錄的查閱 查閱人員需查閱質(zhì)量記錄時，應(yīng)征得部門負(fù)責(zé)人同意后，方可進(jìn)行查閱。 QR1901 質(zhì)量記錄變更申請單 QR1902 質(zhì)量記錄發(fā)放登記臺帳 QR1903 質(zhì)量記錄接收登記臺帳 Q/TZHWI006《文件編碼規(guī)定》 Q/TZHWI008《檔案管理辦法》 Q/TZHWI034《質(zhì)量記錄表格樣式匯編》，公司總經(jīng)理通過以下活動，以建立和實(shí)施質(zhì)量管理體系，并持續(xù)改進(jìn)其有效性，同時為所做出的承諾提供證據(jù)：a) 向全體員工灌輸滿足顧客要求、合同要求、法規(guī)要求的重要性；b) 明確管理者代表，在手冊中發(fā)布任命令；c) 主持制定公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，在手冊中以文件形式發(fā)布；d) 主持組織進(jìn)行管理評審，并不斷尋求改進(jìn)質(zhì)量管理體系；e) 為質(zhì)量管理提供必要而且充分的人力、設(shè)備、資金，保證質(zhì)量體系的有效運(yùn)行。公司的生存和發(fā)展依存于顧客，公司總經(jīng)理將堅(jiān)持以不斷增強(qiáng)顧客滿意度作為公司的根本追求，確保：a） 將以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)的意識融入各項(xiàng)質(zhì)量管理活動中；b） 識別并確定顧客的需求和期望，包括公司應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，以及法律、法規(guī)方面的規(guī)定要求；c） 將顧客的需求轉(zhuǎn)化為具體的質(zhì)量要求，通過質(zhì)量體系的運(yùn)行、與顧客有關(guān)過程的控制，達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。信守合同——在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各階段活動中，嚴(yán)格履行各種合同、協(xié)議和約定的規(guī)定，不隱瞞欺詐用戶，以信取人，為用戶提供良好的投資條件。塑造形象——在公司的開發(fā)經(jīng)營過程中，不斷總結(jié)完善，提高公司各項(xiàng)管理水平，塑造良好的公司形象，不斷拓展公司的生存和發(fā)展空間。：a)開發(fā)工程項(xiàng)目優(yōu)良率80%,年遞增1%以上； b)顧客滿意率95%，%以上；c)合同履約率98%，%以上。：a)開發(fā)工程優(yōu)良率=（優(yōu)良工程項(xiàng)目總數(shù)247?？己丝倯魯?shù)）100%考核時間：每半年考核一次c)合同履約率=（履約合同總數(shù)247。工程設(shè)計(jì)文件總數(shù)）100% 工程部負(fù)責(zé)開發(fā)工程優(yōu)良率和工程設(shè)計(jì)文件審查率、策劃營銷中心負(fù)責(zé)顧客滿意率、總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)合同履約率的統(tǒng)計(jì)考核。工程部負(fù)責(zé)將質(zhì)量目標(biāo)的完成情況，提交公司的管理評審。公司質(zhì)量管理體系的過程及相互關(guān)系見“公司質(zhì)量管理體系過程圖”。、權(quán)限和溝通1）總經(jīng)理：對公司的經(jīng)營管理和工程開發(fā)建設(shè)全面負(fù)責(zé)，確保公司所有人員遵守公司的《手冊》，保證影響質(zhì)量的所有活動得到充分控制；負(fù)責(zé)制訂落實(shí)公司的發(fā)展規(guī)劃；負(fù)責(zé)任命公司管理者代表，組織制訂公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)；負(fù)責(zé)主持管理評審，協(xié)調(diào)所分管開發(fā)項(xiàng)目的重大事項(xiàng)。3）經(jīng)營副總經(jīng)理：分管經(jīng)營部，對公司的經(jīng)營管理全面負(fù)責(zé)，協(xié)調(diào)公司經(jīng)營工作中的重大事項(xiàng)；組織進(jìn)行重大不合格品的處理，監(jiān)督有關(guān)部門采取糾正措施；組織向顧客提供質(zhì)量保證，處理有關(guān)顧客意見。5）秘書：負(fù)責(zé)公司領(lǐng)導(dǎo)講話、會議資料及上報(bào)資料等綜合性文字的搜集、撰定工作；負(fù)責(zé)定期編輯出版公司簡報(bào)；負(fù)責(zé)公司發(fā)文的核稿；負(fù)責(zé)公司大事記的編寫工作； 負(fù)責(zé)公司會議的組織管理；負(fù)責(zé)公司會議確定事項(xiàng)的督查督辦工作； 負(fù)責(zé)公司的音像設(shè)備管理及攝像、照相等工作；協(xié)助經(jīng)理抓好指導(dǎo)檔案、文書崗位工作；協(xié)助經(jīng)理抓好小車班的管理工作。7）檔案管理：負(fù)責(zé)公司檔案管理工作；負(fù)責(zé)公司工程檔案、文書檔案的整理、歸檔工作；負(fù)責(zé)對分公司、子公司的檔案管理指導(dǎo)工作；負(fù)責(zé)公司圖書管理工作；負(fù)責(zé)公司保密工作；負(fù)責(zé)公司辦公用品管理工作。9）政策信息管理：負(fù)責(zé)公司信息化建設(shè)；負(fù)責(zé)公司計(jì)算機(jī)維護(hù)及公司網(wǎng)站建設(shè)；負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)的管理工作；負(fù)責(zé)公司單身公寓的管理工作；負(fù)責(zé)駐外公司的后勤服務(wù)工作；負(fù)責(zé)公司的消防、保衛(wèi)工作。11）駕駛員：做好車輛的維護(hù)保養(yǎng)，保持良好車況；遵守交通法規(guī)，不發(fā)生違章現(xiàn)象；加強(qiáng)安全學(xué)習(xí)，做到安全行車；做好出車日志，出車、回車及時向班長報(bào)告。13）財(cái)務(wù)經(jīng)理：組織本公司財(cái)務(wù)核算和經(jīng)營管理工作，及時準(zhǔn)確提供財(cái)務(wù)信息；協(xié)調(diào)和理順公司與稅務(wù)、審計(jì)、金融機(jī)構(gòu)等外部單位關(guān)系；負(fù)責(zé)組織召開公司月度會議、季度經(jīng)濟(jì)活動分析會議，抓好會議精神的落實(shí)與貫徹；負(fù)責(zé)制定、完善公司財(cái)務(wù)管理制度、會計(jì)核算辦法及各項(xiàng)內(nèi)控管理制度；負(fù)責(zé)本公司的財(cái)務(wù)培訓(xùn)工作。部門副經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理做好上述工作。協(xié)助制定、完善公司財(cái)務(wù)管理制度、會計(jì)核算辦法、各項(xiàng)財(cái)務(wù)開支規(guī)定。15）財(cái)務(wù)核算：負(fù)責(zé)公司會計(jì)帳務(wù)與核算，編制公司會計(jì)報(bào)表；負(fù)責(zé)各種收入、成本、費(fèi)用的核算；負(fù)責(zé)計(jì)提各種基金、稅金，并按規(guī)定足額上繳；負(fù)責(zé)登記各種明細(xì)分類帳、總分類帳，做到帳證相符，帳帳相符，帳表相符；計(jì)算固定資產(chǎn)折舊的提取和低值易耗品的攤銷；負(fù)責(zé)公司社?；饡?jì)核算工作。17）資本運(yùn)營與資產(chǎn)管理：參與項(xiàng)目開發(fā)，提出項(xiàng)目資本運(yùn)作方案；協(xié)助營銷策劃中心編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；提出項(xiàng)目融資方案，聯(lián)系貸款單位和辦理相關(guān)融資工作；負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)和低值易耗品等管理工作；負(fù)責(zé)公司資金管理工作，按月編制公司月度資金收支計(jì)劃；負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)公司債權(quán)債務(wù)清理工作；關(guān)注國際及國內(nèi)資本運(yùn)營及資產(chǎn)管理發(fā)展動態(tài)，探索公司項(xiàng)目融資新渠道，實(shí)現(xiàn)公司低成本擴(kuò)張。19）經(jīng)濟(jì)活動考核與分析：負(fù)責(zé)修訂和完善公司經(jīng)濟(jì)活動分析及經(jīng)營考核管理辦法；負(fù)責(zé)編制公司本部年度財(cái)務(wù)預(yù)算和月度及項(xiàng)目分部預(yù)算；負(fù)責(zé)匯總編制集團(tuán)公司財(cái)務(wù)預(yù)算；負(fù)責(zé)起草公司各部門、所屬各公司年度經(jīng)營承包合同；協(xié)助計(jì)劃統(tǒng)計(jì)崗位對公司各部門、所屬各公司月度經(jīng)營計(jì)劃完成情況進(jìn)行考核；負(fù)責(zé)對公司各部門、所屬各公司年度經(jīng)營承包指標(biāo)完成情況進(jìn)行考核，提出考核意見；負(fù)責(zé)進(jìn)行公司月度及季度經(jīng)濟(jì)活動分析工作，編制公司經(jīng)濟(jì)活動分析報(bào)告。21）人事經(jīng)理：負(fù)責(zé)提出公司人力資源理念和戰(zhàn)略建議；負(fù)責(zé)建立健全公司人力資源體系，組織制定人力資源管理制度并監(jiān)督實(shí)施；負(fù)責(zé)組織編制公司人力資源規(guī)劃，提交年度、季度、月度人力資源平衡計(jì)劃；負(fù)責(zé)組織研討建立公司組織機(jī)構(gòu)，編制、修訂公司部門職責(zé)；負(fù)責(zé)審核人力資源管理、黨群管理、企業(yè)文化制度并監(jiān)督執(zhí)行；負(fù)責(zé)組織公司人員招聘、考核、專業(yè)技術(shù)評聘和職業(yè)技能鑒定工作；負(fù)責(zé)組織公司干部考察、績效考核、教育培訓(xùn)及員工職業(yè)生涯設(shè)計(jì)；負(fù)責(zé)組織開展公司黨群、工會、青年工作；負(fù)責(zé)審定部門工作流程、協(xié)調(diào)部門間工作聯(lián)系和協(xié)調(diào)；代表公司解決勞動爭議、糾紛或進(jìn)行勞動訴訟；負(fù)責(zé)外派董事、監(jiān)事的管理工作；部門副經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理做好工作。23）人力資源開發(fā)：負(fù)責(zé)員工職業(yè)生涯規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施；負(fù)責(zé)員工培養(yǎng)管理工作；負(fù)責(zé)員工教育、培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)組織做好員工技術(shù)比武、勞動競賽等活動；負(fù)責(zé)聯(lián)系人力資源市場、與主要的員工招聘渠道建立并保持固定聯(lián)系；負(fù)責(zé)組織新增或缺員崗位員工的招聘、面試、錄用等工作；負(fù)責(zé)調(diào)查培訓(xùn)需求，制定年度、季度、月度培訓(xùn)計(jì)劃并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)人力資源信息系統(tǒng)的規(guī)劃、建設(shè)和維護(hù)工作；負(fù)責(zé)本部門文件資料的整理、保存、歸檔管理工作。25）工資管理：負(fù)責(zé)編制公司薪酬制度、福利制度，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)編制公司薪酬計(jì)劃；負(fù)責(zé)制單核發(fā)在職人員工資、獎金、福利費(fèi)用；負(fù)責(zé)組織確定員工薪酬標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)建立和維護(hù)薪酬、福利臺帳；負(fù)責(zé)公司勞資統(tǒng)計(jì)管理工作；負(fù)責(zé)代扣員工社會保險(xiǎn)。27）離退休管理：負(fù)責(zé)離退休職工離退休金制單及發(fā)放工作；負(fù)責(zé)辦理離退休職工醫(yī)藥費(fèi)用報(bào)銷手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理離退休職工病、亡事宜；負(fù)責(zé)離退休職工檔案管理工作；負(fù)責(zé)組織離退休職工參加黨、工會活動及文娛活動；負(fù)責(zé)建立健全離退休人員管理方面的臺帳；負(fù)責(zé)按照上級有關(guān)規(guī)定，編制本單位的制度、辦法，并組織實(shí)施。29）黨群管理：負(fù)責(zé)黨委材料、文件的草擬工作；負(fù)責(zé)群眾來信來訪的管理工作、及時將有關(guān)問題提交黨委或分管領(lǐng)導(dǎo)研究；定期進(jìn)行職工思想動態(tài)調(diào)研并向黨委提交報(bào)告；負(fù)責(zé)思想政治、紀(jì)檢、監(jiān)察工作；負(fù)責(zé)公司工會日常事務(wù)管理工作；負(fù)責(zé)公司青年管理工作。31）項(xiàng)目設(shè)計(jì)與技術(shù)審查：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)審查工作；負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作；負(fù)責(zé)辦理設(shè)計(jì)圖紙的審批工作；負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)審查工作；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的有關(guān)工作；負(fù)責(zé)施工過程中的有關(guān)技術(shù)問題的處理工作。33）工程規(guī)劃與管理：負(fù)責(zé)組織、實(shí)施工程項(xiàng)目的規(guī)劃管理工作；依據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)定位，組織協(xié)調(diào)規(guī)劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃工作；辦理項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)劃手續(xù)和報(bào)批手續(xù)，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的規(guī)劃許可證；負(fù)責(zé)與規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的聯(lián)絡(luò)工作；負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整工作；負(fù)責(zé)與施工設(shè)計(jì)的銜接協(xié)調(diào)工作。35）工程部項(xiàng)目經(jīng)理：在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目部的全面工作，實(shí)行集中領(lǐng)導(dǎo)、分級管理、統(tǒng)一指揮；負(fù)責(zé)制訂項(xiàng)目的施工組織計(jì)劃，并組織實(shí)施、檢查與考核；負(fù)責(zé)組織政策研究，掌握市場信息，正確決策生產(chǎn)經(jīng)營和工作方式；負(fù)責(zé)建立健全項(xiàng)目部各項(xiàng)管理制度，并組織實(shí)施