文鼎豪園項(xiàng)目策劃方案-在線瀏覽
2025-03-10 21:15本頁面
【正文】 ：如何克服項(xiàng)目先天存在的不利因素？問題四：如何挖掘地塊的最大價值？貳 市場環(huán)境分析一 西安概況西安是陜西省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是西北地區(qū)的核心城市。西安——西北乃至全國的重要工業(yè)基地之一，曾在工業(yè)史上留下過光輝的足跡。加之近幾年新奇的四大高新科技開發(fā)區(qū)，已成為國家重點(diǎn)科技產(chǎn)業(yè)基地，區(qū)內(nèi)分布著眾多的知名企業(yè)，如：高科集團(tuán)、東盛藥業(yè)、亨通光滑、千禾藥業(yè)等。西安是全國著名的科技文教基地之一，市內(nèi)科研院說眾多，高校云集，分布著西安交大、西北大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)、西安電子科技大學(xué)等眾多國內(nèi)一流名校，是西部乃至全國人才培養(yǎng)儲備和技術(shù)開發(fā)的基地。西安也是聞名中外的旅游城市，燦爛悠久的歷史文化及其獨(dú)有的民俗文化和純樸好客的民風(fēng)，每年都能吸引數(shù)以萬計(jì)的海內(nèi)外游客來此旅游觀光，推動了西安的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，也提高了西安在國內(nèi)外的知名度，而旅游業(yè)依然成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。不少家庭生活水平還處于溫飽狀況，貧富差距較為懸殊，高收入階層的收入與下崗職工相差數(shù)倍之多，一定程度上加劇了社會的不安定，從而影響社會整體的消費(fèi)支出及其結(jié)構(gòu)。1〉 西安社會各階層收入分析目前，與全國絕大多數(shù)城市一樣，西安社會階層機(jī)構(gòu)也是呈金字塔形，貧富分化比較嚴(yán)重，但中等上下收入的階層占很大比重，年收入在4萬元左右的家庭在西安成為中等收入階層。西安社會各收入階層示意圖：2〉 西安房地產(chǎn)發(fā)展過程描述房地產(chǎn)業(yè)往往是一個國家國民生產(chǎn)的重要支柱，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。西安房地產(chǎn)市場從無到有，從小到大，從起步到發(fā)展，經(jīng)歷了頗多的坎坷和艱辛，但在城市的建設(shè)中扮演著極為重要的角色。2002年10月有媒體喊出了“誰為中高階層建房？”的疑問后，房地產(chǎn)商們意識到了市場的需求：房地產(chǎn)市場開始變化，頂尖及高收入階層消費(fèi)能力開始下降，中高收入階層成為市場的消費(fèi)主力，他們的年齡已從60年代下降到70年代，消費(fèi)主力的轉(zhuǎn)變及其他們的年輕化，促使開發(fā)商必須進(jìn)行產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，來迎合他們的口味。城內(nèi)以90平方米以下的產(chǎn)品銷量最佳，郊外則是120—160平方米很熱銷。而對于室內(nèi)功能上注重廳朝南，臥室的私密性，餐廳客廳分隔開，采光型好（陽臺外票或有落地窗）。房地產(chǎn)市場回顧：市場影響因素20020年10月2002年10月至今情況市場變化情況市場變化周邊縣是富有人群購房1為子女購房、退休自用、投資。3對價格不敏感。1投資熱情信心逐漸減退。仍是房地市場里的一股不可忽略的消費(fèi)力量。1有部分人開始買房，主要以自用為主。隨著個人抵押貸款的深入，對產(chǎn)品的品質(zhì)規(guī)模也有一定的要求。部分人購買以自用為主很少有此類消費(fèi)人群需求的產(chǎn)品。2對價格不太敏感，購買力隨著按揭的深入變得強(qiáng)大，很注重產(chǎn)品的質(zhì)量。1新開發(fā)的戶型主要在90—120平方米范圍內(nèi)。頂尖階層購房、高收入階層購房。2市場理性度差，缺乏產(chǎn)品判斷能力。1大面積戶型成為主流，低素質(zhì)產(chǎn)品在市場上大量涌現(xiàn)。3產(chǎn)品綜合品質(zhì)不高。2對于產(chǎn)品的要求提高，前幾年標(biāo)準(zhǔn)建造的項(xiàng)目已不能滿足居住要求。3市場上開始出現(xiàn)真正滿足此階層消費(fèi)生活居住要求的產(chǎn)品。城東：原本的老工業(yè)城區(qū)，相對其它地區(qū)起步晚，但其豐富的水資源和綠色植被成為西案的一大亮點(diǎn)，良好的人居環(huán)境成為開發(fā)商的最佳買點(diǎn)。但在開發(fā)規(guī)模與品質(zhì)上商住及住宅。離市中心遠(yuǎn)的較為冷淡，如親親寶貝城。如：金裕青青家園、青青逸景。 城西： 此區(qū)是西安的重工業(yè)基地，大型工業(yè)企業(yè)居多。
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