【正文】 考依據(jù)：進(jìn)行投資決策；控制成本費(fèi)用，合理安排調(diào)動(dòng)資金；為由金融機(jī)構(gòu)融入建設(shè)資金提供參考；制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。部分預(yù)測來源于報(bào)告編制人員根據(jù)對十堰市房地產(chǎn)市場的調(diào)查與了解，所作的基本假設(shè)。由于北京路開通時(shí)間不長，故周邊生活環(huán)境目前較差，市政相關(guān)配套還不到位。道路配置項(xiàng)目所在地的兩條城市主干道柳林路及北京路，作為十堰市重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，經(jīng)過近兩年的建設(shè)，已初具規(guī)模。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1表1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系列一覽表項(xiàng) 目計(jì)算單位數(shù) 值用地面積m2150610建筑面積m2237251住戶數(shù)戶1265住宅建筑面積m2169572其中多層建筑面積m267560小高層建筑面積m289700別墅建筑面積m29240TOWNHOUSEm23072商業(yè)建筑面積m259103其中柳林路商業(yè)m22040精品商業(yè)街m216924中心商業(yè)m212211超市m25300北京路商業(yè)m28808馬街商業(yè)m213760會(huì)所建筑面積m2850托幼建筑面積m21780車庫建筑面積m25446建筑密度%綠化率%容積率—機(jī)動(dòng)車停車位輛784地上停車輛159地下停車（含半地下）輛468 （以上指標(biāo)為委托方提供）第三章 項(xiàng)目主辦單位簡介一、項(xiàng)目主辦單位十堰匯城置業(yè)有限公司于2003年10月8日成立，是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，注冊資本人民幣5000萬元，出資比例為雙方各50%，公司住所為十堰市張灣區(qū)朝陽北路2號(hào)金城大廈16樓，其經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理。于1986年至2003年，先后創(chuàng)建了浙江保康日用制品有限公司、浙江?？导瘓F(tuán)、上海眾江房地產(chǎn)有限公司、上海城房置業(yè)有限公司及十堰匯城置業(yè)有限公司，均擔(dān)任董事長。第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究第一章 宏觀背景一、城市基本情況十堰市位于湖北省西北部，漢江中上游。十堰市旅游資源豐富，有自然景觀和人文景觀100多處，形成了以武當(dāng)山風(fēng)景區(qū)為重點(diǎn)的鄂西北重要旅游基地。 第二章 十堰市城區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場分析十堰市房地產(chǎn)市場自1994年起步，到2001年步入快遇發(fā)展期。從投資情況看，%，與2002年相比，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)都保持了較高的增長速度。詳見表2。值得一提的是，由于精屋樓盤和高檔住宅聚居該區(qū)，尤其是澳門花園、東山苑、世紀(jì)花園的推出，使該區(qū)的房價(jià)一路飚升，最高價(jià)格已升至4000元/平方米。（2）2003年8月12日，國務(wù)院正式向全國下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次明確肯定房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。需求量的急劇增長成為推動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。另外一種現(xiàn)象是周邊生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，卻去興建單體樓，造成銷售困難，這主要是市場定位不準(zhǔn)，在不適宜做房地產(chǎn)的地方建商品房，與需求沒有直接關(guān)系。%%，這樣的比例明顯偏低，與全國其經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)?shù)某鞘斜容^明顯落后。居民消費(fèi)方式現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展與市民的收入狀況和消費(fèi)模式有著非常密切的聯(lián)系。十堰市民高收入階層的特點(diǎn)為隱性收入較高，民營及個(gè)體從業(yè)人員收入水平較高，因此高收入階層的實(shí)際收入水平較統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要高。2001年市民的娛樂、文教服務(wù)消費(fèi)猛增至16%，是一個(gè)重要的市場訊號(hào)。因此，未來幾年內(nèi)住房消費(fèi)將成為市民消費(fèi)比例中增長最快的部分。第二章 項(xiàng)目SWOT分析十堰香格里拉城市花園，就其規(guī)模來說，在十堰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中，具有以下的SWOT：項(xiàng)目優(yōu)勢分析該項(xiàng)目的優(yōu)勢，可以歸納為：發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)勁，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；項(xiàng)目規(guī)模寵大，可塑性強(qiáng)；樓宇單位南北向、朝向佳，戶戶有景；專有會(huì)所服務(wù)設(shè)施；風(fēng)情商業(yè)街區(qū)；超大型低密度樓盤。第三章 銷售價(jià)格預(yù)測房地產(chǎn)銷售價(jià)格是項(xiàng)目開發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過位置、功能、設(shè)計(jì)、市場比較價(jià)格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目的。綜合考慮，本項(xiàng)目住宅部分平均售價(jià)約為2200元/m2。該項(xiàng)目位于十堰市，該地塊東至北京路，北以柳林路為界，建設(shè)項(xiàng)目用地150610平方米，總建筑面積237251平方米?？臻g關(guān)系上秩序與自由、張與弛、疏與密、剛與柔的對比，以及超大尺度形成強(qiáng)烈的形式感和場所感。三、功能分區(qū)該項(xiàng)目地塊隨山形自然分成兩大區(qū)，即沿中心商業(yè)街兩端布局的商業(yè)區(qū)和東西兩塊局住區(qū)。第二章 景觀道路設(shè)計(jì)中心商業(yè)街——香格里拉大街如一條巨龍宛延盤旋，連通整個(gè)小區(qū)南北。日月廣場位于大街中心的日月廣場，為落差為十八米的下沉式廣場。雙月廣場北京路入口處設(shè)置雙月廣場，并被北京路一分為二，形成兩上半月型廣場。車行道與步行道形成互相繞合、互不干撓的格局。綠地組織重視點(diǎn)、線、面的有機(jī)結(jié)合，使綠化通過與小區(qū)不同區(qū)域的功能與空間要求密切配合，從而達(dá)到最佳的生態(tài)綠洲的景觀效果。第四章 建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)思該項(xiàng)目建筑功能以現(xiàn)代居住型為核心，房型以兩房兩廳，三房兩廳為主，建筑面積90150平方米之間，戶型力求雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，客廳、餐廳獨(dú)立，并形成良好的穿堂風(fēng)。建筑整體以白色為主色調(diào)，輔以三元色色調(diào)，同時(shí)配以豐富的細(xì)節(jié)，大膽鮮艷的顏色，形成具有較強(qiáng)視覺效果的住宅新景觀。前期工程費(fèi)：包括勘察設(shè)計(jì)及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，經(jīng)綜合測算，按每平方米建筑面積約78元/平方米，計(jì)：78元/平方米=取整，既1851萬元。管理費(fèi)：包括開發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理部門管理的各種費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。詳見表4表4 項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元 序號(hào)項(xiàng) 目總投資1開發(fā)建設(shè)投資39025土地費(fèi)用6777前期工程費(fèi)1851基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4746建筑安裝工程費(fèi)16608公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2373管理費(fèi)用498財(cái)務(wù)費(fèi)用1788銷售費(fèi)用1854其它費(fèi)用757不可予見費(fèi)17732項(xiàng)目總投資39025第二章 項(xiàng)目資金來源及籌措本項(xiàng)目總投資額為39025萬元,其資金來源為：自有資金16000萬元,其中，注冊資本金5000萬元；另外，該公司自籌資金2500萬元；上海城房置業(yè)有限公司股東之一浙江保康日用制品有限公司出資3000萬元，計(jì)劃于2004年4月份到資上海城房置業(yè)有限公司股東之二中國天行集團(tuán)出資1700萬元，計(jì)劃于2004年4月份到資；上海城房置業(yè)有限公司股東之三浙江永康胡激揚(yáng)出資1700萬元，計(jì)劃于2004年5月份到資，上海城房置業(yè)有限公司股東之四浙江永康程志海出資2100萬元，計(jì)劃在2004年5月份到資。資金使用計(jì)劃為3年，第一年及第二年為建設(shè)期投資，分別投資27585萬元、10221萬元，主要用于房屋開發(fā)、配套建設(shè)、銷售費(fèi)用及所支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用。假設(shè)可銷售物業(yè)中，住宅及商業(yè)用房分別銷售90%，車庫全部售完。第二章 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃考慮到該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及選址，本項(xiàng)目計(jì)劃于2004年6月開始預(yù)售，計(jì)劃兩年半內(nèi)售完，2004年全年銷售20%，2005年銷售30%，至2006年，項(xiàng)目全面推向市場，購房戶對該項(xiàng)目有了一定的認(rèn)知度后，銷售達(dá)到最高點(diǎn)，全年銷售剩余的40%。第八部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第一章 盈利能力分析假設(shè)該項(xiàng)目基準(zhǔn)折現(xiàn)率為20%，經(jīng)測算，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6721萬元，；%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3749萬元，都大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率。經(jīng)測算，預(yù)售收入除少量用于項(xiàng)目投資外，其余款項(xiàng)用來還款是富余的，詳見附表7。表5 敏感性分析表序 號(hào)項(xiàng) 目變動(dòng)幅度全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案%67211開發(fā)產(chǎn)品投資10%%373610%%96752售房價(jià)格10%%1067010%%28793預(yù)售款回籠進(jìn)度10%%848310%%3785 從表5及圖3來看，開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方面變動(dòng)10%，%%。表6 臨界點(diǎn)分析序 號(hào)不確定因素基本值臨界點(diǎn)計(jì)算備 注絕對值增減幅度1總投資額(萬元)3902547904%目標(biāo)收益率%2售房價(jià)格(元/平米)26402178%3土地費(fèi)用(萬元)677717491%內(nèi)部收益率%4售房面積(平米)237251184581%若期望的可接受內(nèi)部收益率為20%，則開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點(diǎn)為47904萬元，%；售房價(jià)格的臨界點(diǎn)為