【正文】 障報(bào)告，確保上海新國(guó)際博覽中心電梯的正常安全運(yùn)行，機(jī)房電源的正常供給，雙電源切換工作正常。 ? 負(fù)責(zé)保持電梯設(shè)備機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) [維修工 ] ? 接到報(bào)修任務(wù)單后，帶好相關(guān)工具和材料 5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，認(rèn)真修理。如因材料等其它原因暫不能完成報(bào)修內(nèi)容時(shí)，應(yīng)向有關(guān)人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報(bào)告值班工程師并在報(bào)修單上作好記錄。 維保管理工作細(xì)則 [電梯維保單位的人員 ] ? 負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的計(jì)劃保養(yǎng)、故障檢修、應(yīng)急搶修工作。 ? 每周巡檢電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理。 [電氣主管 ] ? 負(fù)責(zé)對(duì)電梯設(shè)備維保單位的定期維保、應(yīng)急搶修工作質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)，每月對(duì)電梯設(shè)備維保單位的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)。有人被困 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 立即通知主管領(lǐng)導(dǎo)，并在大堂該梯口樹立停用牌。 ? 非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行開門放人，以免發(fā)生危險(xiǎn)。如有身體不適者，要陪同或叫救護(hù)車到醫(yī)院進(jìn)行檢查治療。 ? 攜帶工具：繩子、保險(xiǎn)帶、梯子、電梯門專用鑰匙。設(shè)備部根據(jù)故障原因，立即予以整改，并在 2個(gè)月內(nèi)將《意外報(bào)告》及調(diào)查處理情況匯報(bào)給上海新國(guó)際博覽中心主管部門和管理部。 空調(diào)系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及人員配備 見后頁(yè)“附表” 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 設(shè)備運(yùn)行期間，要對(duì)各閥門 的開閉狀態(tài)、膨脹水箱、補(bǔ)充水箱、浮球閥、溢水管、排污等情況進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)解決，無法解決時(shí)要報(bào)告值班工程師。 [維修工 ] ? 接到報(bào)修任務(wù)單后，帶好相關(guān)工具和材料 5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，認(rèn)真修理。如因材料等其它原因暫不能完成報(bào)修內(nèi)容時(shí)，應(yīng)向有關(guān)人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報(bào)告值班工程師并在報(bào)修單上作 好記錄。同時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 做好對(duì)空調(diào)工的管理工作。 ? 根據(jù)設(shè)備主任所作的月度工作計(jì)劃，每周四制定下周工作計(jì)劃，每月26 日制定下月材料需用計(jì)劃。若遇到需其他工種配合的情況，應(yīng)先報(bào)告設(shè)備主任 再通知相關(guān)工種主管預(yù)先作好人員安排。 ? 負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的綜合管理，包括技術(shù)檔案的收集、保管，零星配件材料的采購(gòu)計(jì)劃編制。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)空調(diào)冷凍機(jī)組維保單位的定期維保、應(yīng)急搶修工作質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)，每月對(duì)空調(diào)冷凍機(jī)組維保單位的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)。 ? 作好設(shè)備故障應(yīng)急搶修工作一般故障要在 3 小時(shí) 內(nèi)解決， 3 小時(shí)內(nèi)無法解決的且是重要部位的故障，空調(diào)主管應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面報(bào)告設(shè)備主任。 空調(diào)設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案 ? 一用一備的設(shè)備如有故障，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。 ? 如遇節(jié)假日，通知相關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 給排水設(shè)備系統(tǒng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 給排水系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及人員配備 見后頁(yè)“附表” 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)，一般情況下應(yīng)放在“自動(dòng)”位置，生活水泵的開停每隔一個(gè)月輪換一次。 ? 水泵機(jī)房要保持干凈整潔、無積塵、不得堆放雜物。 ? 若因市政突然停水時(shí)，應(yīng)在立即聯(lián)系有關(guān)部門，將停水情況立即報(bào)告上海新國(guó)際博覽中心主管部門，并與相關(guān)工種人員一起應(yīng)付可能出現(xiàn)的情況。完工后必須清理現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)原狀，并征得報(bào)修人員的簽名認(rèn)可，方可返回。 維保管理工作細(xì)則 [給排水、智能建筑物、設(shè)施主管 ] ? 給排水主管要做好對(duì)管道工的管理工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 造業(yè)務(wù)，使設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)。若遇需要其他工種配合的情況，應(yīng)先通知相關(guān)工種主管，預(yù)先做好人員安排。 ? 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備和智能建筑物、設(shè)施設(shè)施的綜合管理，包括技術(shù)檔案的收集、保管，零星配件 材料的采購(gòu)計(jì)劃編制。 [管道工 ] ? 每天上班前接受主管分配的給排水設(shè)備維保工作任務(wù)，明確任務(wù)內(nèi)容，按時(shí)保質(zhì)保量完成任務(wù)。若 3小時(shí)內(nèi)無法解決的且是重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面報(bào)告設(shè)備主任。 ? 做好智能建筑物、設(shè)施設(shè)施應(yīng)急搶修工作，一般故障的排除 在 3 小時(shí)內(nèi)解決。 ? 突發(fā)性水浸事故應(yīng)急預(yù)案 ? 當(dāng)接到報(bào)告后，立即告知安保中心。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 設(shè)備人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門，打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）保護(hù)其他設(shè)施設(shè)備、防止進(jìn)一步擴(kuò)大事件 ，防止因浸水產(chǎn)生觸電事故，并將電梯手動(dòng)提升至水浸區(qū)域以上樓層。 ? 保潔人員立即攜帶排水設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)排水。 ? 禮儀服務(wù)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主進(jìn)行安慰，避免引起混亂。提出糾正和預(yù)防措施。 ? 設(shè)備部對(duì)戶外的燈具、廣告、天線、設(shè) 備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查，確保牢固。 ? 禮儀服務(wù)部向業(yè)戶傳達(dá)臺(tái)風(fēng)信息，及時(shí)做好關(guān)好門窗的工作。特別加強(qiáng)對(duì)戶外物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。 ? 在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進(jìn)行值班。 ? 臺(tái)風(fēng)過后，如對(duì)上海新國(guó)際博覽中心設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部門立即實(shí)施修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施，安保部在 2 個(gè)工作日內(nèi)將《意外事 件報(bào)告》送管理處。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 一用一備的設(shè)備如有故障，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。 ? 如遇節(jié)假日，通知相關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。 消防報(bào)警系統(tǒng)管理內(nèi)容 報(bào)警控制機(jī)、操作盤、煙溫感探頭、手動(dòng)報(bào)警按鈕、 FM200氣體滅火裝置、天然氣管道、各類模塊、消防警鈴、區(qū)域顯示盤、充電蓄電池、消防電話通訊系統(tǒng)、火焰探測(cè)器、中央控制機(jī)、中央中文處理系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)等系統(tǒng)設(shè)備的定期巡檢、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 見后頁(yè)“附表” 管理工作細(xì)則 運(yùn)行管理工作細(xì)則 [運(yùn)行工 ] ? 負(fù)責(zé)消防水、風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的日常巡視工作，確保其處于正常工作狀態(tài)。 ? 按巡檢內(nèi)容與檢查標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)巡視設(shè)備系統(tǒng)，作好記錄。 [維修工 ] ? 接到報(bào)修任務(wù)單后，帶好相關(guān)工具和材料 5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，認(rèn)真修理。如因材料等其它原因暫不能完成報(bào)修內(nèi)容時(shí)，應(yīng)向有關(guān)人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報(bào)告值班工程師并在報(bào)修單上作好記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 負(fù)責(zé)組織 實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理、應(yīng)急處理工作。 ? 每周對(duì)消防水、風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備機(jī)房消防設(shè)施進(jìn)行檢查、清掃機(jī)房設(shè)備。 ? 消防設(shè)備一般故障的排除在 3 小時(shí)內(nèi)解決，若 3 小時(shí)內(nèi)無法解決的且是重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面報(bào)告設(shè)備主任。 消防應(yīng)急處理預(yù)案 [組成 ] ? 消防報(bào)警系統(tǒng) （ 1） 煙 感報(bào)警。 （ 3） 水流指示報(bào)警。 （ 5） 電話報(bào)警。 （ 2） 噴淋分區(qū)繼電器報(bào)警。 a. 層面噴頭溫度 68℃自動(dòng)噴水。 c. 顯示報(bào)警閥工作。 e. 壓力繼電器動(dòng)作，主機(jī)顯示。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) f. 監(jiān)控人員確認(rèn)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松缁鹁^小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場(chǎng)撲救。 ? 總指揮命令： （ 1）按“火警斷定”鍵。 （ 3）撥打“ 120”救護(hù)電話。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （ 4）電話通知各部門。 （ 6）繼續(xù)組織力量現(xiàn)場(chǎng)撲救。 ? 按“火警斷定”鍵后，上海新國(guó)際博覽中心消防報(bào)警系統(tǒng)啟動(dòng) （ 1）設(shè)備系統(tǒng) a. 自動(dòng)切換應(yīng)急廣播。 c. 新、排風(fēng)機(jī)自動(dòng)斷電。 e. 防火閥關(guān)閉。 g. 防火卷簾門迫降。 b. 噴淋分區(qū)警鈴動(dòng)作。 d. 消防泵啟動(dòng)。 b. 按鈕直接啟動(dòng)消防泵，主機(jī)顯示。 b. 滅火氣體自動(dòng)噴射。 ? 各部門接報(bào)后，根據(jù)應(yīng)急預(yù)案規(guī)定，實(shí)施具體措施 （ 1） 監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé) 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ，則按動(dòng)消防報(bào)警柜上的“復(fù)原”鍵復(fù)位，然后寫出事故報(bào)告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份，交于管理處管理處經(jīng)理。 ，聽從應(yīng)急總指揮的命令，用外線電話撥打 119 消防電話和 120 救護(hù)電話。 ，使各樓層指揮人員及時(shí)到崗。如需要磁帶廣播，則把廣播磁帶放入錄音機(jī)內(nèi)，按錄音機(jī)上的“ PLAY”鍵，再按調(diào)音臺(tái)上的“ TAPE（錄音機(jī)）”按鈕，即可實(shí)施全大樓磁帶廣播。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 由于誤報(bào)警對(duì)館內(nèi)人員產(chǎn)生影響，當(dāng)值巡視保安要向客人進(jìn)行解釋工作。 [雙休日、節(jié)假日及夜間消防應(yīng)急處理程序 ] 雙休日、節(jié)假日和平時(shí)晚上 17： 30 至次日 8： 30，如發(fā)生消防火警，值班人員根據(jù)消防應(yīng)急預(yù)案立即通知所有負(fù)責(zé)人，以最快速度趕到上海新國(guó)際博覽中心。 ? 請(qǐng)大家不要驚慌，不要擁擠，從這里的消防樓梯往下走，盡快疏散到廣場(chǎng)。 [對(duì)講機(jī)規(guī)范用語 ] ? 例一：人與人之間的通話： 甲（呼叫方）：乙，乙，聽到請(qǐng)回答。 雙方在通話結(jié)束時(shí)要說“完畢” ? 例二：崗與崗之間的通話： A（呼叫崗）： B 崗， B 崗，聽到請(qǐng)回答。 雙方在通話結(jié)束時(shí)要說“完畢” ? 使用對(duì)講機(jī)通話時(shí)，必須簡(jiǎn)短明了，語速不要太快，嚴(yán)禁使用非工作用語。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 59 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) [消防廣播方案 ] 嘟 女士們、先生們！你所在的樓 層發(fā)生火警，請(qǐng)各位馬上從安全出口撤離，不要使用電梯，聽從指揮 D0˙˙˙ ˙˙˙ Attention ladies and gentlemen! There is fire on your floor. Please use emergency exit to evacuate immediately. Please do not use elevators. Please follow our instructions. 消防設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案 ? 一用一備的設(shè)備如有故障，立即停止使用故障設(shè)備 起用備用設(shè)備，并立即通知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。 ? 如遇節(jié)假日，通知相關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。 （ 2） 設(shè)法直接將設(shè)備主電源接在大容量開關(guān)上，然后合上電開關(guān)，保證設(shè)備強(qiáng)行起動(dòng)工作。 ? 熄滅所有明火及清除可能出現(xiàn)明火的一切物品，對(duì)泄漏區(qū)域嚴(yán)禁起動(dòng)電 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 加強(qiáng)天然氣的通風(fēng)，排除天然氣引燃、引爆的可能。 ? 在做以上工作的同時(shí)，立即電告天然氣公司前來檢查、修理天然氣的設(shè)備、設(shè)施。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)的定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。 ? 收視系統(tǒng)的定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。 ? 門禁系統(tǒng)的定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理等工作。 弱電系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及人員配備 見后頁(yè)“附表” 管理工作細(xì)則 運(yùn)行管理工作細(xì)則 [運(yùn)行工 ] 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 按規(guī)程按時(shí)巡時(shí)、巡時(shí)弱電設(shè)備，詳實(shí)記錄有關(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常情況要及時(shí)采取措施，并向值班工程師和設(shè)備主任匯報(bào)。完工后必須清理現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)原狀，并征得報(bào)修人員的簽名認(rèn)可，方可返回。 [值班工程 師 ] ? 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理，應(yīng)急處理工作。 維保管理工作細(xì)則 [弱電主管 ] ? 弱電主管要做好對(duì)弱電工的管理工作，在設(shè)備主任的領(lǐng)導(dǎo)下具體負(fù)責(zé)分管范圍內(nèi)設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行、維修、更新和改造工作，使設(shè)備保持良好的運(yùn)行狀態(tài)。 ? 負(fù)責(zé)按計(jì)劃內(nèi)容安排弱電工作業(yè)，在有多工種參與的項(xiàng)目中要做好本工種與相關(guān)工種的協(xié)調(diào)工作。 ? 負(fù)責(zé) BA 系統(tǒng)等弱電設(shè)備的綜合管理，包括技術(shù)檔案的收集、保管、零星配件材料的采購(gòu)計(jì)劃編制、協(xié)助設(shè)備主任對(duì)外委托修理工作。 [弱電工 ] 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 特約服務(wù)一般交由弱電主管或根據(jù)任務(wù)的輕重緩急直接安排弱電工進(jìn)行施工，弱電工應(yīng)按特約服務(wù)約定的內(nèi)容和時(shí)間，保質(zhì)保量完成任務(wù)，工作結(jié)束后征得上海新國(guó)際博覽中心的工作人員簽名后方可返回。 ? 按時(shí)做好弱電設(shè)備的巡檢維保工作。 ? 無備用的