【正文】 功能的目標(biāo)。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。項(xiàng)目提出的理由① 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，十五年間先后開(kāi)發(fā)了總建筑面積60余萬(wàn)平方米的中、高檔住宅，總開(kāi)發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績(jī)一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)。 ，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬(wàn)元估價(jià)（已完成征地拆遷），另外風(fēng)光帶建設(shè)投資7521萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，—2個(gè)百分點(diǎn)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來(lái)10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅?？堤┗▓@居住小區(qū)一期項(xiàng)目符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為衡陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加衡陽(yáng)市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。主要建設(shè)條件康泰花園居住小區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目是“康泰花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開(kāi)發(fā)兩部門進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活?？紤]到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號(hào)文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍。. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡20,2規(guī)劃總建筑面積㎡65,其中：住宅建筑面積㎡47,其中：12層商鋪建筑面積㎡其中：地下停車場(chǎng)建筑面積㎡108423建筑密度%　4容積率5綠地率　%6項(xiàng)目總投資萬(wàn)元11,7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元3,8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%9靜態(tài)投資回收期年10動(dòng)態(tài)投資回收期年. 問(wèn)題與建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137,239億元，%。商品房銷售面積76,193萬(wàn)平方米，%，其中商品住宅69,104萬(wàn)平方米，%。增長(zhǎng) %；，%；，%。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見(jiàn)圖2。其中,。%；，%。城市居民人均可支配收入10681 元， %；扣除物價(jià)因素，%。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。2007年，衡陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。%；電力、%。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰衡陽(yáng)市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。③ 立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺(jué)比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來(lái)，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。 衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是2003年，一次是2007年。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開(kāi)始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過(guò)12年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。② 2008年衡陽(yáng)樓市走勢(shì)對(duì)衡陽(yáng)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升，所以2008年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。1）中鋼衡重企業(yè)職工衡陽(yáng)中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽(yáng)機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計(jì)、制造開(kāi)卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。該企業(yè)有超過(guò)十年未建設(shè)過(guò)單位住房，員工及家屬近3萬(wàn)人，該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠購(gòu)買主力客戶群，預(yù)計(jì)可購(gòu)房8001000套。④ 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬(wàn)人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。 銷售計(jì)劃鑒于目前康泰花園工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在1905元/平方米以上。2007年開(kāi)始進(jìn)入第三階段，衡陽(yáng)樓市經(jīng)過(guò)前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。2007年6月份時(shí)，,但到年底已經(jīng)突破2000元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。開(kāi)盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放，加大廣告投放力度。l 衡陽(yáng)報(bào)紙：開(kāi)盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。第3章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件. 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積20,，總建筑面積為65,，%,建設(shè)內(nèi)容為3棟(13號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,，地下停車場(chǎng)面積10,842平方米）。經(jīng)衡陽(yáng)市人民政府國(guó)用（2006）第A102843號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。衡陽(yáng)盆地南高北低。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯(cuò)。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。 衡陽(yáng)資源豐富，物產(chǎn)眾多，開(kāi)發(fā)前景誘人，是全國(guó)著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。①氣溫年平均氣溫 ℃一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數(shù) 150天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對(duì)濕度 81%最熱月平均相對(duì)濕度 75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30年一遇最大風(fēng)速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時(shí)數(shù) 水文地質(zhì)衡陽(yáng)水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。但客水資源目前只利用了3億立方米。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級(jí)輪船。生態(tài)環(huán)境條件風(fēng)水有云：宅居者“藏風(fēng)聚氣，得水為上”,項(xiàng)目在地域上凈水面寬幅長(zhǎng)達(dá)約800米,屬湘江衡陽(yáng)段最為寬闊之地,水脈綿長(zhǎng)而流遠(yuǎn),整體呈江水環(huán)抱之勢(shì),處態(tài)不凡,俯瞰廣遠(yuǎn),吞吐萬(wàn)匯,斂氣納財(cái),乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。目前，衡陽(yáng)珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號(hào)文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量衡陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開(kāi)闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計(jì)原則① 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；③ 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。③ 充分考慮衡陽(yáng)的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。② 充分考慮衡陽(yáng)的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。⑤ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。雨水、污水分別排放。. 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽(yáng)。③ 采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。第6章 環(huán)境影響評(píng)價(jià). 編制依據(jù)1) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996；2) 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB309693；3) 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB11999；4) 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB1629796。入春后降水較集中，給春收和春插帶來(lái)一定影響。℃,出現(xiàn)在衡東(7月3日),℃(7月3日)。. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目范圍內(nèi)沒(méi)有任何污染源，項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。治理措施① 污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。② 噪聲治理高低壓變配電盡可能選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施安全施工保障措施①選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過(guò)程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。⑤建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。③研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制