【正文】 組團(tuán)。小區(qū)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，配備有值班管理室、居委會、便民服務(wù)點(diǎn)、配電房、水泵房、煤氣站及垃圾收集點(diǎn)等公共設(shè)施?！败囆小?、“水景”、“馬景”、“龍脈”共同交織成人文勝景，龍的傳承。大眾時(shí)尚街歡樂廣場至日月廣場段為大眾時(shí)尚街，定位為中檔時(shí)尚專賣店一條街，街兩側(cè)建筑沿坡向呈疊落狀，充分展示山地建筑的特色。依落差建成環(huán)繞式商業(yè)街，并在廣場一側(cè)建一座具有標(biāo)志性的高塔，并設(shè)置兩部觀光電梯，直達(dá)十八米高的觀景天橋。設(shè)置名牌時(shí)尚店等設(shè)施，并在假日廣場十八米上部設(shè)置一個(gè)標(biāo)志性墻以及極具時(shí)代沖擊力的雕塑。二、道路系統(tǒng)規(guī)劃該項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)道路采用車行與人行分離形式，主路口設(shè)在柳林路與北京路，在小區(qū)南側(cè)開一個(gè)次路口，與另一個(gè)城市居住區(qū)相連。居住區(qū)道路采用環(huán)狀道路系統(tǒng)。三、景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)上，中心商業(yè)景觀軸線和中心商業(yè)廣場是該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中最顯著的特色。第三章 生態(tài)綠化布局該項(xiàng)目綠化方案設(shè)計(jì)以混然天成、巧奪天工的綠化系統(tǒng)布局，形成豐富的空間層次。綠地系統(tǒng)的設(shè)計(jì)上，注重人與自然交融。住宅建筑南北，進(jìn)行屋頂綠化，中心綠地旁架空層做戶外綠化等設(shè)計(jì)，使住宅、步行活動等充分接近生態(tài)。建筑造型上，注重群體形態(tài)的可識別性。建筑風(fēng)格充分融合現(xiàn)代及后現(xiàn)代建筑等多元要素。第五部分 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排十堰香格里拉城市花園項(xiàng)目一期計(jì)劃于2004年1月份開始施工建設(shè)，于2005年6月完工，并假設(shè)自開工半年后，即2004年7月開始預(yù)售，并于2006年12月全部銷售完畢。二、項(xiàng)目投資概算土地費(fèi)用：根據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)為每畝30萬元，該占地150610平方米，則：30萬元/畝=取整，即6777萬元。房屋開發(fā)費(fèi)，按每平方米700元，計(jì)700元/平方米237251平方米=取整，即16608萬元。200元/平方米=4746萬元公共配套設(shè)施，包括綠化及智能增加費(fèi)用，考慮到項(xiàng)目在定位方面的特殊要求，該項(xiàng)費(fèi)用以每平方米建筑面積100元計(jì)算：100元/平方米=2373萬元其他費(fèi)用：主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、指標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的3%計(jì)，則：（++16611）萬元3%=取整，即757萬元。按房屋開發(fā)費(fèi)的3%計(jì)，則：16608萬元3%=取整，即498萬元。取整，即1854萬元。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為1788萬元。以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為39025萬元，其中計(jì)入開發(fā)成本35383萬元。申請銀行貸款15000萬元。詳見圖2圖2 資金籌措圖自有資金16000萬元預(yù)售回籠8025萬元注冊資本金5000萬元項(xiàng)目總投資39025萬元自籌資金11000萬元金融機(jī)構(gòu)融資15000萬元第三章 項(xiàng)目建設(shè)及用款計(jì)劃該項(xiàng)目自2004年1月開始建設(shè)，計(jì)劃2005年完工。2006年投資1219萬元，主要用于房屋銷售所發(fā)生的費(fèi)用及所支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用。第七部分 銷售及經(jīng)營收入測定第一章 項(xiàng)目銷售收入估算參考委托方提供的資料及根據(jù)目前項(xiàng)目片區(qū)該類物業(yè)的供求狀況的市場調(diào)查，并結(jié)合對該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬定本項(xiàng)目商業(yè)銷售均價(jià)為5000元/平方米，住宅銷售均價(jià)為2200元/平方米，車庫均價(jià)3000元/平方米。本項(xiàng)目總建筑面積為237251平方米，可銷售住宅面積為169572平方米，可銷售商業(yè)面積為59103平方米，可銷售車庫面積5446平方米，不可銷售配套面積為3130平方米。詳見附表附表2。假設(shè)合同簽訂時(shí)房款回籠100%。第三章 銷售利潤測算總銷售收入 61805萬元經(jīng)營稅費(fèi)及附加%： 61805%=3399萬元土地增值費(fèi)： 4578萬元合 計(jì)： 7977萬元總投資 39025萬元利潤總額 19079萬元所得稅： 6296萬元稅后凈利潤： 12783萬元詳見附表4。因此，在財(cái)務(wù)上是可行的。第二章 清償能力分析該項(xiàng)目申請銀行貸款15000萬元，假設(shè)第二年及第三年分兩次償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售及銷售收入。項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，且從第一年起，依次為58%、25%，呈下降趨勢，至2006年為0，詳見附表8。詳見表5及圖3。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對項(xiàng)目影響不太大，由此看，項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。詳見表6。由此可見，項(xiàng)目對土地費(fèi)用變動的承受力最強(qiáng)。由于人為或非人為的因素直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。政府政策風(fēng)險(xiǎn)：這與國家政策緊密相關(guān)，尤其是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。經(jīng)測算，項(xiàng)目具備貸款償還能力。公司注冊資本人民幣5000萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理。十堰香格里拉城市花園為該公司成立后的處女作，起點(diǎn)較高，投資規(guī)模較大，定位為中高檔商住區(qū)。隨著十堰市市委、市政府“城區(qū)東拓”戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，該項(xiàng)目所在的北京路沿線必將成為十堰市一個(gè)交通便利，服務(wù)設(shè)施齊備、環(huán)境優(yōu)美的新興城區(qū)。經(jīng)測算分析，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益良好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。詳見附表9。這些都是本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)將要遇到的問題，針對以上問題，本項(xiàng)目需要轉(zhuǎn)化劣勢為優(yōu)勢，規(guī)劃設(shè)計(jì)中要充分利用規(guī)劃要求，多運(yùn)用新的人文化社區(qū)概念，提高物業(yè)管理質(zhì)量。附表1投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號項(xiàng) 目合計(jì)2004200520061總投資3902527585102211219開發(fā)產(chǎn)品投資3902527585102211219其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用37237271389327772 財(cái)務(wù)費(fèi)用17884478944472資金籌措3902527585102211219資本金16000800080000預(yù)售收入8025458522211219長期借款150001500000房地產(chǎn)人民幣長期借款150001500000附表2資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號項(xiàng) 目合計(jì)2004200520061資金來源92805366982854727560 商品房銷售收入61805136982054727560 房地產(chǎn)投資借款150001500000 資本金160008000800002資金運(yùn)用68937308902267815370 房地產(chǎn)投資(含財(cái)務(wù)費(fèi)用)3902527585102211219 經(jīng)營稅金及附加339975311301516 土地增值稅4578101415212043 所得稅6296139520932807 房地產(chǎn)長期借款本金償還15000075007500職工獎勵及福利基金6391422122853盈余資金2386858095870121894累計(jì)盈余資金58091167823868附表3售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項(xiàng) 目合計(jì)2004200520061售房收入61805136982054727560 可銷售面積(M2)211254468247023694193 平均售價(jià)(元/M2)292529252926 銷售比例(%)90%20%30%40%2經(jīng)營稅金及附加339975311301516 營業(yè)稅309068510271378 城市維護(hù)建設(shè)稅216487296 教育費(fèi)附加932131413土地增值稅45781014152120434商品房銷售凈收入53828119311789624001附表4損 益 表 單位：萬元序號項(xiàng) 目合計(jì)