【正文】 陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號(hào)：MESWX01 標(biāo)題：管理規(guī)程 版 本 號(hào)：A0 類(lèi)型序號(hào)維修保養(yǎng)項(xiàng)目檢修保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期消防聯(lián)動(dòng)臺(tái)1各類(lèi)知識(shí)等（含電源、信號(hào)）直觀目測(cè)指示燈指示正常每天2各類(lèi)開(kāi)關(guān)直觀目測(cè)處于開(kāi)啟或自動(dòng)狀態(tài)每天3各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨觸點(diǎn)完好，無(wú)燒損每季度4各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端子連接牢固，無(wú)燒傷每季度5各電源、信號(hào)線如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴(yán)重時(shí)更換導(dǎo)線無(wú)破損、燒焦現(xiàn)象每季度6控制臺(tái)內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無(wú)塵一年7控制臺(tái)表面除塵用干擦布、毛刷除去表面灰塵無(wú)塵每日火災(zāi)報(bào)警器1指示燈直觀目測(cè)“Ac Power”（綠色）指示燈亮，其余指示燈不亮每日2直流電源電壓直觀目測(cè)指針指示+24V（177。d）室內(nèi)消火栓的保養(yǎng)1）檢查栓門(mén)關(guān)閉是否良好，鎖、玻璃有無(wú)損壞，栓門(mén)封條是否完好；2）隨即抽取消火栓總數(shù)的10％測(cè)試，按消火栓報(bào)警按鈕，消防中心應(yīng)有正確的報(bào)警顯示，檢查箱內(nèi)元件是否良好、有無(wú)脫落，栓內(nèi)水龍頭有無(wú)滲漏；3）開(kāi)拴門(mén)取出水帶，仔細(xì)檢查有無(wú)破損，如有應(yīng)即修補(bǔ)或替換；檢查有無(wú)發(fā)黑發(fā)霉，如有，應(yīng)取出刷凈、晾干：4）將水帶交換摺邊或翻動(dòng)一次：5）檢查水槍、水帶接頭連接是否方便牢固、有無(wú)缺損，如有，立即修復(fù)，然后擦凈在拴內(nèi)放好；6）查接口墊圈是否完好無(wú)缺，替換閥上老化的皮墊，將閥桿上油；7）檢查修整全部支架，掉漆部位應(yīng)重新補(bǔ)刷，同時(shí)油漆；8）將栓箱內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，鎖上栓門(mén)，更換檢查標(biāo)簽卡。4)對(duì)滅火器要經(jīng)常進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容為：ⅰ)噴筒是否暢通(如堵塞要及時(shí)疏通)；ⅱ)壓力表指針是否在綠色區(qū)域(如往紅色區(qū)域要檢查原因，檢查后，重新灌裝)；ⅲ)零部件是否完整(有無(wú)松動(dòng)、變形、銹蝕、損壞)；iv)可見(jiàn)部位防腐層是否完好(輕度脫落要及時(shí)補(bǔ)好，明顯腐蝕應(yīng)送專(zhuān)業(yè)部門(mén)維修及進(jìn)行耐壓試驗(yàn))；c)鉛封是否完好(一經(jīng)開(kāi)放，必須按規(guī)定再行充裝，并作密封試驗(yàn)，重新鉛封)。6）每個(gè)月進(jìn)行一次備用電池亮燈(半個(gè)小時(shí))，使電池放電后再充電，延長(zhǎng)電池壽命。 9)對(duì)控制箱(含箱內(nèi)元件)進(jìn)行全面檢查。5)檢查與更換各接合面間的墊片和密封填料。1)斷開(kāi)主電源，掛上標(biāo)示牌，檢查電機(jī)接地是否良好。a)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維修保養(yǎng) 1)對(duì)消防火災(zāi)報(bào)警控制器進(jìn)行自檢功能檢查。消防設(shè)備維修后必須恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)，不得隨意更改原器材、線路。、檢查監(jiān)督及對(duì)外委托修理的聯(lián)系工作。：若發(fā)生火警，要即可報(bào)火警，向公司相關(guān)負(fù)責(zé)人報(bào)告，同時(shí)通知義務(wù)消防隊(duì)到現(xiàn)場(chǎng)判查火警的實(shí)況，同時(shí)值班人員報(bào)告情況，再進(jìn)一步向“119”報(bào)告給予支持。適用范圍適用于轄區(qū)內(nèi)消防設(shè)備、設(shè)施的管理。電梯運(yùn)行管理規(guī)程，有無(wú)碰撞或振動(dòng)及雜音。(至少抽四層)外呼梯及內(nèi)呼梯按鈕工作是否正常，開(kāi)、關(guān)門(mén)按鈕工作是否正常。，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆放易燃和腐蝕性物品。、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無(wú)噪音、過(guò)熱現(xiàn)象。根據(jù)電梯設(shè)備的臺(tái)數(shù)及特點(diǎn)，進(jìn)行全面的分析，制定出切實(shí)可行的巡檢路線，每天巡查不少于一次。，使能量消耗最少。職責(zé)(設(shè)施)責(zé)任人配合專(zhuān)業(yè)電梯維保公司的維保工作；負(fù)責(zé)電梯設(shè)備(設(shè)施)的日常巡視檢查并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告。減少事故發(fā)生，延長(zhǎng)機(jī)組壽命。，若變質(zhì)，更換，對(duì)于使用時(shí)間超過(guò)一年的冷凍油，必須每月進(jìn)行油品分析。（是否有分析報(bào)告）。，運(yùn)行人員先進(jìn)行應(yīng)急處理，并立即報(bào)告管理處，由主管電話通知專(zhuān)業(yè)維保公司。職責(zé)(設(shè)施)的維修保養(yǎng)。d)留意機(jī)組冷卻水進(jìn)水溫度，如高于30度啟動(dòng)水塔風(fēng)扇，低于25度時(shí)將風(fēng)扇關(guān)閉?！癝TOP39。、冷卻泵及冷凍泵。c)潤(rùn)滑油的油位(上、下油窗可見(jiàn)為正常)。，規(guī)范日常操作。，對(duì)過(guò)期失效和損壞的滅火器具及時(shí)更換。，不準(zhǔn)攜帶火種進(jìn)入機(jī)房。，使用PH試紙并靜置24小時(shí)，觀察其色度，并做好記錄。，延長(zhǎng)使用壽命，確保水質(zhì)處理合同的履行，制訂本規(guī)程。(包括冷水機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔及水處理設(shè)備等)。，應(yīng)堅(jiān)守工作崗位。如果運(yùn)行人員無(wú)法處理突發(fā)事故時(shí)，必須迅速報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員。，同時(shí)應(yīng)真實(shí)、按時(shí)記錄有關(guān)參數(shù)數(shù)據(jù)，不得弄虛作假。，使運(yùn)行、調(diào)節(jié)方法簡(jiǎn)單，且能量消耗最少。適用范圍(水冷式)的運(yùn)行管理(水冷式)的運(yùn)行管理職責(zé)(設(shè)施)的操作、監(jiān)視、記錄及定期巡查，配合專(zhuān)業(yè)公司的維保工作及對(duì)空調(diào)水系統(tǒng)水質(zhì)進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告；維修人員負(fù)責(zé)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。，提供一份機(jī)組狀態(tài)報(bào)告。／季度的維保內(nèi)容，燃?xì)庑孤﹫?bào)警器的效用情況。，觀察比較每期的水質(zhì)化驗(yàn)數(shù)據(jù)。(設(shè)施)的專(zhuān)業(yè)維保內(nèi)容如下，主管應(yīng)對(duì)專(zhuān)業(yè)公司的維保工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。工作規(guī)程(設(shè)施)的日常維護(hù)；運(yùn)行人員負(fù)責(zé)填寫(xiě)相關(guān)記錄表格，并對(duì)設(shè)備每日的運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查。相關(guān)文件和記錄a)《供暖系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)程》b)《供暖系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程》c)《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》d)《維修保養(yǎng)記錄表》陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號(hào)：MESWX01 標(biāo)題：管理規(guī)程 版 本 號(hào)：A0 十、供暖系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程目的消除設(shè)備隱患，及時(shí)排除故障，確保設(shè)備性能，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。20V之內(nèi)為正常)b)鍋爐滿(mǎn)水，系統(tǒng)滿(mǎn)水。適用范圍適用燃?xì)鉄崴仩t供暖設(shè)施。、易爆物品的管理。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號(hào)：MESWX01 標(biāo)題：管理規(guī)程 版 本 號(hào)：A0 。，運(yùn)行人員須現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，并就工作時(shí)間、人員、過(guò)程等做好記錄，工作完成后在承辦單位工作單上簽署意見(jiàn)并驗(yàn)收，工作單底留一份存檔。，不同的系統(tǒng)，不同的設(shè)備可以不同，但應(yīng)適合各自的特定條件。、管網(wǎng)情況進(jìn)行全面的分析后制定出切合實(shí)際、合理的巡檢路線。當(dāng)上級(jí)機(jī)關(guān)調(diào)查事故原因及事故損失情況時(shí)，必須如實(shí)反映情況，以便對(duì)事故原因作出正確的結(jié)論。，盡可能避免事故發(fā)生，減少損失。，使運(yùn)行、調(diào)節(jié)方法簡(jiǎn)單，且能量消 耗最少。適用范圍(熱水式)的運(yùn)行管理職責(zé)(設(shè)施)的操作、監(jiān)視、記錄及定期巡查，配合專(zhuān)業(yè)公司的維保工作及對(duì)空調(diào)水系統(tǒng)水質(zhì)進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告；維修人員負(fù)責(zé)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。月04 各配電室、機(jī)房?jī)?nèi)消防器材； 應(yīng)急燈、樓層誘導(dǎo)燈。0201項(xiàng)內(nèi)容；各配電房?jī)?nèi)清潔。日配電防含設(shè)備層、低壓配電室、518層豎井。，并在《設(shè)備設(shè)施周檢、月檢抽查表》上簽名。相關(guān)文件和記錄a) 《操作票》陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號(hào)：MESWX01 標(biāo)題：管理規(guī)程 版 本 號(hào)：A0 七、配電房維修保養(yǎng)規(guī)程目的避免故障，及時(shí)處理故障，確保高低壓配電系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行。設(shè)專(zhuān)人監(jiān)護(hù)，并懸掛標(biāo)志牌，嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉開(kāi)關(guān)。適用范圍適用于轄區(qū)內(nèi)高低壓配電室?！豆苍O(shè)備巡查表》、《設(shè)備設(shè)施維修記錄表》及《高低壓變配電設(shè)備保養(yǎng)記錄表》。、絕緣工具是否損傷，能否達(dá)到安全使用要求，定期保養(yǎng)，安全標(biāo)志牌是否齊全。職責(zé)、監(jiān)控、記錄、及維修保養(yǎng)?！缎l(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單》結(jié)果為不合格時(shí)，應(yīng)重新取樣化驗(yàn)，如再不合格應(yīng)安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時(shí)請(qǐng)衛(wèi)生防疫部門(mén)派人監(jiān)督全過(guò)程，直至檢測(cè)合格為止。，消毒人員需戴口罩和防護(hù)工具，如在水箱內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開(kāi)水池，用清水清洗眼睛，呼吸新鮮空氣。、消毒有專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行，專(zhuān)業(yè)公司在清洗前需將清洗消毒方案、清洗操作人員資料送項(xiàng)目管理部審核并作為存查資料。、消毒人員，須持衛(wèi)生防疫部門(mén)頒發(fā)的“健康證”、上崗操作。職責(zé)（箱）清洗及消毒計(jì)劃，并報(bào)設(shè)備維修部主管審批。《給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程》的要求對(duì)給排水設(shè)備進(jìn)行日常保養(yǎng)。（設(shè)施）故障一般處理工作，值班人員應(yīng)馬上啟用備用泵，然后立即通知水暖工及時(shí)維修。、大修計(jì)劃，要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《設(shè)備設(shè)施維修記錄表》、《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》，零部件更換及大修同時(shí)記錄于《機(jī)電設(shè)備臺(tái)賬》。職責(zé)（設(shè)施）的日常維修保養(yǎng)。職責(zé)（設(shè)施）的操作、巡查、記錄及異常情況的報(bào)告。，經(jīng)批準(zhǔn)后方可接駁水管用水。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號(hào)：MESWX01 標(biāo)題：管理規(guī)程 版 本 號(hào)：A0 、器材。，其他人不得擅自操作。（設(shè)施）的綜合管理。工作規(guī)程、監(jiān)控、記錄。適用范圍公司范圍內(nèi)給排水設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行管理。按電梯定期保養(yǎng)項(xiàng)目標(biāo)的內(nèi)容對(duì)電梯保養(yǎng)單位進(jìn)行監(jiān)督。接受設(shè)備維修部布置的工作。接受上級(jí)分配的工作，安全作業(yè)，知道水系設(shè)備及水系管路的情況，能按水工應(yīng)知應(yīng)會(huì)的技術(shù)要求作業(yè)。會(huì)看電工線路圖，分析故障，排除一般故障的能力。三、維修工負(fù)責(zé)所管物業(yè)各類(lèi)水、暖、電、土建設(shè)備、設(shè)施的維修與保養(yǎng)；負(fù)責(zé)每天巡查設(shè)備儀表的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好記錄；負(fù)責(zé)按時(shí)做好住戶(hù)及公共場(chǎng)所水表、電表的抄表工作；負(fù)責(zé)完成住戶(hù)家庭的特約維修服務(wù)；負(fù)責(zé)公共設(shè)施和消防設(shè)備的巡查，記錄和維護(hù)等。熟悉設(shè)備運(yùn)行部件的保養(yǎng)，保證潤(rùn)滑良好，而且沒(méi)有泡、冒、滴、漏的現(xiàn)象。對(duì)應(yīng)急事故有正確的處理方法。二、設(shè)備維修部事務(wù)助理職責(zé) 組織機(jī)構(gòu)中無(wú)助理一職配合設(shè)備維修部主管做好設(shè)備運(yùn)行及設(shè)備維修保養(yǎng)的技術(shù)審定工作，建立設(shè)備運(yùn)行和設(shè)備維修保養(yǎng)技術(shù)檔案。對(duì)員工進(jìn)行各項(xiàng)操作規(guī)程及操作技能的培訓(xùn)，使每個(gè)員工達(dá)到既有工作能力，又有服務(wù)意識(shí)，實(shí)施公司的質(zhì)量方針。具體包括以下內(nèi)容：負(fù)責(zé)所轄物業(yè)機(jī)電設(shè)備的維修和保養(yǎng)；負(fù)責(zé)對(duì)所轄物業(yè)的正常供水和供電；負(fù)責(zé)業(yè)主的特約上門(mén)維修服務(wù)；負(fù)責(zé)新建物業(yè)的接管驗(yàn)收等；負(fù)責(zé)較大工程的質(zhì)量監(jiān)督和驗(yàn)收；負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施的日常維護(hù)、修繕和施工管理；負(fù)責(zé)與政府供水和供電部門(mén)的業(yè)務(wù)接洽和相關(guān)事務(wù)的處理；陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標(biāo)題: 崗位職責(zé) 第四章 崗位職責(zé)一、設(shè)備維修部主管職責(zé)確保所轄物業(yè)的設(shè)備設(shè)施良好安全運(yùn)行.熟悉工程設(shè)備的技術(shù)性能，熟悉區(qū)內(nèi)的工藝管線分布情況，組織建立工程技術(shù)檔案及運(yùn)行、維修、保養(yǎng)檔案。房屋類(lèi)：%；房屋零修、%；公用配套設(shè)施、%。設(shè)備設(shè)施類(lèi)：%；%；設(shè)備（設(shè)施）%。負(fù)責(zé)組織制定設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行操作維修保養(yǎng)規(guī)程，并組織檢查和落實(shí)。貫徹環(huán)境保護(hù)方針，消除各種污染源，實(shí)施節(jié)能計(jì)劃，培養(yǎng)崇高的敬業(yè)精神。建立設(shè)備的預(yù)檢、預(yù)修計(jì)劃，制定不同環(huán)境下設(shè)備最佳運(yùn)行狀況陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標(biāo)題: 崗位職責(zé) 定期檢查員工工作中的安全技術(shù)狀況，糾正違章作業(yè)、低技術(shù)作業(yè)的行為.完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。有較高的電工技術(shù)水平，會(huì)組織工程項(xiàng)目作業(yè)，能申報(bào)計(jì)劃，申報(bào)材料。指導(dǎo)正確記錄運(yùn)行表格數(shù)據(jù)，正確完成交接手續(xù)(事故不排除不交接，異常情況不說(shuō)明不交接)。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。做好維修記錄，節(jié)約電工材料。保證所有設(shè)備、設(shè)施整潔完好，嚴(yán)格按照操作規(guī)程作業(yè)。六、電梯工：熟悉所轄物業(yè)區(qū)內(nèi)電梯分布、使用情況。電梯出現(xiàn)緊急情況，接到通知后30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，分析故障原因，了解損失程度并及時(shí)采取對(duì)策措施，對(duì)解決不了的技術(shù)問(wèn)題及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。職責(zé)、監(jiān)控、記錄及對(duì)異常情況的報(bào)告。應(yīng)按時(shí)對(duì)給排水設(shè)備進(jìn)行檢查，并在給排水設(shè)備（設(shè)施）啟動(dòng)是觀察電