【正文】 租金低幾乎全 部空置 銷售中一、項(xiàng)目周邊什么樣？ ———— 市場研究部分商業(yè)現(xiàn)狀 —————— 租金水平 —————— 銷售情況 —————— 整體概括項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤較多，且大多數(shù)樓盤 未進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃 。2. 整體租金水平不高，基本在 30－ 60元 /月 /㎡ 之間，業(yè)態(tài)單一。4. 目前片區(qū)住宅入住率低，人氣不足。5. 街鋪業(yè)態(tài)主要以五金建材、特色餐飲為主，業(yè)態(tài)組合較單一。n A區(qū)域昭示性較好，且該區(qū)域靠近社區(qū)主出入口，人流較密集，商業(yè)價(jià)值最高；n B區(qū)域主要臨小區(qū)內(nèi)道路，昭示性一般，商業(yè)價(jià)值不高；n C區(qū)域位置較偏，人流不易到達(dá)，昭示性不強(qiáng)，商業(yè)價(jià)值較低。美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全二、項(xiàng)目獨(dú)有東西是什么？ ———— 微觀項(xiàng)目研究地塊價(jià)值 —————— 集中商業(yè)部分會所基本情況：位置 臨平安路，靠近龍平西路，交通較便利。美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議 通過對周邊社區(qū)及片區(qū)商業(yè)分布的研究考察，本項(xiàng)目商業(yè)是實(shí)際依托于周邊生活社區(qū)而存在的。美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議 我司專門成立了社區(qū)商業(yè)專題研究小組于 2022年用近一年的時(shí)間對深圳、廣州 34個(gè)典型社區(qū)商業(yè)的建筑格局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)比例、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行了全方位的研究；另外，我司在原有社區(qū)商業(yè)研究的基礎(chǔ)上，對深圳 22個(gè)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研，并撰寫了 《 社區(qū)商業(yè)研究 》 將在近期出版。部分相關(guān)結(jié)論如下：美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全項(xiàng)目分析主要結(jié)合我司對社區(qū)商業(yè)的研究成果。社區(qū)商業(yè)根本屬性特點(diǎn)：商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全 外向型社區(qū) 商業(yè)是指在滿足本社區(qū)居民的前提下，吸引大量的外部消費(fèi)群以支撐經(jīng)營的社區(qū)配套商業(yè)類型，是三種類型當(dāng)中對外經(jīng)營性質(zhì)最強(qiáng)的社區(qū)商業(yè)類型，通常商業(yè)體量較大。 內(nèi)向型社區(qū) 商業(yè)則是在規(guī)劃時(shí)基本只考慮本社區(qū)消費(fèi)群的社區(qū)配套商業(yè)，通常商業(yè)規(guī)模以本社區(qū)居民消化程度為限。外向型社區(qū)商業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)面積 /住宅面積 人均商業(yè)面積 主力業(yè)態(tài) 商業(yè)主要 分布形式 所處區(qū)域性質(zhì) 交通條件≥ 5％ ≥ 2㎡ 超市 /餐飲、休閑 環(huán)繞街鋪型入口集中型 商業(yè)區(qū) /住宅密集區(qū) 良好，臨城市主要道路人均商業(yè)面積＝商業(yè)面積（ ㎡ ）：項(xiàng)目人口（ 2243人）＝ ㎡注：戶均人數(shù)按 /戶計(jì)算。 外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的兩種基本類型： ① 以主力店綜合超市為經(jīng)營龍頭，輔以餐飲、服務(wù)配套及美容生活家居等業(yè)態(tài)，主要以品牌主力店的市場號召力增強(qiáng)輻射面，吸引人流，帶動其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營。 商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合基本特點(diǎn)如下： 以社區(qū)標(biāo)超為龍頭，輔以一定量的餐飲、服務(wù)配套等業(yè)態(tài)，在滿足社區(qū)居民需求的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)輻射面，吸引外部消費(fèi)群 ，引進(jìn)業(yè)態(tài)盡可能豐富，既可支撐項(xiàng)目的中短期內(nèi)經(jīng)營，未來經(jīng)局部調(diào)整后亦可獲得持續(xù)良好經(jīng)營。商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全參考項(xiàng)目選取標(biāo)準(zhǔn)① 區(qū)域位置和本項(xiàng)目有一定的相似性 （開發(fā)初期區(qū)域商業(yè)氛圍較淺薄）；② 開發(fā)初期面臨問題和本項(xiàng)目有一定的可比性；③ 目前商業(yè)經(jīng)營狀況較好。位置 南山區(qū)后海大道和工業(yè)八路交匯處總建筑面積（㎡） 約 550,000經(jīng)營商業(yè)面積（㎡） 約 7,200商業(yè)屬性 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)經(jīng)營狀況 良好三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全案例二 桃源居 位置 寶安西鄉(xiāng)固戍路段 總建筑面積（㎡） 約 1,800,000經(jīng)營商業(yè)面積（㎡） 約 15,000商業(yè)屬性 偏外向型社區(qū)商業(yè)經(jīng)營狀況 良好桃源居的經(jīng)營業(yè)態(tài)中，超市、餐飲、服務(wù)配套等滿足居民日常生活的業(yè)態(tài)占有較大的比例。三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全定位依據(jù)： ① 龍崗區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，人口保持增長，居民收入持續(xù)增長；② 區(qū)域商業(yè)的調(diào)研分析，人口數(shù)量及周邊車流、人流統(tǒng)計(jì)分析；③ 結(jié)合項(xiàng)目地塊價(jià)值分析、 SWOT分析；④ 遵循外向型社區(qū)商業(yè)的基本特性；⑤ 借鑒可類比項(xiàng)目。 推廣 主題主要著重突出項(xiàng)目集中商業(yè)的優(yōu)勢 ，宣傳超市主力店的入駐，凸現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，項(xiàng)目推廣名稱建議為 ：“龍崗中心城商業(yè)街 ” 三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃主要結(jié)合以下幾點(diǎn)因素：① 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則② 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)③ 項(xiàng)目商業(yè)地塊價(jià)值分析④ 人流動線因素影響⑤ 商家選址要求因素三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全① 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則n 社區(qū)商業(yè)的基本特性： 超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè) 態(tài)；n 租金收益的最大化， 位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài) ；n 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；n 能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；n 符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全③ 項(xiàng)目商業(yè)地塊價(jià)值分析BBCAA 根據(jù)第二部分分析，項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值比較為 A區(qū)域 B區(qū)域 C區(qū)域。項(xiàng)目人流動線示意圖一級人流二級人流三、適合做成什么樣的商業(yè)？ ———— 項(xiàng)目定位商業(yè)的定位 —————— 社區(qū)商業(yè)研究 —————— 商業(yè)方案建議美格行商業(yè)地産 房地產(chǎn)資料大全⑤ 商家選址要求因素業(yè)態(tài) 指標(biāo) 面積需求（㎡） 位置社區(qū)標(biāo)超 600－ 3,000 主出入口 /主干道餐飲 西餐咖啡： 300－ 800 特色餐飲： 80250 偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道美容 /美發(fā) 美發(fā)： 50200 美容： 3001,000 具體位置上無特殊要求，對人流量要求不高