【正文】 工 作 文 件 文件編號 標 題 崗 位職責 頁 碼 第 4 頁 共 2 頁 工程領班 上級：工程主任（管） /工程部經理 根據(jù)當值工程師指示，安排任務，布置屬下員工的工作。 按照擬定計劃帶領員工對所有設備進行定期、周期性保養(yǎng)維修工作。 絕 對服從上級主管的指示和安排，并及時反映有關不正常情況。 工 作 文 件 文件編號 標 題 崗 位職責 頁 碼 第 5 頁 共 2 頁 工程技工 上級：工程領班 /工程主任（管） /工程部經理 土木技工： (1) 負責維修物業(yè)管理的木制作、吊頂、家具等并保證處于良好狀態(tài)及新外觀。 (3) 負責對客戶新建、擴建及改建的土建裝修施工做好準備，協(xié)調及管理施工現(xiàn)場，確?？蛻裟芗皶r使用場地。 (5) 跟進遺留工程，協(xié)調與監(jiān)理公司建筑工隊的關系，解決遺漏問題。 (7) 編制年、月、日維修、保養(yǎng)計劃報工程主管審核，審核后的維修、保養(yǎng)計劃安排、落實及跟金定期維修保養(yǎng)工作。 (9) 負責本大廈維修保養(yǎng)用料計劃的編制和維修用料的監(jiān)控工作，定期對材料供應商進行 考評。 (11) 服從上級的安排及處理日常緊急修理及有關工作。 空調技工： (1) 熟悉安全操作制冷機組及有關附屬設備正常運行，保證物業(yè)管理空調系統(tǒng)正常工作。 (3) 定期、常規(guī)性對上述系統(tǒng)、設備進行保養(yǎng)維修工作。對外界和各空調區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化及時進行空調狀況調節(jié)，努力使用空調 工 作 文 件 文件編號 標 題 崗 位職責 頁 碼 第 5 頁 共 2 頁 區(qū)域的溫度、相對濕度符合規(guī)定數(shù)值范圍，并按運行記錄表做好記錄。 (6) 做好空調和空調機房及控制柜的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。對維修的工作安排負責，不得擅離職守，如離開值班室去巡查或超表必須知照同值人員。 (9) 當值時需穿著整齊的工作服及遵守物業(yè)管理員工手冊。 (2) 定期、常規(guī)性對上述系統(tǒng)、設備進行保養(yǎng)維修及檢查工作。 (4) 熟悉掌握大廈供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設備的原理、技術性能及實際操作。 (6) 負責樓宇監(jiān)控系統(tǒng)，包括：廣播、閉路電視、保安監(jiān)控以及樓宇自動化等系統(tǒng)設備進 行經常性保養(yǎng)、維修、確保系統(tǒng)處于最佳狀態(tài)。 (8) 嚴格遵守安全操作規(guī)程和維修管理制度，防止發(fā)生安全事故。 (10) 當值時需穿著整齊的工作服及遵守物業(yè)管理員工手冊。 (2) 配合電梯專業(yè)公司完成周、月和年度的電梯保養(yǎng)工作，并檢查保養(yǎng)質量，經確認后將 記錄存檔保管。 (4) 做好電梯、電梯間和電梯機房的清潔工作，做到無污染、無灰塵、無垃圾。 (6) 服從上級的工作安排。 2 值班員工必須堅守崗位，不得擅離職守。如因工作需要臨時離開值班室，必須報告領班（或主管）安排人員項替。 4 值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調配，執(zhí)行當值主管的工作指令。 6 值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機，保持聯(lián)系。遇突發(fā)事件，應保持冷靜，果斷處理。 9 如設備發(fā)生故障，當班人員無法處理解決時，應立即通知工程部主任，迅速組織有關人員搶修。 11 午、晚餐時間，是值班的薄弱環(huán)節(jié)，值班人員應輪換就餐，保證值班崗位不 脫崗。 13 值班人員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。 正在檢修的設備情況。 設備故障處理的經過和結果。 查看上一班記錄，聽取上一班值班人員的運行情況介紹。 向上級報告檢查結果。 不正常：由交班負責處理，接班配合；一時難以完成的，轉接班繼續(xù)進行。 3 交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。 交接班人數(shù)不齊或不在場時。 設備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理 時。 工 作 文 件 文件編號 標 題 運行記錄管理規(guī)定 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 運行記錄管理規(guī)定 1 工程部機管系統(tǒng)巡查記錄表每日記錄兩次，供配電設施運行記錄表、空調系統(tǒng)運行記錄表每小時記錄一次，由工程主管檢查后每月月底將表格匯總存檔。 3 水泵房、水表房、發(fā)電機 房、電梯機房、高壓電房、低壓電房、發(fā)電機房、空調機房等設備房巡查簽到表每日均由當值員工巡查設備后簽名，由工程主管抽查監(jiān)督，月底匯總后存檔。 5 設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。 工 作 文 件 文件編號 標 題 檔案管理規(guī)定 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 檔案管理規(guī)定 1 所有的工程設備檔案須指定專人負責管理 ，工程檔案管理人員應嚴守公司檔案管理制度和保密制度。 3 按標準格式裝訂，按類別儲藏放置，對被損檔案、被損頁碼及時正確修補或復制。需銷毀的資料應由公司工程部及公司行政部組成鑒定小組研究后決定，經總經理審批后才進行銷毀。 6 每月底對部門檔案集中整理一次，發(fā)現(xiàn)丟失檔案的要及時報告。 8 檔案放置排列架時，應按照類別和保管單位的次序，自左而右，自上而下地排列，以便于管理和查找。 10 每年底進行一次庫藏檔案的清理，核對和保管質量核查工作，對破損或變質檔案，要及時修補和復制。 2 工程技工人員必須持有效上崗證（電工證）。 4 不能以工作便利，索要或暗示得取業(yè)主的好處。 6 維修人員在完成業(yè)戶內維修項目后， 清理現(xiàn)場，并請業(yè)戶檢驗、簽名 ,并隨手將門輕輕帶上。 8 維修場地應采取預防性保護措施，保持場地整潔，確保不因維修而造成其它物品的損壞。 10 于 4 小時之內無法解決的重大設備故障，應將故障原因解決方案、解決時間以書面形式由工程部負責人上報 管理處 并通知客戶。 12 做好樓宇外立面、共用內墻面、樓面地面、門窗、陽臺、 裝飾物、樓宇公共設施的維修保養(yǎng)工作。 14 突發(fā)事件造成的維修處理應以書面形式向工程部經理匯報。 3 下列情況必須報告工程部經理： 重點設備發(fā)生故障或停臺檢修； 影響營業(yè)的設備故障或停工； 系統(tǒng)運行方式較大改變； 重點設備主要零、部件改換； 系統(tǒng)及主要設備技術改造或移位安裝； 系統(tǒng)及設備增改工程及我協(xié)施工； 領班以上人員崗位調整及班組組織結構調整； 工程主管請病、事假、換班。 2 全體員工必須按“三干凈”：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；“四不漏”：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣的標準嚴格要求，互相監(jiān)督。 4 各崗位員工必須積極配合管理部做好清潔消毒和滅蟲除害工作。 工 作 文 件 文件編號 標 題 特資管理規(guī)度 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 物資管理制度 1 物資的計劃管理： 工程物資管理實行由班組計劃申請，工程部經理審核后報公司審批的制度。 專項使用物資材料，根據(jù)項目要求，倉管員于每月 日前上報次月度計劃，經主管審查，工程部經理審核后報公司審批。 4 物資材料采購回來后，由工程部負責驗收，由倉管員辦理領用。 6 對每次需用料的新增、改造及維修工程，完工后對余 料進行退倉，做到節(jié)約用料。 工 作 文 件 文件編號 標 題 設備、儀器工具管理制度 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 設備、儀器工具管理制度 1 工程人員使用的工具、設備、儀器由工程部建立臺賬，送財物部及公司備案。如因責任原因丟失或損壞，應視情節(jié)給予賠償。 4 設備、儀器、工具的折舊期限由工程部經理與財務部和公司商定后執(zhí)行。 6 設備、儀器、工具如需要借用，要辦理借用手續(xù)，限期歸還，如有遺失，由遺失者賠償。 2 月度檢修計劃的編制 工程部維修領班根據(jù)所轄范圍的設備狀況，于每月 25 日編制下月度檢修計劃，經工程部主管審核后，報工程部經理批準、執(zhí)行。 如屬非常緊急檢修項目，按先組織搶修，修后補報項目的原則處理。 如屬用戶投訴項目，根據(jù)物業(yè)部通知，工程部立即通知有關班組人員組織處理，并及時將處理結果反饋物業(yè)部，并存檔備案。 5 班組安排檢修工作要填寫檢修工作票；經工程部主任批準后實施。全體工作人員要認真樹立“安全第一，質量第一”的思想，精心檢修，保證質量，一次驗收合格。如果沒有國家統(tǒng)一標準，由工程部擬訂質量標準，如屬一般缺陷處理，檢修工作完畢，檢修人員應認真進行自檢，并簽字確認。 屬于重大缺陷或單項工程施工完畢，在自檢、初步驗收完畢后，由工程部經理作最后驗收，特大項目需報物業(yè)總經理會同驗收。 2 電梯工 機房設備的維修保養(yǎng)，必須特別注意安全，維修保養(yǎng)時一般必須切斷電源，特殊情況下不能拉開電源時，應有足夠的安全措施并小心謹慎地工作，以免觸電或卷入引繩等造成人身傷亡和設備事故； 機房內禁止帶入火種，嚴禁在機房或電梯轎箱內吸煙，機房內消防器材應齊備良好； 因檢修或保養(yǎng)需停機時，必須確認轎箱內無乘客后， 方可停機； 工 作 文 件 文件編號 標 題 安全管理制度 頁 碼 第 2 頁 共 3 頁 在保養(yǎng)、維修中必須注意工作的協(xié)調和配合，有人協(xié)同工作時，行機停機都必須揚聲，到對方的答應后方可操作； 在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時，除了判別故障和調試需要外，禁止快車； 下井底作業(yè)時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣，若上方有人時必須佩戴安全帽； 進入井道，井底作業(yè)時間，估計超過一小時者，必須嚴格執(zhí)行井道、井底作業(yè)指令規(guī)定； 進出廳門或維修保養(yǎng)廳門時，只許用工具墊門腳，嚴禁掛門纜仔，防止門纜仔放不正造成事故； 維修、保養(yǎng)工作完工時，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品，切忌遺留； 機房、井道因工作需要進行動火外業(yè)時，必須遵守小區(qū)動火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種，嚴防火災事故發(fā)生； 嚴防水滲入機房或電梯，如電梯有水滲入應立即停止使用，以免發(fā)生觸電事故，并立即采取相應措施； 維修、保養(yǎng)、正常停用等任何停梯應在一樓掛歷告示牌； 3 焊工 焊工（含電焊、氣焊、）工作前，必須穿戴好工作服和防護用品，不準裸露身體，以防止燙傷和觸 電； 焊工進行焊接作業(yè)前，應仔細檢查各種工具，如電焊鉗握把與電纜的聯(lián)接是否牢固、可靠，焊把線皮是否有破損，確認一切正常后才能施焊； 焊接前，還應檢查工作場地周圍有無易燃、易爆物，應清除或隔離后才能進行焊接，必要時還應配備滅火器等相應的消防器具及有專人監(jiān)護； 地線連接必須符合安全技術要求，不得將地線隨便捆綁或纏繞在被焊工件上； 開啟電焊機前，應檢查電焊地線是否與工件或其他導體連接，以防短路或觸電； 電焊機需改變觸點導板，二次線或對電焊機進行檢查時，都必須切斷電源后再進行； 焊接時，應戴好防護面罩，不得用手或其 他物件遮眼，以防弧光傷眼； 在通風不良的條件下進行焊接時，除采取措施防止觸電外，還應采取用排風扇排風 工 作 文 件 文件編號 標 題 安全管理制度 頁 碼 第 3 頁 共 3 頁 等措施，保證通風良好，并有專人在外監(jiān)護； 焊接時如采用行燈照明，一般情況下，應采用 24 伏的行燈； 凡有壓力或裝有易燃、易爆、有毒物質的管道、容器，嚴禁焊接作業(yè)，如果必須施焊，應先排空管道、容器內的壓力，徹底清洗凈易燃、易爆、有 毒物質，經有關部門檢查測試，確認達到安全要求后，再將所有孔、蓋敞開，方可施焊； 焊接用電纜線接頭處必須接觸良好，綁扎牢固，做到焊接時接頭處“不冒煙”； 焊接電纜的截面積應根據(jù)焊接電流和所露電纜長度先用，防止電纜超載過熱而引起膠皮損壞，燃燒，造成事故； 焊工敲焊縫藥皮時，必須戴好防護眼鏡，防止焊渣濺傷眼； 停放在露天的電焊設備，必須有防雨措施，下雨天禁止進行焊接作業(yè)； 生產現(xiàn)場的焊接地點與氧氣、液化氣瓶存放點的距離應不小于 10 米； 暫停焊接工作或下班時，應檢查工作場所所有無火源隱患，并關閉電焊機。如消防自動報警系統(tǒng)的安裝、保養(yǎng)和試驗，及某些專業(yè)性較強的項目，如裝飾、化糞池清洗等 。 在選定承包商的過程中，工程主管編寫工程報價分析表，經過工程部經理、物業(yè)總經理審批，以建議最佳承包商人選。 工程主管應指定專人協(xié)調、監(jiān)督承包商的工作，做好承包商到場作業(yè)記錄。 督促承包商嚴格按國家規(guī)范 (如環(huán)保、勞保條例等 )及合同要求施工。承包商用料的任何變更須事先經該工程主管、工程師簽認，否則作違反合同處理。 承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管檢查核對，雙方填寫工程驗收報告書，經工程部經理、物業(yè)總經理審查批準后，方可通知財務結算。 保養(yǎng)商 工程部 4. 根據(jù)保養(yǎng)計劃對設備進行運行調整安排 設備維保工作進行 保養(yǎng)商 工程部 督。 保養(yǎng)商 。 運行值班人員必須按本系 統(tǒng)規(guī)定的時間、路線和項目巡視檢查所轄的設備。 運行值班人員每次巡檢均須在相應的