【正文】 0%，車庫全部售完。詳見表4表4 項目總投資估算表單位：萬元 序號項 目總投資1開發(fā)建設(shè)投資39025土地費用6777前期工程費1851基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4746建筑安裝工程費16608公共配套設(shè)施建設(shè)費2373管理費用498財務(wù)費用1788銷售費用1854其它費用757不可予見費17732項目總投資39025第二章 項目資金來源及籌措本項目總投資額為39025萬元,其資金來源為：自有資金16000萬元,其中，注冊資本金5000萬元；另外，該公司自籌資金2500萬元；上海城房置業(yè)有限公司股東之一浙江?？等沼弥破酚邢薰境鲑Y3000萬元，計劃于2004年4月份到資上海城房置業(yè)有限公司股東之二中國天行集團(tuán)出資1700萬元，計劃于2004年4月份到資；上海城房置業(yè)有限公司股東之三浙江永康胡激揚出資1700萬元，計劃于2004年5月份到資，上海城房置業(yè)有限公司股東之四浙江永康程志海出資2100萬元，計劃在2004年5月份到資。管理費：包括開發(fā)工程的各項間接費用及公司管理部門管理的各種費用。建筑整體以白色為主色調(diào)，輔以三元色色調(diào)，同時配以豐富的細(xì)節(jié)，大膽鮮艷的顏色，形成具有較強視覺效果的住宅新景觀。綠地組織重視點、線、面的有機結(jié)合，使綠化通過與小區(qū)不同區(qū)域的功能與空間要求密切配合，從而達(dá)到最佳的生態(tài)綠洲的景觀效果。雙月廣場北京路入口處設(shè)置雙月廣場，并被北京路一分為二，形成兩上半月型廣場。第二章 景觀道路設(shè)計中心商業(yè)街——香格里拉大街如一條巨龍宛延盤旋，連通整個小區(qū)南北?？臻g關(guān)系上秩序與自由、張與弛、疏與密、剛與柔的對比，以及超大尺度形成強烈的形式感和場所感。綜合考慮，本項目住宅部分平均售價約為2200元/m2。第二章 項目SWOT分析十堰香格里拉城市花園，就其規(guī)模來說，在十堰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中，具有以下的SWOT：項目優(yōu)勢分析該項目的優(yōu)勢，可以歸納為：發(fā)展商實力強勁，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗；項目規(guī)模寵大，可塑性強；樓宇單位南北向、朝向佳，戶戶有景；專有會所服務(wù)設(shè)施；風(fēng)情商業(yè)街區(qū)；超大型低密度樓盤。2001年市民的娛樂、文教服務(wù)消費猛增至16%，是一個重要的市場訊號。居民消費方式現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展與市民的收入狀況和消費模式有著非常密切的聯(lián)系。另外一種現(xiàn)象是周邊生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，卻去興建單體樓，造成銷售困難，這主要是市場定位不準(zhǔn)，在不適宜做房地產(chǎn)的地方建商品房，與需求沒有直接關(guān)系。（2）2003年8月12日，國務(wù)院正式向全國下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次明確肯定房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。詳見表2。 第二章 十堰市城區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場分析十堰市房地產(chǎn)市場自1994年起步，到2001年步入快遇發(fā)展期。第二部分 項目投資環(huán)境和市場研究第一章 宏觀背景一、城市基本情況十堰市位于湖北省西北部，漢江中上游。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1表1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系列一覽表項 目計算單位數(shù) 值用地面積m2150610建筑面積m2237251住戶數(shù)戶1265住宅建筑面積m2169572其中多層建筑面積m267560小高層建筑面積m289700別墅建筑面積m29240TOWNHOUSEm23072商業(yè)建筑面積m259103其中柳林路商業(yè)m22040精品商業(yè)街m216924中心商業(yè)m212211超市m25300北京路商業(yè)m28808馬街商業(yè)m213760會所建筑面積m2850托幼建筑面積m21780車庫建筑面積m25446建筑密度%綠化率%容積率—機動車停車位輛784地上停車輛159地下停車（含半地下）輛468 （以上指標(biāo)為委托方提供）第三章 項目主辦單位簡介一、項目主辦單位十堰匯城置業(yè)有限公司于2003年10月8日成立，是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，注冊資本人民幣5000萬元，出資比例為雙方各50%，公司住所為十堰市張灣區(qū)朝陽北路2號金城大廈16樓，其經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理。由于北京路開通時間不長，故周邊生活環(huán)境目前較差，市政相關(guān)配套還不到位。匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項目可行性分析報告說 明一、本報告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的“香格里拉”城市花園一期工程項目（以下簡稱本項目），在充分理解開發(fā)商的意圖，全面詳細(xì)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過對開發(fā)環(huán)境的研究，區(qū)位條件和開發(fā)前景的分析，建設(shè)成本和經(jīng)濟(jì)效益的估算、評價以及對可能出現(xiàn)的風(fēng)險的分析描述，其目的在于為開發(fā)商進(jìn)行下列活動時提供參考依據(jù)：進(jìn)行投資決策；控制成本費用，合理安排調(diào)動資金；為由金融機構(gòu)融入建設(shè)資金提供參考；制定風(fēng)險控制方案。周邊環(huán)境該項目周邊自然環(huán)境較好，空氣清新。第二章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容十堰香格里拉城市花園一期總用地面積150610平方米，總建筑面積237251平方米，建成后可容納居住戶數(shù)1265戶。2003年組建的十堰匯城置業(yè)有限公司，即以智能化、高品位的居住社區(qū)定位，預(yù)算總投資9億元人民幣，開發(fā)建設(shè)66萬平方米的十堰香格里拉城市花園（本項目為其一期工程）。隨著這一規(guī)劃的實施，十堰在國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略中的支點作用將進(jìn)一步凸現(xiàn)。精品樓盤與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于不平衡狀態(tài)：自2001年翔龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的“世紀(jì)花園”一期工程投入市場、并創(chuàng)十堰房地產(chǎn)銷售價格的歷史新高以來，2003年我市精品樓盤與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模有了進(jìn)一步的擴(kuò)大，其中興麗房地產(chǎn)公司開發(fā)的“澳門花園”、春華房地產(chǎn)公司開發(fā)的“春華苑小區(qū)”、“世紀(jì)花園”二期工程、陽光房地產(chǎn)公司開發(fā)的“東方廣場”等項目興起了我市中高檔住宅的開發(fā)建設(shè)熱潮，中高檔住宅所占的市場份額有了進(jìn)一步提高，也使大部分開發(fā)企業(yè)開始注重企業(yè)品牌和樓盤品牌，提高了我市的房地產(chǎn)開發(fā)水平。新政策的出臺對防范金融風(fēng)險、促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展起到了積極的推動作用。進(jìn)一步調(diào)查顯示，出現(xiàn)空置的主要原因是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，某些樓盤（主要是單體樓）的戶型過大，通常達(dá)到130平方米以上，戶型設(shè)計較差，配套不足，客戶無法接受而造成空置。綜上所述，我們認(rèn)為十堰市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚未滿足城市發(fā)展的需要，市民的購房潛力有待進(jìn)一步挖掘。其次，從市民擁有的高檔耐用消費品的比例可發(fā)現(xiàn)，市民家庭的大宗消費支出已由購置耐用消費品轉(zhuǎn)向其他方面。據(jù)調(diào)查顯示，十堰市可購買20萬元以上的中高檔住房的家庭達(dá)6500戶，而在2002年以前，十堰市基本無中高檔住宅供應(yīng)，預(yù)計在未來35年內(nèi)，中高檔住宅供應(yīng)量不會超過4000套，由此看來，未來35年是開發(fā)中高檔住宅的最好時機。我們在十堰市城區(qū)選取幾個具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如表3所示表3 區(qū)域住宅樓盤分析項目名稱實例A：東方廣場實例B：澳門花園實例C：世紀(jì)花園地理位置公園路張灣區(qū)政府前三堰澳門街后東岳路建筑層數(shù)棟 數(shù)2棟，25層7層二期七棟總建筑面積46000m2900000m270000m2戶 型2室2廳1衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)、4室2廳復(fù)式5室3廳3衛(wèi)6室3廳3衛(wèi)三房二廳、四房二廳、五房二廳復(fù)式平均售價2159元/m22380元/m22200元/m2銷售進(jìn)度(至2003年10月)75%一期30%售出90%以上竣工時間對外交通5路、7路、8路4路、5路、7路、8路21路、22路周邊生活配 置銀行、公園、餐飲、醫(yī)院、幼兒園、大型購物中心離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場、三堰客運站較近距離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場及商業(yè)區(qū)較近綜合評價位于黃金地段、交通便利、購物、休閑，生活方例快捷，但噪音較大居住檔次較高，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，但房價偏高，消費群體有限規(guī)劃較好，有十堰地區(qū)較好的園林環(huán)境，陽光會所，風(fēng)情商業(yè)街以評估項目為基準(zhǔn)，對實例各種因素進(jìn)行糾正，最終確定十堰香格里拉城市花園均價，并取整。各個商業(yè)地塊形成統(tǒng)一整體，以景觀布道和水景形成居住景觀軸線，自由布局。小區(qū)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，配備有值班管理室、居委會、便民服務(wù)點、配電房、水泵房、煤氣站及垃圾收集點等公共設(shè)施。設(shè)置名牌時尚店等設(shè)施，并在假日廣場十八米上部設(shè)置一個標(biāo)志性墻以及極具時代沖擊力的雕塑。第三章 生態(tài)綠化布局該項目綠化方案設(shè)計以混然天成、巧奪天工的綠化系統(tǒng)布局，形成豐富的空間層次。建筑風(fēng)格充分融合現(xiàn)代及后現(xiàn)代建筑等多元要素。200元/平方米=4746萬元公共配套設(shè)施，包括綠化及智能增加費用，考慮到項目在定位方面的特殊要求，該項費用以每平方米