【正文】 后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。第九部分 項目不確定性分析第一章 項目敏感因素分析影響項目收益的主要敏感因素為開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格和售房回籠進(jìn)度三項。詳見附表3。詳見附表附表2。不可預(yù)見費：按土地費用、前期工程費，前八項之和的5%估算，即1773萬元。配套設(shè)施費包括環(huán)境景觀建設(shè)、道路、電梯和暖氣、熱水等，按總建筑面積200元/平方米估算。小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)配套建筑及流暢的弧型中心主道路相呼應(yīng)。商業(yè)街成為居住組團(tuán)主要人文一景，社區(qū)中心成為綠化帶和景觀休閑活動場所的中間環(huán)節(jié)。名牌時尚街從日月廣場至雙月廣場的路段為名牌時尚街，定位為高端商業(yè)街。四、公建布局沿柳林路入口處布置休閑小型商店；在商業(yè)街中心布置圓形公共開放綠化廣場；在北京路入口處布置一個中心辦公區(qū)（此設(shè)計方案目前以取消）；沿北京路往北一側(cè)分別布置超市、建材市場和辦公區(qū)，使商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)主的分布自然的與小區(qū)組團(tuán)聯(lián)系起來。一、空間環(huán)境構(gòu)思項目整個規(guī)劃布局以中心商業(yè)景觀軸線貫穿整個地塊，并與中心商業(yè)及廣場相結(jié)合。一、住宅部分選取可比實例。2003年城市居民人均可支配收入為6217元，比上年增加357元，%。首先是食品在消費支出中的比例略有下降，2001年都已降至25%，而居住消費支出比例則上升至10%。另外，十堰市民人均居住面積在15平方米以上的家庭占全市家庭的約50%，人均居住面積超過20平方米的家庭約占20%。第三部分 項目市場前景分析第一章 項目銷售前景分析有關(guān)的統(tǒng)計資料顯示，十堰市商品住宅的空置率在供應(yīng)量的1015%之間，按照國際上通行的空置率20%以下為正常的指標(biāo)來看，十堰市商品住宅供求關(guān)系趨于平衡，沒有出現(xiàn)明顯的供大于求的現(xiàn)象。二、市場因素分析政策層面（1）2003年6月5日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑施工流動資金貸款、個人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴(yán)格的規(guī)定。供應(yīng)量與銷售量與以往相比都有較大幅度地增長，市場供求兩旺，成交活躍。二、城市規(guī)劃十堰市行政區(qū)劃分為，中心城區(qū)主要由張灣區(qū)與茅箭區(qū)組成，全市主要由三縱五橫主要城市干道組成，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，十堰市面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，繼《19982020十堰市經(jīng)濟(jì)科技社會發(fā)展戰(zhàn)略綱要》提出建設(shè)“汽車城、旅游城、生態(tài)城和區(qū)域性中心城”的戰(zhàn)略目標(biāo)之后，規(guī)劃建設(shè)“三路兩港兩站”，即建設(shè)至武漢、西安、重慶的高等級公路，建設(shè)十堰信息港和航空港，建設(shè)十堰火車站及武當(dāng)山火車站。2001年上海眾江房地產(chǎn)開發(fā)公司投資6億元人民幣，建成總建筑面積21萬平方米，集居住、休閑于一體的高檔時尚小區(qū)——永康市香格里拉城市花園”，并已交付使用。項目北側(cè)的北京路立交橋，為三層立體式，是十堰市目前耗資及規(guī)模最大，等級最高的立交橋，將同柳林路、北京路一道構(gòu)成十堰市城區(qū)較為便捷、通暢的交通路網(wǎng)。東臨北京路，北依柳林路，西北兩側(cè)為山林。二、本報告由十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司進(jìn)行編制。但隨著我市城區(qū)東移戰(zhàn)略的逐步實施，市政府及相關(guān)建設(shè)企業(yè)將加大對北京路沿線的投入，建成后的“香格里拉”城市花園所處區(qū)域?qū)⒊蔀楣δ荦R全，配套到位，環(huán)境優(yōu)美的城市新亮點。其擬開發(fā)建設(shè)的“香格里拉”城市花園項目，即以“高起點，高品位”定位。東西相距200公里，轄區(qū)總面積23680平方公里。目前城區(qū)有開發(fā)企業(yè)100余家。表2 2003年度房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況比較表年 份投資額（億元）其中外商投資施工面積(萬平方米)竣工面積(萬平方米)銷售面積(萬平方米)銷售額(億元)2002年度2003年度增長比例(%)近兩年，成交價格明顯上漲。省政府和市政府也先后出臺了有關(guān)文件，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到了政府部門的高度重視，營造了房地產(chǎn)業(yè)更加寬松的發(fā)展環(huán)境。我們就我市居民住宅消費情況進(jìn)行分析，以此對該項目銷售情況進(jìn)行合理的預(yù)測。這種密切聯(lián)系對房地產(chǎn)市場的階段走勢起著決定性影響。從各地的市場發(fā)展情況看，服務(wù)消費的快速增長是傳統(tǒng)耐用消費品市場飽和而又缺乏相對替代品的表現(xiàn)。項目劣勢分析可歸納為：遠(yuǎn)期樓花，開發(fā)周期長；周邊環(huán)境有待發(fā)展；地理位置稍賺偏遠(yuǎn)。二、商業(yè)用房及車庫由于項目商業(yè)部分市場同片區(qū)項目較少，可比性不強(qiáng)，根據(jù)對十堰市中心商業(yè)區(qū)物業(yè)的調(diào)查，結(jié)合該項目實際情況，推估商業(yè)用房售價的平均價格應(yīng)在5000元/m2左右，取5000元/m2。二、規(guī)劃結(jié)構(gòu)根據(jù)小區(qū)環(huán)境布局，自然形成中心商業(yè)街，聯(lián)通整個小區(qū)南北?！败囆小薄ⅰ八啊?、“馬景”、“龍脈”共同交織成人文勝景，龍的傳承。二、道路系統(tǒng)規(guī)劃該項目小區(qū)內(nèi)道路采用車行與人行分離形式，主路口設(shè)在柳林路與北京路，在小區(qū)南側(cè)開一個次路口，與另一個城市居住區(qū)相連。綠地系統(tǒng)的設(shè)計上，注重人與自然交融。第五部分 項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排十堰香格里拉城市花園項目一期計劃于2004年1月份開始施工建設(shè)，于2005年6月完工，并假設(shè)自開工半年后，即2004年7月開始預(yù)售，并于2006年12月全部銷售完畢。按房屋開發(fā)費的3%計，則：16608萬元3%=取整，即498萬元。申請銀行貸款15000萬元。本項目總建筑面積為237251平方米，可銷售住宅面積為169572平方米，可銷售商業(yè)面積為59103平方米，可銷售車庫面積5446平方米，不可銷售配套面積為3130平方米。因此，在財務(wù)上是可行的。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對項目影響不太大，由此看，項目有一定的抗風(fēng)險能力。政府政策風(fēng)險：這與國家政策緊密相關(guān)，尤其是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。隨著十堰市市委、市政府“城區(qū)東拓”戰(zhàn)略的逐步實施，該項目所在的北京路沿線必將成為十堰市一個交通便利，服務(wù)設(shè)施齊備、環(huán)境優(yōu)美的新興城區(qū)。附表1投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項 目合計2004200520061總投資3902527585102211219開發(fā)產(chǎn)品投資3902527585102211219其中：不含財務(wù)費用37237271389327772 財務(wù)費用17884478944472資金籌措3902527585102211219資本金16000800080000預(yù)售收入8025458522211219長期借款150001500000房地產(chǎn)人民幣長期借款150001500000附表2資金來源與運用表單位：萬元序號項 目合計2004200520061資金來源92805366982854727560 商品房銷售收入61805136982054727560 房地產(chǎn)投資借款150001500000 資本金160008000800002資金運用68937308902267815370 房地產(chǎn)投資(含財務(wù)費用)3902527585102211219 經(jīng)營稅金及附加339975311301516 土地增值稅4578101415212043 所得稅6296139520932807 房地產(chǎn)長期借款本金償還15000075007500職工獎勵及福利基金6391422122853盈余資金2386858095870121894累計盈余資金58091167823868附表3售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項 目合計2004200520061售房收入61805136982054727560 可銷售面積(M2)211254468247023694193 平均售價(元/M2)292529252926 銷售比例(%)90%20%30%40%2經(jīng)營稅金及附加339975311301516 營業(yè)稅309068510271378 城市維護(hù)建設(shè)稅216487296 教育費附加932131413土地增值稅45781014152120434商品房銷售凈收入53828119311789624001附表4損 益 表 單位：萬元序號項 目合計