【正文】 14．4 入庫建帳：。購買時應(yīng)會同機具使用人或申請人共同對設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。購置總價在貳千元以下的，由管理處主任批準(zhǔn)購買；購置總價在貳千元以上的，經(jīng)管理處主任同意后，報設(shè)備管理部經(jīng)理審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)技術(shù)工程師提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，然后呈報主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)購置。管理處維修班對所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時間順序裝訂成冊，專柜保存。管理處使用本公司表格，中海專業(yè)公司可使用其公司的表格。12．4日常檢查、監(jiān)督管理處管理處按本規(guī)程要求執(zhí)行，按合同約定對供方是否按設(shè)備保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)，按約定進行維修，予以確認，在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。報廢的設(shè)備及報廢件，管理處應(yīng)妥善保管，并統(tǒng)一填寫《報廢設(shè)備、器件清單》，清單每半年上報公司設(shè)備管理部，由設(shè)備管理部確認有利用價值的統(tǒng)一調(diào)配、回收。封存的設(shè)備，應(yīng)貼封存標(biāo)記，重新啟用時預(yù)先保養(yǎng)一次。事故處理須堅持“三不放過”的原則。10．2事故處理程序 當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知設(shè)備管理部（安委會辦公室）。每年年底由設(shè)備管理部組織進行檢評，設(shè)備管理部對檢查結(jié)果進行統(tǒng)計計算。設(shè)備完好率=完好設(shè)備臺數(shù)/設(shè)備總臺數(shù)*100% 公式中的設(shè)備均指Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備。復(fù)驗合格辦理《工程竣工驗收證明》，未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結(jié)算工程款。評定結(jié)果（分數(shù)）作為考核維修保養(yǎng)質(zhì)量及分包方履約情況的依據(jù)。發(fā)現(xiàn)問題及時解決，無法解決的問題用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。搶修所用的配件、材料標(biāo)識后可按緊急放行處理。若公司進行發(fā)包，由管理處填寫《設(shè)備外委維修申請表》按上述程序辦理審批。（不屬于維修班負責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），維修班應(yīng)用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個工作日內(nèi)給管理處答復(fù)，確定維修時間。 檢定計劃。9．0 設(shè)備維修保養(yǎng)管理9．1計劃，保養(yǎng)周期、級別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時性和真實性。 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設(shè)備 WI/S021ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/0 5/14須標(biāo)識。7．5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改 新入伙的管理處，機電設(shè)備接管后，由設(shè)備管理部委托專業(yè)公司對設(shè)備質(zhì)量缺陷進行三個月整改，簽訂《設(shè)備質(zhì)量缺陷整改委托合同》，整改達到中海標(biāo)準(zhǔn)后，由設(shè)備管理部驗收，通過后，再與供方簽訂《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。7．3設(shè)備的編號 設(shè)備編號由以下四部分組成： 第一部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字０１－９９表示； 第二部分表示單位的名稱：用字母Ａ－Ｚ表示；（按接管入伙的時間順序來排列，機關(guān)編號為Ｚ。未通過國家優(yōu)秀小區(qū)考評的管理處，資料由管理處專人保管，通過考評后，資料移交設(shè)備管理部統(tǒng)一管理 。Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備由設(shè)備管理部組織專家及管理處人員一同檢驗，Ⅲ級設(shè)備由管理處檢驗，填寫驗收單（《公用機電設(shè)備驗收單》）報設(shè)備管理部復(fù)核蓋章。7．2設(shè)備的接管驗收，組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗收組，會同發(fā)展商、承包商進行。6．3管理處負責(zé)機電設(shè)備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計劃，與供方根據(jù)《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。5．2對于Ⅰ、Ⅱ級電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。5．0設(shè)備管理模式采用計劃預(yù)修制（三級保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。4．0設(shè)備分類 根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級（風(fēng)機類、泵類、機組類均含相應(yīng)的電機、電氣控制柜）： Ⅰ級設(shè)備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、BA中央管理計算機。更換率一般超過30%，周期6—10年。3．3二級保養(yǎng) 對機械設(shè)備進行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，工作點調(diào)整，軟件維護；對管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。2．0適用范圍公司管轄的電力(油)拖動設(shè)備、電機、電氣設(shè)備（含強電主線路）、電子設(shè)備（含弱電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。5．0按實際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。（若由發(fā)展商投資建設(shè)，發(fā)展商也應(yīng)派代表參加驗收。 5．0供方檔案設(shè)備部應(yīng)建立并保存合格供方檔案，檔案內(nèi)容包括：評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單，合格供方名單應(yīng)送交主管副總經(jīng)理一份備查。未發(fā)生的條款，不評分，最后計算得分率（即折算到百分制）。得分率85%為合格。工程/采購價款在2000元以下的，由管理處選定。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由主管副總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單。8．0本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。4．0水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。2．0在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理處應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。6．0管理處專業(yè)人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進行檢查，有權(quán)制止違章電動設(shè)備及工具的使用。2．0臨時用電必須符合消防和安全用電要求。7．0本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險后驗電，并懸掛標(biāo)識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。2．0供方（或維修班）對于大廈內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按計劃定期保養(yǎng)及維修。 鋼板尺、卷尺、角尺、水平尺、游標(biāo)卡尺、千分尺、塞尺等使用時發(fā)現(xiàn)外觀損傷嚴重而影響精度時可報廢處理，填寫《不合格品處理單》，由主管主任審批。 交流電流值，用自耦調(diào)壓器、小型交流電焊機作為交流大電流發(fā)生器，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）、100A、200A進行檢定誤差，并作記錄。 ACA值， 用交流調(diào)壓器帶不同的電阻調(diào)壓作為電流源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）、并作記錄。 檢視外表是否完好，附件是否齊全。4．0內(nèi)容：4．1計量器具自檢環(huán)境要求：溫度：20177。 WI/S015ZHPM 計量器具的檢定方法 A/0 1/41．0目的：對計量器具進行定期檢定，確保計量器具測量的有效性。4．0管理處新購買的計量器具，須上報公司設(shè)備部建帳，并納入檢定計劃。 WI/S014ZHPM 計量器具定期檢定制度 A/0 1/11．0凡有關(guān)維修、保養(yǎng)、檢測的計量器具，按市計量局規(guī)定一年檢定一次。4．0對不合格品應(yīng)及時處理，所需物品部門主管、采購主管、管理處主管主任，三方應(yīng)共同商討對不合格品的處理方法（返修、降級使用、退貨或報廢）。電梯公司（專業(yè)公司）在半年工作總結(jié)中，要具體分析材料使用情況，做到降低成本、節(jié)約開支、杜絕浪費，造福業(yè)主。11．0庫房保管員應(yīng)按材料的品種、質(zhì)量、性能不同采取不同的保管措施，否則造成損失追究其經(jīng)濟責(zé)任。7．0材料出庫時需注明此材料用于什么地方、什么用途，領(lǐng)料人需在出庫單上簽名。4．0材料購回后應(yīng)由維修班長進行驗證。8．0空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機房每月掃除一次，制冷冷水機組每月清潔一次。 5．0須每三天對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。 WI/S010ZHPM 空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度 A/0 1/1空調(diào)設(shè)備房是樓宇中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運行，特作如下規(guī)定：1．0空調(diào)制冷機房的全部設(shè)備，必須由指定的專職空調(diào)操作人員管理操作，非本職人員禁止操作。8．0水管員按規(guī)定定期取水送市防疫站進行水質(zhì)檢查化驗，化驗結(jié)果交辦公室存檔。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進行盤車，每季度對電動機進行一次絕緣搖測。停水須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。 WI/S009ZHPM 水泵房管理制度 A/0 1/1 水泵房是提供住戶生活、大廈消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作是直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。非值班或維修人員不得操作。4．0配電房值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數(shù)，發(fā)電機運行時，應(yīng)派專人值班。 WI/S008ZHPM 發(fā)電機房管理制度 A/0 1/11．0非公司領(lǐng)導(dǎo)或維修班人員須經(jīng)管理處辦公室同意后，在值班員的陪同下方可進入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入。9．0配電房室溫不可超過攝氏40度。嚴禁變壓器空載運行。值班員必須做好值班記錄，認真作好交接班。3．0配電設(shè)備由專職人員負責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。管理處提供此期間的水電抄表記錄。我司整改。管理處向發(fā)展商索要用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費用是否有問題。1．6原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費。1．3不支付空置房管理費的發(fā)展商，須根據(jù)空置比率，就公共水電費對管理處進行補貼。保修單位不履行保修義務(wù)，管理處有權(quán)拒絕簽字。 保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達到中海標(biāo)準(zhǔn)、適應(yīng)考評的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需管理處自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。 WI/S005ZHPM 設(shè)備保修期管理辦法 A/0 1/11．0國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他項目的保修期限自竣工驗收合之日起計算。4．4負責(zé)日常文件打印、收發(fā)、傳閱、整理、歸檔保存。4．0設(shè)備管理部資料員職責(zé)4．1接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，努力完成任務(wù)。3．4參加樓宇接管驗收工作，負責(zé)給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)及資料檢驗。主管給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備。2．5定期對各管理處電梯進行檢查，指導(dǎo)。2．2負責(zé)電梯設(shè)備的接管驗收并收集整理電梯接管驗收資料。負責(zé)落實抄表到戶、供電設(shè)備向供電局移交工作，用電設(shè)備節(jié)能及成本費用測算。1．3編制、修訂本專業(yè)ISO9002及ISO14001文件，制定公司的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。8．0掌握國內(nèi)外行業(yè)管理動態(tài)，負責(zé)引進國內(nèi)外先進的設(shè)備管理模式、經(jīng)驗。定期組織設(shè)備管理績效評審。3．0掌握設(shè)備管理情況，指導(dǎo)各管理處作好機電設(shè)備的使用、維修保養(yǎng)、節(jié)能降耗工作。13．0負責(zé)策劃、指導(dǎo)、參與高新技術(shù)的引入、開發(fā)、應(yīng)用，發(fā)明創(chuàng)造的開發(fā)、應(yīng)用。10．0負責(zé)本部門ISO9002和ISO14001文件的修訂工作。負責(zé)組織解決技術(shù)難題（設(shè)備方面）。負責(zé)中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改工程監(jiān)督、組織驗收。4．0負責(zé)按照國家有關(guān)技術(shù)法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，制定本公司機電設(shè)備驗收、維修、保養(yǎng)及運行操作規(guī)章制度、工作程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并及時更新。 責(zé)任部門：設(shè)備管理部48 / 48 WI/S目錄ＺＨＰＭ 設(shè)備管理工作手冊 A/0 1/3 編號 標(biāo) 題 頁碼 版號/狀態(tài)WI/S001 設(shè)備管理部組織機構(gòu)圖 1 A/0 WI/S002 設(shè)備管理部職責(zé) 1 A/0 WI/S003 設(shè)備管理部經(jīng)理職責(zé) 1 A/0WI/S004 設(shè)備管理部專業(yè)工程師職責(zé) 1 A/0