【正文】 豪庭開發(fā)商：湖北人人集團(tuán)樓盤地址：漢川公園對(duì)面（市委黨校旁）開發(fā)規(guī)模：總建筑面積約25萬㎡。戶型： 1*1*1/2*2*2(1)/ 3*2*2(1)/項(xiàng)目評(píng)述：帝景豪庭總規(guī)劃用地面積約140畝，規(guī)劃總建筑面積約25萬方，能容納2350戶，規(guī)模宏大，是目前漢川市大規(guī)模的高尚人居社區(qū)。1．優(yōu)勢l 開發(fā)公司雖是新公司，但開發(fā)商卻是一支經(jīng)濟(jì)豐富、實(shí)力雄厚的開發(fā)團(tuán)隊(duì)；l 項(xiàng)目區(qū)域住宅集群基本形成，在有較大的競爭同時(shí)也有一定的聚集效應(yīng)，加之周邊環(huán)境優(yōu)美，有一定競爭優(yōu)勢。l 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套還需要加大力度；l 高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的可抗性；l 福星城，帝景豪庭、城市之星及公園新城等樓盤相繼發(fā)售，給本項(xiàng)目帶來一定的競爭壓力機(jī)會(huì)l 漢川區(qū)位優(yōu)勢及經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長帶來機(jī)會(huì)l 項(xiàng)目地處新城區(qū)西邊地段，周邊企業(yè)、商業(yè)單位較多，有較強(qiáng)購買實(shí)力l 樓市處于平衡上升趨勢3．威脅l 國家采取一系列針對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、抑制房價(jià)過快上漲；l 未來本區(qū)供應(yīng)量大，競爭日益白熱化l 區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化 項(xiàng)目產(chǎn)品為集居住、商業(yè)、休閑為一體的綜合性社區(qū)。目的在于為漢川打造一個(gè)有著鮮明的外在形象，優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境、便利的交通系統(tǒng)、齊全的生活設(shè)施和現(xiàn)代化高檔社區(qū)。二類客戶：周邊中小企業(yè)老板、私營業(yè)主漢川市及周邊民營企業(yè)以及的私營業(yè)主，多以二次置業(yè)為主，以投資或改善居住條件為目的；三類客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)先富起來人群這類消費(fèi)者其購房目的為改善居住環(huán)境為目的。五類客戶：漢川人在外回鄉(xiāng)置業(yè)或外地人來漢川置業(yè)人士。這類消費(fèi)者看中漢川未來的發(fā)展?jié)摿Γ瑢偻顿Y型理財(cái)型消費(fèi)人群。而根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，年齡在30～49歲的人群，因事業(yè)、家庭都較為成熟，消費(fèi)能力也表現(xiàn)得最為強(qiáng)烈。而處于20～29歲年齡段的群體也有不可忽視的潛在消費(fèi)力，目前該年齡段的消費(fèi)群體龐大，根據(jù)發(fā)展趨勢，可以預(yù)見數(shù)年后這部分人群將會(huì)釋放出旺盛的購買需求。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程及中部崛起的戰(zhàn)略實(shí)施，漢川房價(jià)還應(yīng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。城區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢及逐步完善的生活配套設(shè)施將是客戶群優(yōu)先考慮購買的主因。 （1）單位開發(fā)成本本項(xiàng)目銷售價(jià)格采用市場比較法，以市場銷售價(jià)格為基礎(chǔ)，對(duì)本項(xiàng)目的成本加利潤定價(jià)法進(jìn)行估算，預(yù)測本項(xiàng)目單位開發(fā)成本為：1927元/㎡。第3章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件1．項(xiàng)目概況“濱湖城市花園”位于湖北省漢川市漢川市城隍鎮(zhèn)向陽村，南臨濱湖大道，北接荷沙一級(jí)公路，東臨泵站河，南臨濱湖大道、處于泵站河大橋的下橋處，地理位置十分優(yōu)越。周邊教育、醫(yī)療、金額網(wǎng)點(diǎn)配套,能全面的滿足業(yè)主購物、休閑、娛樂、餐飲等多樣化的消費(fèi)需求。區(qū)域居住氛圍日趨濃厚，人氣較旺盛。其中計(jì)容積率建筑面積為135400平方米，%，綠化率30%。漢川市位于漢江下游，江漢平原腹地。22′～113176。22′～30176。東與武漢市東西湖區(qū)和漢陽毗鄰，西連天門，南鄰仙桃，北與應(yīng)城、云夢、孝南接壤。漢川市區(qū)位優(yōu)勢明顯，地處江漢平原腹地，緊鄰特大城市武漢，距國際天河機(jī)場45公里。全市面積1663平方公里。2．地震情況根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112001（2008年）版，漢川市的抗震設(shè)防烈度小于6度，因而不作抗震設(shè)計(jì)。境內(nèi)四季分明，雨量充沛，光熱充足，嚴(yán)寒酷暑時(shí)間短，春、秋、初夏氣候溫和時(shí)間長，有利于農(nóng)作物發(fā)育生長，但初夏梅雨期暴雨頻繁易漬澇，盛夏高溫蒸發(fā)量大，常有伏旱，所以洪澇和干旱成為全市主要的氣象自然災(zāi)害。距國際天河機(jī)場僅45公里。穿境而過的荷沙公路、宜黃高速公路和漢丹鐵路支線與漢江水運(yùn)交相呼應(yīng)，成為連接全市水陸交通的樞紐。線路大致沿菏沙公路修建，對(duì)于緩解天門市，漢川市近300萬民眾出行，促進(jìn)武漢城市圈西部，漢江北岸經(jīng)濟(jì)區(qū)域一體化意義重大，對(duì)于天，漢兩市與武漢市軌道交通一體化，同城化明顯。5．人口狀況2010年末漢川全市總?cè)丝跒?132630人，其中女性542296人，農(nóng)業(yè)人口919190人，非農(nóng)業(yè)人口213440人。全市2010年末總?cè)丝冢ü簿謶艏丝冢?132630人，其中女性542296人，農(nóng)業(yè)人口919190人，非農(nóng)業(yè)人口213440人。年內(nèi)出生人口13957人，‰；年內(nèi)死亡人口4006人，‰；遷入5369人，遷出7181人，暫住人口8281人。年末總戶數(shù)340206戶。年平均人口1126759人；全年凈增人口9951人，人口自然增長率（計(jì)生局提供）‰。％，比上年增長1個(gè)百分點(diǎn)。年末總戶數(shù)340206戶。年平均人口1126759人；全年凈增人口9951人，人口自然增長率（計(jì)生局提供）‰。％，比上年增長1個(gè)百分點(diǎn)。年末總戶數(shù)340206戶。年平均人口1126759人；全年凈增人口9951人，人口自然增長率（計(jì)生局提供）‰。％，比上年增長1個(gè)百分點(diǎn)。年末總戶數(shù)340206戶。年平均人口1126759人；全年凈增人口9951人，人口自然增長率（計(jì)生局提供）‰。％，比上年增長1個(gè)百分點(diǎn)。年末總戶數(shù)322935戶。年末總戶數(shù)322935戶。年平均人數(shù)1094898人；全年凈增人口7923人，人口自然增長6883人，‰。%。年末總戶數(shù)322935戶。年平均人數(shù)1094898人；全年凈增人口7923人，人口自然增長6883人，‰。%。年末總戶數(shù)322935戶。年平均人數(shù)1094898人；全年凈增人口7923人，人口自然增長6883人，‰。%。年末總戶數(shù)322935戶。年平均人數(shù)1094898人；全年凈增人口7923人，人口自然增長6883人，‰。%。6．公用設(shè)施社會(huì)依托條件商網(wǎng)：，資產(chǎn)72億元， 年銷售額超過23億元。擁有觀眾席1500多個(gè)。 城網(wǎng)改造基本完成，生產(chǎn)生活用電保障供給。通訊：電信、鐵通、廣電光纜接通至工業(yè)新城，移動(dòng)、聯(lián)通和電信小靈通信號(hào)覆蓋全市各城區(qū)，國際國內(nèi)長途電話、全國互聯(lián)漫游、國際互聯(lián)網(wǎng)接入等業(yè)務(wù)方便快捷。供電供電來自漢川供電公司，漢川電廠下屬11個(gè)供電營業(yè)所，6個(gè)直屬二級(jí)單位，一個(gè)多經(jīng)實(shí)體，共有變電站21座?？晒╇娏砍渥?。7．項(xiàng)目施工條件本項(xiàng)目所在地塊呈較規(guī)則矩形，原地塊周邊有不少樹木雜草，地形較為低洼，為漁塘，有一定的回填量，施工所需場地、施工道路、用水、用電均可就近接入，施工條件良好。（2）一期產(chǎn)品在滿足容積率的前提下，使多層居住產(chǎn)品最大化，一是為了提高產(chǎn)品在市場的競爭力，緩解銷售壓力；同時(shí)也豐富了產(chǎn)品形象，提升了產(chǎn)品品質(zhì)。（2）規(guī)劃中高層居住產(chǎn)品沿泵站河布置，并且向河面偏轉(zhuǎn)角度，以使得每棟建筑都可以享受河面景色，同時(shí)也使得觀水住戶達(dá)到最大化，大大提升了高層產(chǎn)品的品質(zhì)；同時(shí)，內(nèi)部成組的高層組團(tuán)可以為高層住戶提供更精致的組團(tuán)綠化空間，同樣能提升高層區(qū)域的品質(zhì)。（2）大圍合式居住街坊是現(xiàn)代物業(yè)管理與新生活方式的完美結(jié)合，其環(huán)境特點(diǎn)是對(duì)內(nèi)相對(duì)開放、對(duì)外相對(duì)封閉，既保證了群體的一致性，又有各自的獨(dú)立空間。：（1）從建筑到河面分為了5個(gè)層次，首先是錯(cuò)落有致，面向河面展開的Artdeco風(fēng)格的特色高層住宅以及精品商鋪，之后又一段10米寬的商業(yè)前廣場，再之后通過不同種類的樹木把小區(qū)與道路隔開。（2）在沿河建筑立面上，我們通過轉(zhuǎn)角圖窗、空中花園、全景落地窗等手法，豐富了沿河天際線，使建筑本身成為自然美景的一部分。它囊括了超市、餐飲、服裝、銀行、專題市場等一系列功能，最大程度的體現(xiàn)了黃金旺鋪的商業(yè)價(jià)值。：一條貫穿地塊的車行道路與二期相連，完全意義上的解決了小區(qū)主要車行需求，同時(shí)達(dá)到交通道路最短、行車最便捷的目標(biāo)。通風(fēng)上，我們采用高低錯(cuò)落、局部架空等一系列手法，使小區(qū)內(nèi)形成完整小氣候，把小區(qū)打造成為冬暖夏涼的城市花園。戶型設(shè)計(jì)充分考慮到新洲地區(qū)冬冷夏熱的氣候特點(diǎn)，盡量做到戶戶南北對(duì)流，客廳及主臥室全部朝南；南向設(shè)較大的觀景陽臺(tái)，北向靠廚房設(shè)小巧的生活陽臺(tái)。本小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)了多種住宅套型，戶型上以大眾化為主，其面積從90～140平方米不等，既能滿足普通業(yè)主的需要，又能為部分高端業(yè)主提供更加寬松、完備的居住空間。：小區(qū)的規(guī)劃以前述理念和指導(dǎo)思想為原則，從人本出發(fā)，以多種手法組織富有人性化的空間，把提升環(huán)境的吸引力作為創(chuàng)造住區(qū)高品質(zhì)的目標(biāo)，使其作為物質(zhì)化的信息媒介向人們傳遞全新的人居模式和人性化的生活態(tài)度。疏密有致，造就鮮明個(gè)性和宜人環(huán)境； 第5章 工程技術(shù)方案1.《住宅建筑規(guī)范》2.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》3.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》4.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》5.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、紅線等、規(guī)范等本案戶型設(shè)計(jì)是經(jīng)過與策劃公司和甲方的多輪討論后，從眾多戶型中精選出來的。建筑基本南北向排布，將起居、臥室等主要生活房間朝向最佳景觀視線和采光通風(fēng)方向。每戶的客廳外面設(shè)置大陽臺(tái)，保證室內(nèi)光線充足，視野開闊。大型生活陽臺(tái)設(shè)計(jì)，尤其是沿河一面,不僅可以滿足生活方便需要,也可以作為觀賞河景的休閑場所,體現(xiàn)陽臺(tái)功能的靈活性（可作觀景平臺(tái)、日光浴陽臺(tái)、戶外健身室等）。戶型整體設(shè)計(jì)布局緊湊、功能全面、分區(qū)合理、得房率高。最大限度使得每一戶都能享受到小區(qū)內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境。所有商鋪既能作為單獨(dú)門面，也能根據(jù)商家經(jīng)營需要連通成為大面積商業(yè)空間。風(fēng)格：充分體現(xiàn)時(shí)代特色和地域文脈，塑造尺度宜人 、富于變化的簡約風(fēng)格。造型：突出現(xiàn)代構(gòu)成手法，運(yùn)用對(duì)比、韻律、錯(cuò)落、虛實(shí)變化等手段，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)整、簡潔的同時(shí)，也注重形式和裝飾。 每間房的空調(diào)室外機(jī)位都被納入到建筑立面的整體設(shè)計(jì)之中，充分考慮了空調(diào)室外機(jī)的遮丑問題。外飄窗結(jié)合色調(diào)宜人的彩鋁窗框，不僅拓寬了室內(nèi)的景觀面，而且豐富了建筑立面。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)量單位1凈地面積m22總建筑面積m2計(jì)容積建筑面積m2m2其中多層住宅面積21500m2高層住宅面積m2m2m2m2m2m2（不計(jì)容積率）1800m2（不計(jì)容積率）m2（不計(jì)容積率）1380m23建筑基底面積m24容積率5建筑密度%6綠地率30%7總戶數(shù)1054戶8總停車位360個(gè)其中地面停車位290個(gè)車庫停車位70個(gè)1.《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（2005年版） GB5000920012.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001020023.《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001120014.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000720025.《建筑地基基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》 DB42/24220037.《建筑地基基礎(chǔ)檢測技術(shù)規(guī)范》 DB42/26920038.《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB5006820019.《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB50223200810.《冷軋帶肋鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ95200311.《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ3200212.《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50003200113.《混凝土結(jié)構(gòu)耐久性設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB/T 50476200814.《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 GB 50108200115.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2005年版） GBJ1687＝，地面粗糙度為B類。：6度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，抗震設(shè)防類別為丙類。本工程建筑防火等級(jí)為二級(jí)，各構(gòu)建截面及保護(hù)層厚度均滿足耐火極限要求。具體如下：類別活荷載標(biāo)準(zhǔn)值（KN/m2）陽臺(tái)樓梯（）儲(chǔ)藏間不上人面其余（1）發(fā)展商對(duì)本工程提出的設(shè)計(jì)要求。（3）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503682005。（5）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006。（7）《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500842001（2005年版）。（9）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB501402005。（11）《太陽能熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)、安裝及工程驗(yàn)收技術(shù)規(guī)范》GB/T187132002。（13）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ1487（1997年版）。
（2）用水量本小區(qū)總住戶982戶，生活用水量標(biāo)準(zhǔn)按300L／人d。4～25層采用水池→變頻調(diào)速水泵→用水點(diǎn)體系，下行上給供給。(1)雨水管區(qū)域內(nèi)雨水經(jīng)雨水斗和雨水口收集后匯入小區(qū)中的雨水管道，再排入市政雨水管道。衛(wèi)生間生活污水由管道收集，就近排至室外化糞池內(nèi)，經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。室外排水管采用鋼筋混凝土管，水泥接頭。室外地面雨水經(jīng)雨水口收集后，再由雨水干管匯合，有組織排入市政雨水管道。本設(shè)計(jì)降雨重現(xiàn)期采用2年。消防設(shè)計(jì)（1）本工程消防設(shè)計(jì)按一類高層設(shè)防。
消防用水量
室內(nèi)消火栓： 不小于30L/S 火災(zāi)延時(shí)2hr
室外消火栓： 不小于20L/S 火災(zāi)延時(shí)2hr
自 動(dòng) 噴 淋： 不小于28L/S 火災(zāi)延時(shí)1hr
室內(nèi)一次火災(zāi)總用水量317m3，貯存于地下室消防水池內(nèi)。
室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)均采用獨(dú)立的加壓泵供給。（3）消火栓系統(tǒng)供水管道為焊接鋼管，法蘭連接或焊接。（4）滅火器配置按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140－2005規(guī)定，按建筑面積配置相應(yīng)數(shù)量的干粉滅火器。1．設(shè)計(jì)范圍（1）變配電系統(tǒng)； （2）照明系統(tǒng)； （3）防雷接地系統(tǒng)；（4）電氣消防系統(tǒng)；（5）電話系統(tǒng)； （6）有線電視系統(tǒng)；（7）寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； （8）可視對(duì)講系統(tǒng)；（9）閉路電視保安監(jiān)視系統(tǒng)； （10）公共廣