【正文】 者只擁有對房屋的所有權，對房屋所在的土地沒有所有權，僅有使用權。 土地的取得方式有：劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 7 頁 共 61 頁 第三章 房地 產(chǎn)基礎知識 第一節(jié) 建筑知識 一、建筑物的分類 按建筑物的使用性質(zhì)分類 建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑：非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。 （ 1） 居住建筑 居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。 按建筑物的結構類型和材料分類 建筑物按結構類型和所用的建 筑材料可分為磚木結構建筑、磚混結構建筑、鋼筋混凝土結構建筑、鋼結構建筑。 按建筑物的層數(shù)分類 低層建筑：一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。 高層建筑：一般指七層以上的房屋。一般地， 12 層以下又稱小高層住宅。 基礎：是位于建筑物最下部的承受構件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結構體系，一般均設在地面以下。 樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載 。 屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護構件和承受構件。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。 隔斷：區(qū)別使用功能，使之互不 干擾，是建筑設計中組織功能空間、劃分平面的主要手段。 三、房地產(chǎn)名詞解釋及問答 用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠化用地。 占地總面積：建筑占用土地的面積，謂建筑占地。 建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團所有建筑物（包括公共設施建筑）的面積之和。通常以上限控制。 紅線：由政府有關部門規(guī)定的用地范圍。寫上批準意見及日期、簽字、蓋章后生效。 容積率：指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。 建筑間距：建筑物與建筑物 外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。通常以下限控制。 1住宅：供人們生活居住的建筑。 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 9 頁 共 61 頁 1朝向：建筑主要房間面對的方向（東、西、南、北）。 1噪聲級：不同使用功能的房間，要求達到允許的噪聲量的等級（一般住宅為 50DB 以下） 1隔熱：建筑圍護結構 (墻體屋而 )減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。各種戶型可設計成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購房者主要關心的因素。進深大用地比較經(jīng)濟，但對日照采光等不利。 2層高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距離 (一些屋面上設有設備間的建筑，應計到設備間上檐 2承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對房屋會直接產(chǎn)生安全影響的墻體，對房屋會直接產(chǎn)生安全影響的墻體。 2彈性空間 (可變空間 )：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。各建筑對日照要求不同。 2物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設施維修等服務的管理機構，其業(yè)務范圍隨社會進步、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加。 2躍層 (錯層 )：在多層或高層中每戶在本層外另在其上層或下層再占中層，或在本層外在其上或下錯開半層，高度占一層或半層。 3居住小區(qū) ：具備相應規(guī)模的生活、文化、商業(yè)、衛(wèi)生、教育、娛樂等設施為居住建筑群服務的有組織規(guī)劃的區(qū)域。由數(shù)個組團形成居住小區(qū)。 3社區(qū)服務半徑：各類日常生活設施服務的范圍，以服務中心為圓點，以米為單位計范圍大小。 3建筑風格：指建筑造型所采用的美學文脈。 3車位：自行車、私家車泊位，分收費和免費兩種， — 般指公用停場，不同于私家車庫，居住小區(qū)必須有足夠車位。 土地使用權出讓 ：是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 10 頁 共 61 頁 使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 混凝土 ：水、水泥、石子、沙子攪拌在一起的混合物。 板 ：是直接承擔其上面的平面荷載的平面構件，它支撐在梁上或直接支撐在柱上，再把所有荷載傳給梁或柱。 用地面積 ：是指規(guī)劃地塊劃定的面積。 容積率 ：是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即： 容積率＝總建筑面積 /建筑用地面積 日照間距 ：日照間距＝建筑物高度 /建筑物相鄰距離（國家標準為 倍） 綠化率： 綠化率＝綠化面積 /規(guī)劃用地面積 建筑控制高度 ：又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。 建筑密度 ：是指地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占地塊面積的比例，即：建筑密度＝建筑基底總面積 /建筑用地面積。 得房率 ：房屋實用面積與房屋建筑面積之比，即：得房率＝房屋實用面積 /房屋建筑面積 樓花 ：即未完成的商品房，也叫期房。這類建筑物的建造層數(shù)一般在 6 層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結構的建筑物所替代。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其它砌體做成。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結構。 3. 成套房屋建筑面 積包括？ 答：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。 4. 預售房屋需要那些基本條件？ 答： ○ 1 .已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； ○ 2 .持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ○ 3 .按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； ○ 4 .開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。 ？ 答：通上水、通下水、 通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。 ？ 答： ○ 1 .屋面防水為 5 年； ○ 2 .土建為 1 年，具體包括： a. 墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂； b. 墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損； c. 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏； d. 門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞； ○ 3 .衛(wèi)生潔具為 1 年； ○ 4 . 電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關為 2 年； ○ 5 .管道堵塞為 2 個月； ○ 6 .供冷、供熱系統(tǒng)和設備為 2 個供冷期及 2 個供暖期。 對于高層建筑，國際上通行的做法是劃分為 4 類： ○ 1 .低高層建筑：層數(shù)為 9～ 16 層，建筑總高度 25～ 50m； ○ 2 .中高層建筑：層數(shù)為 17～ 25 層，建筑總高度 50～ 75m； ○ 3 .高高層建筑：層數(shù)為 26～ 40 層，建筑總高度 75～ 100m； ○ 4 .超高層建筑：層數(shù)在 40 層以上，建筑總高度在 100m以上。 四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂 ② 屋頂：剛性〈可承重〉 柔性〈不可承重〉 ③ 屋頂防漏：三氈四油 ④ 屋頂隔熱：水泥蛭石 ⑤ 交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性。 四、建筑識圖 一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。 建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。是全套圖紙中具有重要引導作用的圖紙。 建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結構形式、空間關系。 在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化， 以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置。 五、房屋面積的規(guī)定和測算 各種面積概念 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 14 頁 共 61 頁 （ 1）住宅結構面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結構所占面積的總和。 （ 2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。 （ 3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結構占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關等面積后，所剩實際生活使用的面積。 (5)房屋的產(chǎn)權面積：系指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。 (6)房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。 （ 8)套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成； (9)套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。 有關房屋面積的規(guī)定和測算 （ 1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計算。 （ 3）房屋內(nèi)的技術層、夾層、地下室、半地下室，層高超過 米的，按其上口外墻外圍水平面積計算。凸陽臺按其投影面積的一半計算。 前期工程費 前期工程費主要包括以下幾個方面： 三通一平費：是指為了房屋的建筑施工，需要進行的如建筑地塊上的土地平整，以達到通電、通路等投入的資金。 規(guī)劃設計費：是指委托設計單位對房屋建沒進行規(guī)劃設計而支 付的費用。 利息 是指為建造房屋而向銀行借 取資金的利息，包括融資過程中的各種費用，如資產(chǎn)評估費、抵押登記費、保險費等，自有資金也視同貸款計算利息。 利潤 利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應得到的收益，是在經(jīng)營活動中實現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴大再生產(chǎn)的資金來源。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價格下跌。 環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對房地產(chǎn)價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。包括土地制度、住房制度、城 市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、交通管制等。 人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會對房地產(chǎn)價格有很大的影響。 心理因素：心理因素對房地產(chǎn)價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時尚風氣、講究風水、價值觀等。 第三節(jié) 房地產(chǎn)稅收知識 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。 一、 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。產(chǎn)權屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為納稅人；產(chǎn)權出典的，以承典人的納稅人。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。按房產(chǎn)余值計征的，稅率為 %；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為 12%。房產(chǎn)稅按年計征，分期繳納。 三、耕地 占用稅 耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。 五、契稅 契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，按當事人雙方訂立契約等時對產(chǎn)權人征收的一種稅。 轉(zhuǎn)移土地房屋權屬是指下列行為：國有土地使用權出讓；土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與和交換； 下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬， 予以征稅； 以土地、房屋權屬作價投資、入股；以土地、房屋權屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 17 頁 共 61 頁 稅率：契稅的稅率為 3~5%，安徽省的契稅稅率為 4%，合肥目前的契稅稅率為 4%，但購置普通住宅減辦收取。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。 六、相關稅收 營業(yè)稅、城市維護建社稅和教育費附加 營業(yè)稅：是對提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。 城市建設維護稅：是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。 企業(yè)所得稅：是對企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他 所得征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權憑證。 目前我國個人住 房貸款主要有三種形式： 又稱公積金貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規(guī)定要求向按時足金額存繳公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時發(fā)放的貸款。 自營性個人住房貸款 是銀行運用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“按揭”，這是沿用香港的說法，即英語“ mortgage”的音譯，中文意思是抵押。 個人住房組合貸款 是指向按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時，同時發(fā)放政策性個人住房貸款和自營性個人住房貸款。 二、住房抵押貸款中的幾個主要術語 貸款金額 簡稱貸款額