【正文】 】 區(qū)域市場(chǎng)特征 項(xiàng)目名稱 總供應(yīng)套 數(shù) 主力供應(yīng)面積 供應(yīng)比例 近期供應(yīng)日期 供應(yīng)套數(shù) 金月灣 550套 2房： 104128m2 3房： 131170m2 2房： 40% 3房： 60% 2022123 54套 2022415 40套 2房： 27套 3房： 67套 嘉年花苑 342套 3房： 112145m2 2房： 17% 3房： 79% 2022116 3房： 96套 怡祥居西苑 395套 2房： 7399m2 3房： 104129m2 2房： 46% 3房： 54% 2022418 2房： 36套 天賜景城 512套 3房： 100137m2 3房： 78% ———— ———— 博園村 496套 2房： 7697m2 3房： 110123m2 2房： 61% 3房： 33% 20221226 192套 2房： 150套 3房： 42套 供應(yīng)結(jié)構(gòu)以 112~145m2的三房為主 供應(yīng)情況 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 區(qū)域市場(chǎng)特征 110~130m2的改善型需求顯著 成交結(jié)構(gòu)與供應(yīng)結(jié)構(gòu)相一致 分面積段 供應(yīng) 成交 當(dāng)期成交占當(dāng)期供應(yīng)比例 套數(shù)（套） 面積 （平方米） 套數(shù)（套） 面積 （平方米） 套數(shù)比例 面積比例 50 387 9 2% 4% 50（含） 60 148 29 20% 19% 60（含） 70 54 6 11% 11% 70（含） 80 489 209 43% 43% 80（含） 90 661 101 15% 15% 90（含） 110 739 230 31% 30% 110（含） 130 583 480 82% 82% 130（含） 150 290 269 93% 94% 150（含） 170 25 112 448% 438% 170（含） 200 10 15 150% 141% 200（含）以上 31 15 48% 32% 各面積段去化情況 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 主力客源：本地客，改善型需求為主 典型的區(qū)域型封閉市場(chǎng) 公寓客戶特征 區(qū)域市場(chǎng)特征 客戶來(lái)源 所占比 例 客戶特征 職業(yè) 年齡 臵業(yè)情況 臵業(yè)需求和動(dòng)機(jī) 本地客 76% 城橋鎮(zhèn)：公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、銀行職員、醫(yī)生、老師 27~45歲 二次或二次以上 改善型 堡鎮(zhèn)：公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、老師 30~50歲 首次或二次 首購(gòu)、改善型 市區(qū)客 11% 多種（與崇明本地有一定聯(lián)系） 35~55歲 二次或二次以上 養(yǎng)老、投資，注重區(qū)域的生態(tài)環(huán)境和未來(lái)發(fā)展?jié)摿? 產(chǎn)業(yè)客 7% 船廠、船運(yùn)運(yùn)輸公司員工 30~45歲 二次或二次以上 自住、投資 江蘇客戶 6% 私營(yíng)業(yè)主 30~45歲 二次或二次以上 自住兼投資，注重上海的區(qū)域概念并看好未來(lái)發(fā)展 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 個(gè)案分析 —— 公寓 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 項(xiàng)目 名稱 金月灣 總建面 84000m2 項(xiàng)目 地址 城橋路西門(mén)路 501弄 容積率 產(chǎn)品 形態(tài) 12幢 9層的 小高層 6幢 12層的 小高層 開(kāi)盤(pán) 時(shí)間 2022年 發(fā)展商 上海春郭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 08年 均價(jià) 7649元 /m2，二手房 900010000元 / m2 房型 面積 2R： 105119m2 3R： 149162m2 金月灣是目前區(qū)域內(nèi)唯一的純小高層社區(qū) 6幢 12F的 小高層 12幢 9F的 小高層 金月灣 公寓個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 距離南門(mén)港汽車(chē)站約 ，距八一路步行街約 1公里 地理位臵 公寓個(gè)案分析 區(qū)位： 城橋鎮(zhèn) 配套： 八一路步行街 崇明縣中心醫(yī)院 人民體育館 婦幼保健院 崇明影劇院 中街山路 北門(mén)路 中津橋路 西門(mén)路 西引路 三沙洪路 三沙洪河 金月灣 觀光河 八 一 路 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 1. 外立面充滿現(xiàn)代氣息 2. 建筑挺拔清秀，提升了品質(zhì)感 3. 立面材質(zhì)采用面磚 +涂料 立面簡(jiǎn)潔，材質(zhì)為面磚 +涂料 外立面 公寓個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 圓弧景觀陽(yáng)臺(tái) 提高了品質(zhì) 3/2/1， 158m2 戶型分析 3/2/1， 全明設(shè)計(jì) 南北通透 主臥飄窗 電梯房 + 圓弧景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是目前區(qū)域內(nèi)的公寓創(chuàng)新設(shè)計(jì) 公寓個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 ? 金月灣一期于 2022年開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)公寓面積為 63570m2，計(jì) 442套；主力面積為 105119m2的兩房及 149162m2的三房。 ? 項(xiàng)目已基本售罄，目前二手市場(chǎng)報(bào)價(jià)為 900010000元 /m2。 ? 整體而言，月成交量較高的時(shí)間段為 。 月均去化分析 公寓個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 項(xiàng)目 名稱 嘉年花苑二期 總建面 13000m2 項(xiàng)目 地址 體育路 58弄 容積率 產(chǎn)品 形態(tài) 多層 開(kāi) 盤(pán) 時(shí)間 2022年 發(fā)展商 上海崇明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 08年 均價(jià) 6958元 /m2，二手房 7500元 / m2起 房型 面積 以 3R： 112131m2為主 一期 +二期商品房均已售罄 三期約 09年 1月推出 嘉年花苑二期 公寓個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 距南門(mén)港汽車(chē)站約 2公里，距八一路步行街約 1公里 地理位臵 公寓個(gè)案分析 區(qū)位： 城橋鎮(zhèn) 配套： 八一路步行街 崇明縣中心醫(yī)院 人民體育館 婦幼保健院 崇明影劇院 嘉 年 花 苑二期 體育路 東門(mén)路 川心街 北門(mén)路 八一路 西門(mén)路 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 顏色以暖色調(diào)為主，材質(zhì)采用涂料 外立面 公寓個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 戶型分析 公寓個(gè)案分析 主臥飄窗 臥室均帶衛(wèi)生間，私密性較好 ，南北通透 傳統(tǒng)公寓戶型設(shè)計(jì)，南北通透，全明設(shè)計(jì) 南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 2/1/1， 96m2 3/2/3，133m2 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 ? 嘉年花苑一期為配套房，二期為商品房，于 07年 11月開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)面積為 10942m2 ，計(jì) 92套；三期 09年 1月 16日開(kāi)盤(pán)，15205m2， 108套，主要為 139145m2的三房 . ? 08年成交均價(jià)為 6958元 /m2，二期至 08年上半年已售罄，目前，二手市場(chǎng)報(bào)價(jià)為 7500元 /m2起。 成交量受供應(yīng)量影響較大，整體成交價(jià)格較為平穩(wěn) 新增供應(yīng)推動(dòng)集中成交 開(kāi)盤(pán)推動(dòng)集中成交 價(jià)量走勢(shì) 公寓個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 月均去化套數(shù)為 15套 區(qū)位優(yōu)勢(shì) +平穩(wěn)的價(jià)格使其成為區(qū)域內(nèi)月均去化最好的公寓 ?嘉年花苑二期自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，月均去化套數(shù)為 ，在 。 ?05年下半年，受大市場(chǎng)環(huán)境影響，成交形勢(shì)不樂(lè)觀。 ?08年成交均價(jià)為 5281元 / m2 ，目前已經(jīng)基本售完，二手房市場(chǎng)報(bào)價(jià)為 50006000元 / m2 。 ? 05年 3月開(kāi)盤(pán)時(shí)與 08年新增供應(yīng)時(shí)有集中量成交，分別為 56套和 13套。 月均去化情況 —— 公寓個(gè)案分析 怡祥居月均去化套數(shù)及價(jià)格01020304050602004. 72005. 32005. 62006. 52006. 72006. 92006. 112007. 12007. 32007. 52007. 72007. 92007. 112008. 12008. 32008. 50100020223000400050006000成交套數(shù)（套） 成交均價(jià)（元/ 平方米）【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 項(xiàng)目 名稱 博園村 總建面 19000m2 項(xiàng)目 地址 寶鎮(zhèn)大通路 139弄 容積率 產(chǎn)品 形態(tài) 多層， 1樓帶地下室 開(kāi)盤(pán) 時(shí)間 2022年 發(fā)展商 上海崇明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 08年 均價(jià) 4984元 / m2 ，二手房 4700元/m2起 房型 面積 2R： 89112m2， 3R： 96120m2 博園村是堡鎮(zhèn)唯一的公寓項(xiàng)目 博園村 公寓個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 區(qū)位： 堡鎮(zhèn) 配套： 堡鎮(zhèn)醫(yī)院 金葉超市堡鎮(zhèn)店 永樂(lè)電器 地理位臵 大通路 向 堡 路 博園村 公寓個(gè)案分析 位于堡鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，距堡鎮(zhèn)碼頭約 2公里左右 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 涂料材質(zhì) +暖色調(diào)，較大眾化 外立面 公寓個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 2/1/1， 76m2 次臥室僅 8平米 舒適度不高 餐廳過(guò)小，且采光較差 戶型分析 公寓個(gè)案分析 3/1/1， 戶型設(shè)計(jì)平平、亮點(diǎn)較少、舒適度不高 橫廳設(shè)計(jì)，通透性較差 主臥凸窗，增加亮點(diǎn) 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 ?博園村一期于 04年 10月開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)面積為 21706m2，計(jì) 160套，主力面積為 96112m2的二房及 96120m2的三房。 ?07年 12月新增供應(yīng)量為 16736m2，推動(dòng)了當(dāng)月成交量上漲。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品少 +低均價(jià)使項(xiàng)目去化情況良好 成交分析 公寓個(gè)案分析 博園村供求走勢(shì)0501001502002502005. 122006. 22006. 42006. 62006. 82006. 102006. 122007. 32007. 52007. 72008. 12008. 32008. 52008. 72008. 90100020223000400050006000供應(yīng)（套） 成交套數(shù)（套） 成交均價(jià)（元/ 平方米）【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 月均去化 14套，月去化量受新增供應(yīng)量影響較大 ?二期自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，月均去化套數(shù)為 14套。 月均去化情況 —— 公寓個(gè)案分析 博園村月均去化套數(shù)及價(jià)格02040608010012007 1208 108 208 308 408 508 608 708 808 908 100100020223000400050006000成交套數(shù)（套） 成交均價(jià)（元/ 平方米）【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 供應(yīng)集中在核心鎮(zhèn)區(qū) —— 城橋鎮(zhèn) 項(xiàng)目多層為主，鮮見(jiàn)小高層及高層電梯房 110~130m2的三房改善型需求成為主力 區(qū)域公寓成交均價(jià) 5268元 /m2 創(chuàng)新產(chǎn)品容易成為區(qū)域市場(chǎng)追捧熱點(diǎn) 產(chǎn)品品質(zhì)一般，缺少創(chuàng)新產(chǎn)品 本地自住客占消費(fèi)主導(dǎo) 公寓市場(chǎng)特征 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 別墅項(xiàng)目 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 區(qū)域市場(chǎng)特征 ? 城橋鎮(zhèn) 天賜景城（混合型） 綠島陽(yáng)光苑 主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目分布在城橋鎮(zhèn) 本案 天賜景城 綠島陽(yáng)光苑 城橋鎮(zhèn) 堡鎮(zhèn) 陳 家 鎮(zhèn) 主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目分布 別墅項(xiàng)目主要集中在城橋鎮(zhèn) 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 區(qū)域市場(chǎng)特征 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 建筑形態(tài) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 后續(xù)推量 天賜景城 約