【正文】 電設備進行驗收接管，負責設備技術資料的收集、整理、編目、存檔。4．0負責按照國家有關技術法規(guī)、規(guī)范、標準，制定本公司機電設備驗收、維修、保養(yǎng)及運行操作規(guī)章制度、工作程序、技術標準，并及時更新。5．0負責審批機電設備年度保養(yǎng)計劃；制定設備中修、大修計劃，審批中修、大修方案、更新改造方案；初審設備配件購置申請、維修設備、電動工具購置申請（1000元以上）報主管副總經理批準。負責中修、大修、設備更新改造、缺陷整改工程監(jiān)督、組織驗收。辦理水、電過戶會簽手續(xù)。負責組織解決技術難題（設備方面）。負責調查安全事故，做出初步處理意見報主管副總經理。10．0負責本部門ISO9002和ISO14001文件的修訂工作。11．0負責電梯、計量工具的檢定工作。13．0負責策劃、指導、參與高新技術的引入、開發(fā)、應用，發(fā)明創(chuàng)造的開發(fā)、應用。  WI/S003ZHPM 設備管理部經理職責 A/0 1/11．0領導、安排、檢查設備管理部員工全面履行各自職責及完成公司下達的各項任務。3．0掌握設備管理情況，指導各管理處作好機電設備的使用、維修保養(yǎng)、節(jié)能降耗工作。4．0組織各專業(yè)人員參加新入伙樓宇機電設備的驗收。定期組織設備管理績效評審。7．0了解公司內工程技術人員及本部門員工思想工作動態(tài)，幫助解決工作難點，提高管理及業(yè)務水平。8．0掌握國內外行業(yè)管理動態(tài)，負責引進國內外先進的設備管理模式、經驗。 WI/S004ZHPM 設備管理部專業(yè)工程師職責 A/0 1/21．0機電工程師職責1．1接受部門經理的領導，主管強弱電設備、發(fā)電設備。1．3編制、修訂本專業(yè)ISO9002及ISO14001文件，制定公司的規(guī)范、標準。1．4參加樓宇接管驗收工作，負責強弱電設備、發(fā)電設備及資料檢驗。負責落實抄表到戶、供電設備向供電局移交工作，用電設備節(jié)能及成本費用測算。1．7遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。2．2負責電梯設備的接管驗收并收集整理電梯接管驗收資料。負責電梯檢定及節(jié)能工作。2．5定期對各管理處電梯進行檢查，指導。2．7遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。主管給排水管網及設備、中央空調設備。 WI/S004ZHPM 設備管理部專業(yè)工程師職責 A/0 2/23．3編制、修訂本專業(yè)ISO9002及ISO14001文件，制定規(guī)范、標準。3．4參加樓宇接管驗收工作，負責給排水管網及設備、中央空調及資料檢驗。負責組織水量平衡測試，中央空調節(jié)能及成本費用測算。4．0設備管理部資料員職責4．1接受部門經理的領導與工作安排，努力完成任務。收集、分類、整理各管理處的竣工資料，并歸檔妥善保存。4．4負責日常文件打印、收發(fā)、傳閱、整理、歸檔保存。 4．5負責搜集報紙、雜志上有關物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)、標準，并剪貼、整理。 WI/S005ZHPM 設備保修期管理辦法 A/0 1/11．0國務院《建設工程質量管理條例》規(guī)定建設工程的最低保修期限為：供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年；其他項目的保修期限自竣工驗收合之日起計算。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，應建議發(fā)展商適當延長保修期。 保修期，保修單位提供的服務單一，難以達到中海標準、適應考評的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內容需管理處自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。機電設備、電梯故障維修，管理處應督促保修單位解決。保修單位不履行保修義務，管理處有權拒絕簽字。1．0用電、用水由發(fā)展商過戶到管理處必須滿足以下條件：1．1各項政府驗收通過，物業(yè)接管驗收房屋設備驗收合格、計量裝置符合要求。1．3不支付空置房管理費的發(fā)展商，須根據空置比率，就公共水電費對管理處進行補貼。未調整到合理值者，就發(fā)展商對多支出的水電費進行補貼事宜已達成協(xié)議。1．6原用電用水戶結清已發(fā)生的水電費。管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交公司設備管理部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經設備部審核管理處不得自行辦理。管理處向發(fā)展商索要用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費用是否有問題。公共部分代收水電費合同書在公司設備部辦理會簽手續(xù)蓋章，公共部分及小業(yè)主資料報供電供水所。我司整改。管理處執(zhí)申請、原供電供水合同、水電費單及空白供電供水合同、銀行代收水電費合同書，到公司設備管理部辦理合同會簽手續(xù)蓋章，到供電供水部門、銀行辦理過戶。管理處提供此期間的水電抄表記錄。1．0負責供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設備情況和有關安全措施。3．0配電設備由專職人員負責管理和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。值班員必須做好值班記錄，認真作好交接班。 5．0變壓器嚴禁超負荷或極低負荷運行，應有計劃的向供電局報?；騿⒂?。嚴禁變壓器空載運行。7．0停電時，應提前向用戶發(fā)出通知；恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。9．0配電房室溫不可超過攝氏40度。注意防止小動物進入；無關人員須經管理處辦公室許可方可進入。 WI/S008ZHPM 發(fā)電機房管理制度 A/0 1/11．0非公司領導或維修班人員須經管理處辦公室同意后，在值班員的陪同下方可進入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入。2．0機房內禁止存放易燃、易爆物品，嚴禁吸煙。4．0配電房值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數，發(fā)電機運行時，應派專人值班。6．0發(fā)電機油箱內儲備８小時滿負荷用油量。非值班或維修人員不得操作。9．0機房及油庫內消防須定期檢查，確保設施完好、有效。 WI/S009ZHPM 水泵房管理制度 A/0 1/1 水泵房是提供住戶生活、大廈消防用水的關鍵部位，水泵房能否正常工作是直接影響到住戶人身財產安全。作好日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。停水須經管理處批準。4．0生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關每月檢查一次。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進行盤車，每季度對電動機進行一次絕緣搖測。7．0水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。8．0水管員按規(guī)定定期取水送市防疫站進行水質檢查化驗，化驗結果交辦公室存檔。10．0嚴禁非火災情況使用市政消防水。 WI/S010ZHPM 空調制冷設備房管理制度 A/0 1/1空調設備房是樓宇中央空調系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{設備的安全、高效運行，特作如下規(guī)定：1．0空調制冷機房的全部設備，必須由指定的專職空調操作人員管理操作，非本職人員禁止操作。 3．0室內保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風并嚴禁煙火。 5．0須每三天對中央空調系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。6．0定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。8．0空調值班室每天清掃一次，制冷機設備房每周清掃一次，新風空調機房每月掃除一次，制冷冷水機組每月清潔一次。2．0一般材料由采購主管與所需物資部門協(xié)同購買；采購時要兩人同行采購，報銷時附采購計劃或報告書。4．0材料購回后應由維修班長進行驗證。5．0材料入庫應由庫管員驗收，庫管員開入庫單，并在發(fā)票反面簽上名；采購主管也應在發(fā)票反面簽上名，并在入庫單上簽名，并把入庫單其中的一聯附在發(fā)票后作為報銷憑據。7．0材料出庫時需注明此材料用于什么地方、什么用途，領料人需在出庫單上簽名。9．0維修人員在完成維修任務后，所節(jié)余的材料應如數退庫并辦理退料手續(xù)。11．0庫房保管員應按材料的品種、質量、性能不同采取不同的保管措施，否則造成損失追究其經濟責任。13．0材料出庫須遵循先進先出的原則，對入庫的材料要作好日期標識，以便于發(fā)放管理。電梯公司（專業(yè)公司）在半年工作總結中，要具體分析材料使用情況，做到降低成本、節(jié)約開支、杜絕浪費，造福業(yè)主。2．0所需物品部門必須對影響服務的進貨物品進行驗證，并認真填寫《物品驗證單》，以確認物品之質量狀態(tài)，采購主管還應在《物品驗證單》上簽名。4．0對不合格品應及時處理，所需物品部門主管、采購主管、管理處主管主任，三方應共同商討對不合格品的處理方法（返修、降級使用、退貨或報廢）。5．0所需物品部門主管應對所有物品之質量狀態(tài)進行標識。 WI/S014ZHPM 計量器具定期檢定制度 A/0 1/11．0凡有關維修、保養(yǎng)、檢測的計量器具，按市計量局規(guī)定一年檢定一次。基準器具按檢定計劃表時間提前一個月送計量站檢定。4．0管理處新購買的計量器具，須上報公司設備部建帳，并納入檢定計劃。6．0計量器具需專人保管，專人使用，不得隨意借用。 WI/S015ZHPM 計量器具的檢定方法 A/0 1/41．0目的：對計量器具進行定期檢定，確保計量器具測量的有效性。3．0職責：各管理處維修班按檢定計劃表時間提前一周將計量器具送設備部待檢，由設備部專人根據基準計量器具進行自檢并作記錄，建立《計量器具檢定臺帳》，然后將結果下發(fā)給各管理處。4．0內容：4．1計量器具自檢環(huán)境要求：溫度：20177。5％。 檢視外表是否完好，附件是否齊全。 ACV值，交流可調調壓器作為電壓源，用經計量所檢定合格（或準用）、并作記錄。 ACA值， 用交流調壓器帶不同的電阻調壓作為電流源，用經計量所檢定合格（或準用）、并作記錄。（本法只適用于電阻值１Ω以上的檢定。 交流電流值，用自耦調壓器、小型交流電焊機作為交流大電流發(fā)生器，用經計量所檢定合格（或準用）、100A、200A進行檢定誤差，并作記錄。 WI/S015ZHPM 計量器具的檢定方法 A/0 2/44．5 兆歐表的檢定(每年一次)：用不同的高阻值電阻作被測體及經計量所檢定合格（或準用）、50MΩ、100MΩ、500MΩ讀數值采用對比法檢定誤差，并作記錄。 鋼板尺、卷尺、角尺、水平尺、游標卡尺、千分尺、塞尺等使用時發(fā)現外觀損傷嚴重而影響精度時可報廢處理，填寫《不合格品處理單》，由主管主任審批。 公司內使用儀表測量均為維修中一般性測量，精度要求不高，所以對檢定的計量器具，％以內、電阻測量值的誤差在5％以內為合格。2．0供方（或維修班）對于大廈內配置的電氣設備，按計劃定期保養(yǎng)及維修。3．0維修和保養(yǎng)電氣設備時，維修人員要采取相應的安全技術措施，機電公司（或管理處）對作業(yè)人員必須進行安全生產交底和技術交底，防止觸電及設備事故的發(fā)生。操作前必須摘掉檢修設備的電源保險后驗電，并懸掛標識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。6．0維修后的電氣設備及線路，要經專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運行。7．0本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。1．0管理處對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量，必須限度在不影響大廈正常運作和在大廈供電負荷量允許范圍內。2．0臨時用電必須符合消防和安全用電要求。4．0凡進入大廈內進行施工的單位和個人使用電動設備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關產品質量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護開關，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。6．0